Развод квартира в ипотеке как быть - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Развод квартира в ипотеке как быть

Как развестись, если у вас ипотека?

Развестись с ипотекой – непросто, но возможно. Из этой ситуации есть несколько выходов: раздел кредита, продажа квартиры или брачный контракт, который поможет подстраховаться заранее и решить проблему мирным путем.

Три стороны конфликта

Непосредственным заемщиком при ипотеке, оформленной в браке, выступает один из супругов, а второй является созаемщиком. Но при разводе ответственность перед банком приходится нести обоим супругам. По Семейному кодексу РФ любое приобретенное в браке имущество должно делиться пополам, как совместно нажитое. Распространяется это и на квартиры, купленные в ипотеку. При этом не важно, на кого кредит изначально был оформлен, если не были предусмотрены в договоре другие варианты.

В разделе ипотечного имущества три стороны – двое супругов и банк-кредитор. Финансовая организация защищает свои интересы, выдавая вам ипотеку, поэтому квартира до окончательной выплаты кредита находится в собственности банка. Поэтому, в случае развода, вам необходимо обратиться в банк-кредитор и сообщить о сложившейся ситуации.

Что может предложить банк?

Вероятнее всего, банк предложит вам выгодные для себя условия. Например, потребовать полного погашения кредита, или переложить всю ответственность на выплату ипотеки на основного заемщика. Однако окончательное решение остается за вами, а этот вопрос можно рассмотреть в суде. С большой вероятностью, суд вынесет решение в вашу пользу и обяжет банк пойти на условия, которые будут устраивать обоих супругов.

Банк никогда не выдает кредит без согласия второго супруга или созаемщика, поэтому о покупке квартиры всегда известно второй стороне», — объясняет Сергей Яшенко, адвокат, партнер московской коллегии адвокатов GRAD. – «Обычно выплаты идут из семейного бюджета. В случае развода обязательства по кредиту ложатся на основного заемщика. Но проблема в том, что имущество, купленное в браке, является совместно нажитым. Если этот вопрос не удается решить мирным путем, тогда придется обращаться в суд. И при разделе имущества суд будет исходить из того, что оно – равнодолевое, если иного не предусмотрено брачным контрактом. При разделе имущества основной заемщик остается с половиной имущества, при том, что кредит был выдан на полную площадь».

В этом случае второй супруг может получить компенсацию, если откажется от претензий на долю в квартире. Но, если созаемщик не отказывается от доли, то суд с учетом позиции банка может разделить квартиру как общедолевую. В таком случае разделяются и обязательства по кредиту, а банк будет знать, чью долю он сможет забрать, если заемщик нарушит обязательства по кредиту.

Банк, в силу нормативов, определенных ЦБ, переводит в просрочку непогашенный более 30 дней платеж, либо принимает другие меры по возврату денежных средств, реализует квартиру или долю», — добавляет адвокат.

Итак, без продажи квартиры вопрос с ипотекой при разводе можно решить двумя путями:

1. Супруги делят доли в квартире и обязательства по выплате ипотеки через суд. При таком раскладе банк и суд учитывают доходы супругов, и при разнице в зарплате размер ежемесячных платежей для каждого из заемщиков может различаться.

Если один из бывших супругов по какой-то причине перестает платить свою часть ежемесячных платежей, то второй может взять его обязательства на себя и взыскать компенсацию.

2. Ипотечный заем регистрируют на одного из бывших супругов, а второй в нотариальной форме отказывается от претензий на квартиру. В таком случае на себя все обязательства по кредиту берет основной заемщик, а второй экс-супруг теряет права на недвижимость. Этот путь возможен только при одобрении со стороны банка. Чтобы передать обязательства на выплату кредита одному из заемщиков, банк должен признать его платежеспособность и возможность самостоятельно закрыть долги.

Но и здесь все не так просто. Например, если ипотечное жилье является единственной квартирой, и жить второму экс-супругу после развода просто негде. В таком случае есть возможность продать квартиру.

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?

Перечитайте кредитный договор и уточните у банка, есть ли у вас право на продажу имущества. Это довольно радикальный способ, но действенный.

Вы продаете жилье, с полученной суммы гасите досрочно кредит в банке, а если остается какая-то сумма – делите между супругами. В этом случае вы сразу избавляетесь от обязательств перед банком, а также имеете больше шансов решить квартирный вопрос мирным путем с минимальным количеством претензий. В том или ином случае на одного из супругов ляжет большая часть финансовой ответственности, если ипотеку все же решат оставить.

Процедура не так проста, но вполне реальна:

1. Вы сообщаете о своем решении в банк. Кредитная организация дает добро на продажу квартиры.

2. Покупатель вносит в банк сумму, оставшуюся по договору. Банк снимает с вас обременение по кредиту.

3. Новый владелец квартиры выплачивает вам остаток, который вы делите.

В этом случае лучше обратиться к профессионалам по недвижимости. Чаще всего предоставить таких специалистов может банк.

Также обязательства по продаже квартиры может взять на себя кредитная организация. Тогда банк выставляет недвижимость на аукцион, но стоимость жилья может существенно снизиться. К тому же, отдельно придется оплатить процедуру аукциона.

Ипотека и брачный контракт

Решить проблему «малой кровью» поможет брачный договор. Заключить его можно как до брака, так и на любом этапе семейной жизни. Однако вам обязательно придется уведомить банк о заключении брачного договора.

Если ваша квартира куплена в браке в ипотеку, то необходимо уведомить банк о заключенном брачном контракте, так как банк является залогодержателем и может заявить о нарушении своего права», — поясняет Сергей Яшенко. – «Брачный контракт помогает разделить обязательства супругов. Также в него можно прописать размеры платежей в зависимости от разницы в зарплате».

Брачный контракт заключается в нотариальной форме, в нем можно прописать не только имущественные права, но и обязательства по кредиту. Но помните, что условия контракта также затрагивают интересы банка, поэтому, чтобы кредитная организация не заявила об ущемлении своих прав, согласуйте с ней условия договора.

Мировое соглашение или переоформление ипотеки на одного из супругов поможет оставить квартиру в собственности, но в будущем может вызвать претензии с одной из сторон. Продажа квартиры с согласия банка и раздел остатка поможет снизить количество претензий к собственности. Конечно, не все советы универсальны, и каждую ситуацию придется рассматривать отдельно. Однако, как отметил в шутку наш адвокат в начале разговора, в таком случае лучше не разводиться.

Ипотека при разводе супругов: делится или нет?

За последние годы отмечается рост ипотечного кредитования. Для многих семей это практически единственный вариант приобретения собственной жилой недвижимости. Однако наличие большого числа бракоразводных процессов приводят к необходимости деления ипотеки при разводе. Причем супругам предстоит поделить и само недвижимое имущество, и оставшиеся обязательства перед банком.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

  1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
  2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
  3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
  4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

  • Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
  • Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
  • Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

  1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
  2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Что делать с ипотекой при разводе, если она была взята до брака?

Когда делится ипотека в такой ситуации, бывшим супругам важно понимать два основных момента:

  1. Имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
  2. Поскольку стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то логично, что часть денег могла быть выплачена именно из общего семейного бюджета в период брака. Следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды (если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства).
Читайте также:  Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Ипотека при разводе супругов в случае приобретения жилья одним из них до брака, делится следующими путями:

  1. Имущество остается за тем супругом, кто его приобрел. По решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
  2. Происходит деление недвижимости на доли соразмерно внесению платежей из общих семейных средств и личных вложений каждого супруга. Однако такой вариант возможен только с согласия банка и если квартира не однокомнатная, поскольку физически не выделенные доли находиться в залоге не могут.
  3. Возможны варианты раздела аналогичные тем, что происходят при дележке ипотеки взятой в браке. Но нужно доказать что все платежи (или бо́льшая их часть) осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями. Такая ситуация чаще возникает когда ипотека взята одним из супругов незадолго до регистрации брака.

Если есть дети

Наличие у супругов несовершеннолетних детей, в том числе прописанных в ипотечном жилье, на раздел оставшегося долга не влияет. А вот при дележке самой недвижимости суд всегда учитывает этот факт.

Основные нюансы как делится ипотека при разводе супругов с детьми:

  1. Тому супругу, с кем будет проживать ребенок, может быть выделена бо́льшая доля, но при этом и размер ипотечного долга у него будет больше.
  2. При наличии у ребенка доли собственности в недвижимости она прибавляется к доле родителя, с которым он остается.
  3. Когда ребенок прописан в квартире или доме, но собственником является только муж, то его жена имеет право на получение доли в этой недвижимости, если несовершеннолетнего она оставляет с собой, и у нее нет другого жилья.
  4. При продаже ипотечного жилья и наличии в нем прописанного ребенка, его нужно обязательно выписать.
  5. Если ребенок остается с матерью и ей тяжело выплачивать ипотеку (нахождение в декрете, инвалидность), то размер ежемесячного платежа для нее может быть снижен, а оставшаяся часть будет временно возложена на отца ребенка по решению суда.

Стоит упомянуть, что наличие детей и их прописка не влияет на порядок взыскание залога по ипотеке, когда имеется просроченная кредитная задолженность.

Если в ипотеку вносили материнский капитал

Для семей-владельцев материнского капитала вопрос раздела ипотеки более чем актуален. Ведь в покупке жилья задействованы деньги от государства.

Нюансы дележки будут следующими:

  1. Доля ребенка, которая выделилась за счет средств материнского капитала присоединяется к жилплощади того супруга, с кем он остается. При этом ипотечное обязательство чаще всего делится поровну, если нет других значимых факторов.
  2. После развода бывшая жена может закрыть всю свою задолженность (или ее часть) перед банком через материнский капитал. Однако распоряжаться собственностью до полного погашения кредита она не сможет.
  3. Когда на момент развода доля ребенку еще не была выделена, в суде на родителей накладывается обязанность сделать это после выплаты всей ипотеки.
  4. Продать квартиру или дом по долям и поделить деньги, если задействован материнский капитал просто невозможно: сделка будет признана недействительной, так как детей нельзя оставлять без жилья. Если же «провернуть» такую операцию, то супруги будут обязаны вернуть в бюджет денежный эквивалент материнского капитала (на 2020 г. 466 617 руб.).

Если есть брачный договор

Заключение брачного договора во многом облегчает решение вопроса, как делится ипотека при разводе. В нем прописываются важные моменты, касающиеся раздела недвижимости, если супруги разведутся. То есть, не будет длительного бракоразводного процесса, а сразу примется во внимание содержание брачного договора.

В частности, в этом документе можно указать следующую важную информацию:

  1. Один из супругов не претендует на жилье, а также не несет ответственность за выплату долгового обязательства. Либо можно прописать, что претендовать он может лишь на денежную компенсацию в совместных выплатах в период брака. Вариант применяется чаще когда ипотека взята до брака, и собственник жилья уже самостоятельно выплатил значительную сумму. И в случаях, когда в силу ряда причин (плохая кредитная история, наличие долгов и др.) один из супругов не может быть созаемщиком.
  2. Точные доли в недвижимости, возможность выплаты денежной компенсации при отказе от доли, как распределится при разводе кредитное обязательство.
  3. Погашаться ипотека будет совместно (например, когда взята одним из супругов незадолго до брака), прописывается также порядок раздела жилья, и отдельно – если родятся дети.

Следует обязательно уведомить банк о наличии брачного контракта.

Делится ли военная ипотека?

В особенности актуальный вопрос для военнослужащих и их супругов – как поделить военную ипотеку при разводе. Ведь жилье в рамках такой программы предоставляется Министерством Обороны (МО) РФ. Оно же и оплачивает ипотеку.

Поэтому раздел такой недвижимости имеет следующие нюансы:

  • Так как участником программы является только военнослужащий и именно он фигурирует в договоре ипотеки, то при разводе он и остается собственником в подавляющем большинстве случаев. То есть квартира или дом не признаются совместно нажитым имуществом.
  • Кредитный договор военной ипотеки не переоформляется.
  • Бывший супруг (супруга) может претендовать на долю или часть вложенных средств в эту недвижимость только если докажет, что:
    • для покупки жилья помимо государственных средств были вложены деньги из семейного бюджета или его личные денежные средства;
    • во время выплаты ипотечного кредита военнослужащий уволился из Вооруженных Сил и платежи уже стали выплачиваться из общих денежных средств супругов;
  • Если бывший супруг (обычно жена) планирует претендовать на долю, то добиться раздела жилья по военной ипотеке можно лишь после полного закрытия ссуды. С этим жильем невозможны и любые другие операции (продажа, обмен, дарение). Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге как у банка, так и у МО РФ.
  • При наличии детей и отсутствия у бывшей супруги другого жилья и когда она не имеет права на ипотечное жилье бывшего мужа, максимум что она может добиться – суд разрешит проживание в этой недвижимости ей и ребенку.

Пошаговая схема раздела ипотечной квартиры и ипотеки в случае развода

При делении ипотечного кредита и квартиры, основные этапы действий супругов будут следующими:

  1. Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
  2. После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
  3. Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
  4. Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

Супругам стоит помнить, что в случае их отказа платить, банк через некоторое время (когда накопится долг за 3–6 месяцев) может начать продажу недвижимости. С вырученных денег будет закрыта сначала задолженность, пени и штрафы. Остаток разделится между бывшими заемщиками (супругами). Это самый невыгодный и неприятный способ раздела ипотеки. Поэтому рекомендуется все же путем переговоров приходить к общему решению и не оттягивать раздел ипотеки.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2020 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета. При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Читайте также:  Как выгодно взять ипотеку на квартиру

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

  1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
  2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
  3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
  4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно. Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями. Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

  • Ипотечный кредит погашается одной стороной.
  • Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:

  • наличия детей;
  • была ли взята ипотека до вступления в брак;
  • в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
  • и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.

Видео: Ипотека и развод

Итоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

  • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
  • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
  • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.
Читайте также:  Как разделить квартиру в ипотеке

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

Как развестись, если у вас ипотека?

Развестись с ипотекой – непросто, но возможно. Из этой ситуации есть несколько выходов: раздел кредита, продажа квартиры или брачный контракт, который поможет подстраховаться заранее и решить проблему мирным путем.

Три стороны конфликта

Непосредственным заемщиком при ипотеке, оформленной в браке, выступает один из супругов, а второй является созаемщиком. Но при разводе ответственность перед банком приходится нести обоим супругам. По Семейному кодексу РФ любое приобретенное в браке имущество должно делиться пополам, как совместно нажитое. Распространяется это и на квартиры, купленные в ипотеку. При этом не важно, на кого кредит изначально был оформлен, если не были предусмотрены в договоре другие варианты.

В разделе ипотечного имущества три стороны – двое супругов и банк-кредитор. Финансовая организация защищает свои интересы, выдавая вам ипотеку, поэтому квартира до окончательной выплаты кредита находится в собственности банка. Поэтому, в случае развода, вам необходимо обратиться в банк-кредитор и сообщить о сложившейся ситуации.

Что может предложить банк?

Вероятнее всего, банк предложит вам выгодные для себя условия. Например, потребовать полного погашения кредита, или переложить всю ответственность на выплату ипотеки на основного заемщика. Однако окончательное решение остается за вами, а этот вопрос можно рассмотреть в суде. С большой вероятностью, суд вынесет решение в вашу пользу и обяжет банк пойти на условия, которые будут устраивать обоих супругов.

Банк никогда не выдает кредит без согласия второго супруга или созаемщика, поэтому о покупке квартиры всегда известно второй стороне», — объясняет Сергей Яшенко, адвокат, партнер московской коллегии адвокатов GRAD. – «Обычно выплаты идут из семейного бюджета. В случае развода обязательства по кредиту ложатся на основного заемщика. Но проблема в том, что имущество, купленное в браке, является совместно нажитым. Если этот вопрос не удается решить мирным путем, тогда придется обращаться в суд. И при разделе имущества суд будет исходить из того, что оно – равнодолевое, если иного не предусмотрено брачным контрактом. При разделе имущества основной заемщик остается с половиной имущества, при том, что кредит был выдан на полную площадь».

В этом случае второй супруг может получить компенсацию, если откажется от претензий на долю в квартире. Но, если созаемщик не отказывается от доли, то суд с учетом позиции банка может разделить квартиру как общедолевую. В таком случае разделяются и обязательства по кредиту, а банк будет знать, чью долю он сможет забрать, если заемщик нарушит обязательства по кредиту.

Банк, в силу нормативов, определенных ЦБ, переводит в просрочку непогашенный более 30 дней платеж, либо принимает другие меры по возврату денежных средств, реализует квартиру или долю», — добавляет адвокат.

Итак, без продажи квартиры вопрос с ипотекой при разводе можно решить двумя путями:

1. Супруги делят доли в квартире и обязательства по выплате ипотеки через суд. При таком раскладе банк и суд учитывают доходы супругов, и при разнице в зарплате размер ежемесячных платежей для каждого из заемщиков может различаться.

Если один из бывших супругов по какой-то причине перестает платить свою часть ежемесячных платежей, то второй может взять его обязательства на себя и взыскать компенсацию.

2. Ипотечный заем регистрируют на одного из бывших супругов, а второй в нотариальной форме отказывается от претензий на квартиру. В таком случае на себя все обязательства по кредиту берет основной заемщик, а второй экс-супруг теряет права на недвижимость. Этот путь возможен только при одобрении со стороны банка. Чтобы передать обязательства на выплату кредита одному из заемщиков, банк должен признать его платежеспособность и возможность самостоятельно закрыть долги.

Но и здесь все не так просто. Например, если ипотечное жилье является единственной квартирой, и жить второму экс-супругу после развода просто негде. В таком случае есть возможность продать квартиру.

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?

Перечитайте кредитный договор и уточните у банка, есть ли у вас право на продажу имущества. Это довольно радикальный способ, но действенный.

Вы продаете жилье, с полученной суммы гасите досрочно кредит в банке, а если остается какая-то сумма – делите между супругами. В этом случае вы сразу избавляетесь от обязательств перед банком, а также имеете больше шансов решить квартирный вопрос мирным путем с минимальным количеством претензий. В том или ином случае на одного из супругов ляжет большая часть финансовой ответственности, если ипотеку все же решат оставить.

Процедура не так проста, но вполне реальна:

1. Вы сообщаете о своем решении в банк. Кредитная организация дает добро на продажу квартиры.

2. Покупатель вносит в банк сумму, оставшуюся по договору. Банк снимает с вас обременение по кредиту.

3. Новый владелец квартиры выплачивает вам остаток, который вы делите.

В этом случае лучше обратиться к профессионалам по недвижимости. Чаще всего предоставить таких специалистов может банк.

Также обязательства по продаже квартиры может взять на себя кредитная организация. Тогда банк выставляет недвижимость на аукцион, но стоимость жилья может существенно снизиться. К тому же, отдельно придется оплатить процедуру аукциона.

Ипотека и брачный контракт

Решить проблему «малой кровью» поможет брачный договор. Заключить его можно как до брака, так и на любом этапе семейной жизни. Однако вам обязательно придется уведомить банк о заключении брачного договора.

Если ваша квартира куплена в браке в ипотеку, то необходимо уведомить банк о заключенном брачном контракте, так как банк является залогодержателем и может заявить о нарушении своего права», — поясняет Сергей Яшенко. – «Брачный контракт помогает разделить обязательства супругов. Также в него можно прописать размеры платежей в зависимости от разницы в зарплате».

Брачный контракт заключается в нотариальной форме, в нем можно прописать не только имущественные права, но и обязательства по кредиту. Но помните, что условия контракта также затрагивают интересы банка, поэтому, чтобы кредитная организация не заявила об ущемлении своих прав, согласуйте с ней условия договора.

Мировое соглашение или переоформление ипотеки на одного из супругов поможет оставить квартиру в собственности, но в будущем может вызвать претензии с одной из сторон. Продажа квартиры с согласия банка и раздел остатка поможет снизить количество претензий к собственности. Конечно, не все советы универсальны, и каждую ситуацию придется рассматривать отдельно. Однако, как отметил в шутку наш адвокат в начале разговора, в таком случае лучше не разводиться.

Ссылка на основную публикацию