Как обменять квартиру в ипотеке - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как обменять квартиру в ипотеке

Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать

Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?

Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.

Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.

Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту

Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:

  • Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
  • Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
  • С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.

Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.

Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):

  • Паспорт.
  • Идентификационный номер.
  • Свидетельство о браке.
  • Паспорт и согласие супруга (супруги).
  • Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.

Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.

Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.

Как обменять ипотечную квартиру на равноценную

Больше шансов получить согласие банка на обмен у заемщиков, которые планируют произвести равноценный обмен, например, при переезде в другой город или район. Здесь основным фактором будет место расположения нового жилья.

Идеальным вариантом будет квартира в непосредственной близости к отделению, в худшем случае – на расстоянии, которое можно преодолеть в течение нескольких часов. Такие требования аргументированы тем, что представитель кредитора должен иметь возможность свободно удостовериться в нормальном состоянии предмета залога.

Следующий этап процедуры – проверка выбранной квартиры. Сбором необходимой информации придется заниматься и заемщику, и службе безопасности банка. Обязательным будет предъявление выписок из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления. Со своей стороны, банк проверит по всем доступным базам наличие у собственника проблем с законом, кредитную историю и юридическую чистоту квартиры.

Если на этапе проверок никаких обстоятельств, которые могут помешать оформлению сделки, не выявлено, стороны приступают к заключению договора. Одновременно оформляются:

  • Договор обмена.
  • Передача нового залога.
  • Снятие обременения со старой квартиры.

Процедура – достаточно длительная и требует не только времени, но и средств: все расходы, связанные с получением выписок, справок, заключением договоров, оценкой, оплачивает заемщик. Только после оформления залога на новую квартиру банк снимет обременение, и новый собственник сможет реализовать право собственности.

Обмен квартиры в ипотеке на большую – порядок действий

По процедуре смены залога есть возможность обменять ипотечную квартиру, если новое жилье дороже, как минимум, на 20%. Банку выгодно получить в качестве залога более дорогую недвижимость. Если вариант с чистым обменом не может быть реализован из-за несогласия банка, можно получить разрешение на продажу.

В этом случае процедура становится еще дороже и длительнее. Придется одновременно подавать заявление на согласование продажи ипотечного жилья и заявку на предварительное одобрение нового кредита. Часто такое одобрение происходит по упрощенной схеме, если не возникало проблем с погашением по действующему договору и качество нового залога устраивает кредитора.

Только после того, как получено согласие по двум заявкам, можно предпринимать следующие шаги. Оформляются два договора: старая квартира продается, заключается договор на покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира все еще находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Как произвести обмен залоговой ипотечной квартиры на жилье поменьше или дешевле

Самый сложный случай с обменом квартиры в ипотеке на более дешевое или жилье меньшей площади. Согласие банка на проведение сделки получить удастся только в том случае, если большая часть суммы по кредиты уже выплачена – кредитору не выгодно менять солидный залог на квартиру, продать которую будет сложнее. В противном случае придется искать потребительский кредит, который позволит закрыть ипотеку, чтобы снять обременение с квартиры.

В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.

Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.

В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.

Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее

Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.

Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.

Обмен ипотечной квартиры на другую

Покупка недвижимости с привлечением жилищной ссуды растягивается на многие годы.

Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.

Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»

Возможна ли процедура?

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

  • Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
  • Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
  • Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
  • Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
  • Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
  • К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.
  • Как получить разрешение банка?

    Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

  • Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
  • С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
  • Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
  • Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.
  • Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

    Доступные варианты

    Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

    Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

    Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

  • Погасить остаток задолженности;
  • Снять обременение с залоговой недвижимости;
  • Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
  • Найти покупателя;
  • Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
  • Подписать новое кредитное соглашение;
  • Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
  • Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.
  • Читайте также:  Как купить квартиру по ипотеке

    Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

    Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

    Способ 2. Замена залогового имущества

    Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

    Процедура проходит в следующем порядке:

    • Предоставление документов на новую жилплощадь;
    • Оценка новой квартиры;
    • Уточнение условий ипотеки;
    • Заключение договора мены;
    • Оформление залога;
    • Снятие обременения со старой жилплощади.

    Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

    Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

    Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

    • Поиск покупателя на ипотечное жилье;
    • Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
    • Снятие обременения со старой квартиры;
    • Подписание договора купли-продажи;
    • Погашение кредита полученными деньгами;
    • Приобретение новой квартиры;
    • Наложение обременения.

    При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.

    Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.

    Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

    • Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
    • Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
    • Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
    • Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

    Способ 4. Обмен по переуступке

    Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

    Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

    К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

    Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

    Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

    Ценовая разница

    Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

    Обмен на жилье с идентичной стоимостью

    Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

    Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

    Обмен на жилье дороже

    В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

    Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

    Обмен на жилье дешевле

    Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

    На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

    Обмен дома на квартиру

    Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.

    Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

    При этом нужно учесть несколько важных отличий:

    • В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
    • К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

    Какие документы необходимы для обмена?

    Согласно российскому законодательству, действующему в 2020 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  • Копия ИНН;
  • Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  • Заявление на обмен жилплощади;
  • Ипотечное соглашение;
  • СНИЛС;
  • Справка о составе семьи;
  • Копия лицевого счета;
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.
  • Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

    В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

    Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

    При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

    Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

    Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

    Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?

    Ипотека — порой единственный способ обзавестись собственными квадратными метрами. Заёмщик имеет возможность сразу использовать жилплощадь по назначению, однако полноправным владельцем он становится только после полной выплаты кредита.

    Но как быть, если до этого момента изменяются жизненные обстоятельства и возникает необходимость размена ипотечной квартиры? Ее можно обменять при соблюдении определённых условий.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

    Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена приватизированной и муниципальной жилплощади, а также комнаты в общежитии или коммуналке.

    Требования закона к процедуре

    Регулирование отношений между банком и заёмщиком происходит на основе кредитного договора, который составляется в соответствии с Законами РФ.

    Согласно ФЗ №102 (ст. 6) каждый ипотечный кредит основывается на залоге, в качестве которого и выступает купленный объект недвижимости.

    Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект.

    Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ. На основе этого закона каждый банк выпускает собственный документ, в котором содержатся конкретные шаги по проведению данной процедуры.

    О том, как совершить обмен квартиры с доплатой, как поменять старое жилье на новостройку, а также об иногороднем обмене жильем, вы можете узнать из наших статей. Читайте также об основаниях для принудительного размена квартиры через суд.

    Способы решения проблемы

    Обмен ипотечной квартиры возможен по закону, однако получить добро на его проведения не так просто. Кредитору необходимо просчитать собственные риски в этой ситуации, поэтому каждый из них выдвигает свои условия. Чаще всего заёмщикам предлагается два способа:

      Погашение ипотеки путём оформления нового краткосрочного кредита. По данной схеме жилплощадь выводится из залога путём выдачи средств на оплату ипотеки в виде краткосрочного займа. Объекты меняются «с доплатой», и полученные деньги идут на погашение кредита. Как вариант, долг гасится за счёт покупателя. То есть жилье продаётся с обременением в виде залога. Остаток долга при этом гасится из доплаты, полученной в момент продажи.

    Читайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатную квартиру, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, и как заключить договор мены с доплатой.

    Подготовка

    Для осуществления обмена следует придерживаться следующего порядка действий.

    Начать нужно с изучения кредитного договора.

    Каждый банк подробно расписывает действия заёмщика и свои собственные в этом документе, и скорее всего пункт о продаже или обмене залоговой недвижимости в документе оговаривается.

    Для того чтобы разобраться во всех тонкостях процесса и узнать, в каких регионах действие возможно, стоит проконсультироваться непосредственно у сотрудников организации.

    Если вы хотите обменять квартиру на жильё в другом городе, он должен находиться не далее чем в 1000 км. от отделения банка. Залоговая жилплощадь регулярно проверяется инспекторами, и добраться до неё они должны в течение одного дня.

    После консультации и знакомства с условиями возможной сделки необходимо подобрать подходящий объект недвижимости. Уверенность в добропорядочности владельца – необходимое условие для успеха сделки, ведь задержка выплаты с его стороны может обернуться серьёзными неприятностями.

    Затем заёмщик совместно со службой безопасности банка проводит проверку объекта, на который планируется произвести обмен. Объект проверяется в ЖЭУ или УК, налоговых органах, ФМС, ЕГРП. Одновременно второй участник обмена проверяется на наличие судимости.

    Читайте также:  Где взять денег на квартиру без ипотеки

    При отсутствии обстоятельств, препятствующих проведению сделки, начинается подготовка пакета документов.

    Третий этап подготовки – сбор документов. Подготовка пакета происходит одновременно с поиском варианта жилья. Список документов состоит из следующих позиций:

  • кредитный договор;
  • копия лицевого счёта;
  • документы на объект отмена;
  • выписка из домовой книги;
  • личные документы участников сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по кредитам;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • согласие на обмен зарегистрированных по адресу;
  • техпаспорта и поэтажные планы помещений;
  • акт оценки объекта.
  • Условия получения согласия банка

    Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить сделку, если заёмщик соответствует следующим требованиям:

    1. Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
    2. Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
    3. Жилплощадь находится вблизи какого-либо отделения банка.

    Особенности в зависимости от характеристики объектов

    Обмен залоговой квартиры может производиться на следующих условиях:

    На равноценную

    Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре. Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.

    Если препятствий к покупке нового жилья не обнаружится, составляются документы:

    • договор обмена;
    • акт о передаче нового объекта залога;
    • вывод из-под залога старой жилплощади.

    Расходы по получению различных справок ложатся на плечи заёмщика. Новый собственник становится полноправным владельцем после снятия обременения и получает Свидетельство.

    На более дорогую

    Можно ли обменять квартиру на большую? За счёт стоимости старого жилья гасится кредит, а разница используется в качестве первого взноса на новую жилплощадь. Такая сделка более выгодна банку, так как стоимость залогового объекта увеличивается.

    Как это сделать? Чаще всего проводится путём продажи ипотечной квартиры с согласия банка и оформления нового кредита. Клиент одновременно подаёт заявление на продажу уже взятой в кредит жилплощади и на оформление в ипотеку новой.

    Смена должника

    Проводится в случае нехватки средств у приобретателя жилплощади. Покупатель отдаёт продавцу доплату, а оставшаяся сумма оформляется в виде кредита на его имя.

    Жилье при этом остаётся в залоге. Трудность подобной сделки заключена в поиске продавца, способного удовлетворить банк своей платёжеспособностью, поэтому подобные схемы довольно редкие на практике.

    Договор купли-продажи

    Как осуществить обмен ипотечной квартиры на другую путем составления договора купли-продажи?

    Средства от продажи идут на погашение ипотеки, новая вновь оформляется в ипотеку.

    В этом случае возможна даже смена банка. Такая схема в основном применяется, если клиент хочет обменять жилье на более дешёвое.

    Банк скорее всего не захочет брать в залог недвижимость меньшей стоимости , так как ему это не выгодно. Поэтому предыдущие схемы он применять не согласится.

    Погасить остаток можно также за счёт разницы, полученной от покупателя. В этом случае сумма берётся в качестве аванса, и окончательная сделка оформляется после снятия обременения с жилья.

    Оформление сделки

    В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.

    Действия проводятся таким образом:

    1. На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
    2. Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
    3. На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
    4. Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.

    Обмен квартиры по военной ипотеке

    Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.

    Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.

    Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.

    Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.

    Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.

    Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.

    О нюансах и рисках сделки с доплатой вы можете узнать из видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

    Бывает так, что заемщик купил в ипотеку желанную квартиру, но по прошествии времени возникли обстоятельства, побуждающие сменить место жительства. Однако как обменять квартиру в ипотеке? Видов обременений много, но ипотечное обременение в сегодняшней России остается самым распространенным. Можно ли в принципе обменять квартиру, находящуюся в ипотеке? Ипотека не означает, что клиент до самого момента ее погашения ничего не имеет права сделать с квартирой. Просто такая жилплощадь на период кредитования числится как временная банковская собственность. Следовательно, если банк даст добро, то ипотечную квартиру станет возможно и продать, и обменять. Практически всегда необходимо соблюсти два условия:

    • с момента взятия ипотеки должно пройти 2 года (иногда этот срок увеличивают до половины всего периода кредитования);
    • клиент не должен иметь просрочек по платежам, и вообще желательно обладать «чистой» кредитной историей, а то кредитная организация может и не разрешить сделку.

    Первоначальные документы

    При этом заемщику еще до начала всех операций надо собрать небольшой пакет документов, который прилагается к заявлению:

    • паспорт РФ;
    • идентификационный номер;
    • если заемщиками является супружеская пара, тогда нужно письменное согласие второй стороны (жены/мужа);
    • если супруги состоят в официальном браке, тогда потребуется и свидетельство о браке;
    • выписка по кредитной отчетности, подтверждающая, что клиент не имеет просроченных выплат и штрафов (этот документ можно взять прямо в банке).

    Варианты обмена/продажи и основные этапы сделки

    Какие могут возникать ситуации при операциях с ипотечной собственностью? Следует выделить следующие:

    • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в более дорогую жилую недвижимость;
    • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость, равную по рыночной цене;
    • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость более дешевого сегмента.

    Свои особенности имеет не только каждый из пунктов – по-разному будут происходить процедуры обмена и продажи. Для начала стоит рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен отличается тем, что большая часть стоимости или вся стоимость квартиры не переходит в денежный эквивалент. В обмене ипотечной квартиры на другую жилую площадь подразумевается автоматическая смена залогового имущества банка, когда ипотечное обременение без задержек переходит с одного недвижимого имущества на другое. Обменная операция с недвижимостью характерна заключением всего одного договора – договора по обмену. В нем участвуют две стороны, меняющиеся жилплощадью. Но обмен квартиры в ипотеке подразумевает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как поменять квартиру/дом в ипотеке на другую жилплощадь? Основной порядок действия при данном процессе таков:

    1. Заемщик информирует банк о своем желании провести операцию с залоговой недвижимостью. Разумеется, подразумевается, что банк дает положительное решение. В противном случае клиент ничего с квартирой или домом сделать не сможет.
    2. Заемщик собирает всю основную техническую и правовую документацию касательно выбранного для обмена жилья, а специалисты банка проводят независимый мониторинг данного жилищного объекта. Поскольку не всякая недвижимость устроит банк. Например, заимодавец, скорее всего, не разрешит производить обмен новой квартиры на хрущевку. Или другая квартира также может находиться под ипотекой, что серьезно осложнит сделку, и даже есть вероятность, что банк все отменит.
    3. Заемщик и владелец другой жилплощади составляют договор обмена. Разумеется, обе стороны должны быть информированы обо всех обременениях, которые могут быть или имеют место, на недвижимость, которую они предлагают друг другу.
    4. Банк оформляет в свою залоговую собственность новое жилье.
    5. Только после этого с имущества заемщика убирается ипотечное обременение, и новый владелец становится полноправным собственником этой жилплощади.

    Продажа отличается тем, что тут составляются два договора, поскольку сторон уже не три, а четыре: владелец ипотечной недвижимости, покупатель этой недвижимости, владелец другого жилья и банк. Следовательно, сначала надо продать одно, а потом на полученные деньги приобрести другое. И значит – два договора купли-продажи, когда клиент банка выступает сначала как продавец, а потом как покупатель. Нужно сказать, что даже обмен ипотечной квартиры является достаточно длительной и затратной процедурой. Во-первых, как уже было сказано, заемщику придется собирать всю документацию касательно той недвижимости, на которую производится обмен. Сюда входит:

    • кадастровый и технический паспорта (выдается БТИ);
    • заключение специалистов оценочной фирмы обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной стоимости;
    • документы, подтверждающие право собственности продавца (договор купли-продажи, дарственная);
    • выписка из государственного реестра, что жилье чисто от обременений.

    Во-вторых, все финансовые затраты по оформлению сделки также ложатся на заемщика. Когда имеет место не обмен, а продажа ипотечного жилья с последующей покупкой нового, все еще сложнее. Тут присутствуют не только два договора, но и два заявления. Одно заемщик подает касательно разрешения продажи недвижимости, другое – на новый кредит. Дело в том, что здесь фактически происходит пересоставление банковского договора. Заемщик продает ипотечную квартиру/дом, но долг-то банку остается. На вырученные деньги он приобретает новую жилплощадь, которая сразу же идет в обеспечение этого долга. При этом последовательность действий всегда сохраняется в пользу банка:

    • покупатель отдает деньги владельцу ипотечной недвижимости;
    • владелец ипотечной недвижимости на эти деньги приобретает другое недвижимое имущество;
    • это имущество оформляется как новый залог в рамках нового кредитного договора с банком;
    • и только после этого с первой квартиры/дома финансовая организация снимает обременение, и первый покупатель становится полноправным законным собственником.

    Важность ценовой разницы

    При этом большую роль играет разница 2 квартир по стоимости. Из-за этого клиенту приходится писать дополнительное заявление на изменение размеров ипотеки соответственно ценовой разнице. Тут может быть три варианта:

    1. Самый возможный вариант – эквивалентный обмен жилплощадью, когда дом, находящийся под ипотечным обременением, или квартиру, клиент обменивает на недвижимость, равную по рыночной цене. Причем может быть так, что жилье меньше по площади, но более новое и качественное. Либо на большую площадь, но хуже по качеству. В обоих случаях цена уравнивается. Для банка, да и для заемщика, этот вариант привлекателен своей относительной простотой и быстротой. Одним из ключевых факторов является расположение выбранной заемщиком недвижимости. Если квартира расположена в доме, который стоит поблизости от отделения банка-заимодавца, тогда вероятность получить добро на сделку становится еще выше.
    2. Ситуация, когда другая квартира/дом дороже. Здесь бенефициар имеет еще больший интерес, поскольку новый залог будет иметь более высокую рыночную стоимость, а значит, большая защита от издержек. Хорошо, когда разница в цене превосходит 20%. Тогда банк наверняка даст разрешение на обмен с доплатой. Для заемщика главной проблемой станет вопрос, где взять деньги на доплату. Некоторые ради этого берут потребительский кредит, становясь клиентом уже двух банков.
    3. Наоборот, когда другая квартира/дом дешевле. Самый трудноосуществимый вариант, поскольку здесь банк ни разу не заинтересован получать в залог более дешевую недвижимость. Согласие кредитор даст только тогда, когда будет погашено минимум 2/3 всей ипотеки. Поэтому заемщику придется либо ждать, либо изыскивать дополнительные средства для крупной досрочной единовременной выплаты. Например, все тот же потребительский кредит. К слову, поскольку здесь уже заемщик получит денежную доплату, он может пустить ее на погашение взятого потребительского кредита.
    Читайте также:  Где снять обременение с квартиры по ипотеке

    Несколько слов о военной ипотеке

    Нетрудно заметить, что любой вариант можно решить обменом. Безо всякой лишней купли-продажи. Но бывает так, что продавцу другого недвижимого имущества квартира, которую взял в ипотеку клиент, может оказаться не нужна. Если продавцу требуются только наличные деньги, тогда без купли-продажи не обойтись. Кроме того, более дорогая или более дешевая квартира означает и другой размер ипотеки, ведь стоимость залога должна соответствовать той сумме, которую банк дал в долг. С ее изменением может измениться и процентная ставка, и первоначальный взнос. Вот почему чаще всего все операции с ипотечной недвижимостью проходят в рамках эквивалентного по деньгам обмена. Еще один нерассмотренный случай – это военная ипотека. Пожалуй, для клиента такую недвижимость обменять/продать будет тяжелее всего. Ведь здесь идет двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки. Разрешаемый досрочный способ тут всего один:

    • перевод по службе в другое место. Обычно это другой город. Подобное заранее предусмотрено в договоре военной ипотеки в пункте «переезд». Схема аналогична той, что имеет место при равноценном обмене, только жилье должно быть рядом с местом службы военного;
    • второй вариант очевиден – просто нивелировать ипотеку и рассчитаться по программе Росвоенипотеки.

    Напоследок стоит предупредить, что нередко, когда в ипотечном договоре заблаговременно указаны условия обмена или продажи залогового имущества. Поэтому при подписании соглашения надо быть внимательным. Это один из основных моментов реализации недвижимого имущества, находящегося в ипотечном обременении, которые были рассмотрены в данной информативной статье.

    Обмен ипотечной квартиры

    Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность. Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество. Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

    Возможен ли обмен?

    Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

    Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

    Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

    Разрешение от банка

    Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

    • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
    • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
    • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
    • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

    Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

    Требование закона к процедуре

    Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

    Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

    К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

    Как происходит обмен ипотечной квартиры?

    После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

    1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
    2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
    3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

    Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

    Как обменять ипотечную квартиру?

    Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

    После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

    Что потребуется?

    Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

    1. паспорт гражданина РФ и его копии;
    2. трудовую книжку и её копии;
    3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
    4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

    Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

    1. правоустанавливающие документы;
    2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
    3. выписки из домовых книг квартир;
    4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
    5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

    Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

    Пошаговые действия

    Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

    • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
    • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
    • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
    • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

    Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

    Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

    Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

    Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

    Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

    Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

    Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

    Ссылка на основную публикацию