Какой налог от продажи квартиры - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Какой налог от продажи квартиры

Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?

У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.

Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.

Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.

Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.

При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.

Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.

Уменьшить доходы на расходы

Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.

Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:

5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

А налог на доходы от этой сделки будет таким:

200 000 Р × 13% = 26 000 Р

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.

Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

Тогда налог надо считать так:

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р ) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.

Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже

Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ , который должны заплатить.

Обратите внимание: Даже если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Пример: в феврале 2019 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2020 года, а затем в срок до 15 июля 2020 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

Вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности — налог 2019 года

В 2019 году налоговая ставка за продажу квартиры равна 13%. Если имущество в собственности более 5 лет — продавец освобождается от обязанности уплачивать НДФЛ за его продажу. Для жилья, перешедшего по наследству или полученного в дар, установлен минимальный срок владения 3 года.

Если стоимость недвижимости составляет меньше 1 млн. рублей — платить налог с продажи не нужно. Также от уплаты налога освобождаются собственники, которые продали квартиру по той же стоимости, что и купили.

Льготы по налогу с продажи жилой недвижимости не предусмотрены — независимо от социального или экономического статуса все граждане, в том числе пенсионеры и нерезиденты обязаны уплачивать НДФЛ при продаже.

Какой налог с продажи квартиры в 2019 году

При продаже квартиры каждый гражданин обязан заплатить НДФЛ с той прибыли, которую он получил (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Доходом считается разница между суммой, которая была потрачена изначально на покупку недвижимости и стоимостью, полученной за ее продажу.

Например, гражданка купила квартиру в 2017 году за 4 млн. рублей. В 2018 году она продала ее за 7 млн. рублей. Доход от сделки составляет 3 млн. рублей — именно с этой суммы продавец обязана уплатить налог.

Для имущества, приобретенного до 2016 года, стоимость которого невозможно установить, налог при продаже рассчитывается следующим образом: из суммы, полученной по сделке, вычитается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Продавец освобождается от обязанности уплатить налог, если срок владения имуществом:

  • 5 лет — если недвижимость куплена с 1 января 2016 года;
  • 3 года — если жилье приобретено до 2016 года.

С 2019 года данные сроки владения действуют для всех налогоплательщиков, в том числе и для нерезидентов РФ. Если недвижимость находилась в собственности меньше установленного срока, налоговая ставка составит 13%, независимо от резиденства. Ранее для нерезидентов налоговая ставка составляла 30%, независимо от срока владения имуществом.

Отсчитывается срок владения по следующим правилам:

  1. Если жилье приобретено по договору купли-продажи или долевого строительства — считать нужно с даты регистрации права собственности.
  2. Если жилье получено по наследству — срок владения начинается с даты открытия наследства (смерти наследодателя).

Если продать квартиру раньше 3 лет, какой налог возьмут

В том случае, если продается недвижимость, которая была в собственности менее установленного законом срока, налоговая ставка составляет 13%. При этом не имеет значения каким образом недвижимость была получена в собственность.

Например, квартира была куплена в 2017 году. Так как минимальный срок владения для недвижимости приобретенной после 1 января 2016 года составляет 5 лет, если жилье будет продаваться в 2019 году — налог с продажи составит 13%.

Если имущество в собственности более 3-х лет, платить НДФЛ не нужно если:

  • жилье было подарено близким родственником (родители, братья, сестра, бабушки, дедушки);
  • недвижимость приватизировали;
  • собственность перешла по наследству;
  • квартира получена по договору содержания с иждивением.

Налог при продаже после дарения или наследства

Если гражданин решает продать подаренную или полученную по наследству квартиру, после продажи он будет обязан уплатить 13% НДФЛ. Льготы при продаже наследованного имущества законодательством не предусмотрены, в том числе и для социально незащищенных категорий граждан.

  1. Продавец должен заполнить налоговую декларацию до 30 апреля, а оплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
  2. Если имущество находилось в собственности более 36 месяцев, продавец освобождается от необходимости заполнять декларацию, исчислять и уплачивать налог.
  3. Продать жилье, полученное по наследству можно только после оформления права собственности на него.

Продать недвижимость, полученную в подарок от родственника, и не платить НДФЛ возможно также после истечения 3-х лет (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками в соответствии с п.18.1 ст. 217 НК РФ считаются:

  • родители;
  • супруги;
  • дети и внуки;
  • бабушки и дедушки;
  • братья и сестры.

Как не платить налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности

В случае если стоимость квартиры меньше или равна 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Именно такая сумма установлена законодательством как размер налогового вычета (пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ).

Воспользоваться этой льготой можно один раз в год, но, если гражданин продает не одну, а несколько квартир — получить вычет он может только на всю недвижимость вместе, а не отдельно на каждую. Однако это актуально только для недвижимости, приобретенной после 2014 года, до этого налоговой льготой можно было воспользоваться только 1 раз.

Чтобы не платить налог, продавец может специально занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Однако делать этого не нужно — цена может быть указана любая, однако она не может быть ниже 70% кадастровой стоимости, установленной на 1 января года, в котором квартира перешла в собственность. Если цена по договору меньше кадастровой, НДФЛ будет рассчитываться от кадастровой стоимости.

Бывший собственник освобождается от обязанности уплачивать налог, если продажа недвижимости не принесла ему прибыли, то есть недвижимость была продана по той же цене, что и куплена. В этом случае гражданин должен подтвердить доходы и расходы полученный по сделкам, а также подать декларацию 3-НДФЛ.

Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры?

То, что гражданин является пенсионером, ни каким образом не влияет на уплату налога с продажи квартиры. Для всех граждан налогоплательщиков установлены одинаковые правила. Полученный пенсионером доход должен быть задекларирован.

Пенсионер вправе применять имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, а также другие социальные вычеты. Расходы на обучение или лечение уменьшают сумму налога с продажи, но только в том случае, если они были произведены в один год.

Читайте также:  Как проверить налоги физического лица по фамилии

В 2018 году пенсионер продал квартиру за 3 млн. рублей, а также оплатил обучение внука в университете 100 тыс. рублей. Так как пенсионер вправе воспользоваться имущественным вычетом, налоговая база рассчитывается следующим образом: (3 млн. рублей — 1 млн. рублей — 100 тыс. рублей) × 0,13 = 247 тыс. рублей. Именно такую сумму должен уплатить пенсионер в бюджет.

Новости и изменения в 2019 году в России

В начале февраля 2019 года на форуме общероссийской общественной организации «Деловая Россия» президент Владимир Путин дал поручение сократить срок владения единственным жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, с 5 до 3-х лет. По словам президента, снятие такого ограничения позволило бы увеличить спрос на рынке недвижимости.

В поручении уточняются следующие критерии, которым должна соответствовать квартира, чтобы освободиться от налога на продажу:

  • жилье должно быть единственным в собственности налогоплательщика;
  • срок владения не менее 3-х лет.

Поправки в законодательство должны быть внесены до конца мая.

Какой налог с продажи квартиры?

Содержание:

Продажа квартиры — долгий и трудоемкий процесс. Опасности выглядывают из каждого куста: недостоверная оценка, нечистые на руку покупатели, неправильно заполненные документы.

Продавать квартиру — это мужественно осознавать: чем больше денег выручишь, тем больший налог придется заплатить. На самом деле, налог в 13% от продажи платят не с каждой квартиры.

Во-вторых, иногда налог платится не от всей стоимости квартиры. В-третьих, в разных регионах РФ действуют разные льготы по налогу от продажи квартир. Все эти пункты заслуживают детального и внимательного рассмотрения. Если нашего материала об этом налоге окажется недостаточно, пробелы может устранить юрист. Сделка по продаже такого актива, как квартира, заслуживает сопровождения специалиста.

Нет времени читать статью?

Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог?

Помните: в налоге с продажи квартиры дата вступления в собственность играет ключевую роль. На 2019 год действуют два срока владения квартирой, по истечении которых платить налог с продажи не нужно: 3 года и 5 лет.

Всего в двух субъектах Федерации для квартир действует единый срок в три года: Ханты-Мансийский автономный округ и республика Алтай. Схема: купил квартиру на Алтае -> «повладел» 3 года -> продал -> не платишь налог c продажи.

Разбираемся в сроках для владельцев из Москвы, Санкт-Петербурга и всех остальных. Важно помнить об одной дате — 1 января 2016 года. Теперь вся вселенная налогов от продажи квартир делится на до и после этой даты.

Вы приобрели квартиру до 01.01.2016

В этом случае вы в команде счастливчиков. Неважно, каким образом квартира стала вашей собственностью — купили, досталась по наследству, приватизировали — минимальный срок владения установлен в 3 года. После этого периода недвижимость можно спокойно продавать: налог от продажи платить не нужно.

Тренируемся вместе: художник Пинки живет в Москве. В декабре 2017 года он купил крохотную уютную квартиру-мансарду. Осенняя депрессия 2019 года нашептала ему одним вечером: «Пора продать этот чердак, Пинки, и купить себе студию». Заплатит ли Пинки налог с продажи своего чердачка в Москве?

Ответ: разумеется, да. Приобрел Пинки свою квартиру в Москве или в льготном субъекте РФ — неважно, он собственник менее 3 лет. Продал недвижимость раньше — плати.

Ставок налога для резидентов всегда будет две — 13% или 0%. Для нерезидентов ставка налога — 30%. В истории Пинки-резидента она равна 13%. Если бы он продавал квартиру после минимального срока владения, резидентство никакой роли бы не играло. У тех и других равный статус перед налоговой в сделках купли-продажи квартир.

Итак, налог с продажи квартиры равен 0%, если вы приобрели ее до 01.01.2016 и собираетесь продать начиная с 01.01.2019.

Что делать владельцам квартир, которые вступили в право собственности после 01.01.2016? Когда выгоднее продавать недвижимость и попасть под ставку в 0%?

Вы приобрели квартиру после 01.01.2016

Вы купили квартиру после 1 января 2016-го года и не хотите платить налог с продажи: когда можно выгодно ее продать? Для вас минимальный срок владения квартирой — 5 лет.

Т.е. продать ее и не платить налог можно начиная с 01.01.2021-го года. Хорошая новость: есть ряд исключений. минимальные 3 года для налога установлены для следующих ситуаций:

  1. Квартира = наследство.
  2. Квартира приватизирована.
  3. Квартира — дар от близкого родственника (мама-папа, бабушка-дедушка, брат-сестра, внук-внучка).
  4. Квартира — результат договора пожизненного содержания с иждивением.

Полезно: перед продажей выясните (вспомните), каким образом вам досталась квартира. Один из этих случаев существенно сокращает минимальный срок владения и позволяет сэкономить на налоге.

С какой даты считается начало срока владения?

Правильно определить дату важно для того, чтобы не платить налог в 13%, если закон это позволяет. Момент отсчета срока владения для квартир разный.

Он зависит от того, каким образом недвижимость стала вашей собственностью. Разбираем, какая дата считается началом срока владения квартирой:

  1. Дата регистрации права собственности. Действует для квартир: купленных, подаренных, полученных по договору долевого участия, приватизированных после 01.01.1998.
  2. День открытия наследства. Очевидный факт: для квартир, полученных по наследству.
  3. Дата решения суда. Для случаев, когда вы доказывали право собственности через «всем встать, суд идет».
  4. Дата приобретения первой доли. Для квартир, которые покупались частично, шаг за шагом, долька за долькой.
  5. Дата сдача акта приема-передачи+оплаченный паевой взнос. Для квартир, полученных через жилищно-строительный кооператив.

Отдельный раздел посвятили квартирам, которые получены в Москве по программе реновации. Для них действует льгота по налогу от продажи квартиры: особенный порядок расчета срока владения.

Московская программа реновации: считаем срок владения

Важно: все события истории происходят в Москве (купля-продажа, оплата налогов). Семья Московитянских приобрела квартиру в далеком 2015 году. По программе реновации они переехали в дивную новостройку в январе 2019 года.

Что ж, она оказалась не такой уж дивной. Московитянские могут продавать квартиру в новостройке. Они не заплатят налог с ее продажи: в минимальный срок включен период владения предыдущей квартирой. Т.е. они как будто приобрели недвижимость до 01.01.2016, поэтому по закону для них действует минимальный срок в 3 года.

Помните: такое правило действует только для квартир по программе реновации в Москве. Только в Москве можно добавить к сроку владения новой квартирой. полученной в рамках реновации, период владения предыдущей, и не платить налог, если срок превысил минимальный.

Посмотрим, как правильно посчитать стоимость квартиры для налога и какие действуют вычеты.

Считаем стоимость квартиры для налога

Уменьшить сумму для расчета налога можно двумя путями: воспользоваться имущественным вычетов в 1 млн рублей или вычесть затраты на покупку. Пользуемся только одним.

Вычет к сумме налога можно применить при любом способе получения квартиры. Очевидно, им пользоваться выгоднее, когда затраты не превышали миллион или их не было вовсе. Если вы продаете несколько квартир, вычет применяется к одной сделке или распределяется на все.

Для расчета дата приобретения квартиры играет такую же значительную роль, как и в предыдущих разделах. Рассмотрим два классических случая: вы продали квартиру, которая ранее была приобретена вами до/после 01.01.2016.

ДО. При этом сценарии налог считается быстро и просто. Схема для тех, кто приобрел квартиру до 01.01.2016:

  1. Осуществили сделку по продаже.
  2. Смотрим сумму в договоре.
  3. Уменьшаем сумму на налоговый вычет.
  4. Остаток умножаем на ставку налога. Это и есть сумма к оплате.

ПОСЛЕ. Здесь сумма налога зависит от кадастровой стоимости. Итак, считаем налог для следующего сценария: вы продали квартиру, которую купили после 01.01.2016. Этапы:

  1. Ищем в договоре кадастровую стоимость квартиры на 1 января года продажи.
  2. Находим 70% от кадастровой стоимости. Обозначим эту величину Альфа.
  3. Сравниваем Альфа со стоимостью продажи.
  4. Альфа больше стоимости продажи. Налог считаем от величины Альфа.
  5. Альфа меньше стоимости продажи. Налог считаем с суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Где узнать кадастровую стоимость для расчета налога с продажи квартиры? Можно пойти в МФЦ/узнать онлайн на сайте МФЦ или зайти на сайт Росреестра.

Посчитаем налог с продажи на жизненном примере. У нас есть молодой Джордж, квартира, желание продавать и экономить. Молодой Джордж купил квартиру в Москве, планирует ее продать и заблаговременно считает налог.

Он налоговый резидент, так что платит по ставке налога в 13%. Важные условия задачи:

  1. Дата покупки квартиры — октябрь 2018-го года.
  2. Дата продажи квартиры — июнь 2019-го года. Налог платить явно придется.
  3. Кадастровая стоимость — 6.800.000 рублей. 70% от нее — 4.760.000 рублей.
  4. Джордж немножко тормоз и продал квартиру за 5 миллионов рублей. Тем не менее 70% кадастровой стоимости меньше этой величины.
  5. Налог с продажи квартиры Джорджа в Москве считается с 5.000.000 рублей.
  6. Джордж применяет вычет в миллион. Для него не все потеряно.
  7. 5.000.000-1.000.0000=4.000.000.*13%=520.000. рублей — сумма налога.
Читайте также:  Продал машину пришел налог что делать

Рассмотрим иной случай. Джордж купил квартиру в Москве, потом выгодно осуществил продажу, но сумму для налога хочет уменьшить на величину расходов. Что считается расходами в этом случае? Смотрим самое распространенное:

  • все суммы, которые ушли на покупку: первый взнос, проценты по кредиту+тело кредита;
  • расходы на строительство (актуально для самостоятельно построенных домов).

Теперь вместо вычета Джордж использует сумму документально подтвержденных расходов, а итоговая величина для налога уменьшается.

Налог с продажи квартиры в 2020 году поменяли

В 2020 году нас ждут ключевые изменения при оплате налога с продажи недвижимости, в том числе, квартиры:

  • добавят еще один критерий, позволяющий продать квартиру без уплаты налога по истечении 3 лет, а не 5 лет;
  • появится новая статья в Налоговом Кодексе РФ 214.10 про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Пройдемся по-порядку. Для удобства обозначим фразами «было» «стало». И выделим ключевые моменты.

Положение первое. Минимальный предельный срок владения.

Для недвижимого имущества установлен минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник вправе продать не уплачивая НДФЛ с продажи. Как было, так и оставили. Понятие минимального срока владения не убрали!

Положение второе. Общий минимальный предельный срок владения.

Минимальный предельный срок владения квартирой и другой недвижимостью составляет 5 лет (за исключением некоторых случаев, о них ниже). Как было, так и осталось. На налоговых нерезидентов распространяется.

Положение третье. Исключения из общего правила 5 лет.

Есть несколько случаев, когда срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи жилья составляет 3 года.

«Было» всего 4 позиции. 3 года владения если:

  • по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
  • в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
  • в результате приватизации:
  • по договору пожизненного содержания с иждивением.

«Стало» 5 позиций:

  • по договору дарения от близкого родственника по нормам Семейного кодекса РФ;
  • в порядке наследования (право собственности считается с даты смерти наследодателя);
  • в результате приватизации:
  • по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • при продаже единственного жилого помещения и земельного участка под ним (при наличии такового).

Дополнения касаются только жилых помещений, нежилая недвижимость не подпадает под данный пункт.

Здесь стоит остановится подробно, так как законодатель очень интересно описывает, что подразумевает под единственным жильем.

не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю

Возьмем несколько примеров.
Пример первый. Одна квартира была куплена в 2018 году. В 2020 году решили квартиру продать и купить побольше. Другого жилья в собственности нет. Следовательно, налог с продажи квартиры, приобретенной в 2018 году платить не нужно. Равно, как и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Вторая ситуация. Аналогичная, но у одного из членов семьи, мужа, есть еще доля в квартире родителей. В таком случае, супруга налог платить не будет, а муж в обязательном порядке должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ, и рассчитать сумму налога к уплате, если его доходы от продажи превысили расходы на покупку.

Третья ситуация. Имеется квартира в собственности с 2019 года. В январе 2020 года покупают вторую квартиру. А в феврале 2020 года первую продают. Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной в 2019 году? Нет, так как абзац 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ как раз учел данную ситуацию, если квартира куплена за 90 дней до продажи другого жилья, то при расчете налога с продажи жилья она не учитывается.

Обратите внимание, важна дата регистрации перехода права собственности, которая указывается в выписке из ЕГРН. Скриншот ниже, где ее посмотреть.

Обычно это 3 лист выписки из ЕГРН об объекте недвижимости

А теперь представьте. Планировали Вы именно так и поступить, продать квартиру в течение 90 дней после покупки нового жилья, и не успели. Из-за праздников, других проволочек регистрация прошла на 91 день. Будете ли платить налог в таком случае?
К сожалению, да. Поэтому внимательно отнеситесь к срокам продажи, планированию сделки.

Положение четвертое. Утратил силу пункт 5 вышеуказанной статьи, касающийся расчета налога в определенных случаях от 70% кадастровой стоимости.

НО, это положение хоть и убрали из ст. 217.1 НК РФ, все равно действует, так как появилась новая статья 214.10 Налогового Кодекса Российской Федерации про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Положение пятое. Налоговый орган вправе самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости.

Согласно положениям ст. 214.10 НК РФ если декларация с продажи квартиры не сдана в налоговую до 30 апреля инспектор сам исчисляет сумму налога. Если у него нет информации о сумме сделке, то расчет идет от налоговой базы в размере 70% от кадастровой стоимости на начало года, когда квартиру продали. Либо если квартира подарена, то от полной кадастровой стоимости.

Пример. Вы продали приобретенную в 2018 году квартиру в 2019 году. Есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля 2020 года. А Вы забыли об этом. Налоговая получив данные рассчитывает Вам налог.

А теперь чисто по человечески, два ключевых момента, о которых молчат. Не известно, как все будет работать на практике:
1) можно ли будет налог пересчитать, подав уточняющую декларацию.
Если нет, то есть шанс попадания на крупные суммы налога, например, когда Вы хотели заявить о налоге с продажи квартиры и «зачесть» вычетом с ее покупки, но забыли и не успели в срок.
2) в какие сроки будет такое начисление?
Если по закону налоговая рассчитает, то есть шанс, что граждане успеют заплатить налог в срок. А если позже 15 июля (срока уплаты) рассчитают и напомнят, то придется и пени, и штраф, и налог по расчету госоргана выплачивать.

Шестой момент, для договоров дарения закрепили, что налоговая база равна кадастровой стоимости объекта недвижимости полученного в дар.

Не 70% от кадастровой стоимости, а полная кадастровая стоимость.

Небольшая выдержка:

Освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры в 2020 году и подачи декларации:

  • у кого минимальный период владения недвижимостью (с даты государственной регистрации права собственности) 5 лет и больше;
  • у кого минимальный период владения недвижимостью 3 года и при приобретении недвижимости по: дарению, наследству, приватизации, договору пожизненного содержания с иждивением;
  • оформлена в собственность до 1 января 2016 года, т.к. недвижимости, приобретенной до указанной даты, действует правило в собственности 3 года;

Освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры в 2020 году, декларацию НЕОБХОДИМО ПОДАТЬ:

  • у кого сумма по договору о продаже не превышает 1 000 000 рублей, кадастровая стоимость 700 000 рублей (используется вычет в размере 1 млн. рублей), а в отчетном календарном году продана только 1 квартира с использованием вычета в размере 1 млн. рублей;
  • у кого сумма продажи меньше затрат на покупку;
  • есть возможность получить вычеты, которые покроют сумму налога.
    В этих случаях, декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо обязательно подавать в сроки.

Ссылка на основную публикацию