Как оспорить налог на землю - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как оспорить налог на землю

Земельный налог: как добиться справедливости налогообложения

Наступил срок уплаты земельного налога. Однако жители Подмосковья в этом году не спешат выполнять свою, предусмотренную 57 статьей Конституцией Российской Федерации, обязанность по уплате этого налога, поскольку суммы, которые они увидели в полученных налоговых уведомлениях, ввергли всех в шок.

Ситуацию с земельным налогом комментирует председатель Комитета по земельным отношениям и строительству Государственной думы Алексей Юрьевич Русских.

— Алексей Юрьевич, земельный налог в связи с его многократным увеличением для огромного количества жителей Московской области стал неподъемным бременем, что в свою очередь грозит возникновением социальной напряженности в регионе. Каким Вы видите выход из этой ситуации, что можно сделать?

А.Ю. — Обращениями граждан и организаций, не согласных с размером земельного налога завалены органы государственной власти, муниципалитеты, прокуратура, суды. Письма на эту тему поступают в Государственную Думу, Правительство и даже Президенту Российской Федерации. В конце октября мы провели в Госдуме парламентские слушания на тему «Земельный налог: современное состояние законодательства и направления совершенствования», где обсуждались основные болевые точки законодательства, регулирующего земельное налогообложение.

— Вообще, налоговые вопросы сложны для понимания простым человеком. Это специалист знает, что земельный налог зависит от ряда факторов, регулируемых не только земельным, но и налоговым законодательством. Он включает в себя ставку налога, кадастровую оценку, льготы для отдельных лиц. А человека интересует только сумма, которую он видит в квитанции. Он не понимает, откуда она взялась, почему стала в разы выше?

А.Ю. – Знаете, я считаю, что одним из ключевых аспектов земельного налога должна быть ответственность перед налогоплательщиками. А сейчас получается, что гражданин находится в неравном положении с государством. Для органов местного самоуправления земельный налог является одним из немногих источников пополнения местных бюджетов, что приводит к тому, что муниципалитеты устанавливают максимальные ставки, предусмотренные Налоговым кодексом Российской Федерации. Люди недоумевают: почему инфраструктура муниципального образования не изменилась, характеристики участка остались прежними, рыночные цены на землю тоже значительно упали, а кадастровая стоимость увеличилась в десятки раз. Зачастую адекватного ответа налогоплательщики получить не могут.

— Люди жалуются, что кадастрового оценщика они даже в глаза не видели…

А.Ю. — Институт кадастровой оценки зарекомендовал себя далеко не с лучшей стороны. Мы видим, что в нынешних условиях он не способен обеспечить соблюдение основных принципов налогового законодательства, таких как равенство и всеобщность налогообложения, а также фактическая возможность уплаты налога налогоплательщиком. Вот и получается, что одинаковые участки могут иметь в разы отличающуюся кадастровую оценку, а некоторые из них под тем или иным предлогом вообще не попадают под налоговое обложение. Участники парламентских слушаний сошлись во мнении, что оценку должны проводить специально уполномоченные государственные органы, а не выбранные на рынке за наименьшую цену оценщики.

— Алексей Юрьевич, чрезвычайно важным является информирование населения о том, как же защитить свои налоговые права и добиться справедливости налогообложения. Что Вы посоветуете?

А.Ю. – Мы подготовили пошаговую инструкцию для жителей Подмосковья, с чего начинать, куда обращаться.

Шаг 1. Вы получили налоговое уведомление
— в налоговом уведомлении должны быть указаны сумма налога, подлежащая уплате, объект налогообложения, налоговая база, а также срок уплаты налога.
размер земельного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Министерством экологии и природопользования Московской области, и ставки земельного налога, установленной органами местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

Во-первых, необходимо проверить сведения о самом объекте налогообложения и, прежде всего, сопоставить эти сведения с документами о правах на землю, которые имеются у Вас. В рамках этого шага Вы должны определить, принадлежит ли Вам объект, указанный в налоговом уведомлении, совпадают ли сведения о кадастровом номере, площади и адресе земельного участка, в отношении которого Вам пришел налог, с имеющимися у Вас документами.

Во-вторых, требуется сопоставить сумму налога и налоговый период (календарный год), которые указаны в налоговом уведомлении, с имеющимися у Вас платежными документами по ранее уплаченному земельному налогу для того, чтобы определить, не начислен ли Вам земельный налог за предыдущие годы, за которые такой налог был Вами уже уплачен.

В-третьих, следует установить, применены ли имеющиеся у Вас льготы (если Вы имеете на них право) при расчете земельного налога.

Если Вам не известно о том, относитесь ли Вы к какой-либо льготной категории граждан, данный вопрос следует уточнить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Кроме того, как правило, решения органов местного самоуправления об установлении земельного налога имеются в открытом доступе в сети «Интернет». Здесь же следует уточнить, совпадает ли ставка земельного налога, указанная в налоговом уведомлении, со ставкой, установленной органом местного самоуправления.

В-четвертых, желательно удостовериться, верно ли указана кадастровая стоимость принадлежащего Вам земельного участка. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости и могут предоставляться органом кадастрового учета бесплатно любому лицу в виде кадастровой справки. Предоставление иных документов государственного кадастра недвижимости, из которых можно получить сведения о кадастровой стоимости земельного участка, таких как кадастровый паспорт и кадастровая выписка, осуществляется за плату. Получить кадастровую справку можно через многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг.

В случае, если какие-либо из сведений, указанных в налоговом уведомлении, являются недостоверными или неточными, либо в случае, если при расчете земельного налога не учтены имеющиеся у Вас льготы, требуется направить соответствующее обращение в налоговые органы посредством личного обращения, почтовой связи, по электронной почте или с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика» (доступ к сервису необходимо получить в налоговой службе), в котором указать на допущенные ошибки и потребовать внести в налоговые сведения необходимые исправления.

Шаг 2. Вы не согласны со ставкой земельного налога

В большинстве случаев муниципалитеты устанавливают максимальные ставки земельного налога, однако они вправе своим решением установить и пониженную ставку земельного налога.

Налоговые ставки не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства.

Вы вправе обратиться в соответствующий орган местного самоуправления с просьбой об установлении пониженной ставки земельного налога. Однако следует учитывать, что снижение ставок не является обязанностью органов местного самоуправления, а установление земельного налога является полномочием, реализуемым исходя из социально-экономического положения муниципального образования.

Шаг 3. Вы не согласны с кадастровой стоимостью

Напомню, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить результаты кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области либо в суде. При этом в случае судебного оспаривания соответствующее заявление направляется в Московский областной суд, а не в районный или мировой суд.

А.Ю. — Хотел бы отметить, что в Правительство Московской области, понимая, взрывоопасность ситуации с земельным налогом, предлагает, параллельно с установленными законом процедурами по оспариванию кадастровой стоимости, воспользоваться и такой возможностью:
на сайте Правительства Московской области размещены:
— калькулятор расчета земельного налога;
— портал приема жалоб на завышенную кадастровую стоимость
— почта министра имущественных отношений (andreyaverkiev@mosreg.ru)

Данный способ является более простым и не требующим каких-либо затрат для заявителей.

— Алексей Юрьевич, благодарю Вас за предоставленную информацию, уверен, что жителям Подмосковья теперь понятно, с чего начинать, и как отстаивать свои интересы.

Как оспорить налог на землю

Введите ваш e-mail:

29.02.2016

К.И.Русакомский, управляющий партнер , Юридическая группа «PARADIGMA», prlex.ru

Канцелярские штучки

Для многих «новая» кадастровая стоимость объектов недвижимости и рассчитанная на ее основании налоговая нагрузка стали неприятной неожиданностью. Процедура проведения государственной кадастровой оценки земли (далее – ГКО) в соответствии с законодательством об оценочной деятельности непрозрачна, и повлиять на ее результаты во время оценки собственники не могут. Но данное неудобство с лихвой покрывается отличной возможностью с помощью механизма кадастровой оценки обслуживать фискальную функцию государства, и, как показала практика, весьма успешно.

В связи с этим перед владельцами встал вопрос об изменении кадастровой стоимости земельных участков (далее – ЗУ), для чего необходимо оспорить результаты ГКО.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости ЗУ создаются специальные комиссии (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») (далее – Закон № 135-ФЗ). Правила их создания и принципы деятельности описаны в Порядке создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263). Функционирование комиссий не препятствует непосредственному обращению собственников в суды. Однако для юридических лиц обращение в указанную комиссию перед подачей искового заявления обязательно.

Законодатель предусмотрел два основания для обжалования результатов определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

— недостоверность сведений об объекте недвижимости;

— установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости.

Именно последнее основание предоставляет собственникам шансы для уменьшения налогового бремени. В соответствии с земельным законодательством кадастровая стоимость ЗУ устанавливается на основании результатов ГКО земель, но при наличии сведений о рыночной стоимости кадастровая признается равной ей. Порядок доведения до государственных органов информации о рыночной стоимости земли реализован в механизме рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Инициировать пересмотр кадастровой стоимости могут физические и юридические лица, если «результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц». Это собственники, лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28) (далее – Постановление № 28). К последним могут быть отнесены бывшие собственники объектов недвижимости в случае предъявления им налоговых требований за период нахождения соответствующего объекта недвижимости в их собственности.

Данным правом обладают арендаторы, которые могут подать требование о пересмотре кадастровой стоимости в случае установления арендной платы в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости, а также при наличии письменного согласия собственника объекта на пересмотр кадастровой стоимости. Это правило относится только к объектам, находящимся в собственности физических или юридических лиц.

Итак, собственники и заинтересованные лица вправе обратиться в комиссию, если результаты определения кадастровой стоимости недвижимости затронули их права и обязанности. Увеличение налоговой нагрузки – безусловное основание для оспаривания. Помимо заявления для рассмотрения комиссией необходимо представить пакет документов:

— справку о кадастровой стоимости ЗУ;

— заверенную копию правоустанавливающего документа;

— отчет или заключение эксперта об определении рыночной стоимости ЗУ;

— положительное экспертное заключение по проверке отчета об определении рыночной стоимости ЗУ на соответствие законодательству.

Отказ не приговор

Напомним, что юридические лица могут обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости лишь после отказа комиссии в ее пересмотре или истечения положенного срока для рассмотрения заявления собственника. При этом предметом судебного оспаривания не может быть решение комиссии об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Из этого положения иногда делают ошибочный вывод о невозможности оспаривания решения комиссии об отказе.

Под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого станет изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (п. 1 Постановления № 28). Другое дело, что подача заявления об установлении кадастровой стоимости позволит быстрее внести изменения в государственный реестр, минуя процесс вынесения комиссией нового решения на основании вступившего в силу решения суда.

Практическое исполнение

По данной проблеме уже сложилась судебная практика. В большинстве случаев суды удовлетворяют требования заявителей. Но есть нюансы, о которых собственники должны знать. Отдельно заметим, что в связи с вступлением в силу Кодекса административного судопроизводства РФ все дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции, хотя ранее они могли рассматриваться и арбитражными судами.

Практически по всем изученным делам, в которых требования заявителя были удовлетворены, проводилась судебная оценочная экспертиза (решения ВС Республики Татарстан от 17.03.2015 по делу № 3-25/2015, ВС Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу № 3Г-146/2015, Волгоградского областного суда от 28.04.2015 по делу № 3-178/2015, Московского областного суда от 02.07.2015 по делу № 3-19/15, М-277/2014, 3-151/2014). Ее инициатором чаще всего были именно заявители, на которых и возлагались расходы по проведению экспертизы. Таким образом, затраты заявителей (особенно юридических лиц, которым предварительно надо обратиться еще и в комиссию) могут быть значительны. Помимо проведения судебной экспертизы им надо оплатить услуги по составлению отчета об оценке и экспертного заключения по его проверке на соответствие законодательству. Непроведение заявителями обязательных мероприятий некоторые суды расценивают как неисполнение возложенных на них обязанностей, что лишает их права на возмещение судебных расходов на проведение экспертизы.

Требования заявителя об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной были удовлетворены. Однако во взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы с ответчика отказано по той причине, что заявитель при обращении в комиссию не провел экспертизу отчета об оценке и определении кадастровой стоимости (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2015 № Ф02-2628/2015, Ф02-2633/2015 по делу № А74-4468/2014).

Затрудняет процесс и неопределенность ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ в части перечня субъектов, обязанных предварительного обращаться в комиссию. В норме указано, что физические лица могут напрямую обращаться в суды с заявлениями об оспаривании, а юридические лица предварительно подают заявление в комиссию. До выхода в свет Постановления № 28 суды придерживались мнения о распространении обязанности предварительного обращения в комиссию и на индивидуальных предпринимателей. Но формулировка п. 10 Постановления № 28 однозначна: обязательность досудебного обжалования на ИП не распространяется.

В ряде случаев суды не удовлетворяли требования из-за того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной экспертизой, превышает требуемую заявителем. Но подобная практика была признана не соответствующей законодательству (Постановление АС Московского округа от 22.10.2015 № Ф05-2497/2015 по делу № А40-146057/13).

Наиболее распространенные причины отказа:

— несоответствие отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости законодательству (Решение Ленинградского областного суда от 02.03.2015 по делу № 33-АПГ15-11);

— несоответствие экспертного заключения о соответствии отчета об установлении рыночной стоимости требованиям закона (Решение Иркутского областного суда от 09.02.2015 по делу № 66-АПГ15-11).

Вредная инициатива

Примечательна в этом отношении практика Московского городского суда. В отчетах об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выискиваются противоречия и спорные положения (это достаточно легко с учетом их значительного объема). На основании самостоятельно выявленных судьей недостатков делаются выводы о необоснованности представленных отчетов для определения рыночной стоимости объектов недвижимости. При этом меры к назначению судебной экспертизы не принимаются (решения Московского городского суда от 13.08.2015 по делу № 3-444/2015, от 18.08.2015 по делу № 3-481/2015, от 19.08.2015 по делу № 3-475/2015).

При таком подходе сама процедура судебного оспаривания кадастровой стоимости превращается в фикцию. Любой отчет, содержащий оценочные суждения и оперирующий специальной терминологией, может быть произвольно признан необоснованным. Для предотвращения отказа в удовлетворении заявления по данному основанию заявителям придется прибегать к проведению судебной экспертизы.

Цена незнания

Сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости учитываются при определении налогооблагаемой базы с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости. Следовательно, новый размер кадастровой стоимости не будет учитываться при определении налогооблагаемой базы за предыдущий налоговый период (как правило, это календарный год). Для налогоплательщика это означает, что при подаче заявления не в том календарном году, за который исчислена сумма налога, придется уплатить налог в повышенном размере в соответствии с кадастровой стоимостью, определенной в результате ГКО.

Большинство налогоплательщиков – физических лиц зачастую просто не знают об изменении кадастровой стоимости, а норма о дате учета определенной рыночной стоимости сформулирована лукаво и с явным расчетом на подобную неосведомленность.

Таким образом, по милости государства собственники оказались в довольно неприглядной ситуации. Фактически на них возложено бремя исправления государственных ошибок, которое к тому же сопряжено с существенными издержками. И что самое печальное, издержки придется нести с завидной регулярностью. Законодательством устанавливается периодичность проведения ГКО не реже одного раза в пять лет. Но выбор невелик: смириться либо попытаться оспорить кадастровую стоимость и платить меньше налогов до следующей переоценки. А потому перспективы и способы обжалования в каждом случае необходимо оценивать индивидуально.

Ошибка землемера

Ошибки счетоводов

В 2013 году в Подмосковье пересчитали кадастровую стоимость земли, максимально приблизив ее к рыночной. Соответственно, налоги стали рассчитываться из нового кадастра и должны были подрасти — но не в 20 же раз! Однако если учесть, что в области насчитывается 3,3 млн земельных участков и пересчет такого массива можно было произвести только методом сплошной оценки, то есть без выезда специалистов на место, опираясь лишь на архивные документы и данные Росреестра, можно предположить, что где-то да проскочат ошибки. И ошибки, признаются в Министерстве имущественных отношений Подмосковья, есть: после возмущенных обращений граждан чиновники уже пересчитали в сторону уменьшения стоимость 60 тыс. участков. Еще 25 тыс. обращений поступило в комиссию по оспариванию при Росреестре и в суды. И это не окончательные цифры — налоговые квитанции жителям еще продолжают приходить.

«Чаще всего ошибки возникают из-за неточной формулировки вида использования участка», — объясняет первый замминистра имущественных отношений области Владислав Мурашов. Например, в свидетельстве о собственности у человека стоит «под строительство» или «под здание». Но строительство бывает разным: сотка земли под возведение дачного домика будет оценена в 100 тыс. руб., а под многоэтажку — в 1 млн. И здания делятся на индивидуальное жилье, офисы, торговые центры. Оценщики же над расплывчатыми формулировками долго не думали — считали по высшей планке. Вот и получили некоторые дачники за свои скромные домики налоги, как за торговые центры.

Не учитывали оценщики и объективных причин, снижающих рыночную стоимость земли. Например, все участки в городском округе Домодедово они оценили по одной шкале. Но в городе есть территории, над которыми постоянно летают самолеты, и земля там всегда стоила на порядок дешевле. Поэтому кадастр, из величины которого жителям этих территорий рассчитали земельный налог, оказался намного выше рыночной стоимости.

Доверяй, но проверяй

Что делать собственнику земли, если налог этого года кажется ему фантастическим? Для начала достать свидетельство о собственности на землю. В графе «вид разрешенного использования» должно быть написано: «под индивидуальную жилищную застройку». Только такая формулировка гарантирует, что кадастр вам не рассчитан как под строительство многоэтажных домов или офисов.

Дальше отправляемся на портал областного минимущества: http://mio.aismo.ru/calc/ Здесь на одной странице имеются: калькулятор, который поможет рассчитать ориентировочную стоимость земельного налога по кадастровому номеру участка, ссылка на публичную кадастровую карту Росреестра, где по тому же номеру можно узнать стоимость вашей земли и налоговые ставки любого муниципалитета области, на которые умножается кадастр для расчета земельного налога. Калькулятор показал сумму, существенно отличающуюся от того, что написано в налоговой квитанции? Публичная кадастровая карта утверждает, что ваши 6 соток стоят как гектар земли на Рублевке? Налоговая ставка, помноженная на кадастровую стоимость и количество имеющихся у вас соток, тоже дала цифру, сильно не похожую на сумму в квитанции? Все это, как и расплывчатая или неверная формулировка о виде разрешенного использования земли, — повод обратиться в минимущество области за перерасчетом.

Пишем жалобу вот сюда: http://vmeste.mosreg.ru/ (единая книга жалоб и предложений правительства Московской области, раздел «Сообщить о высокой кадастровой стоимости участка») и сюда: andreyaverkiev@mosreg.ru (личная почта министра имущественных отношений Андрея Аверкиева). Специалисты перепроверят все данные и уведомят вас о результатах. Если обнаружатся ошибки, их исправят. Но на рассмотрение вашего обращения и последующего перерасчета кадастровой стоимости может уйти до 60 календарных дней. «Мы стараемся реагировать максимально оперативно, в Домодедово, например, все погрешности убрали меньше чем за неделю, но надо понимать: чем больше жалоб, тем медленнее идет процесс», — говорит Владислав Мурашов. Сейчас, по его словам, минимущество получает по 50 обращений в неделю.

Поспорим на комиссии

Если ошибок в минимуществе не нашли, но человек по-прежнему готов спорить, что и кадастр, и налог на землю ему завысили, нужно собирать документы на комиссию по оспариванию при областном управлении Росреестра. И главное, что вы должны туда предоставить, — это отчет о переоценке вашего участка независимым оценщиком. Самая полная информация об этих специалистах, работающих в Московском регионе, содержится на портале московского отделения Российского общества оценщиков. Или же можно обратиться в ближайшее к вашей даче управление Росреестра, где, кстати, посмотрев документы на землю, специалисты дадут совет: есть ли смысл начинать независимую переоценку.

Потому что отчет стоит недешево — от 30 до 50 тыс. руб. И комиссия по оспариванию может не согласиться с претензиями собственника. «Из 25 тыс. поступивших на комиссию заявлений положительные решения приняты по 6 тыс. участков», — делится статистикой Мурашов. Но зато разница между тем, что насчитали оценщики, и тем, что решила комиссия, может быть огромной. В Сергиевом Посаде, например, дачное товарищество «Переславичи» снизило кадастровую стоимость 72 земельных участков с 87 до 22 млн руб. И налоги для дачников сразу упали в три с лишним раза. «Если возникает необходимость в оспаривании кадастра на территории СНТ, мы рекомендуем дачникам провести общее собрание и заказать один отчет на все товарищество, — советует секретарь комиссии по оспариванию Сергей Ельцов. — Тогда стоимость независимой экспертизы будет делиться на нескольких человек и окажется посильной для каждого».

Если собственнику отказали и в комиссии, есть последняя инстанция — Московский областной суд. Он уже рассмотрел более 2,2 тыс. аналогичных исков. Положительное решение принято в половине случаев.

Узнать о льготах

Чтобы облегчить гражданам налоговое бремя, правительство Подмосковья ввело дополнительные льготы по земельному налогу. 50% налоговой суммы теперь платят многодетные и малоимущие семьи с доходами ниже величины прожиточного минимума, установленного на душу населения, а также пенсионеры, чей доход не превышает двукратной величины прожиточного минимума для пенсионеров. В первом случае сумма составляет 10 705 руб, во втором — 15 098 (прожиточный уровень для пенсионера в Подмосковье сегодня равен 7549 руб.). И это, отмечают власти, не единственные льготы по земельному налогу, действующие на территории области. В каждом муниципалитете есть свои льготные категории граждан, имеющие право на налоговые скидки. Узнать о них можно в администрации конкретного поселения.

«Только помните, что льгота носит заявительный характер, и для того, чтобы ее получить, следует обратиться в территориальный отдел соцзащиты по месту жительства налогоплательщика, — напоминает Владислав Мурашов. — Там нужно взять справку о признании человека малоимущим, которая предоставляется в налоговую инспекцию по месту нахождения земельного участка для расчета льготного налога».

Стоит ли оттягивать уплату налога, если человек считает, что он завышен, и готов доказывать это в комиссии по оспариванию или в суде? «Земельный налог вы должны уплатить до 1 октября, потом пойдут пени. Если уверены, что к этой дате процесс оспаривания завершится, можно дождаться квитанции с перерасчетом. В противном случае лучше оплатить то, что пришло, — переплату учтут при начислении налога в следующем году», — отвечает замруководителя УФНС по Московской области Александр Комзов. Учитывая, что по закону только минимущество, с которого рекомендуется начинать искать ответ на вопрос, почему налоги выросли в 20 раз, имеет право рассматривать обращение гражданина 30 дней, лучше с оплатой не затягивать.

Как пересчитать земельный налог при изменении кадастровой стоимости земель?

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка — базы для определения размера платежа — один из популярных законных способов снижения земельного налога. Также нередко земли переводят из одной категории в другую. И в том, и в другом случае меняется их кадастровая стоимость. Соответственно, претерпевает изменения и база для исчисления земельного налога. О нюансах расчета и перечисления этого платежа рассказывают эксперты ГК «ГНК».

Кадастровая стоимость земельного участка — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии, специально созданной для разбирательства подобных споров (ст. 3 ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»).

По общему правилу, для расчета земельного налога юридические лица используют кадастровую стоимость земельных участков, определенную на начало налогового периода, то есть на 1 января соответствующего года (п.1 ст.391, п. 1 ст. 393 НК РФ). Для вновь созданных земельных участков используют кадастровую стоимость на дату постановки этого земельного участка на государственный кадастровый учет.

Исключения в отношении исчисления даты:

исправление технической ошибки кадастра (налог пересчитывается за все периоды, начиная с того, в котором возникла ошибка);

пересмотр кадастровой стоимости судом или комиссией Росреестра;

изменение кадастровой стоимости (нормативными правовыми актами местных властей, например).

Если с технической ошибкой все сравнительно ясно, то относительно расчета налога после изменения категории земель возникают вопросы: если, например, в текущем году земельный участок изменил категорию использования, в результате чего его кадастровая стоимость увеличилась или уменьшилась, с какого момента изменилась налоговая база? А если кадастровая стоимость изменилась по решению суда или комиссии?

Исчисление земельного налога при изменении стоимости земель при изменении категории использования

Еще несколько лет назад в письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13 марта 2013 г. N 03-05-04-02/7507 ведомство, ссылаясь на позицию Президиума ВАС (Постановление от 06.11.2012 N 7701/12), дало разъяснения относительно исчисления налога на земельные участки, у которых была изменена категория или вид разрешенного использования: “. полагаем, что исчисление земельного налога в отношении земельного участка, у которого в течение налогового периода изменилась кадастровая стоимость в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, целесообразно осуществлять с применением коэффициента, аналогичного коэффициенту, установленному в пункте 7 статьи 396 НК РФ» (коэффициент в данном случае — отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде).

Однако, в настоящее время позиция налоговых и судебных органов звучит так:

“В соответствии со ст. 391 НК РФ изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если это не связано с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Таким образом, изменения кадастровой стоимости земельных участков, произошедшие в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, могут учитываться только со следующего налогового периода по земельному налогу (Определение Конституционного Суда РФ от 09.02.2017 N 212-О и основанное на позиции Конституционного суда Письмо ФНС РФ от 19.04.2017 № БС-4-21/7402@).

Пример: 18 августа 2015 г. подмосковное ООО “Зарядье” изменило категорию принадлежащего ему земельного участка размером 20 га с “земель сельскохозяйственного назначения” на “земли населенных пунктов” с разрешенным использованием “под комплексное жилищное строительство”. Ставка налога не изменилась, оставшись на уровне 0,3%, однако кадастровая стоимость участка, согласно ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности 1 , повысилась и была установлена в 3 млрд рублей вместо 560 тысяч рублей. Налог за 2015 год должен быть исчислен исходя из старой стоимости (полностью), а начиная с 2016 года — исходя из новой.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости в случае ее оспаривания

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда земельный налог также можно пересчитать, — но уже на дату подачи заявления об оспаривании: согласно ст. 24.20 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» (новация введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания).

Аналогичные данные содержатся и в п.1 ст. 391 НК РФ — “сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания”.

Таким образом, даже если заявление об оспаривании кадастровой стоимости подавалось налогоплательщиком в декабре 2016 года, и было удовлетворено в январе 2017 г, то земельный налог будет пересчитан, начиная уже с 1 января 2016 г.

Пример: то же ООО “Зарядье” имеет в собственности земельный участок в 20 га в Подмосковье, категория — земли поселений, разрешенное использование — под многоэтажную жилую застройку. Кадастровая стоимость участка составляет 3 млрд рублей.

12 декабря 2016 г. ООО подает заявление в Росреестр об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости, приложив к нему результаты независимой оценки организации-члена СРО и экспертизу этой оценки. Согласно данным оценки, рыночная стоимость участка снижается до 1 млрд рублей. 29 декабря проходит заседание комиссии, на котором заявление удовлетворяют, установив стоимость участка согласно рыночной. Соответственно, земельный налог за 2016 год, ранее составлявший 9 млн рублей по ставке 0,3% в отношении земельных участков, занятых под жилые дома многоэтажной застройки, снижается до 3 млн рублей в год.

Рассмотрим также случай, когда изменение кадастровой стоимости участка произошло на основании соответствующего постановления местных органов власти. Предположим, что посреди года (то есть в течение налогового периода) власти увеличили стоимость земель. Соответственно, увеличилась и налоговая база. Что делать налогоплательщику – экстренно пересчитывать налог и авансовые платежи за весь год? Быть готовым к санкциям за недоплату?

Однако здесь может помочь п.2 ст. 5 НК РФ, который гласит, что акты законодательства о налогах и сборах, …устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков или плательщиков сборов, обратной силы не имеют. Повысившаяся в середине года кадастровая стоимость, конечно же, существенно ухудшает положение организации, и она может попробовать доказать это в суде. Последние встают на сторону налогоплательщиков (см., например, Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 16-АПГ17-3).

1 При изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Соответствующие изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН).

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка, что для этого надо и как совершить?

Кадастровая стоимость земельного участка является основой, опираясь на которую рассчитываются налоговые обязательства его собственника, сумма арендной платы для арендатора, размер платы за пользование земельным наделом и т.д. Можно ли изменить установленный кадастровый показатель, если он исчислен неверно? Давайте разберёмся.

Можно ли физическим и иным лицам оспорить государственную оценку?

Ст. 22 закона N 237-ФЗ закрепляет за юридическими, физическими лицами и органами муниципальной и государственной власти право оспорить результаты кадастровой оценки, если они затрагивают обязанности и права указанных лиц.

Основания

Согласно ст. 24.18 закона N 135-ФЗ предполагает, что оспаривать кадастровую оценку можно в случаях:

  • если при оценке стоимости были приняты к учёту недостоверные сведения о земельном участке;
  • если необходимо установить рыночную стоимость объекта вместо кадастровой на момент проведения оценки.

Занижение

Из-за погрешностей, возникающих в период проведения массовой оценки объектов недвижимости, определённая государством стоимость земельного участка может оказаться как выше рыночной (реальной) стоимости, так и гораздо ниже неё. Если кадастровый показатель существенно завышен, то собственник оспаривает оценку надела, в результате чего налог на землю, который он ежегодно платит, снижается.

При занижении государственного показателя владелец надела отчисляет в бюджет меньшие суммы, но при возникновении необходимости заключения коммерческой сделки перед ним появляется дилемма. Какую стоимость нужно отобразить в соглашении – кадастровую или рыночную?

При заниженной цене в случае расторжения договора стороны будут отвечать только в пределах указанной в соглашении суммы. Отображение реальной стоимости надела в соглашении грозит его собственнику:

  1. разбирательством с налоговым инспектором;
  2. доначислением налогов;
  3. оплатой штрафа.

Завышение

Этот показатель обычно учитывает все недостатки и достоинства предмета сделки:

  • размер;
  • площадь;
  • расположение относительно объектов инфраструктуры;
  • категорию земель;
  • вид разрешённого землепользования;
  • качество плодородного слоя;
  • привлекательность для ведения бизнеса и пр.

Государственный эксперт, проводящий оценку, перечисленные данные не учитывает, составляя отчёт без осмотра объекта. Поэтому нередко возникают ситуации, когда кадастровая стоимость отличается от рыночной в разы.

Адекватность утверждённого государственного показателя можно оценить, если сравнить аналогичные участки со схожими параметрами в одном районе.

Ошибки

Пересматривают кадастровую стоимость участка и в случаях ошибок, которые были допущены при проведении оценки. К ним относят:

  • неверное указание сведений об объекте, подлежащему экспертизе;
  • ошибочное определение условий, которые влияют на стоимость земельного участка (местоположение, целевое назначение, разрешённое использование, аварийное состояние, нахождение надела в границах санитарно-защищенных или других зон с особыми условиями использования участков и т.д.);
  • неверное применение методологии при исчислении кадастровой цены.

Нужна ли оценка надела земли, чтобы оспорить?

В соответствии со ст. 22 закона N 237-ФЗ комиссии по оспариванию или суду необходимо предоставить перечень документов, куда входит и отчёт об оценке рыночной стоимости в электронном виде и на бумажном носителе. Если данный документ предоставлен не будет, то согласно п.10 ст. 22 закона N 237-ФЗ заявление к рассмотрению не принимается.

Помимо указанной оценки, лица, её проводившие, предоставляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии. Эксперты также приглашаются для участия в рассмотрении спора.

Оценщик должен установить рыночную цену надела на момент проведения государственной оценки. В противном случае результаты экспертизы не учитываются.

Куда обращаться, если завышена?

Рассматривать споры относительно результатов кадастровой экспертизы согласно ст. 22 закона N 237-ФЗ имеет право комиссия, созданная в субъекте РФ, либо судебный орган. Обращаться с заявлением можно как в комиссию по рассмотрению споров, так и сразу в суд.

Пошаговая инструкция обжалования: как проводится процедура?

При оспаривании кадастровой стоимости следует учитывать, что подавать заявление согласно ст. 24.18 закона N 135-ФЗ нужно не позднее чем в течение пяти лет после внесения сведений в госреестр недвижимости (ЕГРН), но до момента новой оценки.

Внесудебный порядок

Внесудебный порядок оспаривания предполагает подачу заявления о пересмотре установленной государством цены земельного надела комиссии по рассмотрению споров, к которому прилагают:

  • справку из ЕГРН, где указан оспариваемый показатель;
  • правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы, если запрос подаёт собственник надела;
  • документы, подтверждающие недостоверность служивших основой для проведения первоначальной оценки сведений (при оспаривании оценки из-за недостоверных данных);
  • отчёт специалиста о рыночной стоимости объекта (при пересмотре стоимости надела) на бумажном и электронном носителе.

При отсутствии любого из вышеприведённых документов заявление рассмотрено не будет.

Также не принимаются обращения, если нарушен установленный для их подачи срок, или же норматив был ранее установлен на уровне рыночного показателя.

К заявлению можно прилагать иные документы, имеющие отношение к оценке земельного надела.

После поступления обращения в недельный срок комиссия уведомляет заявителя и муниципальный орган, где расположен объект, о дате проведения его рассмотрения. Заявитель имеет право присутствовать на заседании, но его участие необязательно. Комиссия в течение месяца после поступления обращения обязана его рассмотреть и принять решение об отказе или пересмотре стоимости земельного участка.

Если установленная государством цена существенно меняется в меньшую сторону, то решение комиссии в пользу заявителя может быть оспорено муниципалитетом в суде.

Судебный

Если комиссия по рассмотрению споров отклонила заявление о пересмотре кадастрового показателя, то следующим шагом будет обращение в суд. В суд можно обратиться сразу, минуя комиссию.

Составление заявления и необходимые документы

В исковом обращении указывают:

  1. наименование организации, куда подаётся заявление;
  2. данные заявителя (Ф. И. О., место регистрации, дата рождения, номера телефонов);
  3. данные ответчика (если известны);
  4. требования (оспаривание решения, бездействия или действий комиссии; установление рыночной стоимости в отношении земельного надела; изменение кадастровой стоимости в связи с выявленными недостоверными сведениями; исправление ошибки);
  5. сведения о нарушенных правах, свободах или интересах истца;
  6. доводы и основания;
  7. если была попытка внесудебного оспаривания, то ее результаты (вынесенное решение);
  8. список приложений.
  • Скачать бланк искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка
  • Скачать образец искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

В качестве ответчика может выступать:

  1. Росреестр (при выявлении недостоверных данных о наделе или исправлении ошибки).
  2. Муниципальный орган (при необходимости установить рыночную стоимость).
  3. Комиссия и филиал Росреестра, при которой она создана (для исков по обжалованию действий (бездействия) комиссии).

В перечень необходимых приложений входят:

  • уведомления о вручении копий иска всем участвующим в процессе сторонам;
  • справка ЕГРН об оспариваемом показателе;
  • копии правоудостоверяющего или правоустанавливающего документа;
  • подтверждающие недостоверность данных об участке документы;
  • отчет о рыночной стоимости надела;
  • вынесенное комиссией решение;
  • чек об оплате госпошлины.

Этот список может меняться в зависимости от требований, заявленных в иске, и особенностей рассматриваемого дела.

Обращение

Подать иск можно в течение пяти лет с момента внесения данных в ЕГРН при споре относительно установленной государством цены.

Оспаривать действия (бездействие) комиссии или ее решение можно в течение трех месяцев с момента, когда истец узнал о нарушении его свобод, прав или интересов.

Участие в заседании

Суд обязан рассмотреть обращение истца относительно изменения кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление по решению или действиям комиссии в течение тридцати дней. Чтобы решение было вынесено в пользу истца, последний должен представить доказательства недостоверности данных относительно надела, а также предоставить оценку рыночной стоимости участка.

Сведения об измененной стоимости участка будут применяться с начала календарного года, в котором было подано обращение о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения данных в ЕГРН.

Сколько стоит обжаловать?

Основными затратами при обжаловании стоимости земельного участка станут проведение оценки объекта и юридическое сопровождение судебного процесса. Стоимость оценки зависит от многих факторов (территориального расположения участка, объема работ и пр.), поэтому фиксированной цены на данные виды работ нет.

Как правило, оценщики предварительно рассчитывают экономический эффект от переоценки, а затем сообщают клиенту о целесообразности ее проведения.

Оспаривание кадастровой стоимости участка имеет смысл при значительном отличии данного показателя от рыночной стоимости, ведь для последующих переоценок основой будет служить все та же завышенная цена. Обжаловать результаты государственной оценки можно в:

  1. суде;
  2. созданных при филиалах Росреестра комиссиях.

Первый способ – более длительный и дорогостоящий. Обращение в комиссию не предполагает оплаты госпошлины, ответ заявитель получает в течение месяца, но положительное для обратившегося решение может быть оспорено в суде.

Полезное видео

Видео о том, как оспорить кадастровую стоимость ЗУ:

Читайте также:  Как уменьшить налог с продажи квартиры
Ссылка на основную публикацию