Как быстрее сдать квартиру в аренду - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как быстрее сдать квартиру в аренду

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Ирина Жигина, уже писавшая для Лайфхакера о том, как защищить себя от недобросовестных арендаторов, составила руководство для тех, кто собирается сдавать квартиру в аренду: как составить объявление и найти порядочных жильцов, как подготовить квартиру и что следует предусмотреть.

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

  • Как найти хороших жильцов?
  • Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
  • Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Как сдать квартиру в аренду за 5 дней вместо 25

Без снижения цен не обойтись

Из-за снижения спроса поиск арендатора на квартиру даже по рыночной цене может занять более трех недель, а в отдельных случаях срок экспозиции достигает нескольких месяцев. Редакция IRN.RU выяснила, как можно ускорить этот процесс.

На четверть дешевле

За последний год стоимость аренды заметно упала. Чтобы в этом убедиться, можно поэкспериментировать с онлайн-калькулятором «Оценка аренды квартиры» на IRN.RU. Например, 40-метровая однушка в Коньково в пригодном для жизни состоянии сейчас стоит около 30 000 рублей в месяц. Если рассчитать аренду такой же квартиры на конец октября 2014 года, калькулятор покажет, что ее можно было сдать примерно за 40 000 рублей. То есть за год цена снизилась на четверть.

Эксперты подтверждают эту тенденцию. «Арендные ставки в среднем уменьшались на 15-20%, по отдельным переоцененным предложениям корректировки были еще сильнее – вплоть до 30%», — сообщил и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. По данным компании, «однушку» экономкласса в периферийных районах Москвы можно снять за 25 000 – 30 000 рублей в месяц, «двушку» – от 35 000 рублей в месяц. Например, в рамках данного бюджета можно снять квартиру площадью 52 кв. м на ул. Бухвостова, рядом со станцией метро «Преображенская площадь». В помещении сделан косметический ремонт, есть необходимая мебель и бытовая техника.

В компании «МИЭЛЬ-Аренда» отмечают меньшее снижение арендных ставок в бюджетном сегменте: с начала 2015 года средняя стоимость однокомнатных квартир снизилась на 9,4%, двухкомнатных – на 8,53%, трехкомнатных – на 4,89%. Средняя стоимость «однушек» составляет 30 690 рублей, «двушки» предлагаются в среднем за 39 000 рублей, а «трешки» — за 50 070 рублей в месяц. В агентстве недвижимости «Этаж» отметили, что экономкласс остается более устойчивым: здесь цены за год снизились в пределах 10%, тогда как в бизнес-классе снижение цены составляет уже 30-40%. Интересно, что цены немного снизились даже по сравнению с августом, несмотря на начало делового сезона (об итогах августа читайте в статье «Аренда квартир в Москве упала в цене»).

Долгое ожидание

Цены снижаются из-за существенного падения спроса на аренду. По данным АН «Этаж», за год спрос уменьшился на 15-20%. «Пиковое падение наблюдалось в мае, — говорит Михаил Лукьянов, директор по аналитике и инвестициям ЦИАН. — Оно достигло 25% от февральских показателей. В течение лета спрос немного отскочил (на 5%) и был стабилен вплоть до середины августа. Потом начался стандартный сезонный рост, хоть и с меньшими темпами, чем в предыдущие годы: к концу сентября спрос вырос еще на 4,5%». Устойчивый спрос наблюдается лишь на самые дешевые квартиры. «На фоне общего преобладания предложения над спросом, спрос на квартиры, стоимость найма которых не превышает $500 долларов в месяц, выше предложения в 1,2 раза», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

На рынке существенно увеличился срок экспозиции. По данным ЦИАН, с 2015 года он вырос на 30% и достиг 24 дней. Как отмечают в АН «Этаж», даже если квартира сдается по адекватной рыночной цене, на поиск арендатора может уйти 2-3 недели.

В отдельных случаях сдача жилья в аренду может занять несколько месяцев. «Например, трехкомнатная квартира на ул. Лукинской в новом доме стоимостью 39 000 руб. в месяц со всеми раздельными комнатами, необходимой мебелью и техникой ожидает своего клиента уже третий месяц (изначально выставлялась за 45 000 руб. в месяц)», — говорит Роман Зеленский. Другой пример – трехкомнатная квартира на ул. Раменки. Уже второй месяц нет клиента на это предложение – все комнаты раздельные, частично меблирована (16-й этаж 17-этажного дома, встроенная кухня и два кондиционера). При этом собственник пока не желает снижать цену, которую он установил на уровне 55 000 рублей.

Читайте также:  Где оформить кадастровый паспорт на квартиру

Как сдать быстрее

Пока одни упираются и месяцами ждут своего арендатора, другим собственникам удается сдать квартиру быстро. Так, по словам Михаила Лукьянова, если объект ликвидный и соотношение цена-качество у него оптимальное, то срок экспозиции сокращается и составляет в среднем до 5 дней.

Чтобы повысить ликвидность квартиры, придется постараться. «Необходимо поддерживать свою квартиру в «товарном виде». Если требуется ремонт, как правило, косметический, нужно сделать ремонт, но часто можно обойтись хорошей генеральной уборкой, — говорит Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Даже самая недорогая квартира только выиграет, если вы оборудуете ее необходимой бытовой техникой (стиральной машиной, микроволновой печью, телевизором и пр.) и поставите необходимую для проживания мебель (спальное место, шкаф, стол, стулья)».

Кроме того, эксперты традиционно рекомендуют избавиться от «бабушкной» мебели. «Выбросьте старую мебель советского периода, купите новую в той же IKEA. Помещение, выполненное в стиле минимализма, будет смотреться очень аккуратно и элегантно, и спрос вырастет», — рекомендует Роман Зеленский.

«Если есть средства и желание обновить обстановку, покупайте нейтральную современную функциональную мебель, например, раскладной диван, стол-трансформер, шкаф-купе. Такая мебель стоит не очень дорого и подойдет практически любому арендатору, если мы говорим о сегменте эконом. Не захламляйте квартиры, снимите ковры, уберите с балконов «зимнюю» резину и прочий хлам, заберите свои личные фотографии и вещи», — добавляет Наталья Сивко.

В «НДВ-Недвижимость» рассказали про однокомнатную квартиру на ул. Трофимова, которая ожидала своего клиента более двух месяцев. В конечном итоге пришлось сделать косметический ремонт, и арендатор нашелся. А в квартиру на улице Чаянова стоимостью в размере 45 000 рублей в месяц пришлось повесить новые шторы и докупить новый гардероб и сделать квартиру более привлекательной с помощью дизайнерских решений.

Ускорить поиск арендатора можно, смягчив требования к ним, а точнее к их количеству, национальности, наличию животных. Агентство недвижимости «Этаж» недавно занималось сдачей в аренду «двушки» в Строгино за 35 000 рублей. После того как квартира рекламировалась уже 2 недели, а результатов не было, риелторы предложили собственнику рассмотреть возможность поселить две молодые пары. Он согласился, и уже на следующий день клиент нашелся. Это были приветливые и платежеспособные молодые люди около 30 лет. Собственник с радостью сдал им квартиру, не потеряв при этом в деньгах и сэкономив время.

В другом случае собственник пошел на уступку, согласившись предоставить временную регистрацию. Поскольку квартирой заинтересовалась семья с ребенком, это стало решающим преимуществом: с регистрацией проще устроить ребенка в детский сад.

Также эксперты предлагают арендодателям снизить или разбить сумму депозита при подписании договора аренды. Депозит, который возвращается арендатору по окончанию срока найма, служит гарантией исполнения обязательств по договору и составляет месячную стоимость аренды квартиры. Таким образом, снижая размер или разбивая эту сумму, предложение будет выигрывать по сравнению с другими похожими вариантами.

И все же наиболее действенным и проверенным способом ускорить этот процесс является снижение арендной ставки. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют посмотреть в базах аналогичные предложения в районе и установить цену ближе к нижней границе рынка. Если в течение недели-двух квартира не найдет арендатора, придется еще снизить цену.

Самые доступные варианты аренды квартир в Москве

Однокомнатные
ЦИАН: За 19 000 рублей в месяц предлагается квартира на окраине города в 20 минутах пешком от станции метро Новогореево или Первомайская.

«МИЭЛЬ-Аренда»: За 20 000 рублей можно снять квартиру на территории Новой Москвы – в мкр. Новые Ватутинки (15 минут транспортом от станции метро «Теплый стан»). Квартира расположена на 6-м этаже 17-этажного дома. Общая площадь – 36 кв. м, кухня – 9 кв. м. Квартира сдается с ремонтом, без мебели, на кухне – столешница, шкафы и холодильник. Есть обустроенная гардеробная и лоджия.

Агентство недвижимости «Этаж»: За 23 000 рублей предлагается квартира в Восточном административном округе площадью около 30 кв. м. До метро от нее придется добираться на транспорте.

Двухкомнатные
«МИЭЛЬ-Аренда»: За 20 000 рублей в месяц можно арендовать двухкомнатную квартиру в новостройке в Высоковольтном проезде (5 минут пешком от станции метро «Отрадное»). Квартира расположена на 15-м этаже 23-этажного нового дома. Общая площадь – 60 кв. м, кухня – 10 кв. м. «Подвох» здесь в том, что квартира без отделки, в бетоне, к тому же она сдается лишь на 6 месяцев.

ЦИАН: За 20 000 рублей предлагается «двушка» в Северном Измайлово. В ней выполнен косметический ремонт, поставлена простая мебель, есть необходимая техника. Однако надо быть готовым, что пару раз в месяц в съемной квартире будет ночевать хозяйка.

Трехкомнатные
ЦИАН: За 25 000 рублей сдается квартира в Гольяново. При этом ремонта в ней не было очень давно, мебели мало и она старая.

Как я сдавала квартиру

История Мишель, сотрудницы банка

Полтора года назад я впервые в жизни не снимала, а сдавала жилье.

У моей мамы есть двухкомнатная квартира в Москве на станции «Сокол». Почти 20 лет там жили одни и те же люди, за это время квартира пришла в непотребный вид. Нужно было привести квартиру в чувство, разместить объявление и найти арендаторов, которые ее не убьют.

Когда жильцы съехали, они оставили после себя грязные стены, испорченные старые вещи и следы жизнедеятельности. Находиться в такой квартире было неприятно.

Вот что я сделала, чтобы эта квартира начала приносить деньги.

Дружище, это личный опыт

Я поделилась своим опытом и надеюсь, что он вам пригодится. Если у вас есть удивительная история о том, как вы сдавали квартиру и что из этого получилось — напишите пару строк: journal@tinkoff.ru.

Мусор

В квартире может скапливаться разный хлам, который не пригодится ни вам, ни будущим жильцам. Просто вынести его вряд ли получится: например, если это старый шкаф или огромный ковер. Разве что в каком-нибудь отдаленном районе, где спустя 5 минут его уже утащат в другую квартиру.

Если вынести отходы в неположенное место, предусмотрены штрафы 1000—2000 Р для физлиц. Вот что можно сделать, если у вас много крупного мусора.

Вывезти через ЖЭК. Можно заказать стандартный мусорный контейнер напрямую от ЖЭКа. В районе «Сокола» он обойдется в 4500 Р , в других районах стоимость может меняться. В согласованный день вам предоставляют контейнер, в который вы можете вынести весь мусор. Если время и силы дороже, эти хлопоты можно возложить на дворников, которые за деньги все вынесут, сломают и погрузят.

Позвать профессионалов. Можно обратиться в компанию, которая занимается вывозом мусора. Предложений много: мусор забирают разного габарита, могут предоставить вам контейнер или забрать его сразу в грузовую машину откуда угодно и даже круглосуточно. По опыту скажу, что лучше вывозить мусор до 21:00, чтобы не доставлять неудобства соседям.

Продать. Если что-то уже не нужно вам, это не значит, что это не пригодится кому-то другому. Вы удивитесь, сколько всего люди продают и покупают с рук. Можно выставить на «Авито» старую мебель и технику за символическую цену или поспрашивать друзей. Также можно обратиться в компанию, которая заберет ненужные вещи и продаст их. К примеру, проект «Свалка» бесплатно забирает ненужные вещи, а 70% с продажи перечисляет на благотворительность.

Выбор мастера

В моем случае бюджет для ремонта квартиры был ограничен, поэтому я опубликовала объявление на «Юду». В объявлении указала, что мне нужно поклеить обои в двух комнатах, уточнила их площадь и бюджет. Помимо «Юду» мастеров можно найти на «Профи-ру» и том же «Авито». Масса строительных и ремонтных компаний просто есть в интернете. Мне было комфортнее общаться с одним конкретным мастером, чем с фирмой, поэтому я выбрала «Юду».

Сразу после публикации я получила много сообщений от мастеров. Обратила внимание на подрядчика с хорошим рейтингом, который предложил посмотреть квартиру на следующий день и в целом готов был сделать работу в 2 раза дешевле, чем я ожидала. Меня это насторожило, но человек вызывал доверие, поэтому мы встретились.

При ремонте важно понимать, что если у вас нет опыта в этой сфере, то реальный объем работ оценить тяжело. К примеру, мастер, который приехал посмотреть квартиру, сразу сказал, что поклеить все может за 8 тысяч рублей, но результат будет никакой, потому что прежние обои клеились еще в советские времена на муку и стенам нужна реабилитация. Как и всей квартире.

Стройматериалы

При покупке материалов нужно учитывать, что сразу все расходы предусмотреть нельзя. Вы можете с запасом купить краску, шпаклевку и лезвия, но в самый ответственный момент может не хватить саморезов или кистей.

Покупать материалы лучше с подрядчиком, который будет выполнять работу: он посмотрел вашу квартиру, у него есть опыт ремонта и он знает, какой материал лучше подойдет именно для вашего жилья. Или для его метода работы.

Часто бывает, что сначала заказчики покупают все материалы самостоятельно, а потом уже ищут исполнителя. Вы можете купить все самые дорогие материалы, которые посоветует специалист в магазине, но потом окажется, что этот клей не ложится на нужную поверхность, короба воздуховодов не предназначены для кухни, саморезы не вкрутить в эту стену.

Если покупали в магазине, обязательно сохраняйте чек: после ремонта могут остаться стройматериалы, которые потом можно будет вернуть. К примеру, в «Оби», где я закупалась, можно в течение трех месяцев с момента покупки вернуть оставшиеся материалы и вам возместят их стоимость.

Мне повезло, что магазин стройматериалов был относительно недалеко от квартиры. Если бы его не было, пришлось бы ехать на какой-нибудь строительный рынок за Мкадом. Там дешевле, но и ехать дальше. Закупаться на рынке есть смысл, если планируете капитальный ремонт. Я же решила сэкономить силы.

Я купила материалы по списку мастера, передала ему, и он единолично сделал в квартире косметический ремонт: освежил стены, пол, потолки, плинтусы и двери. На замену смесителей и части сантехники я позвала другого мастера. На весь косметический ремонт ушло две недели и 70 000 рублей.

стоил косметический ремонт

Сдавать с мебелью или без?

В Москве есть категория людей, которые хотят снимать квартиру только без мебели: они приезжают со своей. С одной стороны, сдавать таким людям квартиру удобнее: сдал чистые стены, вернул через пять лет грязные стены, перекрасил, сдал снова. С другой стороны, есть два минуса.

Таких людей очень мало, спрос крошечный. Я попробовала сначала разместить квартиру без мебели, но за две недели не было ни одного звонка. Может быть, не тот район или квартира без мебели должна выглядеть лучше — я не поняла.

Квартира без мебели стоит дешевле. Я хотела сдать квартиру за 50 тысяч рублей, но в похожих объявлениях без мебели сумма была не больше 42 тысяч, а квартиры были в гораздо лучшем состоянии.

Если бы у меня было много времени и я была готова потерять в деньгах, я бы оставила квартиру пустой и ждала нужного арендатора. Но времени не было, и я решила закупить технику и мебель.

Читайте также:  Как отсудить квартиру

Техника и мебель

Поскольку квартиру готовили к длительной аренде, хотелось подобрать надежную технику, а не самую функциональную. Я поехала в магазин, чтобы посмотреть на все вживую: мне казалось, что так я выберу все самое надежное и долговечное.

Когда вы определились с выбором, советую не спешить оформлять заказ, а сравнить цены через «Яндекс-маркет»: цены на нужную модель могут оказаться там ниже, многие интернет-магазины предлагают бесплатную доставку. Поход в офлайновый магазин нужен, только чтобы все потрогать. По технике видно, как она собрана.

В моем случае цена на духовку почти не отличалась в обычном магазине и в интернете, но у меня были купоны магазина бытовой техники. В итоге там выходило дешевле. Я купила в магазине.

Холодильник и плиту я выбирала по принципу «чем проще, тем лучше». Никакой электроники, контроллеров, программ и экранов — только простые механические детали. Я спрашивала продавцов, какая техника будет служить как танк, — оказалось, что она же самая дешевая.

Вот что получилось в итоге: новые стены, пол и минимум мебели. Бюджет на ремонт, мебель и оборудование — 140 000 рублей.

Сдача

Чтобы сдать квартиру, нужно определиться с ценой, найти клиента, показать ему квартиру, подписать договор и дождаться, чтобы он не съехал в первые же месяцы. Вот кто в этом может помочь.

Агентства. Это как служба одного окна: агентства сами размещают о вашей квартире информацию где надо, быстро находят клиента, показывают ему жилье. Ваше участие нужно только при подписании договора. Есть агентства с серьезной внутренней структурой, юристами, штатом обученных риелторов. Есть попроще, где риелтором может работать кто угодно.

Агентство берет комиссию за свои услуги: от какой-то фиксированной суммы до 100% месячной стоимости аренды. Оплачиваете услуги либо вы, либо новые жильцы, как договоритесь.

Если комиссию оплачиваете вы, в объявлениях для клиента стоит нулевая комиссия. Сдадите очень быстро: если цена адекватная, квартира улетит за пару дней. Платить комиссию вперед имеет смысл, если не хотите терпеть простой квартиры и платить коммуналку.

Если комиссию платит наниматель, это выйдет дешевле для вас, но клиента можно искать неделями и месяцами.

Частный риелтор. У частных риелторов, работающих на себя, комиссия может быть ниже, чем у агентства. Но среди них встречаются некомпетентные люди и даже мошенники. Как отличить таких людей — расскажем в отдельной статье, подписывайтесь.

Кроме частного статуса, риелтор мало чем отличается от агентства. Его работа такая же: разместить объявление на нужных сайтах, быть на связи с клиентом, выезжать на показы, водить клиента по квартире, продавать ее и, если клиенту все нравится, соединить его с вами. Договор тоже готовит риелтор, вы можете на это повлиять. Риелторы в агентствах делают все то же самое.

Сделать все самостоятельно. Я решила, что справлюсь с работой риелтора сама. Нужно было назначить цену, оформить и разместить объявление, а потом общаться с потенциальными нанимателями.

Я изучила предложения в районе со схожим метражом и состоянием квартир. Цены были в диапазоне 50—65 тысяч рублей. Мы остановились на сумме 52 000 рублей с учетом всех коммунальных услуг и залоге за последний месяц.

Объявление

Нужно решить для себя, кого именно вы хотите видеть в жильцах: молодую пару, семью с детьми или молодежь. Сразу подумайте, готовы ли вы к домашним животным в квартире, можно ли будет жильцам курить и менять что-то в интерьере. Чем больше возможностей вы дадите жильцам, тем быстрее сдадите квартиру.

Есть арендодатели, которые запрещают своим нанимателям вообще все: и гвоздь забить, и котика завести, и даже покурить на балконе. Чем строже их правила, тем дольше они ищут нанимателя. Я считаю, что курение действительно лучше запретить, а вот с домашними животными легче: в любом случае после жильцов нужно будет делать косметический ремонт.

Для публикации объявлений я рассматривала сайты «Циан», «Домофонд», «Авито» и «Зе-локалс». Чем больше сайтов вы охватите, тем быстрее квартирой кто-нибудь заинтересуется. С другой стороны, тем больше будет пустых звонков и показов. Мне хватило размещения на одном сайте, чтобы сдать квартиру за два дня.

Вспоминая свой опыт аренды жилья, объявление я написала с акцентом на моменты, которые могут показаться интересными потенциальным платежеспособным жильцам. Можно не бояться за музыку чуть громче приличий после 23:00, есть закрытый двор для парковки, удобная инфраструктура.

Я не переживала по поводу текста: среди объявлений есть и профессиональные риелторские шифровки, и человечные объявления — все эти квартиры так или иначе сдаются. Сложно представить человека, который не снимет интересную ему квартиру только из-за плохого текста. Единственное, чего стоит избегать, — это слишком вычурного, эмоционального, экзотического стиля. Легко сойти за полоумного, а жить у полоумных наймодателей никто не захочет.

Мое объявление было написано простым человеческим языком. Оно провисело всего два дня:

Объявление я опубликовала в пятницу вечером. За два дня позвонило 14 потенциальных жильцов. Я хотела как можно быстрее сдать квартиру и сразу говорила, что смотреть ее нужно в ближайшие дни, а не через неделю.

Я встретилась с четырьмя потенциальными арендаторами. В итоге квартиру сняли три девушки. Они до сих пор живут в квартире, и за все время у нас ни разу не возникло проблем.

Какие квартиры сдаются быстрее всего?

И «бабушкины варианты», и квартиры с евроремонтом пользуются спросом. Единственный решающий фактор в вопросе скорости сдачи — это цена квартиры. В Москве в первую очередь люди обращают внимание на квартиры в рамках своего бюджета около метро, работы, школы, детского садика, института.

Пустые квартиры сдаются хуже всего, потому что всю свою мебель люди редко привозят из родного города. Пустые квартиры обычно интересуют людей, которые делают ремонт в своей квартире (в новостройке) и, соответственно, либо купят сейчас мебель в съемную квартиру, а потом перевезут на свою, либо, чтобы своя мебель в ремонтирующейся квартире не мешала, заберут ее на съемную. Таких нанимателей мало, да и снимают они обычно на небольшой срок — от полугода до полутора лет.

Договор

В юридически правильном договоре мало воды, каждый пункт необходим. Мы рекомендуем заключать договор вместе с профессиональным юристом.

Что обязательно должно быть в договоре:

  1. Информация о собственнике и квартире.
  2. Паспортные данные нанимателя.
  3. Срок договора.
  4. Стоимость аренды.
  5. Условие внесения депозита и его возврат.
  6. Порядок расчетов, в том числе коммунальные платежи.
  7. Данные всех проживающих.
  8. Порядок расторжения договора.
  9. Действия при нарушении договора (просрочка оплаты, ущерб).
  10. Показания счетчиков.
  11. Опись имущества или пометка, что его нет.

Договор может быть долгосрочный — от года до пяти лет — и краткосрочный — менее года.

В большинстве случаев заключается краткосрочный договор, потому что это проще: ему не надо оформлять государственную регистрацию. Долгосрочный надо регистрировать — ст. 674 ГК РФ .

Как правильно сдать квартиру в аренду

Всем привет, мой первый пост на Пикабу!

Читаю этот замечательный ресурс уже чуть больше года, узнал много нового от профессионалов различных отраслей.

Думаю, пришло и мне поделиться тем, в чем у меня есть немного понимания.

Как уже могли догадаться по заголовку — работаю я риэлтором.

Город называть не буду, так как по большому счету к сути дела не относится, и все нижеизложенные принципы работают как и в Москве, так и в регионе.

Скажу одно, для большего понимания, наш город — областной центр, с численностью населения не более 700 тыс. человек.

Пассивный доход — мечта/цель любого человека. Ведь так круто, не делая ничего, получать деньги.

Согласитесь, когда речь заходит о таком заработке, впервую очередь в голову приходит именно этот, традиционный способ — купить и сдавать квартиру.

Хочу сразу сделать оговорку, что ниже речь пойдет о квартирах «среднего и высокого» ценового диапазона (для нашего города это от условных 25 тыс. рублей за месяц и выше).

Так как покупать дешевую квартиру на окраине города и сдавать за 10-15 я бы не советовал. Если интересно почему, пишите в комментариях, расскажу другом посте.

Итак, как лучше всего сдать квартиру?

Допустим, что у Вас еще нет квартиры и Вы только собираетесь приобрести ее (имея цель именно сдавать в аренду). На что нужно обратить внимание:

1. Месторасположение — чуть ли не главный фактор ценообразования арендной ставки. К примеру, в нашем городе квартира в центре может стоить 60.000 рублей в месяц, а практически такая же квартира, но в районе «попроще», и 40.000 рублей стоить не будет. По возможности, старайтесь приобретать квартиру ближе к центру, здесь будет повышенный спрос, и простои будут меньше. Понятное дело, что цена за квадратный метр при покупке будет выше, но и аренда у вас будет выше. Еще один плюс квартиры в центре — более высокая ликвидность при продаже (квартира должна быть ликвидной, чтобы всегда была возможность ее продать быстро и дорого. Жизнь — штука непредсказуемая, поэтому лучше иметь ликвидный актив. Но об этом ниже будет еще пункт). Большой плюс будет, если рядом будут находиться офисы крупных компаний (туда всегда едут специалисты и у вас всегда будет спрос).

2. Дом — старайтесь не покупать квартиру в старых домах! («Хрущи», «Сталинки», » панельные 9-этажки» и т.д.) С каждым годом, спрос на рынке аренды смещается все больше в сторону «новостроек». Почему? Люди привыкают к хорошему, и мы замечаем, что потенциальный арендатор все больше ищет «комплексное решение» для проживания — это и большой двор с площадкой, и подземный паркинг, и магазины рядом. Старые дома часто не могут похвастаться этим. И квартира в новом доме, как правило, всегда более ликвидна чем квартира в старом доме! (Опять ликвидность, что ж такое!)

3. Ликвидность квартиры — как и говорил в 1-м пункте, квартира должна обладать потенциальной возможностью быть быстро и выгодно проданной. Изучите рынок Вашего города. К примеру, в нашем относительно небольшом городе есть элитный район, где цена за 1 кв.м. достигает 150 тыс. рублей за 1 кв.м. (и выше), а при этом квартиры там ого-го! По 150-300 кв.м. Вот и получается, что квартира стоит дороже, чем постройка собственного дома в каком-нибудь крутом месте. Нафиг такие квартиры в итоге никому не нужны. На ликвидность также влияет и месторасположение и сам дом, и вся инфраструктура.

4. Уровень ремонта — встает резонный вопрос, а какой стиль выбрать? Сколько денег нужно вложить? Здесь все довольно просто, если говорить о среднем сегменте (в нашем городе это условные 25-60 тыс. рублей), то можете со вкусом обставить всю квартиру из той же «Икеи» и будет Вам счастье. При этом относительно недорогой ламинат и плитка будут уместны. Мебель из «Икеи» достаточно хорошо выглядит и при этом стоит вменяемых денег. И после 2-3 лет сдачи квартиры в аренду, можно будет обновить «уставшие» компоненты за невысокие деньги. Главное — создайте уют. Поверьте, если вы со вкусом сделаете квартиру, пускай даже из недорогих материалов, но в которой будет приятно находиться — такую квартиру оторвут с руками даже по достаточно высокой цене!

Если говорить о квартирах в ТОП-диапазоне (в нашем городе это примерно от 60 до 200 тыс. рублей), рекомендовал бы обращаться к дизайнерам и уже более детально подбирать все компоненты. Как правило, арендатор, который готов платить такую сумму, сам жил/живет в очень хороших условиях (имеет достаточно высокий уровень жизни) и может отличить ремонт просто хорошего уровня, от дорого. Здесь важно дать понять, за что арендатор платит такие деньги.

Читайте также:  Как воспользоваться материнским капиталом на покупку квартиры

Какой ремонт бы не рекомендовал делать? Все что связано с классикой и так называемой «современной классикой» (кто не знает, что это такое — Гугл в помощь). Хайтек, лофт — куда более востребованный стиль ремонта у арендаторов.

Примечание. Старайтесь сделать не ремонт, а сделать уют. Многие люди не понимают этого и действуют в ключе «это же на аренду». Хотя для себя бы такой ремонт не сделали. Нельзя так делать. Уделите время и средства декору квартиры (вазы, статуэтки, картины, стильные бра) — все это даст «завершение» Вашему интерьеру и Вы быстрее и дороже сможете сдать квартиру!

5. За сколько же сдавать — здесь все просто, нужно смотреть рынок конкретно в вашем городе и вашем районе. Выше рынка прыгнуть ой как тяжело. Ясность по поводу реальной цены сдачи в аренду, должна у вас быть на этапе планирования покупки. Чтобы не было такой ситуации, что Вы хотите сдавать за 100 тыс. рублей в месяц, а средняя цена аренды даже очень хорошей квартиры в вашем районе (схожей с той, которую вы планируете сделать) составляет 60-70 тыс. рублей. Таких ситуаций у нас было достаточно, когда собственник «вбухивает» немалые деньги на ремонт, просчитывая «что на районе будет самая лучшая квартира у нас, и значит, самая высокая цена», а по итогу после простоя квартиры в месяцев 5-6 сдает ее на 25% дешевле изначально запланированной суммы. Считайте и анализируйте. Вообще, здесь бы рекомендовал бы найти риэлторов, агенств недвижимости в вашем городе, которые смогли бы вам дать анализ рынка (поверьте, им гораздо видней, чем вам).

Кстати, абсолютно новую квартиру, как правило можно сдать процентов на 10 дороже рынка (но не всегда). Здесь все как с машинами. В салоне новое авто стоит, допустим, миллион, а через месяц, когда на машине вы уже поездили, выше 900.000 не продадите.

6. Коммунальные платежи — включать и еще раз включать в стоимость аренды! Лучше сразу, на этапе просчитывая, заложить среднегодовую цену за коммуналку в стоимость аренды. Включайте даже оплату за счетчики! Почему? Потому что очень часто арендаторы забивают и не платят счетчики! Полгода не платили, в итоге съехали, а у вас долг по ним 15 тыс рублей. Неприятно. Лучше повысить аренду на 1-2 тыс. рублей и включить в стоимость. Но в таком случае, лучше прописывать лимит потребления эл-ва и воды (допустим, если за 1 месяц арендатор «нажег» электричества и у него «набежало» свыше 2.000 рублей, то разницу он обязуется компенсировать). Бывали случаи, когда по счетчикам у арендатора набегало и 5-10 тыс. рублей, а собственнику приходилось оплачивать их, потому что лимит потребления в договоре не отразили.

Примечание. В нашем городе эл-во и вода достаточно недорогие, поэтому в Вашем городе сумма может быть Выше. Лучше просчитать уже вам.

7. Залог (он же страховой депозит) — это очень важный пункт любой аренды, и здесь все очень сильно зависит от Вашего города и уровня платежеспособности Ваших потенциальных арендаторов. К примеру, в Москве чуть ли не норма, когда человек снимает квартиру за 30.000 рублей, платит залог 30.000 рублей + еще риэлтору 30.000 рублей. Итого 90.000 рублей. Люди могут и готовы платить здесь.

Но в регионах такое уже будет «прокатывать» реже.

Думаю, что в крупных городах можно брать залог и в полную стоимость (то есть 100% от стоимости 1 месяца аренды), в регионах 50%.

Почему? Есть такое понятие, как «воронка продаж». Так вот, каждый новый критерий/финансовое обязательство арендатора, сужает вашу целевую аудиторию. Согласитесь, людей, которые могут при заселение в квартиру заплатить 30.000 рублей за аренду + 15.000 рублей залог + 15.000 рублей оплату риэлтору, куда больше нежели тех, кто сможет залог заплатить «по полной».

Я бы не рекомендовал Вам заморачиваться по поводу залога, потому что если человек «убьет» вам квартиру, вам сильной разницы от того, какой залог у вас остался — 15.000 рублей или 30.000 рублей не будет =)

Но итог такой, крупные города — это залог 100% от стоимости аренды, регионы — 50% (все очень примерно в этом случае и субъективно.

Кстати, вы можете узнать в страховой, сколько будет стоить застраховать Вашу квартиру. Насколько мне известно, это не очень дорого.

8. Кому можно сдавать/кому нет — и здесь все настолько субъективно, что просто кошмар. Поверьте, были случаи, когда в квартире за 60 тыс. рублей площадью 55 кв.м. жила семья с 2-мя маленькими детьми с собакой и кошкой, после которых квартира была в идеальном состоянии! А бывали случаи, когда после одного, с виду порядочного дяденьки, который работает большим-большим начальником, приходилось делать ремонт во всей квартире. Сдача квартиры — это лотерея и риски, ничего не поделаешь. Общайтесь, знакомьтесь с людьми. Возможно, интуиция вам подскажет, как поступить.

Но в целом, самые платежеспособные клиенты — это приезжие люди, проживание которым оплачивает работодатель.

Пожалуй, на этом закончу сегодня. В принципе, есть еще куча моментов, про которые могу рассказать (например, как лучше заключить договор, какие «подводные камни» при сдаче квартиры «в белую», налоги, прочее и прочее)

Если вам понравилось и вы хотите, чтобы я и дальше писал про тонкости сдачи аренды в квартиру — пишите в комментариях =)

Как выгоднее сдать квартиру в аренду

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве сейчас составляет в среднем 37 000 ₽. Рассказываем о 4 факторах, которые нужно учесть при покупке квартиры, чтобы сдать её в аренду быстрее и дороже.

Существуют всем известные факторы, которые влияют на стоимость сдачи квартиры. Близость к центру, паркам, удобным транспортным узлам повышает стоимость жилья. В труднодоступных районах города со старым жилым фондом цены на аренду будут существенно ниже средних по рынку. Но есть и менее очевидные детали, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

Вот 4 способа увеличить цену аренды:

1. Расположение +20%

Расположение квартиры и престижность района повышают стоимость её аренды в среднем на 20%. Примерно одинаковые по площади и ремонту квартиры в разных районах Москвы будут стоить по-разному.

Средние цены на аренду однокомнатной квартиры в Москве по округам

Средние цены на аренду двухкомнатной квартиры в Москве по округам

Что показывает статистика

По данным сервиса ПИК-Аренда, самая дорогая квартира сейчас сдаётся у метро Белорусская и стоит 122 700 ₽ в месяц (двухкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров). Самое дешёвое жильё сдаётся в Ивантеевке и стоит 20 000 ₽ в месяц (однокомнатная квартира площадью 49 квадратных метров).

2. Ремонт +10%

Новый ремонт без вензелей и золота прибавит к арендной стоимости в среднем около 10% от аналогичных предложений.

Когда будете ремонтировать квартиру под сдачу, учитывайте два важных факта:

Дорогой ремонт не сильно увеличит стоимость сдачи

Функциональность дорогих обоев и обоев подешевле совершенно одинакова. Поэтому натуральный паркет, дизайнерская плитка и обои с модным орнаментом — это просто переплата за стиль, которая, скорее всего, не окупится.

На некоторых вещах не нужно экономить

Квартира — это не музей, где экспонаты запрещено трогать. Арендаторы всё-таки будут жить в этом интерьере, ремонт будет быстро портиться. Это касается также ламината, плитки, кухни и мебели. И с этим надо смириться.

Не стоит экономить на качественной краске с возможностью мокрой уборки, а также эпоксидной затирке для плитки, чтобы она не пожелтела через год.

Лайфхаки, которые сделают квартиру визуально дороже

Минимум мебели и простой дизайн

Захламлённые квартиры выглядят хуже и сдаются дешевле. Пустая же квартира визуально кажется больше.

Это не только экономное и стильное решение, но и возможность для арендатора самостоятельно подобрать элементы декора, обставить квартиру под свой образ жизни. Для сдачи можно ограничиться очень простым набором мебели: кровать с ящиками, комод, небольшой шкаф или рейл для одежды, кухонная зона со столом или барной стойкой. Всё остальное жильцы привезут сами. Многие сегодня при аренде перевозят мебель с собой или покупают её в IKEA.

Светлые стены под покраску

Этот самый простой, дешёвый и практичный способ оформления стен. Вряд ли жильцы будут перекрашивать стены, но при желании они смогут легко украсить своё жильё без согласования с хозяевами, добавив какие-то элементы дизайна: различные наклейки, постеры, картины. Поэтому нейтральный оттенок стен и качественная краска с возможностью мокрой мойки — идеальный вариант для ремонта под сдачу.

Ламинат натурального цвета

Такой ламинат подходит под любой дизайн помещения. Каких-то определённых рекомендаций по оттенку ламината нет — он должен выглядеть естественно, как если бы это был паркет из натурального дерева. Но всё-таки советуем выбирать более светлые тона. На них не так будет заметна пыль, потёртости и царапины. Тёмный ламинат быстрее придёт в негодность.

Бетонный или просто покрашенный потолок

Стиль лофт сегодня в моде. Но можно сделать и простые натяжные потолки без дизайна и лишнего глянца.

Как правило, квартиры с минималистичным дизайном и свежим ремонтом сдаются быстрее и на 10% дороже рыночной стоимости.

3. Инфраструктура +10%

Парк, большой выбор магазинов разного ценового сегмента, уютные кафе, парикмахерские, детский сад и школа увеличивают стоимость аренды.

Покупая новостройку, стоит учитывать перспективы развития инфраструктуры района. Например, есть официальный сайт развития Московского метрополитена , где опубликована схема метро до 2023 года, информация регулярно обновляется.

Кроме того, нужно анализировать новости в СМИ на тему развития интересующего вас района. Можно поискать и вступить в группы в социальных сетях, где местные жители уже обсуждают проблемы района, инфраструктуру и планы по развитию. Например, есть группа в Facebook «Соседи. Белорусская-Новослободская-Маяковская» .

Отдельно стоит обратить внимание на форумы жильцов и чаты в мессенджерах WhatsApp и Telegram. Сейчас жители новостроек очень быстро организовывают ТСЖ и решают все вопросы онлайн. Перед покупкой недвижимости можно посоветоваться с жильцами уже заселённых домов. Некоторые ЖК даже создают свои собственные сайты с новостями района.

В этом вопросе полезны любые каналы получения информации — на основе всех данных стоит принимать взвешенное решение.

Каких районов лучше избегать

Некоторые урбанисты предупреждают о формировании гетто в удалённых районах города. Речь идёт о местах рядом со знаменитыми рынками и автобусными станциями. К таким районам можно отнести Марьино, Люблино, Капотню, Братеево, Щёлковскую и Партизанскую. Квартиры здесь в среднем сдаются на 20% дешевле рынка.

4. Вид из окон +5%

Квартиры с солнечной стороны, с видом во двор или с панорамой на Москву сдаются дороже — в среднем на 5–10%. При этом вид на проезжую часть гарантированно будет причиной для снижения цены — при высоком шуме и загазованности скидка может достигать 10% от стоимости аналогичных квартир в районе.

Выводы

Стоимость одинаковой по площади арендной квартиры в Москве может отличаться на 40%. Представим, что сдаются две одинаковые однушки. Одна квартира находится в престижном районе: рядом парки, метро и МЦК, школа и детский сад, ремонт свежий и с минимальным дизайном, вид из окон — во двор. Другая — без вышеописанных преимуществ.

Первый лот будет стоить около 50 000 ₽ в месяц. А честная цена за аренду квартиры более низкого качества в районе со слаборазвитой инфраструктурой составит 30 000 ₽. Из неё пришлось отнять:

  • примерно 20% за плохой район (10 000 ₽);
  • 10% за отсутствие инфраструктуры (5000 ₽);
  • 10% за простенький ремонт (5000 ₽).

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.

Ссылка на основную публикацию