Как правильно оформить ипотеку на квартиру - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как правильно оформить ипотеку на квартиру

Пошаговая инструкция по получению ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку для всех граждан выглядит одинаково, вне зависимости от того, через какой банк идет оформление. Процедура может затянуться на несколько месяцев, поэтому до ее начала необходимо иметь представление о том, из каких этапов она состоит. Исходя из этих знаний, гражданин сможет распланировать свои действия и сделать процедуру покупки квартиры максимально безболезненной.

Этапы получения ипотеки на квартиру

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

С чего начать?

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

  • Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
  • Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
  • Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

Заявка и ее рассмотрение банком

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Поиск квартиры

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Оценка

Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик. Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья. На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

  1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
  2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Страхование

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие. Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе. Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости. Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

  1. Покупки загородного дома;
  2. Покупки таунхауса;
  3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

Как правильно взять ипотеку на квартиру или дом? Советы при покупке жилья в ипотеку.

Банки и сервисы для выбора ипотеки:

Стоит ли брать ипотеку или снимать квартиру в аренду – это вопрос для одного из следующих видео на канале. Сегодня мы расскажем о том, что делать и на что обращать внимание, если вы решили брать ипотечный кредит.

Первоначальный взнос

Один из самых важных моментов – это первоначальный взнос. Перед взятием ипотеки нужно быть готовым сразу выплатить значительную сумму. Рекомендуемый размер первоначального взноса составляет 20% от общей стоимости квартиры. Если у вас нет подобных денег, то лучше повременить с оформлением ипотеки. Потому что именно этот параметр напрямую влияет на условия, на которых банк готов вам выдать кредит.

Читайте также:  Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса

Одно из популярных решений – это взятие потребительского кредита на первоначальный взнос. Но нужно понимать, что подобный выход из ситуации несет за собой несколько существенных минусов. Вы увеличиваете свои ежемесячные платежи, ухудшаете тем самым платежеспособность. А в итоге после подсчетов может оказаться, что вы сильно переплатили по данным двум кредитам: потребительскому и ипотеке.

Поэтому лучше на первоначальный взнос все же поднакопить. Как вариант, вы можете начать регулярно откладывать определенную часть от вашей зарплаты или же открыть банковский вклад под высокий процент. Для продвинутых пользователей выходом из ситуации может быть открытие индивидуального инвестиционного счета и вложение денег в ценные бумаги. Помимо выгоды при торговле вы сможете получить налоговый вычет в 13%.

Регулярность платежей и финансовая дисциплина

Второй важный момент перед тем, как начать выбирать банк для взятия ипотеки – это готовность каждый месяц на протяжении многих лет отдавать с зарплаты фиксированный процент. Одни имеют с этим моральные проблемы, связанные с неготовностью расстаться с частью заработанных средств. У других нет стабильной работы, и как следствие отсутствует гарантия в возможности выплачивать деньги через год-два.

Финансовую дисциплину легко выработать. Для тренировки ежемесячного расчета с банком начните каждый месяц откладывать с заработной платы определенный процент. Если на оставшуюся часть вам комфортно живется, и вы покрываете все свои базовые и привычные потребности, то вы готовы к ипотеке. Если нет – то возможно, вам стоит пересмотреть характер трат или источник заработка.
В свою очередь, вопрос стабильной зарплаты решается с работодателем. К примеру, в трудовом договоре может быть указаны выплаты при увольнении или сокращении. Это поможет вам продолжать платить по ипотеке даже при возникновении форс-мажора.

Грамотный выбор банка для ипотеки

Третий совет – при выборе банка для взятия ипотеки важно опираться на все предложенные условия, а не только на ставку по кредиту.
Многие банки на целевых страницах предоставляют ипотечный калькулятор. К примеру, на сайте Альфа-Банка вы можете посчитать ежемесячный платеж на основе стоимости жилья, первоначального взноса и срока кредитования. Но, к сожалению, это не все условия, на которые вам нужно обратить внимание. Еще есть масса дополнительных платежей и подводных камней, которые вы должны изучить перед окончательным решением.

Вы, как заемщик, столкнетесь с платежами по страховке, различными комиссиями и разнообразными сборами. Еще один момент, который стоит упомянуть. Если вы нашли какой-нибудь региональный банк с привлекательными условиями конкретно под выбранную квартиру, возможно, что-то не так с самим жилым объектом. Поэтому будьте внимательны перед выбором предложения.

Одни находят подходящий банк для взятия ипотеки после ручного поиска и сравнения условий на официальных сайтах, другие – по советам знакомых, третьи же – по привычке выбирают тот банк, к которому привязана зарплатная карта.

Сервис banki.ru ускоряет процесс поиска подходящего варианта для взятия ипотеки. По ссылке в описании вы можете всего за несколько шагов подобрать персональные предложения по кредиту. Сначала нужно указать цель кредита, в нашем случае это «покупка дома или квартиры», далее задать желаемую сумму и первоначальный взнос. Следом заполнить остальные параметры, которые сформируют итоговый индивидуальный список предложений банков.

Чтение и согласование условий договора

После выбора банка следует процесс согласования условий договора и его подписание. Это чуть ли не самый важный этап при взятии ипотечного кредита.

Поэтому четвертый совет в сегодняшнем обзоре — внимательно и максимально подробно изучите договор, задавайте вопросы менеджеру по спорным или непонятным пунктам. Просите на внесении изменений, если требуется. Желательно, проконсультируйтесь со знакомыми, кто уже брал ипотеку или с другими компетентными людьми. Это поможет избежать очевидных ошибок и недопонимания.

Помните, что банку важно получить выгоду при выдаче кредита, а вам нужно максимально обезопасить себя от возможных дополнительных штрафов, комиссий и других неприятных ситуаций.

Оформление страховки

Пятый совет – тщательно подойдите к вопросу оформления страховки. Банки при заключении ипотечного договора настаивают на оформлении страхования жизни и страхования покупаемой квартиры. Так вот первая страховка необязательна, вы можете от нее отказаться, но нужно помнить, что вероятней всего за этим последуют ухудшения условий по ипотеке. Поэтому посчитайте размеры переплаты со страхованием жизни и без, так вы сможете гарантированно выбрать наилучший вариант.

В свою очередь, страхование квартиры обязательно. Но тут банки идут на хитрость и предлагают только одну компанию с подходящими для них условиями. Помните, что вы можете запросить список из 10-15 различных вариантов и выбрать тот, который подходит конкретно вам. Если максимально просто, то выбирайте компанию с самыми низкими платежами. Ведь при наступлении страхового случая, выплаты все равно получает банк.

Использование всевозможных льгот и субсидий

Покупка квартиры в ипотеку – это дорогостоящее удовольствие, поэтому важно понести минимальные денежные потери. Шестой совет – подробно изучите список льгот, субсидий и других возможных компенсаций.

К примеру, вы можете использовать материнский капитал для покрытия части первоначального взноса или действующего долга по ипотеке, а при рождении второго ребенка можете снизить процентную ставку.

Ищите информацию о подобных и других льготах на официальных сайтах российских фондов и региональных администраций.

Портал Госуслуги – это оптимальный вариант для подобных вопросов. Здесь, к примеру, вы можете найти подробный алгоритм покупки квартиры в ипотеку и познакомиться с информацией о социальной помощи на приобретение жилья.

Напомню, что если вы официально трудоустроены и платите подоходный налог, то вы вправе получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости купленной квартиры, плюс еще 13% от суммы уплаченных процентов. В первом случае максимальная выплата составляет 260 тысяч рублей, во втором – 390 тысяч.

Избегайте просрочек

Совет под номером семь – избегайте просрочек, вовремя платите по кредиту. Помните, что вы и так переплачиваете банку проценты за взятие ипотеки. Поэтому ни к чему дополнительно усложнять себе жизнь новыми финансовыми потерями. Можете завести календарь с выделением дат для оплаты или настроить автоматический регулярный перевод банку в онлайн-приложении. Важно найти способ перевода без комиссий и точно рассчитать день платежа с учетом возможной задержки зачисления средств.

Один из оптимальных вариантов, чтобы избежать просрочку – это заплатить однажды за месяц вперед. Таким образом у вас будет возможность задержать оплату при возникновении критической ситуации.

Если вдруг настанет форс-мажор и вам будет нечем платить по ипотеке, то вы можете воспользоваться ипотечными каникулами сроком до 6 месяцев. Оформить каникулы можно без согласия банка, главное – наличие уважительной причины ухудшения финансового положения.

Старайтесь погасить ипотеку досрочно

Восьмой совет – старайтесь погасить ипотеку досрочно. Таким образом вы сможете сделать ипотечный кредит наиболее выгодным для себя. Предварительно уточните у банка вопросы досрочного погашения. Как именно можно вносить платежи, существуют ли ограничения на переплату.

Рефинансирование ипотеки

Заключительный совет в сегодняшнем обзоре – используйте рефинансирование ипотеки. Как правило, финансовые учреждения оставляют неизменной процент по ипотечному кредиту и не пересматривают условия договора даже при снижении ставки Центрального Банка. В таком случае вы можете воспользоваться рефинансированием ипотеки в другой организации.

К примеру, банк Открытие у себя на странице предоставляет калькулятор с расчетом ежемесячных платежей. В описании к видео оставлю популярные предложения других банков. Возможно, так вы сильно сможете сэкономить на платежах.

Перед взятием ипотеки тщательно посчитайте ежемесячные платежи и проценты по кредиту. Прикиньте несколько вариантов на 10, 15, 20 лет, выберите оптимальный срок с минимальной переплатой. Внимательно читайте договор перед подписанием и используйте все возможные льготы, субсидии и вычеты. Помните про ипотечные каникулы.

Если у вас уже есть жилье, то посчитайте, сколько понадобится времени для накопления стоимости квартиры, если вместо регулярных платежей откладывать деньги в банк. Возможно, подобный вариант вам будет намного выгодней.

Как правильно оформить ипотеку на квартиру

Шаг 1: оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

Шаг 2: выберите жилье

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

Шаг 3: выберите банк

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Читайте также:  Как оформить квартиру после выплаты ипотеки

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

Шаг 4: соберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

Шаг 5: отправьте заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

Шаг 6: дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

Шаг 7: внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

Шаг 8: оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

Как взять ипотеку и не остаться без штанов

Главные ошибки ипотечников

Три года назад я взял ипотеку.

Каждый месяц отдаю треть зарплаты на погашение кредита. Квартиру застройщик обещает сдать в следующем году.

За эти три года я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

Как взять ипотеку правильно

  1. Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
  2. Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
  3. Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
  4. Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
  5. Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
  6. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Как правильно

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

  • где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
  • во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
  • где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за 2 миллиона рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо

Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки

Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете

Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете

Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года

Но стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2016 года. Мой дом слева на заднем плане

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

У застройщика договор с банком «Солнечный». Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)

Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2- НДФЛ , копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В «Солнечном» сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

Как правильно

«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Каждый месяц я плачу ипотечные взносы — 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Как правильно

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

​Как правильно взять ипотечный кредит

И стоит ли его брать вообще

Самым популярным банковским продуктом в России является ипотечный кредит. Однако далеко не все знают, как его оформить и на какие нюансы следует обратить внимание, дабы выплата кредита не превратилась в непосильное бремя.

Нетривиальная задача

Выбор ипотеки является нетривиальной задачей. Любая ошибка легко приведет к потере денег и нового жилья. Для начала следует ответить на вопрос: а нужен ли вам вообще кредит? Если вы стоите в очереди на социальное жилье либо имеете иную возможность приобрести квартиру, вряд ли стоит связываться с ипотекой. В случае же, когда у вас нет других вариантов, кредит однозначно решит жилищную проблему.

Однако не стоит сломя голову бежать в первый попавшийся банк и оформлять ссуду. Сперва необходимо ознакомиться с веб-страницами кредитных организаций в Интернете, посетить банковские форумы и отобрать 7—8 банков, выдающих кредиты на жилье. Затем следует изучить их «продукты» и почитать отзывы граждан, уже оформивших заем. Из этих отзывов, при всей их субъективности, можно получить много ценной информации. Изучите ставки, сроки предоставления кредитов, возможные размеры ежемесячного платежа, цену страхового полиса, способы погашения ссуды.

Именно на этом этапе правильным будет решить, какую квартиру брать — в новостройке или на вторичном рынке. Далее необходимо лично обойти выбранные банки и проконсультироваться у офис-менеджеров. Таким образом, вы сможете найти подходящую только для вас ипотечную программу.

Хорошее здоровье — друг ипотеки

Оформляя кредит, реально оценивайте свои возможности. Статистика показывает, что заемщик без особого труда вносит деньги за кредит, когда размер его платежа не превышает 35% от ежемесячного дохода. Впрочем, коллекторские агентства утверждают, что на самом деле данная цифра еще ниже и составляет около 20—30%. Это означает, что вы должны будете существенно урезать расходы на развлечения, покупку товаров и даже на детей. Не каждая семья способна годами так ограничивать себя.

Следовательно, потенциальный заемщик должен иметь стабильный, высокий и постоянный доход, а также, как это ни аморально звучит, хорошее здоровье. Ведь если вы потеряете работу или заболеете, то перестанете платить. А банк, в свою очередь, тут же примется начислять штрафы и в конце концов отберет квартиру. Отсюда вытекает еще один совет: всегда имейте про запас сумму, равную 5—6 ежемесячным платежам по ипотечному кредиту. Это позволит вам выиграть время для поиска новой работы или лечения. Ну и наконец, если есть возможность, сделайте как можно больший первоначальный взнос. Это уменьшит кредит и несколько удешевит его.

Как выбрать банк

Закон о рекламе запрещает сравнивать услуги банков и говорить о преимуществе одной кредитной организации перед другой. Могу лишь сказать, что есть из кого выбирать: сегодня десятки российских банков выдают ипотечные кредиты. Вот далеко не полный их перечень: Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, Россельхозбанк, «ДельтаКредит», «ФК Открытие», ВТБ Банк Москвы, РосЕвроБанк, «Возрождение», Газпромбанк, Тинькофф Банк, Нордеа Банк, МТС Банк, Россгострах Банк и многие другие. Более того, некоторые кредитные организации предлагают заемщикам сразу несколько ипотечных программ с различными условиями.

На какой срок оформлять ипотечный кредит

Здесь также нет однозначного ответа. В России банки предоставляют ипотечные кредиты на срок от пяти до 30 лет. Все зависит от размера дохода россиянина и от экономической ситуации в стране. Понятно, что чем меньше срок, тем меньше переплата по кредиту . И это правильно. Например, два заемщика взяли по 3 млн рублей. Один оформил кредит на пять лет, а второй — на 20. Пусть процентная ставка по обоим составляет 13% (хотя в реальности чем больше срок кредита, тем выше процентная ставка). Первый отдаст банку за пять лет 4 118 562 рубля. А второй за 20 лет переведет на счета кредитной организации 8 563 550 рублей. Получается, что заемщик, заключивший договор на пять лет, переплатит чуть более 1,1 млн рублей, а человек, оформивший ипотеку на 20 лет, — больше 5,5 млн.

Однако не стоит забывать, что чем меньше срок ипотеки, тем больше ежемесячный платеж. Так, заемщик, оформивший кредит на пять лет, в нашем примере станет каждый месяц платить по 66 642 рубля. В свою очередь, размер платежа лица, заключившего договор на 20 лет, составит 35 683 рубля.

Поэтому каждый клиент должен выбрать наиболее удобный для себя срок возврата денег. Я со своей стороны могу порекомендовать как можно быстрее расплатиться с кредитором. Если говорить о частичном или полном досрочном погашении, лучше всего делать это в первой половине срока договора. Дело в том, что именно в этот период банк начисляет самые большие проценты на сумму основного долга. Следовательно, есть резон уменьшить его. А вот если досрочно погасить кредит во вторую половину, это даст в основном моральный эффект. Ведь заемщик к тому времени уже выплатит большую часть процентов.

И наконец, последняя рекомендация по сроку. Допустим, вы нашли банк, рассчитали платежи и выяснили, что сможете выплатить кредит за пять лет. Но не торопитесь подписывать договор. Умножьте эту цифру в полтора, а лучше в два раза. Получится 6—10 лет. Вот на этот период и оформляйте ипотеку. Дело в том, что данное «золотое правило» выведено в результате многолетних наблюдений. Оно исходит из того, что человеку свойственно преувеличивать свои возможности. Поэтому лучше перестраховаться и увеличить срок договора, чем потом платить штрафы или, что еще хуже, расстаться с жильем.

Что еще, кроме процентов и основного долга, придется платить по ипотеке

Кроме основного долга и процентов, каждый «ипотечник» оплачивает страховку. Обычно банк заставляет заемщика страховать жизнь и здоровье, риски утраты и повреждения квартиры, а также прекращения или ограничения права собственности. Каждый из банков имеет свои условия предоставления ссуды. В одних кредитных организациях эти требования являются обязательными. В других можно отказаться от страхования жизни и здоровья, но тогда банк сразу поднимет ставку на 1—1,5 процентного пункта. Таким образом, вы либо оплатите страховку, либо получите повышенную процентную ставку. Если говорить о сумме страховых премий, они в среднем колеблются в размере от 1% до 3% от стоимости кредита.

Кроме того, банк вправе повысить ставку на 0,5—1 п. п., если вы не являетесь участником его зарплатного проекта. Ну и наконец, некоторые кредитные организации «накинут» еще 1—2 п. п. на период до даты регистрации ипотеки, чтобы минимизировать свои риски.

«Подводные камни» ипотеки

Пока жилье находится в ипотеке, заемщик не может целиком и полностью распоряжаться им. Он не имеет права самостоятельно продать, обменять или подарить квартиру. Банк делает в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) отметку о том, что она находится в залоге. Поэтому попытки распорядиться жилищем в обход залогодержателя квалифицируются как уголовное преступление. Об этом надо всегда помнить.

Кредит следует платить аккуратно в соответствии с графиком, полученным в банке. Если заемщик допустит просрочку или вообще перестанет платить, кредитная организация станет начислять штрафы, а впоследствии может отнять квартиру через суд, выселив должника и его семью на улицу. Примеров — великое множество.

При наступлении финансовых трудностей (вследствие потери работы, болезни или краха бизнеса) нельзя добиться отсрочки погашения платежей. Возможна только рассрочка. Это означает, что придется заплатить хоть что-то или продавать квартиру под надзором банка для погашения кредита.

Так стоит ли брать ипотечный кредит?

Если у вас нет богатых родителей или родственников, которые могут купить или оставить квартиру в наследство, отсутствуют деньги для приобретения жилья, то ипотека является реальным выходом из положения. Однако не стоит подходить к этому вопросу легкомысленно. Следует помнить, что ипотечный кредит — это большие денежные обязательства, которые вы возлагаете не только на себя, но и на свою семью. Ведь средства, которые вы могли бы потратить на детей или супруга, пойдут теперь в банк. А утрата работы или бизнеса, болезни приведут к просрочкам, штрафам и даже потере жилья.

Поэтому трезво оценивайте свои финансовые и деловые возможности, а также состояние здоровья. Постепенно улучшайте свое положение. Проживая в однокомнатной квартире, не покупайте сразу пятикомнатную. Сначала оформите кредит на «двушку». Выплатив его, вы сможете продать квартиру и оформить новую ипотеку уже на трехкомнатное жилье. Такая продуманная позиция позволит вам, не сильно напрягаясь, в конце концов решить квартирный вопрос.

Читайте также:  Как продать квартиру в ипотеке
Ссылка на основную публикацию