Как купить квартиру через агентство недвижимости советы - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как купить квартиру через агентство недвижимости советы

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости или частного риэлтора?

Риелтор – это специалист, выступающий в роли посредника при проведении сделок с недвижимостью. Эта деятельность является его основным занятием, поэтому его профессиональные знания и опыт так ценятся на рынке недвижимости.

Фирма или частный маклер?

Обязанности АН и риелторов схожи – найти заинтересованных в сделке лиц и оформить ДКП. Основным отличием, как правило, выступает наработанная клиентская база – у компаний она чаще всего обширнее. Однако, нередки случаи, когда частный маклер, работающий много лет, имеет собственную практику.

Разница есть и в размере комиссионных, взимаемых за услуги. Частные риелторы в этом вопросе однозначно выигрывают, так как для того, чтобы привлечь клиентов они могут занижать устоявшиеся цены, что для крупных агентств невозможно.

Что входит в услуги эксперта при покупке?

  1. Анализ рынка недвижимости и подбор подходящих заказчику вариантов.
  2. Подбор выгодных схем кредитования, если сделка планируется с привлечением средств банка.
  3. Организация показов объектов.
  4. Проведение переговоров с покупателями.
  5. Проведение переговоров с продавцом о стоимости жилья и нюансах сделки.
  6. Анализ документов на предмет обнаружения возможных рисков.
  7. Сбор и подготовка пакета документов.
  8. Подготовка ДКП.
  9. Контроль за взаиморасчетом между сторонами.
  10. Оформление документов для госрегистрации сделки в Росреестре.

Размер комиссионных

Размер комиссионных крупных агентств недвижимости в среднем составляет 3–5% от стоимости объекта недвижимости, частных риэлторов – 50000–150000 тысяч рублей (по данным для Москвы и МО).

Сотрудничество с профессионалом: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Существенная экономия времени. Профессионал берет на себя практически все обязанности по организации и подготовке сделки.
  2. Минимизация возможных рисков.
  3. Быстрая реализация объекта недвижимости.
  4. Соблюдение требований законодательства РФ при оформлении сделки.
  5. Риелтор всегда действует в интересах своего клиента, используя для этого все доступные ему инструменты по организации и сопровождению сделки.

Минусы:

  1. Стоимость услуг.
  2. Отсутствие правовых норм, регулирующих деятельность риелторов и АН.
  3. Деятельность агентов не лицензируется, что открывает доступ на рынок для непрофессионалов.

В чем главный смысл обращения?

Чаще всего, к помощи риэлтерских контор прибегают те люди, которые по каким-либо причинам не хотят или не могут самостоятельно заниматься поиском объектов недвижимости или покупателей.

Покупатель, если его интересы будет представлять агент, не станет искать варианты жилья самостоятельно, за него это сделает посредник. Также риелтор поможет сторонам установить конкурентоспособную рыночную цену и поможет в сборе и подготовке документов.

Ответственность

Риэлтерская деятельность напрямую не регулируется законодательством РФ. Нет норм, говорящих о том, что деятельность агента должна быть лицензирована. У риелтора также может не быть юридического образования – работать может любой заинтересованный гражданин.

Обязательное лицензирование АН было также отменено в 2002 году. Деятельность регулируется лишь актами Правительства РФ. ФЗ «О риэлтерской деятельности» по-прежнему не принят и остается на стадии законопроекта.

  • Ответственность наступает в том случае, если деятельность риелтора застрахована на предмет возмещения вреда, причиненного риэлтерской деятельностью.
  • В любых других ситуациях агент может отвечать лишь за те услуги, которые зафиксированы в заключенном между ним и заказчиком договоре на предоставление услуг.

Какие навыки необходимы?

При выборе риелтора следует обратить внимание на то, что риелтор должен:

  • Полностью владеть ситуацией на рынке жилья.
  • Понимать, в чем заключаются требования заказчика и в дальнейшем действовать только в его интересах.
  • Обладать высокой коммуникативностью.
  • Использовать в своей деятельности психологические приемы и методы.
  • Уметь вести переговоры.
  • Знать все возможные особенности и нюансы сделок с недвижимостью.
  • Знать об изменениях в законодательстве, затрагивающих сферу рынка недвижимости.
  • Иметь опыт в успешном закрытии подобных сделок.

Проверка компетентности

Достаточно изучить личные документы, а впоследствии – поискать отзывы на специализированных форумах и других информационных площадках. Также нелишним станет звонок в агентство с целью узнать, действительно ли числится в нем такой агент. Профессионализм конкретного специалиста можно оценить только опираясь на отзывы и рекомендации.

Какие вопросы задать об объекте?

Главными вопросами, которые стоит задать перед заключением сделки, являются:

  1. Стоимость объекта.
  2. Является ли продажа прямой или альтернативной сделкой.
  3. Сколько владельцев? Есть ли среди них несовершеннолетние?
  4. Срок владения жильем.
  5. Кто зарегистрирован в квартире.
  6. Была ли перепланировка? Если была – согласована ли она с БТИ.
  7. Готовы ли на сделку с заемными средствами?
  8. Техническое состояние объекта.
  9. Инфраструктура района.
  10. Название компании застройщика, если дом сдан недавно.
  11. Стоимость услуг ЖКХ.

Процесс приобретения

Первая консультация

При покупке в ходе первичной консультации можно выбрать риелтора, наблюдая, как он будет разговаривать с клиентом, какие вопросы ему задавать, чтобы получить максимум информации.

Просмотр подходящих вариантов

Задача клиента на этом этапе – выбрать удобное время. Риелтор обязан организовывать просмотры и показы объектов, а заказчик вправе выбирать до тех пор, пока найденное жилье не удовлетворит его по всем параметрам. Далее риэлтор проверяет квартиру на юридическую чистоту.

Выплата аванса

Если юридическая проверка прошла успешно — составляется документация на оформление сделки. Часто на этом этапе покупатель передает аванс продавцу для подтверждения своих намерений. Деньги должны передаваться в присутствии риелтора, а сам акт – подтверждаться документально.

Подписание договора

После того, как все документы подготовлены – юристы агентства составляют ДКП и передаточный акт с учетом особенностей конкретной сделки. Если требуется заверение сделки нотариусом – участники посещают его, а затем передают документы в Росреестр.

После регистрации договора происходит подписание акта приема-передачи и ключи передаются покупателю.

Когда производится расчет?

Расчеты с агентом производятся после выполнения им всех взятых на себя обязательств.

Необходимые меры при работе с посредником

При работе с риелтором при продаже недвижимости существует ряд особенностей:

  1. Все устные соглашения должны быть закреплены в письменной форме.
  2. В договоре должен быть четко прописан предмет договора и персональные данные сторон.
  3. В соглашении необходимо указать технические сведения о жилье.
  4. Четко определить размер комиссии агента.
  5. Указать срок действия соглашения и условия его расторжения.
  6. Перечислить, что входит в обязанности агента по недвижимости при продаже.

Как выбрать агентство недвижимости для продажи?

Какими критериями руководствоваться?

Известность

Если агентство недвижимости успешно – его название будет на слуху, а рекламная кампания обширной и креативной.

Имидж

Имидж формируется в зависимости от множества мелких факторов. В частности, заказчика должно насторожить, если офис компании находится вдалеке, в нем стоит старая техника, а сотрудники неряшливы. Хорошо если компания числится в различных объединениях риелторов и других общественных организациях.

Это один из главных критериев выбора. Оценивать стоит не само агентство недвижимости, а того агента, кто с вами будет работать.

Дипломы, сертификаты

Агентство, которое заинтересовано в привлечении и удержании клиентов готово предоставить им имеющиеся сертификаты, дипломы и прочую документацию для анализа. Это подтвердит открытость и прозрачность компании.

Как проверить компанию?

Перед тем, как заключать эксклюзивный договор о покупке или продаже с АН необходимо его проверить. Для этого потребуется:

  1. Изучить документы организации.
  2. Сделать запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и ЕГРН.
  3. Проверить трудовой договор агента на основании которого он работает в агентстве.

Сопроводительная деятельность на этапах оформления операции

Риелтор должен сопровождать своего клиента на каждом из этапов оформления сделки:

  1. АН проверяет юридическую чистоту будущей сделки. Для этого проверяются личности владельцев, выписка из домовой книги, дееспособность продавца и прочие детали.
  2. Агентство должно проверить, не наложены ли на объект обременения, а также отсутствуют ли права на нее у третьих лиц.
  3. Агент составляет ДКП, соблюдая при этом интересы заказчика.
  4. Производятся взаиморасчеты между участниками. Если передаются наличные – агент контролирует правильность составления расписки.

Стоит ли прибегать к посторонней помощи?

Участие посредника на каждом из этапов покупки квартиры существенно облегчает жизнь покупателю. Риелтор:

  • Консультирует клиента.
  • Ищет варианты жилья.
  • Ведет переговоры и организовывает встречи с заинтересованными лицами.
  • Проверяет объект недвижимости на юр. чистоту.

Надо ли покупателю нанимать специалиста?

Реализуется ли понравившаяся квартира через агентство недвижимости или продается от собственника – все равно при покупке нужно нанимать своего риелтора. В первую очередь это необходимо для защиты интересов покупателя – агент продавца не заинтересован в защите покупателя и не будет представлять интересы последнего. Если покупатель не знает особенности процедуры, специалист подскажет, как общаться с собственником при продаже. В противном случае агент продавца может настоять на заключении сделки при невыгодных для покупателя условиях.

Сделка по ипотеке

Если покупка совершается с использованием заемных средств – присутствие посредника все равно потребуется, так как даже участие банка не является гарантией чистоты сделки. Интересы кредитной организации направлены лишь на защиту своих прав. А грамотный риелтор в силу своих обязанностей сможет защитить интересы клиента при покупке квартиры в ипотеку.

Можно ли доверять частникам?

Любому агенту при покупке можно доверять лишь после того, как вы убедитесь,существует ли у посредника нотариально заверенная доверенность от владельца квартиры, а также после изучения всех правоустанавливающих документов продавца на объект недвижимости. Если вносится аванс – покупатель должен получить все копии этих бумаг и копию паспорта агента.

Как принять решение?

Чтобы знать, как лучше купить квартиру — через агентство недвижимости или у собственника, стоит ли обращаться к посреднику для оформления документов покупки,- в первую очередь нужно ориентироваться на советы знакомых и отзывы о конкретных риелторах.

Риски при самостоятельных действиях

  • Риск попасться на уловки мошенников.
  • Оформление права собственности с ошибками и неточностями.
  • Приобретение квартиры с наложенным обременением.
  • Продажа жилья недееспособным гражданином.
  • Дом вносится в план расселения.

Поиск и покупка квартиры своими силами, без услуг агентства и посредника, не является невозможным, но требует при этом существенных временных и финансовых затрат. Для того чтобы гарантировать законность и правильность сделки рекомендуется привлекать специалистов хотя бы для некоторых этапов процедуры.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как купить квартиру через агентство недвижимости

Покупка жилья являет собой сложную задачу, тем более в реалиях сегодняшнего дня, когда рынок недвижимости наводнен мошенниками, разработавшими сотни жульнических схем и тактик «обработки» клиента. Чтобы финансовые риски обошли стороной, самостоятельно заплывать на рынок недвижимости не стоит. Обезопасить может работа с надежным посредником, работающим в правовом поле. Если вы планируете купить квартиру через агентство недвижимости, полезные советы юристов «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах сориентируют, как выбрать компанию, на которую можно положиться.

Комментарий эксперта
Главным преимуществом обращения к профессионалам рынка является упрощение процесса купли-продажи и гарантия безопасности в рамках сотрудничества, «ложкой дегтя» — лишь размер вознаграждения (дисконт). В каждой фирме он начисляется индивидуально, в зависимости от поставленной покупателем задачи.

Выбор компании-посредника

При выборе агентства покупатель должен обратить внимание на такие критерии, как:

  • Стаж работы. Годы непрерывной работы характеризуют компанию с хорошей стороны.
  • Штат сотрудников. Чем стремительнее бизнес, тем больше численность надежных специалистов. Большой штат свидетельствует об успешной работе агентства.
  • Расценки. У ведущих агентств они сформированы примерно на одном уровне. Если стоимость услуг сильно занижена, стоит насторожиться — не исключено, что это капкан.
  • Официальный сайт агентства недвижимости. Команда, которая дорожит своей репутацией, постоянно насыщает площадку новой информацией.
  • Фактический адрес офиса. Важна обстановка внутри, наличие рекламных баннеров. В офисах по соседству можно уточнить, как давно агентство базируется на данном месте.
  • Отзывы об организации. Покупателю стоит почитать не только отклики, что представлены на сайте фирмы, но и на других порталах и форумах.

Как купить квартиру через агентство недвижимости: договор об оказании услуг

Универсальной формы соглашения о предоставлении услуг в России не существует. Юрист каждой риэлторской фирмы составляет его, исходя из требований закона, личного опыта, политики агентства. За покупателем сохраняется право вносить изменения в положения договора. Они фиксируются путем составления дополнительного соглашения. Оба документа подписываются в 2-х экземплярах.

В документе должны быть прописаны следующие пункты:

  • Список предоставляемых услуг. Это консультации, поиск нужного объекта и юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Также прописываются существенные условия покупки (например, за счет материнского капитала или ипотеки, по военному сертификату или за наличный расчет).
  • Права и обязанности сторон. В этом пункте подробно должно быть расписано, какие функции выполняет каждая сторона сделки и за что несет ответственность.
  • Стоимость услуг. Дисконт зависит от статуса фирмы и сложности запроса. Если цена слишком занижена, это повод насторожиться. Стоит внимательно изучить документ на предмет скрытых платежей.
  • Срок действия договора. Определяется на основании вида услуги (срочный выкуп совершается за 1-5 дней, срочная продажа — за 1-3 недели, стандартная сделка — за 2 и более месяца).
  • Положение о предоставлении отчетности по поиску квартиры.
  • Основания для расторжения соглашения. Прервать сотрудничество с агентством клиент вправе: если агент не нашел нужную жилплощадь, если покупатель уже приобрел квартиру самостоятельно, если передумал совершать покупку. Отказаться от помощи специалистов можно в любое время, но оплатив фактически проделанную работу.

Если в договоре содержатся пункты, оформленные мелким шрифтом, стоит тщательно изучить их. Там могут быть напечатаны туманные формулировки и ловушки.

На что следует обращать внимание при выборе жилья

Каждый, кто решается купить квартиру через агентство недвижимости, ожидает от профессионалов подбор оптимального варианта. Успех дела напрямую зависит от добросовестности и активности риэлтора. Квалифицированный эксперт всегда стоит на защите интересов своего клиента.

Главные характеристики, которые агент берет на вооружение при осмотре выставленной на продажу квартиры:

  • ее стоимость;
  • соседи;
  • расположение комнат, обозрение из окна, наличие ремонта, состояние инженерных сетей, год сдачи дома в эксплуатацию;
  • инфраструктура, наличие метро и других транспортных сетей поблизости;
  • экологическая обстановка в районе (важно обратить внимание, расположены ли по соседству заводы и мусорные полигоны).

Порядок приобретения квартиры через агентство

Когда покупатель определился, какую он хочет купить квартиру через агентство недвижимости, начинается командная работа сотрудников агентства. Сначала юристы компании обязаны осуществить проверку юридической чистоты жилья (например, не находится ли квартира в аресте или под залогом). Специалисты изучают правоустанавливающие документы, знакомятся с выпиской из домовой книги и Единого государственного реестра недвижимости, выясняют, все ли бывшие жильцы выписаны, проверяют дееспособность продавца.

Весьма ответственным этапом является составление и подписание договора купли-продажи (ДКП). В нем прописываются паспортные данные продавца и покупателя, все характеристики приобретаемой квартиры, которые указаны в ее паспорте и в выписке из БТИ, правоустанавливающие документы, стоимость квадратных метров. Договор подписывают обе стороны сделки.

После подписания главного документа производится расчет:

  • наличными купюрами (покупатель должен взять расписку у продавца);
  • безналичным способом (наиболее безопасным является банковская ячейка).

Заключительным этапом сделки приобретения жилья через агентство недвижимости является государственная регистрация прав собственности.

Купить квартиру в Москве через агентство недвижимости МИЭЛЬ

Эксперты утверждают, что обращение в компанию, имеющую в своем инструментарии целый арсенал сервисов и услуг, значительно облегчает процесс выбора и покупки жилья. Ни один частный риэлтор не в состоянии обеспечить комплексного подхода и гарантировать безопасность.

Если вы решили купить квартиру через агентство недвижимости, приходите в офис «Миэль» на Чистых Прудах. Мы имеем 27-летний стаж работы в Москве и Подмосковья, поэтому всегда готовы предоставить клиенту объективный, аргументированный и актуальный анализ сегодняшнего рынка недвижимости, подобрать несколько выгодных вариантов из собственной базы и обеспечить качественное сопровождение сделки. Позвоните нам для получения бесплатной консультации.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как лучше покупать квартиру – через агентство или у застройщика?

Как лучше покупать квартиру – через агентство или у застройщика? Ответ на этот вопрос напрашивается сам собой: конечно, у застройщика! Ведь именно такой вариант исключает дополнительные звенья цепи или посредников. А значит и стоимость недвижимости будет ниже.

В действительности это не всегда так, и многие покупатели квартир обращаются к риэлторам не просто по той причине, что у них есть лишние деньги. Нередко сотрудничество с агентством недвижимости позволяет не только подобрать подходящее жилье, но и сэкономить на этом.

Проблемы, с которыми сталкиваются покупатели квартир

Наверное, сама сложная проблема, с которой сталкивается покупатель квартиры, – это поиск надежного и добросовестного продавца. Под ним понимается владелец недвижимости, который не будет скрывать недостатки продаваемой квартиры и не станет действовать во вред покупателю.

Но это не единственная трудность, с которой покупателю придется столкнуться, есть и другие, а именно:

  1. Поиск наиболее подходящей квартиры – печально осознавать спустя полгода-год, что можно было в это же время приобрести более выгодный вариант: дешевле, в более благоустроенном районе с развитой инфраструктурой и т.п.;
  2. Проверка документов юридической чистоты сделки;
  3. Составление договора купли-продажи, условия которого учитывали бы интересы покупателя;
  4. Соблюдение прописанной законом процедуры отчуждения недвижимости вплоть до внесения данных в Росреестр;
  5. Передача денег безопасным и удобным способом.

Неэффективное решение любой из этих проблем приводит к финансовым потерям. Кто-то решается действовать самостоятельно и вполне доволен результатом. Но как показывает практика, именно такие лица больше всего страдают от мошенников и недобросовестных клиентов.

Преимущества работы с риэлторами

Как было указано выше, за услуги риэлтора придется заплатить. Нередко речь идет о 2-3% от стоимости квартиры. Но за эти деньги покупатель может рассчитывать на следующие услуги:

  1. Реализация многоходовых операций с квартирами, когда, например, перед покупкой новой жилой недвижимости нужно продать старую;
  2. Подбор оптимальных предложений как по запросам покупателя, так и по его финансовым возможностям;
  3. Проверка на юридическую чистоту объекта, с учетом всех выявленных рисков порекомендует титульное страхование или отговорит от него, как от напрасных трат. В случае выявленных реальных рисков отговорит от покупки;
  4. Оформление необходимых для реализации сделки документов, проведение регистрации прав собственности в Росреестре.

Агентство недвижимости консультирует и сопровождает покупку квартиры, основываясь на многолетнем опыте продажи недвижимости. То, с чем частное или юридическое лицо столкнётся впервые, риэлтор проходил многократно, учитывает реальные последствия и предпринимает меры, которые предупреждают нежелательные риски.

Ничего подобного обычный покупатель не сможет сделать своими силами. А допущенные ошибки оборачиваются длительными судебными разбирательствами и крупными финансовыми потерями.

Чтобы их избежать, просто необходимо обращаться в агентство недвижимости. Это утверждение справедливо, если фирма известная, на рынке услуг в сфере купли-продажи недвижимости она работает много лет, наработала положительную репутацию, которой сильно дорожит. Если это не так, агентство работает несколько месяцев, а из персонала всего 2-3 человека и арендованное помещение на 8-12 м 2 , в таком случае стоит задуматься о целесообразности сотрудничества с ним. Есть высокая вероятность стать жертвой мошенников и потерять деньги.

Наконец, нужно учитывать и тот факт, что на рынке новостроек риэлтор оплату предпочитает брать с застройщика. То есть, те самые 2-3% и выше заплатит не конечный покупатель, а именно продавец.

Преимущества и минусы приобретения жилья напрямую у застройщика

Кажется, на первый взгляд, что главное преимущество при сотрудничестве с застройщиком напрямую – экономия денег. Те 2-3% и более, которые он готов заплатить риэлтору, уступит прямому покупателю. Если квартира стоит 3-4 млн р, чистая экономия от 100 т.р.

Однако, застройщики не спешат делать дополнительные скидки клиентам, так как чаще всего эти средства предназначены для оплаты труда менеджера по продажам застройщика.

И тут возникает сюрприз:

Менеджер конкретного застройщика заинтересован продать именно конкретный объект как можно дороже. Он умолчит о некоторых «нюансах» репутации непосредственно застройщика, умолчит о качестве строительства или о других неприятных моментах. Но превознесет все, что можно похвалить.

У специалиста агентства недвижимости нет задачи любой ценой продать объект какого-то конкретного застройщика, ведь все застройщики платят комиссию и примерно одинаковую. И тут уже объективный анализ и опыт специалиста влекут прямую выгоду и безопасность для покупателя.

Дополнительные преимущества работы с агентством:

  1. Кредит от банка-партнера по льготным условиям;
  2. Помощь в оформлении документов как на покупку квартиры, так и на оформление ипотечного займа.

Для справки: все действующие скидки застройщиков, а также все цены и акции сохраняются для клиента СПИК недвижимости, при этом клиент ничего не платит агентству!

Так кого выбрать – застройщика или агентство?

Итак, что перевешивает: преимущество сотрудничества с застройщиком или выгода работы с агентством недвижимости?

В первом случае работать придется с менеджером, который привязан к одному проекту, реже к нескольким. Поэтому выбор для покупателя ограничен. Ничего другого ему предлагать не станут.

Агентство недвижимости как раз не «связано по рукам», в предложениях не ограничено, может подбирать более приемлемые варианты у самых разных застройщиков. Кроме того, у него есть и выгодные предложения на рынке вторичного жилья, которые могут оказаться более привлекательными и выгодными, чем приобретение квартиры в новостройке. А в этом случае помощь опытного риэлтора обязательна.

В каждой конкретной ситуации покупателю придется находить ответ на этот вопрос самостоятельно. Если он не ищет ничего особенного, хочет купить квартиру в конкретной новостройке, тогда можно идти напрямую к застройщику. В противном случае, когда выбор не определен, его помогут сделать грамотные специалисты.

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Обзор рекомендаций юриста по составлению договора и оформлению сделки.

Руководитель юридического агенства Афонин Игорь Васильевич расскажет как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома.Приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке сопровождается оформлением права собственности. Возможные риски предстоящей сделки вынуждают покупателей обращаться за помощью в риэлтерские агентства.
Как не стать жертвой мошенников, о чем договориться с риелтором и во сколько это обойдется клиенту? О всех нюансах читайте далее.

○ Особенности покупки квартиры через агентство.

Намерены купить квартиру через агентство? Приготовьтесь к взаимодействию с профессионалом в сфере недвижимости и оплате его услуг. Преимуществом обращения в агентство является упрощение процедуры заключения договора купли-продажи.
Недостатком можно считать расценки, которые достигают от 3 до 9% от стоимости купленной квартиры. Сейчас нет строгих правил, кому оплачивать услуги риелтора: покупателю или продавцу. Правоотношения регламентируются соглашением между клиентом и представителем агентства.

○ Выбор агентства.

При выборе агентства следует обращать внимание на следующие критерии:

  1. Период (стаж) работы.
  2. Штат сотрудников, их количество.
  3. Расценки агентства.
  4. Отзывы о работе риелторов.
  5. Известность агентства на рынке недвижимости.

Связавшись с мошенниками или фирмами-однодневками, вы рискуете потерей финансов и даже правами на квартиру.

✔ Как проверить надежность агентства недвижимости?

После нахождения подходящего варианта обязательно проверьте юридическую информацию об агентстве. Для этого понадобятся документы фирмы: сертификаты, выписка из ЕГРЮЛ и аттестат на ведение риэлтерской деятельности. Посетите налоговую и арбитражный суд с целью выяснения текущего статуса компании. Риэлтерское агентство не должно находиться в числе банкротов.
Представитель выбранной вами фирмы обязан предоставить трудовой договор, на основании которого он осуществляет работу от имени агентства. Не забывайте оформить отношения с риелтором письменным соглашением на оказание услуг по поиску квартиры.

✔ Для чего необходим риелтор?

Обращение в агентство существенно облегчает поиск и регистрацию недвижимости. Преимущества обращения к риелтору:

  • Консультации по юридическим вопросам.
  • Поиск, нахождение и осмотр квартиры.
  • Проведение торгов с продавцом.
  • Изучение выгодных предложений на рынке недвижимости.
  • Помощь с получением ипотеки или покупки квартиры по материнскому капиталу.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Государственная регистрация права собственности.

Воспользовавшись услугами агентства, вы сможете рассчитывать на подбор оптимального варианта жилья.

✔ Какие услуги оказывает риэлтор?

Основная обязанность риэлтора – осуществление юридической чистоты сделки. К ходе работы специалист устанавливает законность прав собственника, следит за выпиской прежних жильцов, собирает справки из ЕГРН, домовой книги, банковские одобрения и сведения о вменяемости продавца. Завершающими обязанностями являются составление договора купли-продажи и помощь с регистрацией права собственности покупателя.

✔ Как правильно составить договор с агентством?

Соглашение на услуги риэлтерского агентства содержит обязательные сведения следующего типа:

  • Указание услуг агентства.
  • Права и обязанности сторон.
  • Цена услуг.
  • Срок действия договора.
  • Сведения о предоставлении отчётности.
  • Основания для расторжения соглашения.

Договор имеет письменную форму по произвольному образцу. Обращайте внимание на все пункты, так как на кону стоят большие финансы.

✔ Стоимость услуг агентства

Размер комиссии риэлтерского агентства зависит от общей стоимости покупаемой квартиры. Расценки колеблются от 3 до 9% в зависимости от статуса фирмы и сложности работ. Например, если требуется вначале приватизировать квартиру – цена услуг риэлтора будет выше. Иногда в договоре закрепляется фиксированная сумма. Обо всех нюансах лучше всего договариваться заранее. Обезопасить себя от мошенников можно только при тщательном изучении пунктов соглашения на предмет скрытых платежей.

✔ Заключение договора с агентством

Универсального образца договора с компанией не существует. Покупателю придётся заключать соглашение по стандартному бланку, который предоставит агентство. При этом за клиентом сохраняется право внесения изменений в положения договора. Подобные изменения фиксируются путем составления дополнительного соглашения. Срок действия договора обычно не превышает 1 года. От покупателя могут потребоваться подлинники документов. Процедура оформляется в виде передаточного акта в двух экземплярах.

○ Законодательство.

Правоотношения между посредниками и клиентами регламентируются законом. Сейчас разрабатывается ФЗ «О риэлтерской деятельности в России». На настоящее время работа агентств опирается на положения Правительства РФ, субъектов, Гражданского кодекса, а также местных органов власти. Планируется, что с введением единого свода правил посредническая деятельность выйдет на новый уровень.

○ На что стоит обратить внимание при подборе квартиры?

Заключая договор о сотрудничестве, риелтор и клиент договариваются о соблюдении интересов. По условиям соглашения посредник подбирает квартиру с учётом пожеланий заказчика. Особое внимание обращают на цену, соседей, инфраструктуру, экологическое состояние района и местоположение квартиры. Рекомендуется заранее передать посреднику перечень пожеланий.

○ Покупка квартиры.

Определившись с вариантом квартиры, самое время позаботиться о выборе способа расчёта. Покупка жилья в новостройке и на вторичном рынке существенно отличаются. В первом случае речь идет о заключении договора ДДУ и расчётам по ипотеке или материнскому капиталу. Покупка готовой квартиры предполагает наличную форму расчёта или аренду банковской ячейки сроком на 2-3 месяца. Обязательно проверьте личность продавца и отсутствие притязаний на квартиру со стороны других собственников.

✔ Покупка за счет ипотеки

Привлекая грамотного риелтора, покупатель может воспользоваться ипотечной схемой расчётов по жилью.
Преимущества:

  • Переход права собственности на квартиру.
  • Юридическая чистота сделки.
  • Ускоренное получение одобрения со стороны банка.
  • Сохранение первоначальной стоимости жилья.

Негативной стороной покупки за счет ипотеки считаются высокие проценты от банка. Зачастую сумма доходит до 100-150% от стоимости квартиры.

✔ За материнский капитал

Воспользоваться материнским капиталом (на 2017 год – 453 026 рублей) можно как полностью, так и частично.
Плюсы:

  • Возможность покупки любой недвижимости.
  • Юридическая проверка сделки.
  • Минимальные риски.

Недостатком считается длительное оформление перевода через Пенсионный Фонд. После одобрения деньги поступят на счёт застройщика или продавца по безналичному расчёту.

✔ За наличный расчет

Подходит для покупки квартиры на вторичном рынке, когда помимо посредника сторонами сделки выступают продавец и покупатель. В соответствии со ст. 555 ГК РФ, стоимость недвижимости фиксируется в договоре купли-продажи. Преимуществом является передача денег продавцу через банковскую ячейку, нотариуса или аккредитив (безналичный платёж). Недостаток – риск столкнуться с мошенниками и потерять уплаченный аванс или задаток.

○ Расторжение договора с агентством.

Правоотношения между физическими лицами и агентствами в сфере недвижимости регламентированы Постановлением Пленума Верховного Суда. Точка зрения закона подтверждается разрешением потребительских споров:

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 ПП ВС РФ №17 от 28.06.2012).

Покупатель имеет право расторгнуть договор с агентством при соблюдении оснований для расторжения. Помимо этого, клиент обязуется исполнить обязательства и выплатить неустойку, если это предусмотрено соглашением.

✔ Основания для расторжения

При наличии условий для расторжения договора с риелтором соглашение может быть аннулировано в одностороннем порядке (ст. 450 ГК РФ).
Основания для расторжения:

  • Отсутствие услуги в указанный срок.
  • Приобретение недвижимости без участия риэлтора.
  • Изменение планов приобретать жильё.
  • Иные причины.

Процедура расторжения договора предполагает составление двух письменных уведомлений. Одно из них остаётся у клиента, а другое передаётся агентству под роспись о принятии.

✔ Ответственность агентства перед клиентом.

Ответственность представителей агентства закрепляется в соглашении. Но на практике всё сводится максимум к возвращению вознаграждения. Взыскать с риэлтора неустойку или штраф крайне проблематично. Особенно это касается разрыва договора в одностороннем порядке. Безусловно, можно разрешить спор в суде, но такой способ требует финансовых и временных затрат. В этом смысле тяжбы с агентствами – большая редкость для современного общества.

○ Как избежать рисков при покупке через агентство?

Гарантией безопасности предстоящей сделки является проверка агентства на предмет наличия лицензий и аккредитации. Второй вариант – удостовериться в грамотно составленном договоре на оказание риэлторских услуг. Наконец, покупатель может обратиться в страховую компанию за полисом титульного страхования. Во всех случаях не помешает получить консультацию практикующего юриста.

○ Советы юриста:

✔ Приобретали квартиру через агентство и попали на мошенников.

Первым делом пишется заявление в Роспотребнадзор с указанием суммы внесенного аванса или задатка. Если мошенники присвоили крупную сумму денег, лучше всего обратиться в суд. Исковое заявление должно содержать требования по возврату взносов и перечень документов для доказательства, например, договор аванса, расписка и др.

✔ Риэлтор потребовал дополнительную плату за услуги, не оговоренную в договоре

Действия посредников закрепляются в соглашении на оказание риэлторских услуг. Следовательно, если в договоре нет никаких дополнительных пунктов, клиент не обязан оплачивать сомнительные услуги риэлтора. В случае настаивания посредника целесообразно написать претензию в адрес руководства агентства. Крайней мерой считается обращение с исковым заявлением в суд по факту мошенничества.

Специалист Юлия Горлова расскажет о преимуществах покупки квартиры через агентства недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Почему я не пойду покупать квартиру в агентство недвижимости?

Сергей Шулик

В последнее время, продавая объекты недвижимости, не скрою, мое агентство работает в бюджетном сегменте, в основном на сделках с квартирами стоимостью до 8 млн. рублей, замечается все больше покупателей без агентов. В ходе разговоров с людьми, отказавшимися от услуг агентства по поиску квартир, сложилось определенное мнение, которое отражено в данной статье.

Итак, что обещают агентства, и чем могут быть недовольны клиенты?

Я постарался выделить основные моменты взаимодействия этих сторон, и вот, что получилось:

Визит покупателя в офис.

Покупатель приходит в агентство недвижимости со словами: «Я хочу купить 2-х комнатную
квартиру здесь, у метро
, — говорит он, — Сколько, по-вашему, она будет стоить, и что вы можете предложить?». Что отвечает риэлтор? «Да, конечно, сейчас, я посмотрю, что мы можем предложить…». Затем, как правило, риэлтор открывает одну из баз недвижимости, которая в его городе является ведущей (для Петербурга это сайты bn.ru и emls.ru, делает подбор вариантов из этих баз, распечатывает эти данные с сайтов, и демонстрирует клиенту (иногда делая этот так, чтобы клиент не узнал, что эту информацию он может легко получить сам в интернете).

Полагаясь на эти данные, риэлтор объявляет примерную стоимость квартиры, которую покупатель хочет приобрести, интересуется, за счет каких средств будет приобретено жилье, а также записывает
дополнительные пожелания клиента, после чего, в случае, если клиент соглашается сотрудничать с агентством, поясняет, что теперь ему нужно потратить некоторое время, иногда это может быть даже 1-2 дня на обработку представленнойинформации, чтобы позвонить всем продавцам, указанным в рекламе, узнать, подходит ли объект под все требования клиента и под его текущую ситуацию, с
учетом его средств для покупки, и назначить просмотры отобранных объектов.

Поиск вариантов.

Далее, риэлтор действительно выполняет свою работу – звонит продавцам, и назначает просмотры. Как правило, 3-5 просмотров на один день (те, кто совсем не думают о своих клиентах, назначают и больше), но, на мой взгляд, это издевательство над клиентом: даже риэлтор с опытом не всегда может запомнить характеристики объектов, которые он смотрит за один вечер, если их больше пяти.

По договору на поиск риэлтор, как правило, обязуется показать не более 10-15 объектов. Редко, когда кто-то показывает больше. «И этих должно хватить, чтобы сделать выбор» — так рассуждает классический риэлтор. И ему не важно, что на рынке может быть представлено 40-50 квартир, а он покажет своему клиенту не более 20% от рынка.

Но вот какие объекты покажет агент?

«Я отобрал для вас самые лучшие варианты», — скажет он клиенту. Но чаще всего за этими словами скрывается следующее: «Я отобрал для вас те квартиры, с которыми 1) будет легкая для меня сделка (квартиры в прямой продаже); 2)до кого я смог дозвониться (чтобы не тратить свое драгоценное время и не перезванивать по два раза) 3) квартиры моего агентства и знакомых риэлторов (ведь там я смогу договориться о дополнительной комиссии со стороны продавца)

Как правило, чтобы найти 10-15 квартир к просмотру, риэлтор использует одну, максимум две базы недвижимости, и недоиспользует большое количество досок объявлений и других ресурсов для поиска недвижимости.

Итог: Клиент недополучает информацию, видит «искаженный» рынок, который ему представил агент. Он покупает, то, что ему предлагают на выбор из ассортимента, который в несколько раз больше предложенного. Покупателя попросту ограничивают в выборе. А он за это платит деньги.

Просмотры объектов.

Классический риэлтор универсален. Сегодня он продает загородный дом в 100 км от города, завтра показывает пентхаус в центре города, а на следующий день ходит с клиентом по просмотрам 1-комнатных квартир на окраине.

Встречаясь с клиентом на одном из объектов, с целью показать еще несколько, риэлтор ошибается в названиях улиц, зачастую не знает дорогу к домам, заходит не в те дворы, не знает номера квартир
(ему их говорят коллеги только перед просмотром), и т.д., т.е., показывает полную некомпетентность (имеется в виду незнание рынка), он сам видит все эти квартиры впервые. Возникает вопрос: как он, как профессионал, может давать советы клиенту по выбору и покупке этих квартир?

Торги.

Наконец, покупатель определяется с выбором. Наступает долгожданный момент переговоров о цене. А ведь «переговоры о цене» многие риэлторы вносят в список услуг, предоставляемых клиенту и увеличивающих их ценность, равно как и стоимость. «Мы грамотно проведем торги на объекте, зачастую, только это окупает стоимость наших услуг» — говорят они.

Итак, клиенту понравились две квартиры, и попросил риэлтора попробовать снизить цену, чтобы окончательно определиться с выбором. Клиент спрашивает своего агента, какая из квартир будет лучшей покупкой…

Здесь я прошу внимательно отнестись к этому вопросу.

Кого он спрашивает? — Профессионала. Клиент хочет услышать профессиональный ответ. А слышит ответ от человека, который сам впервые видит квартиры, отобранные на поиске, от человека, который, получается, сам видел не более 20% рынка!

Риэлтор не знает рынок, не знает квартиры, которые продавались на рынке до того, как к нему в офис пришел клиент, соответственно, он не может сделать качественный анализ, и не может гарантированно сказать клиенту, выгодна ли покупка на сегодняшний день или нет. Все, что он
может, сказать, это то, что по сравнению с другими 15 квартирами, которые они вместе смотрели (а иногда смотрел только клиент), эта – самая лучшая.

Проверка, аванс и выход на сделку.

Мы приближаемся к кульминации риэлтерских услуг по поиску квартиры. Осталось совсем немного – проверить объект (опустим подробности этой проверки), и убедиться, что готовность документов, заявленная в рекламе, соответствует действительности.

Если вам кажется, что это вопрос одного телефонного звонка, вы ошибаетесь. Зачастую, бывает, что проходит несколько дней, а то и недель, пока не станет ясно, можно совершать сделку в отношении выбранного объекта, или нет.

Здорово будет, если объект подойдет клиенту по всем параметрам, включая готовность документов, и проверку банком… Но практика показывает, что больше половины сделок срывается как раз на этом
этапе.

А дальше что? Риэлтор предлагает вернуться ко второму выбранному варианту, но уже бывает поздно. Тот объект уже продан, или снят с продажи, не важно. Сейчас его не купить.

И, о горе! Поиски начинаются снова…

Что имеем в итоге?

Обычно, перечисляя этапы взаимодействия риэлтора и клиента, в конце списка перечисляются преимущества и выгоды, которые получает клиент.

Сегодня хотелось бы остановиться на том, что клиент не получает:

1. Больший выбор.(Зачеркнуть) Клиент ограничен в выборе, сам он мог бы посмотреть, возможно, больше вариантов, возможно, другие варианты, но факт – он делал бы это на свое усмотрение;

2. Организованные просмотры. (Зачеркнуть) С одной стороны, клиент сэкономит время на звонки продавцам квартир, с другой стороны, есть шанс, что он получит множество «ненужных» просмотров абсолютно «ненужных» ему квартир;

3. Гарантий лучшей цены. (Зачеркнуть) Когда риэлтор знает рынок – это замечательно. Но на практике, мы видим совсем другое. Классический риэлтор стремится знать «все обо всем», и цены на рынке отслеживать, и изменения в жилищном кодексе, в итоге, бывает слаб и в том, и в другом. Незнание рынка, а в данном случае, я имею в виду, незнание объектов, которые могли быть предложены клиенту, их цен, и динамики изменения этих цен на протяжении их экспозиции, а также, в некоторых случаях, информацию о стоимости ранее проданных квартир на этом рынке за определенный период времени, приводит к тому, что риэлтор не может уверенно сказать, насколько выгодной является покупка выбранной квартиры для клиента.

4. Экономия времени. (Зачеркнуть) Сэкономленное на звонках по рекламе время с лихвой компенсируется тем, что проверяется объект только после того, как пришлось пожертвовать остальными, сделав выбор в его пользу. Потеря времени, а это может быть одна, или две недели, может сказаться не только на настроении покупателя, но и на самой покупке, иногда сроки значат для клиента очень много, допустим, когда одобрена ипотека, или нужно использовать субсидию. Потеря такого количества времени может быть фатальной для клиента.

Я не затрагиваю момент «сопровождения сделки», «юридической чистоты», и т.п., потому как давно уже не вижу заявленной ценности в этих словах. Я подчеркнул слово «заявленной», конечно ценность есть, но, зачастую, она подается с большим количеством пафоса со стороны риэлторов.

Эпилог.

Несложно понять, почему услуга риэлторов по поиску жилья обесценивается из года в год, и все меньше покупателей обращаются в агентства недвижимости, чтобы приобрести жилье. Риэлторы как будто сами не хотят работать с покупателями. Повторюсь, это мнение сложилось после разговоров
с теми, кто отказался от слуг агентств по поиску недвижимости. Оно ни в коем случае не отражает моего отношения к риэлторам в целом, хоть заголовок и звучит «от первого лица».

Что можно сделать, чтобы исправить такую тенденцию? Есть ли такая тенденция в принципе, или это плод моего воображения? Что могут сделать агентства, и, главное, сами агенты, чтобы повысить ценность своей услуги не на словах, а на деле?

Прошу ответить тех, кому есть, что сказать, а остальных критиковать мой пост, друзья!

Читайте также:  Как из однокомнатной сделать двухкомнатную квартиру
Ссылка на основную публикацию