Как быстро и дорого продать квартиру - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как быстро и дорого продать квартиру

Как продать квартиру: подробная инструкция

Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Как быстро и дорого продать квартиру

Призываем на помощь магические ритуалы

Экономическая ситуация сейчас непростая, но рынок недвижимости так же активен: люди охотно улучшают жилищные условия, уменьшают ипотечные ставки, избавляются от неликвидного жилья.

Читайте также:  Как выбрать планировку квартиры

Если для продажи недвижимости вы наняли самого крутого риелтора, а покупатель не спешит расстаться с деньгами и радостно отмечать новоселье в вашей квартире, попробуйте методы «черных» риелторов.

Дисклеймер

Все методы, описанные в этой статье, законны и юридически чисты. «Черным» мы называем специалиста по недвижимости, который использует непопулярные методы по продаже жилья. Возможно — черномагические.

Отдавать монеты

Зайдите на популярный в вашем регионе сервис по продаже недвижимости и примените фильтры поиска квартиры: тип постройки, район, метраж и этаж. Помните: все хотят больше квадратных метров за меньшие деньги. Поставьте себя на место покупателя. Сравните среднюю цену на похожие объекты и в случае необходимости скорректируйте стоимость вашей квартиры — вы должны «встать в рынок», как говорят риелторы.

Затем разложите по углам каждой комнаты по монетке и громко произнесите:

«Пусть деньга деньгой вернется!».

Через трое суток соберите монеты и раздайте как милостыню.

Чистить ауру дома

Уберите личные вещи, подклейте тот кусочек обоев, протрите плафоны, оставьте пустыми все горизонтальные поверхности — полки, тумбы и столы. Загляните в объявления раздела «Аренда», чтобы понять, какими должны быть идеальные фотографии.

Проведите генеральную уборку в четверг на убывающей Луне. Чистите дом, используя воду, набранную в равных количествах из стольких кранов, сколько есть в жилище. Вода должна отстояться не менее трех часов. Затем соберите три веника: старый, которому больше года, приобретенный 2—3 месяца назад и совершенно новый, купленный до полудня в день уборки.

Сначала смочите в приготовленной воде самый старый веник и подметите все комнаты по часовой стрелке. Затем подобным образом используйте второй и последний. Весь мусор соберите в один пакет, туда же положите первый веник и отнесите на свалку. По возвращении вымойте руки под проточной водой с мылом.

И только после этих ритуалов приступайте к фотосъемке.

Притягивать купцов

В тексте объявления укажите преимущества, о которых потенциальные покупатели могут и не догадаться: верхний этаж — это не риск протечки крыши, а отсутствие топота соседей сверху и прекрасный вид из окна, окна на север — это не постоянная тьма, а приятная прохлада знойным летом.

На рассвете наберите воды в стеклянную банку и, стоя лицом к востоку, читайте текст:

«Отказываются хозяева от дома сего; едут купцы со всех четырех сторон, глаза у них мылом замылены, песком засыпаны, водой залиты. Покупают они дом без торгу и приглядки».

Этой водой нужно побрызгать все комнаты в доме, двигаясь по часовой стрелке. Брызгайте по окружности комнат вдоль плинтусов и особо тщательно обрабатывайте все имеющиеся углы. В завершении процедуры вылейте остаток воды на крыльцо перед входной дверью.

Отречься от жилища

Разместите информацию о продаже недвижимости на всех доступных интернет-ресурсах, включая таргетированную рекламу в социальных сетях. Расклейте объявления по району — возможно, кто-то хочет перевезти к себе старших родственников и ищет квартиру поблизости.

Затем отрекитесь от жилья, мысленно поблагодарите квартиру за уют и тепло и вымойте пол во всех комнатах, а грязную воду вылейте на дорогу. Перед этим наговорите на ведро с водой:

«Четыре угла, домина мой и домовой,
Отрекаюсь от вас, от дверей, замков,
От четырех углов и домового.
Кто мне деньги за вас принесет,
тот вас себе заберет».

Если вам кто-нибудь встретится по дороге, когда будете выносить воду, то все будет напрасно. Делать на убывающую Луну, лучше ночью.

Создать ажиотаж

Есть такой способ продажи недвижимости — аукцион. Суть проста: в объявлении о продаже указывается стоимость на 20% ниже рыночной с поправкой «продам за эту цену или лучшее предложение». В течение двух недель формируется список потенциальных покупателей: обрабатываются входящие звонки, но показ объекта назначается для всех звонивших в один день. Как правило, это суббота или воскресенье.

В назначенный день покупатели оценивают квартиру с интервалом в 15—20 минут — провожаем одних и сразу встречаем других, создавая ажиотаж, — и оставляют свое предложение о покупке. Таким образом собирается пул реальных покупателей, а вы тратите гораздо меньше времени и нервов для презентации квартиры.

Накануне проведения аукциона положите ключ от квартиры в кипящую воду. Во время кипения читайте:

«Как люди не могут жить без железного замка,
Без железного ключа,
Так и не смогут они быть без
Моей квартиры (дома).
Как вы, люди, не можете быть
Без еды и без воды,
Так вы не сможете и без
Моей квартиры (дома)».

Воду остудите, слейте в банку, а накануне сделки вымойте руки этой водой.

Продажа недвижимости — это всегда большое событие и хорошая прибыль. Почитайте, как можно распорядиться деньгами от продажи комнаты в коммуналке, чтобы купить особняк:

  1. Вложить в ценные бумаги.
  2. Открыть индивидуальный инвестиционный счет.
  3. Купить искусство.

Как продать квартиру дороже рыночной цены

Продаете квартиру? Хотите заработать на продаже как можно больше? Это можно сделать, если использовать несколько приемов. Покупатель, не торгуясь, выложит деньги, и будет счастлив, что совершил такую выгодную сделку. Сколько на самом деле стоит ваша квартира, будете знать только вы.

Три правила продаж

Вы видели, как женщины наносят макияж? Сначала смотрят на себя в зеркало, видят все недостатки, а потом начинают превращаться в конфетку – скрывают мелкие недостатки, а крупные – превращают в достоинства. Выходят на улицу и несут себя с таким достоинством, как если бы были произведением искусства. Точно так же нужно поступать и со своим товаром, даже если это недвижимость.

  1. Точно знать все о недостатках продаваемой квартиры, дома, в которой она находится и прилегающей территории.
  2. Превратить все недостатки в достоинства, о некоторых умолчать.
  3. Выставить товар в таком свете, чтобы покупатель понимал, насколько ему повезло, какой он молодец, что нашел такую чудесную квартиру – дом мечты.

Важно! В период подготовки к продаже, обзвоните риэлторские компании и выясните для себя среднюю стоимость таких же квартир, в похожем районе. Уточните, сколько стоит подобное жилье с ремонтом, без него.

Увеличивайте стоимость в ценовых пределах стоимости жилья подобного класса.

Еще несколько общепринятых правил, о которых не нужно забывать, чтобы цена не упала:

ОпрятностьГрязная квартира падает в цене:

Обязательно помойте все, особенно ванну комнату и туалет и кухню. Все должно блестеть.

Желто-коричневые обои от сигаретного дыма, запах алкоголя и грязи – повод сделать косметический ремонт и поменять обои.

Если не сделать, то цена резко упадет.

ЗапахиЛюбой неприятный запах, сигарет, кошек, сантехники, запах в подъезде – нужно избавляться от них.
Старая утварь, мебель, посудаВыбросьте все, что уже не может нести своих функций, порвалось, не отмывается, не имеет антикварной ценности или не может быть использовано в винтажном стиле (не забудьте убрать или сменить половичок).
Излишняя заинтересованностьНе нужно уподобляться отцу старой девы, к которой наконец-то посватались и падать в ноги к пришедшим со словами: «Спасибо, избавитель ты наш!»

Просто и с достоинством в меру хвалите, продавайте ваш товар.

Не ругайте соседейВсе соседи прекрасные порядочные люди и вы горды, что знакомы с ними (если нет очень явных недостатков).
Приведите в порядок документы на квартируЮридическая чистота квартиры, законные перепланировки и другие вопросы, например, с прописанными в квартире людьми, должны быть вами решены.
Точно посчитайте, сколько минут от вашей квартиры до остановок транспорта, где можно парковаться, как далеко находятся магазины, школы, садик, секции и т. д.Инфраструктуру микрорайона вы должны знать, чтобы ответить на любой вопрос покупателя.

Кроме простых правил, которые применяют все (даже если не знают, то все равно покупатель это все посмотрит и обо всем расспросит), есть и другие, психологические моменты, которые влияют на решение покупателя.

Например, цветовая гамма квартиры, ощущение уюта.

Что поднимет стоимость квартиры

За что платит покупатель? Думаете, то только за помещение? Нет. Цена может вырасти на 50000 – 100 тыс. руб. на квартиру эконом-класса за:

  • удобную планировку;
  • застекленную лоджию с проведенным отоплением (дополнительная полноценная жилая комната);
  • за балкон, лоджию;
  • квартиры за 3 – 6 этажах всегда дороже, чем на первом или последнем;
  • прекрасный вид из окон;
  • развитая инфраструктура, все в шаговой доступности (для элитного жилья – это обязательное условие);
  • парковочное место у дома, удобный заезд (для элитного жилья охраняемая парковка у дома или подземная – безусловна);
  • чистый подъезд. Некоторые продавцы, перед показом квартиры не только все убирают и вымывают в квартире, но и проделывают то же самое в подъезде. Кроме этого, ставят горшки с цветами на лестничной площадке (в элитном доме, консьерж и чистота обязательно присутствуют).

Стоимость элитного жилья можно повысить на 300 – 500 тыс. руб. за счет:

  • дорого ремонта;
  • паркета из натурального дерева, дорогого интерьера;
  • выдающихся соседей (очень многие граждане заплатят высокую цену, чтобы жить по соседству с известными персонами, звездами эстрады, кино, политиками, и т. д.);
  • престижности района города.

Цена обязательно выше, если покупатель хочет купить именно эту квартиру. Например, дочь желает поселиться на одной лестничной площадке с престарелой матерью. Или человек решает вернуться в дом своего детства и покупает жилье именно в этом доме. Причин может быть много. Но суть одна – люди готовы выложить намного больше, чем стоит квартира, лишь бы их желание исполнилось, и продавец согласился продать квартиру мечты.

Что еще влияет на стоимость квартиры

Чтобы продать жилье подороже, нужно придать ему товарный вид. Для этого делают ремонт. Помните, что на квартиры определенного класса всегда есть собственные потенциальные покупатели. Например, шикарный евроремонт в жилье эконом-класса – это убыток для продавца. Сама планировка, район, многоквартирный дом не предполагают, что новые жильцы будут при больших деньгах. И наоборот, элитное жилье подразумевает современный модный ремонт из дорогих материалов и привлечением дизайнера. Такая квартира вырастет в цене.

Цвет комнат

Компании по продаже недвижимости в Соединенных Штатах Америки провели статистические наблюдения, сравнили рейтинги продаж домов с белыми стенами по сравнению с другими цветами и сделали выводы – лучше всего продаются дома с голубыми и синими ванными комнатами, синими и сине-серыми гостиными и кухнями. Например, американцы платят на 5400$ больше, если входные двери синего цвета. А в российских деревнях стоят белые дома с синими ставнями и дверями. И это считается старомодным.

К России эти статистические результаты не подходят. Наши соотечественники, наверно, более темпераментны, наделены большим оптимизмом и душевностью. Поэтому, несмотря на модные веяния, самым любимым цветом для общих комнат и гостиных у россиян стали теплый персиковый, абрикосовый, бежевый – веяние французских стилей. Эти оттенки подходят под любой вкус каждого члена семьи.

Цвет спальни, который понравится конкретному покупателю, вы не можете угадать. Поэтому используйте пастельные тона, мягкие, ненавязчивые. Большинство покупателей предпочитает сделать ремонт по своему вкусу и заставить жилье новой мебелью. Стены пастельных тонов легко перекрасить (если это рогожа), но обычно, людям нравится спокойная спальня.

Кухня. Цветовое решение кухни зависит от уровня освещенности. Как бы не переделывала ее новая хозяйка, нужно, чтобы первое ощущение при осмотре квартиры было связано с чистотой, простором, уютом.

Туалет и ванная комната всегда должны отличаться блеском и чистотой. Сейчас много бытовой химии – удалить можно любые загрязнения. Главное, чтобы нигде ничего не подтекало, не было плесени, сливной бачок был исправен.

Дело в том, что покупатель точно представляет, как будет выглядеть его новое жилье. А ваша задача помочь ему увидеть свою мечту в продаваемой вами квартире.

Как составить объявление

После того, как вы полностью подготовите к осмотру квартиру, составьте и опубликуйте объявление. Первое, что увидит читатель – это заголовок и фотографии. Как правильно писать объявление – это, конечно, наука, но есть главное правило: хвалите квартиру с выгодой для покупателя. Например, вы поставили новые стеклопакеты (пластиковые окна) и очень рады тому, что в квартире стало теплее, меньше шума с улицы доходит. Желаете передать это словами? Скажите, что жильцам будет тепло и уютно за счет современных стеклопакетов.

Не пишите, что кухня маленькая – скажите, что она уютная.

Если городской транспорт расположен далеко от дома, напишите, что находитесь в экологически чистой зоне, дети будут в полной безопасности. Применяйте метод «стакан скорее наполовину полон, чем пуст», помните, что у каждой медали две стороны и всегда можно найти кучу плюсов на один минус.

Важно! Самое первое впечатление и предпоследние слова запоминаются! Приведите покупателя к мысли, что он получил Джек-пот в виде этой квартиры и именно ее хочет купить.

Фотографии для объявления

Очень важно правильно преподнести фотографии. Вы знаете, сколько женщин выходит замуж по фотографии, только потому, что они сделаны профессионалами? В жизни эти дамы выглядят намного, мягко говоря, скромнее. Но в памяти остается прекрасная фотка. Хотите продать квартиру подороже – сфотографируйте ее в правильном ракурсе. Например, северная сторона, плохой свет, значит, проведите фотосессию ночью при искусственном освещении. Комнаты маленькие – выберите правильный ракурс и расширьте пространство. Нужно выставить 10 – 12 фото. Можете пригласить фотографа.

Выводы

Соберем в таблицу все нюансы, которые влияют на стоимость при продаже квартиры:

Опрятность и отсутствие запаховНа это уходит минимум материальных затрат, но нужно выделить время
Чистота в подъездеСделайте исключение и наведите порядок на лестничных пролетах и площадке перед квартирой
РемонтВ зависимости от класса квартиры. Помните, что слишком дорогой ремонт для квартир средней и ниже цены практически не окупится – вложитесь по разумному минимуму
Пространство в квартиреУберите лишние вещи, мебель. Пусть квартира кажется более просторной
Наведите лоскПосмотрите пару-тройку дизайнерских решений, повесьте временно занавески, поставьте вазы с цветами, где нужно. Пусть квартира кажется максимально привлекательной
Влекущее объявлениеВсе слова должны быть точными, а предложения короткими. Завлеките покупателя. Пусть захочет посмотреть
Удачные фотографии интерьераФотографии комнат должны быть красивыми.
Приятное, но деловое впечатление по телефонуПо телефону будет слышен только ваш голос, слова и интонации. Поэтому потренируйтесь, чтобы с вами захотелось пообщаться о квартире при личной встрече.
Нейтральные обои, цветовое решение, которые нравятся всемНе наклеивайте обои в цветочек, если делаете косметический ремонт Такой решение нравится не всем. Большинство семей хотят что-то модное
Подготовленные документы на квартиру, бланки договора купли-продажиЕсли сделать все заранее, то вероятность совершить ошибку будет минимальной. Все должно быть готово
Удобный въезд, парковки, детские площадки, озеленение, инфраструктура, район городаЗа счет этого можно поднять стоимость, но немного.
Знаменитые соседи, историческая значимость домаПрестижность за счет соседей, жителей, прошлого

Все эти факторы помогут вам продать квартиру дороже, чем за нее предлагают «как есть».

Совет. Не устанавливайте баснословные цены. Рынок недвижимости полон предложений. Высокая стоимость затянет время поиска клиента.

Вопросы и ответы

В январе 2018 года выставил квартиру-трешку на продажу. Все сделал, как надо – ремонт небольшой. Район не очень престижный, но пятый этаж, есть балкон. Уже лето, а я продать никак не могу. Что не так делаю?

Скорее всего дело не в вас. Сейчас вообще рынок недвижимости «стоит». Даже бывалые риэлторы отмечают застой в продажах. Тем более, что «трешки» и так достаточно трудно продаются. Помните, что трехкомнатную квартиру покупают только семьи с детьми. Переделайте свое объявление под эту категорию покупателей. Если решите переждать какое-то время, то сдавайте в аренду каждую комнату, студентам, например.

Хочу продать квартиру, а у меня из вентиляции плохой запах идет. Что делать?

Обращайтесь в коммунхоз. Пообщайтесь с соседями, найдите и устраните проблему. Скорее всего, от этого запаха все жильцы страдают.

Хочу продать свою двушку (в наследство осталась). Думаю сделать ремонт с дизайнером. Мне это выгодно?

Во первых, вам выгодно продавать квартиру через 3 года после вступления в наследство (налог высокий). Во вторых, посчитайте примерно в какую цену обойдется услуга дизайнера, материалы и работа строителей. Прибавьте к средней стоимости вашей квартиры и оцените, насколько реально за эти деньги продать жилье такого уровня в вашем районе.



Продать квартиру дорого или выгодно. Что выбираем?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Часто в своей работе сталкиваемся с ситуацией, когда клиент желая продать недвижимость, назначает за нее цену по своему усмотрению. И вот, проходят дни, месяцы, а иногда и годы, а «воз и ныне там».

На предложения снизить стоимость до приемлемой – рыночной, клиент отвечает отказом , типа: – Дешево продавать не хочу, да и не тороплюсь.

Примеры из нашей практики:

1. Продажа дома в 2014 году. Дом стоил 3 млн. руб. по оценке агентства. Продавали 3-и года. Клиент хотела 3 200 000. Продали за 3 150 000 руб. в 2017 году.

По ее мнению, продали дорого – хорошо. По нашему мнению, если бы продали в течение года, то клиентка заработала бы минимум 700 000 руб. на процентах в банке за те дополнительных 2-ва года, что шла продажа.

2. Продажа квартиры в 2018 году. Квартира по оценке агентства стоила 3 600 000 руб. Нужна была подобная с ремонтом за счет доплаты. Стоимость выполнения ремонта в данной квартире была оценена от 900 000 до 1 000 000 руб.

В этом же подъезде на лучшем этаже выставили на продажу подобную квартиру с ремонтом за 4,2 млн. руб. Покупателя на свою за неделю нашли по цене 3,55 млн. руб. Сторговали с покупаемой квартиры 50 000 руб. Но продавец не захотел продавать квартиру дешевле 3,65 млн. руб. Та квартира ушла. Эта стоит.

Если бы продали квартиру дешевле и быстро, клиент получил бы такую же квартиру в привычном месте с уже проведенным ремонтом с доплатой в 600 тыс. руб. Выгода от 300 до 400 тыс. руб.

3. Сейчас продаем квартиру со встречной покупкой. Клиент готов потратить до 600 000 руб. на доплату. При этом снижать цену на свою квартиру до продажной не хочет. Хотя квартиры, которые он может рассмотреть в покупку, стоят всего на 400 тыс. руб. дороже. Но, продать свою квартиру дешево (по его мнению) продавец не готов.

Когда цены на квартиры подрастут, мы, конечно, продадим его квартиру по его цене, но и купить он сможет уже только с доплатой точно не менее 600 000 руб. В результате убыток составит от 200 000 руб.

Рисуем для продавцов схемы на бумаге, считаем прибыль и убытки, пытаемся объяснить, что продать дорого, это не всегда одно и то же, что продать выгодно. Но очень часто в таких объяснениях терпим фиаско. «- Хочу не дешевле, чем сосед продал!»

Вот и стоят годами в объявлениях нереализованные мечты…

> Продажа дома в 2014 году.
Тут нужно чётко учитывать время. В начале 2015 г. было очень выгодно вкладываться в “кэш”. Со ставками 15-20%. Можно было открывать вклад на 3 года с такой ставкой. Посчитать доход по процентам и поделить вклады в рамках страховой суммы. Это если не заморачиваться с акциями/облигациями и подобным.
Но это было исключительно в то время и всё-таки уже в 2015 году.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

За 20-ва года даже при нынешней ставке в 6% с 3 млн. рублей сумма получилась бы больше, чем те 150 тыс. плюсом, за которые мы продали. Да еще учитывая коммунальные платежи (в доме уже никто не жил на момент продажи)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну.В России идиотов еще немеренно осталось. Пусть продают. Лично я с такими не работаю и слава Богу не работал ни разу..А стажеры пусть учатся. Бедолаги

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как не работаете? Прямо сразу с лета понимаете, что именно по этой цене именно у этого клиента вы ничего не продадите? За 11 лет практики насмотрелись такого и напродавались всякого. И продажи бывают выше рынка довольно часто. Если не брать в работу клиентов с ИХ запросами, с кем же тогда работать? И мы вроде не написали в посте, что сделки по таким клиентам не проходят. Речь о том, получают ли клиенты в процессе лучший результат от продажи?

С покупателями которые хотят неадекватную цену не работаю вообще. И не понимаю сути вопроса почему. Вот лично мне геморой не нужен. А Вам? Понимание работать или нет очень простое: делается анализ рынка аналогичных квартир, смотрятся документы, условия продажи и “Продавцу” делается адекватное предложение по поводу его “дворца счастья”. Если гражданин адекватен. то прислушивается и мы дружим. Если начинается что то типа “а мне обещали столько то” -идите к тем кто обещал, только потом спросите с них. почему обещали и не продали. А что до лучшего результата. По мне лучший результат это продажа по лучшей цене в кратчайшие сроки или(если перед вами неадекват)-отказ от продажи. Что бы было понятно о чем говорю , приведу пример: однажды ко мне обратился некий гражданин желающий продать 1 к.кв.40м2 в Колтушах..Было это лет пять тому назад. Лично я против Колтушей ничего не имею, продавал там двушки(в стройке в районе 2600 за 63м2, продавал готовое жилье (однушки по 40м2 по 2400) а тут гражданин захотел за свои 40м2 4млн(за эти деньги можно было купить 1-ку в СПб , даже двушку в стройке-по 3300 продавли тогда 2к.кв.65м2 в Горелово). Стоимость квартиры он мотивировал шикарным ремонтом(частое заблуждение продавцов).Ремонт там действительно был. шикарный..Но. Колтуши и дом от Униста Петросталь . В общем обьяснил я гражданину что максимум что можно в такой ситуации сделать-продать это чудо за 3300(если найдется второй такой чудик) на что мне был дан категорический отказ и за сим мы и распрощались.. И второй случай когда ко мне обратился гражданин(по рекомендации) который уже работал с “агентом”..Суть: ипотечная квартира в Кудрово. Двушка 53м2.Долг банку 70% стоимости квартиры. Средняя цена такой квартиры(*без обременений) 5400, агент пообещал Продавцу продать квартиру за 5800-дороже рынка.При этом Продавец честно объяснил” агенту” что деньги нужны и побыстрее..В результате 1.5месяца продажи(реклама на двух сайтах), 1 просмотр и звонок мне. Ну, проведя анализ я предложил продать сие “чудо” за 5150(это максимум) -т.е. с разницей в 750 т. от первоначальной цены. продавец согласился, послал предыдущего “сказочника” и мы продали эту квартиру за 0,5 года по указанной цене. -В данном случае лучшим результатом явилась правдивая информация продавцу о цене его квартиры, в первом случае-отказ от работы с продавцом. Я категорически против, когда агенты берутся за любую . “квартиру” не соотнося ее цену с рынком а “танцуя под желания собственника”.Квартира не продастся а агент, а в его лице все остальные агенты будут обвинены в некомпетентности. Пусть продает сам-может чего поймет. Есть конечно эксклюзивные квартиры по этажу, метражу, расположению. виду, которые можно продать дороже рынка, но это уже совсем другая история

Как продать квартиру? Три способа

Продать устаревший iPhone на Авито несложно. Трудности возникают, когда вместо мелочи продать нужно двухкомнатную квартиру за несколько миллионов рублей. Где найти покупателей, как оформить документы и получить деньги? Вот три способа: от самого простого и дешёвого до самого быстрого и дорогого.

Способ №1: самостоятельная продажа

Плюсы: экономия на комиссиях посредникам

Минусы: нужно самостоятельно искать покупателя, готовить документы

1. Подготовить квартиру к продаже

Провести уборку, при необходимости сделать мелкий ремонт, освободить от мебели (если продаётся без неё).

Сделать 10 – 15 хороших фотографий квартиры.

Оценить стоимость квартиры по похожим объявлениям в своём доме или поблизости.

  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга/ги на продажу;
  • выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях;
  • технический паспорт квартиры.

Выписаться из квартиры — это хороший аргумент для тех, кто захочет быстрее купить вашу недвижимость.

2. Разместить объявление о продаже

Сделать это можно бесплатно на площадках Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость и других сервисах. Если у вас много подписчиков в социальных сетях, то там можно опубликовать ссылку на объявление (и попросить их им поделиться).

3. Ждать звонков

Если их нет, возможно:

  • завышена цена — придётся снижать стоимость;
  • объявление не привлекает людей — поправить описание, сделать более качественные фотографии, описать преимущества жилья перед конкурирующими предложениями, попробовать платно продвигать объявление на площадках.

4. Показать квартиру

Сделайте показ комфортным для продавцов — например, купите упаковку бахил, чтобы им не приходилось снимать обувь.

Будьте готовы показать копии документов на квартиру, чтобы у потенциальных покупателей не было сомнений в том, что она ваша.

Если покупателю понравится квартира, то уже на осмотре он может попросить скидку. Даже небольшая уступка в цене повысит шанс на продажу.

5. Готовиться к сделке

Как только вы договорились о продаже квартиры, нужно готовить документы. Для начала вы можете попросить у покупателя задаток — это часть стоимости квартиры, которую он заплатит, пока оформляются документы. Задаток оформляется отдельным документом — договором о задатке.

Если покупатель решит воспользоваться ипотекой, то он за свой счёт произведёт оценку стоимости вашей квартиры. Иначе жилищный кредит ему не одобрят.

Затем нужно составить договор купли-продажи квартиры. Если вы сами не можете этого сделать, потребуется помощь риелторов или юристов.

Также понадобится заранее открыть банковский счёт или ячейку, через которую вы хотите получить средства за квартиру. Ещё можно воспользоваться услугой Сбербанка, которая называется «Сервис безопасных расчётов»: покупатель кладёт средства на специальный счёт, и банк переводит их на счёт продавца только после того, как удостоверится, что сделка зарегистрирована в Росреестре.

6. Подписать документы

В день сделки нужно подписать договор купли-продажи. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, договор купли-продажи передаётся на регистрацию в Росреестр. За регистрацию договора нужно заплатить госпошлину в размере 2000 ₽ (как правило, её оплачивает покупатель).

7. Получить деньги

После регистрации договора в Росреестре вы получаете деньги. Подписывается акт приёмки-передачи квартиры, и передаются ключи.

Способ №2: с помощью риелторов

Стоимость: 1 – 5% от стоимости квартиры или фиксированная сумма, например, 50 – 100 тысяч ₽.

Плюсы: риелторы сами найдут покупателя и подготовят все документы

Минусы: нужно платить риелторам

1. Поиск риелтора

Можете узнать рекомендации знакомых, изучить отзывы в интернете или довериться крупной компании. При выборе можно пообщаться с несколькими специалистами, чтобы оценить их план действий по продаже жилья.

2. Заключение договора с риелтором

В документе будет приведён список услуг и стоимость. Уделите внимание пунктам о досрочном расторжении договора — иногда за это предусмотрен штраф. Такое может произойти, если вы передумаете или вам по какой-то причине не понравится риелтор.

Перед подписанием договора риелтор может запросить правоустанавливающие документы на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Что будет делать риелтор:

  • поможет оценить квартиру и определиться с её стоимостью;
  • составит грамотное объявление о продаже;
  • разместит его на популярных площадках и в профессиональных базах;
  • будет продвигать объявление;
  • организует показы жилья;
  • организует сделку по купле-продаже.

Риелтор подготовит документы для сделки. Вам нужно их подписать и дождаться регистрации договора, чтобы получить деньги.

4. Оплата услуг риелтора

Как правило, риелтор получат оплату после завершения сделки. Механизм оплаты прописан в договоре с ним.

Способ №3: быстрая продажа со скидкой

Стоимость: 5 – 30% от стоимости квартиры

Плюсы: быстрая продажа

Минусы: высокая плата за услуги

Обычно такие сделки совершают, когда нужно быстро продать свою квартиру и купить другую, пока её не купил кто-то другой или она не подорожала. Такая сделка может называться трейд-ин. Часто квартиру с такой скидкой покупает сам организатор сделки (брокер, агент или агентство недвижимости). Затем квартира продаётся по цене, близкой к рынку.

Из известных компаний такую услугу предлагает, например, ПИК-брокер: он готов выкупить квартиру за 10 дней при условии скидки в 10% от рыночной стоимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector