Как купить квартиру с обременением ипотекой - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как купить квартиру с обременением ипотекой

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

– Квартира находится в ипотеке, я хочу ее купить также по ипотеке. Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка. Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки. После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры. Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору). Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры. Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи. Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.

Читайте также:  Закладная на квартиру по ипотеке что это

Что значит обременение при покупке квартиры

Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.

Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).

Риски покупки квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.

Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.

Но есть и риски при покупке такой недвижимости:

РискОписание
Двойное обременениеНа квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять.
Штрафы и пениПродавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк.
Снятие обремененияЭтим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время.

В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.

Расходы

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).

Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Риски покупки квартиры с обременением в 2020 году – все за и против

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов. Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге. Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита. У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью. Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими. При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Приобретение ипотечной квартиры

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски покупателя

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процедура

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Получение согласия банка

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки. Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их. Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Особенности сделки с участием Сбербанка

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке

Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

  1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
  2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
  3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

  • Получить согласие банка на осуществление сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением.
  • Определить размер невыплаченной суммы банку. На этом этапе банк может поставить условие: потребовать от прежнего владельца выплатить ипотеку в размере не меньше 50% от стоимости жилья. И только после того как заемщик выполнит требование банка, тот даст свое согласие на осуществление сделки.
  • Если стороны получили согласие банка, тогда следующий шаг – снятие обременения. Для этого продавец и покупатель должны оформить и подписать предварительное соглашение, где следует указать, что покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть задолженности банку. Документ обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
  • После полной выплаты задолженности стороны заключают сделку купли-продажи. Покупатель получает от банка письменное уведомление о том, что ипотека полностью погашена. Внимание! Стоимость жилплощади по новому договору должна быть выше, чем по ипотечному договору. А разница в сумме выплачивается продавцу после процедуры перерегистрации прав собственности в Росреестре.
  • Покупатель регистрирует право собственности на жилье в Росреестре, обязательно предоставив документ о том, что банк одобряет сделку.
  • После регистрации сделки покупатель погашает оставшуюся сумму по ипотеке.
  • Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2020 году?

    Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

    Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

    Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

    Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

    Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

    Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:

    • он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
    • возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
    • заемщик должен иметь официальную работу;
    • он должен получать достойную зарплату.

    Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

    1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
    2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
    3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
    4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
    5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

    Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

    Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

    Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

  • При добровольной продаже жилья продавец может оспорить сделку. Если продавец не имеет средств на погашение ипотечного договора, то он может выразить желание продать недвижимость. Банки дают свое согласие на такой шаг, правда покупатель должен будет приобрести такое жилье по цене не ниже рыночной, чтобы банк мог отбить свои деньги. Проблемы у нового собственника жилья могут возникнуть в том случае, если бывший заемщик захочет оспорить сделку. Например, он может подать иск в суд, сообщив о том, что банк заставил его продать квартиру. В этом случае суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру заемщику. Чтобы покупатель не столкнулся с такой неприятной ситуацией, он должен подписать с продавцом дополнительное соглашение, согласно которому текущий владелец жилья обязуется не предъявлять никаких претензий покупателю.
  • При принудительной продаже жилья покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несмотря на то что при продаже жилья банком с публичных торгов его стоимость будет значительно ниже, все же без рисков не обойтись. Прежний владелец может попытаться воспрепятствовать продаже квартиры, например, обжаловать действия банка, процедуры проведения торгов. Если вдруг окажется, что в такой квартире проживал несовершеннолетний или квартира была незаконно перепланирована, то у нового владельца могут возникнуть большие проблемы.
  • Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.

    Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.

    Минусы приобретения такого жилья:

  • существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
  • новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
  • при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
  • чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.
  • Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

    Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке

    В настоящее время на рынке недвижимости много квартир с обременением. Их преимущество заключается в сниженной стоимости, что и является причиной повышенного спроса. Покупка ипотечной квартиры предполагает прохождение многоэтапной, а иногда и рискованной процедуры. Чтобы избежать рисков, нужно серьезно подойти к оформлению ипотеки, изучив все «подводные камни», преимущества и недостатки.

    Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

    Чтобы купить ипотечную квартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительные документы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартной процедуре.

    Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением. Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору. При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого. В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

    При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

    Потенциальные риски

    События в данном случае могут развиваться по одному из сценариев:

    • текущий собственник получает от будущего владельца деньги по предварительному договору, которые идут на погашение задолженности, затем оформляется стандартный договор купли-продажи;
    • вместе с квартирой будущему владельцу переходит ипотека бывшего собственника.

    Как в первом, так и во втором случае сделка подвергается определенным рискам. При получении наличных собственник может не погасить ипотеку и потратить деньги, а потом и вовсе передумать продавать квартиру. Конечно, покупатель может вернуть средства через суд, но на это потребуется время. Чтобы снизить риски, следует нотариально заверять предварительный договор.

    Второй вариант менее опасен для покупателя. Однако и он предполагает небольшие риски. Например, при двойном обременении. И причины тому следующие:

    • Покупатель приобретает квартиру под залог у застройщика, причем строительство еще не завершено. Появляется обременение. Потом застройщик становится банкротом, а финансовая организация накладывает второе обременение.
    • Ипотека выплачивается, а потом становятся очевидными еще несколько арестов, которые с опозданием дошли до приставов. В результате проблема перекладывается на плечи нового владельца.
    • Приобретение квартиры с обременением, которая была взята под ипотеку с частичной оплатой маткапиталом. Это может привести к тому, что на часть жилой площади будут претендовать дети. Придется долго разбираться в органах опеки.

    Варианты покупки ипотечной квартиры

    Покупать недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку. Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои особенности, преимущества и недостатки.

    Покупка у банка за наличные

    При сопровождении сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества практически сводится к нулю.

    Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

    Чтобы выкупить квартиру у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи, где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов, которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

    Покупка у банка по ипотеке

    Процедура покупки ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

    • заем оформляется в том же банке, где приобретается недвижимость;
    • ипотека оформляется в другом банке.

    В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

    Покупка у заемщика-собственника

    Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после получения задатка.

    Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

    Процедура покупки квартиры с обременением

    Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

    1. Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
    2. Ознакомиться с договором по ипотеке. Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат. Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
    3. Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
    4. Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
    5. Составить и подписать предварительный договор. Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
    6. Передать необходимый список документов в банк. Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
    7. Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
    8. Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

    Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

    Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

    Получение одобрения банка

    Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры с обременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможности получения дохода по итогам сделки. Если продавец не справляется со своими обязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячные платежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств на другое лицо. Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

    Внесение денег

    Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себе все потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастся вернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до заключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит продавец, а сколько — банк.

    После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную сумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данном этапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания договора купли-продажи.

    Снятие обременение

    Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

    Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

    Регистрация прав собственности

    Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо от способа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одного владельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на законодательном уровне.

    Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в Росреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

    • соглашение по кредиту;
    • договор купли-продажи;
    • кадастровый и техпаспорт;
    • паспорт собственника.

    Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром, так и через МФЦ.

    Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

    Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

    Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при осуществлении операций не возникало накладок.

    При переоформлении ипотечного кредитования с одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

    Список документов

    При передаче ипотеки от одного лица другому потребуются следующие документы от покупателя:

    • паспорт;
    • свидетельство о рождении детей, если они имеются;
    • справка о «чистых» доходах на последние полгода;
    • согласие от жены (если заемщик находится в браке);
    • свидетельство о браке (если он заключен) или разводе (если расторгнут);
    • выписка из трудовой книжки;
    • выписка из банка о возможности предоставления первоначального взноса.

    Стоит отметить, что подобные сделки допустимы только при наличии паспорта гражданина РФ.

    Помимо предъявления необходимых документов, включенных в обязательный перечень, банк проверяет кредитную историю покупателя. Если она окажется не совсем «чистой», будет рассматриваться вопрос об отказе в ипотеке.

    Рекомендации покупателям

    На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностью обрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть все возможные нюансы:

    • тщательно проверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о приобретаемой недвижимости;
    • ознакомиться с репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
    • проводить все финансовые операции через банк;
    • заверять важные документы у нотариуса;
    • потребовать расписку при выдаче аванса;
    • учесть все преимущества и недостатки сделки.

    Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора купли-продажи. Это поможет избежать непоправимых ошибок.

    Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением

    • доступная цена (ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без обременения);
    • гарантии честной сделки, поскольку в ней принимает участие государственная структура.
    • долгая и трудоемкая процедура оформления;
    • необходимость в регулярных выплатах (хотя это предусматривает и обычная ипотека);
    • постоянные проверки со стороны банковских служащих, которые оценивают состояние квартиры.

    Несмотря на некоторые недостатки, вариант приобретения недвижимости с обременением под ипотеку сегодня остается востребованным.

    Похожие записи

    В ст.31 ФЗ-102, содержится положение о страховании залогового имущества, приобретаемого под ипотеку. Эта процедура является…

    Погашение регистрационной записи об ипотеке — это действие, которое следует за прекращением соответствующего правоотношения. Оно…

    Если не уделить должного внимания предварительному договору купли-продажи при оформлении ипотеки в Сбербанке, можно столкнуться…

    При одобрении ипотеки соответствие заемщика критериям банка играет далеко не главную роль. Немаловажное значение имеет…

    Читайте также:  Как купить квартиру если не дают ипотеку
    Ссылка на основную публикацию