Как купить квартиру в другом городе - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как купить квартиру в другом городе

Как купить квартиру в другом городе – полезные рекомендации, которые помогут сделать правильный выбор

Случаются ситуации, когда у владельца недвижимости при продажи имущества нет возможности выехать из другого города для осуществления сделки о покупке недвижимости. Как осуществить продажу или покупку квартиры находясь в другом городе? Реально ли это? Какие нюансы нужно знать прежде всего?

Процесс покупки новостройки на стадии строительства: документы, договор, оплата

Выбирая лучший вариант для себя, стоит отталкиваться от цены и предпочтений в ходе предстоящей покупки недвижимости. Можно покупать недвижимость как первичной эксплуатации, так и вторичной. Выбирая первичную, то есть квартиры от застройщика, которые еще не было эксплуатированы и вы будете первым ее владельцем, стоит обратить внимание на следующие пункты:

  1. Проверить надежность застройщика. Как долго застройщик котируется на рынке? Какая репутация? Предыдущие проекты, сроки реализации проектов и оценка по качеству обслуживания клиентов. Не было ли судебных исков и прочих моментов, которые настораживают при выборе недвижимости.
  2. Проверка документации застройщика. Необходимость данной процедуры заключается в том, чтобы удостовериться в реальности постройки объекта, в котором вы планируете приобрести жилье. Встречаются случаи удаленной покупки несуществующей недвижимости. Чтобы избежать такого случая, можно обратиться в агентство по недвижимости. Нои здесь нужно выбирать внимательно – недобросовестных и даже мошенников в этой сфере более, чем достаточно.
  3. Оценка реальных этапов постройки недвижимости. Покупая квартиру от застройщика важно не купить «долгострой». Тогда придется годами ждать окончания его постройки и момента введения в эксплуатацию.
  4. Локация. Удаленные покупатели квартир в новостройках по большей части обращают внимание не на местоположение жилого комплекса/дома, а на квадратуру, количество комнат и выгодность цены за один квадратный метр. Важно, чтобы локация будущего дома была максимально удобной для жизни и не находилась на окрестностях, в промышленной зоне или где нет адекватной транспортной развязки, развитой инфраструктуры.
  5. Проверка на мошенничество. В данном случае вам может помочь агентство по недвижимости или юридическая консультациям. Они проведут всю процедуру проверки застройщика. Если вы планируете осуществлять продажу или покупку квартиры самостоятельно удаленно, то тщательно проверяйте все представляющееся вам документы.

Как купить квартиру в другом регионе: пошаговая инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию покупки/продажи квартиры в другом регионе без личного присутствия покупателя:

1.Необходимо выбрать как будет осуществляться продажа – самостоятельно или при помощи риэлтора, агента по недвижимости. Также есть варианты оформления доверенности на ближайшего родственника, который проживает в городе, где находится недвижимость, которую планируете продать. В таком случае делается генеральная доверенности на этого родственника.

Возможен вариант приезда продавца уже непосредственно на финальный этап заключения сделки – оформление договора о переходе прав собственности на недвижимость.

  1. Если вы уже выбрали квартиру и готовы к процессу переоформления и оплаты, нужно собрать пакет необходимых документов. Он состоит из:
  • документа, который устанавливает и свидетельствует о праве собственности данной недвижимостью продавцом;
  • выписка с домовой книги, в которой указано число прописанных в квартире на текущую дату. Если же есть прописанные лица, необходимо заключить соглашение с продавцом о сроках выселениях. Особенно стоит быть бдительным, если прописаны несовершенные жильцы.
  • акт приема-передачи квартиры, за которой она переходит в право собственности, распоряжение и пользование от рук продавца к покупателю с соблюдением всех условий законодательства;
  • паспорта (оригинал или заверенные копии у нотариуса), которые будут подтверждать личности, участвующие в данной сделке;
  • квитанция об оплате государственного налога – пошлины при оформлении сделке о купли-продажи недвижимости;
  • образец в трех видах договора о купли-продажи квартиры, который в обязательном порядке должен отвечать всем нормам. Он может быть, как стандартного образца, так и с дополнениями, в зависимости от условий, на которых продается-покупается квартира. Также можно обратиться за юридической помощью по оформлению данного договора к консультанту или к нотариусу, который занимается процессом оформления сделки.
  • если продажа или покупка жилья осуществляется при помощи посторонних лиц (третьего лица), обязательным условием будет наличие генеральной доверенности на имя доверенного лица владельцем имущества.
  1. После подготовки всего пакета документов переходим к следующему этапу – это проверка соблюдения всех условий лицами. осуществляющие продажу-покупку недвижимости. Нужно проверить, произведена ли выписка жильцов с квартиры или дома.
  2. Далее происходит процедура заключения договора. Если покупка или продажа имущества оформляется без участия владельца жилья, то на этом этапе его присутствие необходимо. После согласования всех нюансов продавец и покупатель являются в органы власти для регистрации данной сделки. Получив одобрение владелец должен подписать договор о передаче прав собственности, а также акт приема-передачи квартиры в пользование нового владельца.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика

Покупая квартиру удаленно, вы рискуете попасть на мошенников, которые встречаются как среди первичных квартир, так и среди вторичных. Оценивая ситуацию в случае покупке недвижимости у застройщика, стоит учесть, что есть определенные нюансы и подводные камни, которые необходимо понимать. Это:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Как купить квартиру в другом городе дистанционно

Покупка квартиры в другом городе дистанционно сопряжена с рисками покупателя, рассмотрим отработанные на практике рабочие способы покупки недвижимости, находящейся в другом регионе, плюсы и минусы вариантов и необходимые условия для оформления удаленной сделки.

Обычно покупатель продает квартиру в своем городе, затем переезжает в другой и приобретает недвижимость на месте. В крайнем случае выдает доверенность на родственников или знакомых, доверяя им провести сделку.

При дистанционной покупке, если приезд для просмотра жилья невозможен, заручитесь помощью знакомых, риэлтора или родственников, потому что осмотр недвижимости не обязательная процедура, но крайне важная для вас. Здесь потребуется не только внимательность к деталям, но и терпение, много свободного времени и удача.

Заранее позаботьтесь о наличии «лишних» денег необходимых на оплату страховки (если приобретаете по ипотеке), оплаты госпошлины и нотариуса (об этом читайте ниже).

Принципы дистанционного выбора квартиры

  1. Задолго до переезда в другой город изучите отзывы о районах, инфраструктуре, экологии, плюсах и минусах места, где планируете приобретать жилье. Для этого достаточно информации на местных форумах, крупных досках объявлений;
  2. Определитесь на каком рынке будете искать жилплощадь – первичном или вторичном. Первичный рынок более рискован в плане «заморозки» строительства и банкротства девелоперов, вторичный — по нюансам в документах на квартиру. К тому же пока дом будет строиться вы понесете траты на аренду жилья;
  3. Попросите собственника предоставить максимально детальное описание жилья, фото и видео материалы;
  4. Важно получить изображения в разное время суток, а также подъезда, придворовой территории, вида из окна;
  5. Заострите внимание на деталях (трубы водопровода и канализации, счетчики, потолки, углы стен, граничащих с улицей, балкон и т.д);
  6. Изучите расположение объекта недвижимости на карте города, обратите внимание на транспортные развязки, инфраструктуру, удаленность промышленных объектов;
  7. Google панорамы вам в помощь (обновляются нечасто, но дадут общее представление о месте, где расположен дом);
  8. Часто расположение нового жилища привязано к месту работы, что исключает длительные поездки туда и обратно;
  9. Определите важные параметры, которые повлияют на ваше решение выбрать ту или иную жилплощадь и каждый раз подбирая квартиру, отмечайте, насколько она соответствует им;
  10. Стоимость приобретаемого в другом городе жилья зависит от ваших возможностей, потребностей и предложений на рынке другого региона, поэтому внимательно изучайте рынок, прежде чем принять решение;
  11. Обязательно перед сделкой изучите документы на приобретаемое жилье (т.н. проверка «юридической чистоты»), чтобы избежать появления неожиданных сособственников, родственников-наследников и иных заинтересованных в вашей недвижимости лиц.

Покупаем квартиру в другом городе дистанционно: способы

Во всех случаях, когда собственник недвижимости находится вне города нахождения жилья, покупатель несет серьезные риски при приобретении квадратных метров.

Иногда собственник или агентство недвижимости, действующее за него, предлагают подписать ДКП и отправить приобретателю в город нахождения жилья, рассчитывая, что покупатель рассчитается и самостоятельно зарегистрирует переход права в Росреестре. Но в этой схеме полно дыр.

Варианты удаленной покупки недвижимости в другом городе:

1.Оформление сделки через нотариуса.

В этом случае все риски берет на себя нотариус, в т.ч. проверку доверенности и подписей сторон.

Как работает схема: Хозяин подписывает ДКП в присутствии нотариуса, который заверяет ДКП своей электронной подписью и отправляет нотариусу покупателя, в город, где находится недвижимость. Нотариус покупателя отсылает документы на регистрацию в Росреестр. Взаиморасчеты по сделке производятся через депозит нотариуса.

Читайте также:  Как отключить антенну в квартире

2. Электронная сделка через банк.

Придется договориться с отделениями в обоих городах об участии и засвидетельствовании подписей сторон сделки. При этом обязательное условие – приобретатель должен быть ипотечником банка (одобренный заемщик ипотечного кредита).

Схема: ипотечник оплачивает банку за проведение электронной регистрации. В назначенный день, хозяин и ипотечный заемщик, каждый в своем городе, приходят в отделения кредитной организации. Менеджеры банка созваниваются, удостоверяют подпись продавца и покупателя в ДКП и осуществляют сделку с электронными подписями сторон, отсылая документы в электронном виде в Росреестр. Собственник открывает счет в банке и по прошествии 5 дней на регистрацию, получает деньги за квартиру.

Условия обоих способов:

  • расчеты по указанным вариантам проводятся в безналичной форме;
  • желательна видеосвязь между работниками банка или нотариусами при проведении сделки;
  • демонстрация паспортов участников сделки;
  • перевод денежных средств продавцу осуществляется в течение 5 дней с момента перехода права собственности к покупателю (нюанс связан с тем, что отделение банка не контролирует процесс обновления записи в реестре прав, а получает данные от Росреестра по факту).

Дистанционная покупка квартиры в другом городе: риски покупателя

  • Хозяин имеет право сделать доверенность на своего представителя, который не только подпишет соглашение, но и пойдет в Росреестр. Однако, доверенность можно отозвать в любой день. А это риск для покупателя;
  • Покупатель, даже получив, подписанный договор купли-продажи от собственника, не будет уверен, что это именно собственник подписал его;
  • И даже, если кто-то из знакомых приобретателя жилья, лично поприсутствует при подписании и отправке бумажной версии ДКП в город, где находится квартира, то на сделке в Росреестре должны присутствовать обе стороны.

Вы узнали, как сделать покупку квартиры, находящейся в другом городе более комфортной и безопасной, усвоили несколько важных нюансов при выборе нового жилья при дистанционном приобретении.

Как купить квартиру в другом городе: уменьшаем риски при покупке квартиры в СПб

Содержание:

Санкт-Петербург на правах второй столицы притягивает к себе большое число приезжих, которые готовы продать жильё в своём родном городе и сразу купить новую квартиру. Однако бывает и так, что времени ездить на просмотры нет, а если это разные концы страны, то перелёты могут влететь в копеечку.

Современные технологии позволяют оформить сделку дистанционно с помощью электронных подписей, но проблема в другом: не видя квартиру своими глазами сложно понять степень износа помещения, состояние коммуникаций, атмосферу в доме и т.п. Расскажем, на что обратить внимание при покупке квартиры удалённо, как минимизировать риски при такой сделке и как правильно оформить документы.

Выбираем район покупки квартиры

Для начала нужно определиться с бюджетом. Это самый важный этап, от которого будут зависеть все остальные. После того, как примерная сумма ясна, можно приступать к выбору района. Большим плюсом будет, если ранее в том городе доводилось бывать. Тогда будет хотя бы общее представление о том, где хочется жить. Немаловажный фактор – место будущей работы. Конечно, чем ближе – тем лучше, но такое получается редко. В принципе неплохо, если дом и офис находятся на одной ветке метро.

Итак, район поиска определён. Следующий момент: «первичка» или «вторичка». В новых домах безусловно приятнее жить, коммуникации подстроены под современные условия, но часто бывают проблемы с транспортом и постоянным ремонтом со всех сторон. Вторичное жильё окружено устоявшейся инфраструктурой, но, как правило, требует вложений в ремонт и стоит несколько дороже, т.к. расположено близко к метро.

Если выбор пал на новостройку, то стоит подумать, готовы ли вы подождать некоторое время и пожить в съёмном жилье до сдачи объекта, но неплохо сэкономить на стоимости квартиры. Если ответ положительный, то нужно внимательно изучить историю застройщика, чтобы в итоге не остаться на улице. Информацию лучше искать в нескольких источниках:

  1. «Сарафанное радио»: форумы этого города, группы в соцсетях, отзывы на сторонних ресурсах, сообщества собственников в уже сданных домах.
  2. Сайты застройщика, на которых можно узнать: сколько лет компания на рынке, количество завершенных и незавершенных объектов, были ли задержки сроков сдачи и т.д.
  3. Налоговые органы, ЕГРЮЛ: свидетельство о постановке застройщика на учёт, о государственной регистрации, итоги аудиторских проверок, годовые отчёты
  4. Какие банки аккредитуют объекты застройщика: если среди них крупные финансовые организации – это повод доверять компании.
  5. Сайты по поиску недвижимости: Авито, Циан, Домофонд, которые помогут понять уровень цен.
  6. Росреестр, точнее его электронный вариант, который ещё называют ЕГРН или ЕГРП.

Осмотр квартиры при дистанционной покупке: внимание к мелочам

Самый сложный этап при покупке квартиры удаленно – это её тщательный осмотр. Если приехать самостоятельно нет никакой возможности, то полностью полагаться на честность продавца нельзя: это не в его интересах. Лучше иметь в городе покупки проверенное лицо, которое будет отстаивать ваши интересы. Это может быть как агент, так и родственник или знакомый, которому можно доверять. Особенно это важно при приобретении вторичного жилья: если дом не новый, то проблемы неизбежны.

Попросите вашего представителя всё тщательно сфотографировать. И это касается не только общих видов комнат. Нужно детально снять счётчики, трубы, откосы и подоконники, внешние углы квартиры и плитку во «влажных зонах» на предмет плесени, потолок и пол крупным планом в разное время суток или при разных типах освещения, подъезд, лифты, вид из окна, выезды, заезды, парковку…

Лучше одновременно рассматривать 10-15 вариантов, т.к. часть может сорваться, а другая – не подойти при детальном изучении. Составьте таблицу и внесите в неё не менее пяти важных параметров, например: близость до метро, садик или школа во дворе, просторный паркинг, два санузла и т.п. Для каждой квартиры проставляйте + или -, тогда картина будет более-менее объективной. Если совпадают все – берите не задумываясь, т.к. такое случается довольно редко.

Приёмку квартиры при передаче ключей также предпочтительнее осуществлять самостоятельно. Однако за определенную сумму это может сделать специализированная фирма, которая не только проверит качество штукатурки и стяжки, но и замерит уровень влажности, радиации и теплоотдачи. Подробно об этом читайте в нашем материале.

Покупка квартиры в другом городе: заключение сделки купли-продажи

Этот этап можно назвать самым утомительным. Потребуется собрать пакет документов, предоставить их в финансовую организацию, которая будет производить взаиморасчёты, подписывать множество бумаг и переделывать их по требованию банка. В общем, нужно запастись терпением.

Кроме того, лучше не проводить такую сделку самостоятельно, поскольку это чревато потерей денег или недвижимости. На практике существует несколько вариантов заключения ДКП дистанционно:

1. Одновременная продажа и покупка жилья

В двух отделениях одного сетевого банка, который действует в Петербурге и в вашем регион, день в день продаётся ваша квартира и покупается новая. Средства перечисляются через аккредитивные счета безналом. Подписи в цифровом виде заверяются в банке, документы в Росреестр подаются в электронном виде. Т.е. фактически это настоящее подписание ДКП, только удалённо.

2. Перечисление денег после регистрации

В этом случае средства поступают из регионального отделения на счёт продавца не сразу, а с задержкой около пяти дней, т.к. банк оставляет себе время на проверку факта регистрации права собственности, и деньги переводит только после подтверждения.

3. Покупка через доверенное лицо

Агент, друг или родственник, находящийся в том же городе, где покупается недвижимость, действует от вашего имени и подписывает все необходимые документы, производит расчёты и т.д. Такая практика успешно существует, но рекомендуется хотя бы раз приехать/прилететь и увидеть воочию приобретаемую квартиру.

Какой бы способ не был выбран, для начала необходимо тщательно проверить жильё, чтобы у нго не было других собственников, прописки третьих лиц, долгов по коммунальным платежам.

Как взять квартиру в ипотеку в другом городе: оформляем жилищный кредит

Покупка квартиры в ипотеку в другом городе относится к разделу «сложно, но можно». Как правило, заёмщик прописан в одном городе, а проживает, работает и хочет взять кредит в другом. Банки могут неохотно соглашаться кредитовать иногородних, т.к. процедура оценки платежеспособности и недвижимости может сильно затянуть процесс. К тому же, предполагается тесное взаимодействие разных отделений банка, а это неизбежные проволочки.

Однако, если других вариантов нет, можно попробовать подать заявку в крупные финансовые организации, действующие по всей стране: Сбербанк, Альфа-банк, ВТБ24. В заявке обязательно указать что кредит будет междугородний. Получив предварительное одобрение, можно начинать сбор стандартного пакета документов (уточняется в каждом банке отдельно, как правило включает паспорт, справку о доходах и несколько дополнительных).

Читайте также:  Как купить квартиру за материнский капитал инструкция

Когда получено одобрение, нужно:

  • открыть счёт в отделении банка своего города,
  • обсудить с менеджером, где разместить первоначальный взнос: отдельным вкладом или на счёт,
  • оформить доверенность банку на перечисление средств продавцу,
  • обговорить с менеджером схему покупки квартиры и способ заключения сделки,
  • застраховать жизнь, здоровье и недвижимость в аккредитованной организации.

Некоторые банки требуют обязательного присутствия покупателя при закрытии сделки, т.е. ехать в другой город всё же придётся. Кроме того, за дистанционное оформление кредитная организация может взимать дополнительную плату: за безналичный перевод средств, за оценку помещения, за нотариальное заверение, за составление проекта договора и т.п. Эти моменты лучше уточнить заранее, чтобы они не стали сюрпризом в самом конце.

Как купить квартиру в ипотеку в другом городе: действующие рекомендации

Одно из требований при выдаче ипотеке – регистрация заемщика и кредитуемого жилья в регионе присутствия банка. Как купить квартиру в ипотеку в другом городе, ведь не все банки выдают такие ссуды. Необходимо продумать все детали процесса и выбрать подходящий банк.

Приемлемые причины для приобретения жилья в ином регионе

Обычно квартира в ипотеку приобретается в регионе проживания и работы. Этапы оформления от осмотра до заключения договора проходят быстро, без осложнений. Но если есть необходимость оформить ипотеку на покупку квартиры в другом городе, следует учесть несколько нюансов.

Банки неохотно выдают ссуду на приобретение жилья в другом регионе по нескольким причинам:

  • неуверенность в платежеспособности заемщика в будущем при смене места проживания и работы;
  • возрастание расходов на проведение оценки недвижимости, сопряженное с выездом в другую местность;
  • сложности с контролем заемщика и его выплат при возникновении задолженности по платежам.

Одобрение займа на недвижимость в другом городе возможно, если квартира:

  • предназначена детям на время обучения в другом крупном городе;
  • планируется под сдачу в аренду в курортном регионе страны;
  • заемщика переводят по работе в другую местность, и его платежеспособность остается на прежнем уровне либо возрастает.

Основные проблемы оформление ссуды на жилье в иной местности

Основная сложность при покупке квартиры в другом городе заключается в удлинении сроков оформления кредита, проверки юридической чистоты недвижимого имущества, платежеспособности заемщика, состыковки отделений банка по этим вопросам. Оформление сделки в другом регионе требует от заемщика дополнительных денежных и временных затрат на выезд для ознакомления с объектом недвижимости и заключение договора купли-продажи.

Банки, кредитующие покупку жилья вне региона регистрации

Важным элементом в этом процессе является совместная работа разных отделений банковской структуры, ускорение сроков передачи документов, их рассмотрения. Опытные риелторы рекомендуют подавать заявки на заем в сетевые банки, такие как Сбербанк, «ВТБ 24», «Альфа Банк», имеющие сеть отделений по всей стране.

Междугородняя ссуда от Сбербанка

Сбербанк выдает кредит на приобретение квартиры в другом городе чаще других банков, поскольку имеет разветвленную сеть филиалов, действующую систему коммуникаций, отработанный механизм дистанционного обслуживания клиентов. Ипотека в другом городе Сбербанком оформляется на недвижимое имущество в регионе присутствия своего филиала либо отделения. Это необходимо для проведения проверки заемщика, юридической чистоты жилья

Основное требование, которое выдвигается банком при подаче заявки на ипотеку – наличие регистрации в РФ. Среди прочих документов клиент обязан предоставить паспорт с отметкой о регистрации либо документ, подтверждающий временную регистрацию по месту пребывания.

Междугородний кредит от «ВТБ 24»

Можно ли взять ипотеку в другом городе, для специалистов «ВТБ 24» нередкий вопрос. Здесь разработан специальный алгоритм выдачи междугородной жилищной ссуды и обратиться можно в любое отделение. Чтобы оформить ссуду на покупку жилья в другой местности клиенту следует:

  1. подать заявку в региональный офис «ВТБ 24», предоставить пакет документов, подтверждающих платежеспособность;
  2. получить одобрение банкиров;
  3. открыть счет;
  4. обсудить с менеджером варианты размещения первоначального взноса (на счете, отдельным вкладом);
  5. оформить доверенность банку на распоряжение деньгами в сумме первоначального взноса для перечисления его продавцу;
  6. совместно с менеджером выбрать способ покупки квартиры, схему проведения сделки с продавцом, для этого необходимо предоставить контакты менеджера в филиале банка в регионе покупки недвижимости;
  7. получить согласие в страховой компании на оформление договора страхования (жизни, здоровья, недвижимости).

Для сделки по приобретению квартиры клиенту банка необходимо иметь с собой такие документы:

  • паспорт;
  • уведомление банка о получении ссуды;
  • свидетельство о заключении брака (при наличии);
  • нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на покупку жилья, передачу его в залог;
  • оригинал заявления на открытие счета либо договор на открытие вклада, на который внесен первоначальный взнос;
  • копию паспорта поручителя (при необходимости).

Если в кредит приобретается жилье на первичном рынке, следует узнать у застройщика, есть ли его представительство в городе оформления ипотеки. В этом случае процесс кредитования намного упрощается. Договора ипотеки и покупки квартиры подписывают там, где проживает заемщик. После этого застройщик направляет документы в город, где находится недвижимость, для регистрации. Самостоятельно выезжать клиенту банка туда нет необходимости.

Если такого представительства у застройщика нет, «ВТБ 24» предлагает другой вариант оформления сделки. Клиенту следует уточнить у компании – продавца возможность заключения договора на покупку квартиры в офисе «ВТБ 24» в другом городе. При одобрении, договор по электронной почте пересылается в офис банка по месту жительства заемщика, где он его подписывает. После этого договор покупки вместе с кредитным договором пересылаются застройщику для регистрации, а заемщик переводит на счет компании кредитные средства и первоначальный взнос.

Оформляя междугороднюю ипотеку в «ВТБ 24», следует предусмотреть определенную сумму денег на дополнительные расходы:

  • комиссию за безналичный перевод средств между отделениями банка – 1% от суммы сделки, максимум 1500 руб.;
  • организацию покупки жилья за счет кредитных ресурсов – 5-15 тыс.руб. в зависимости от региона;
  • составление проекта договора – 2-5 тыс.руб. в зависимости от региона;
  • по оплате оценки жилья;
  • страховку;
  • на нотариальное заверение документов.

Междугородний кредит: пошаговая инструкция

Чтобы взять ипотеку в другом городе, следует:

  1. оценить рынок недвижимости, определить сумму займа и первоначального взноса;
  2. подать заявку в банк;
  3. получить одобрение;
  4. выбрать квартиру, собрать пакет документов по ней;
  5. предоставить пакет документов по квартире в банковской офис в городе, где она расположена;
  6. организовать контакты менеджеров банка в месте выдачи ипотеки и городе нахождения квартиры;
  7. вместе с менеджером выбрать схему заключения сделки;
  8. при необходимости выехать в город, где находится квартира, закрыть сделку.

Предварительно можно оформить онлайн заявку на ипотеку, указав, что требуется междугородний кредит, отправить ее во все банки и после этого выбрать оптимальный вариант.

Переезжаем: как купить квартиру в другом городе?

Междугородные обмены квартир – наиболее сложный вид операций с жильем. Ведь в данном случае решение задачи, и без того непростой, осложняется географической отдаленностью объектов и их собственников друг от друга. Соответственно усложняется и организация обменного процесса.

Основная сложность междугороднего обмена заключается в том, что в разных городах России практика совершения сделок с жилой недвижимостью может заметно отличаться. Конечно, во многих вопросах (прописка-выписка, физическое освобождение квартиры и так далее) технология больше зависит от договоренности сторон в каждом конкретном случае, нежели от региона. Например, в вопросах перерегистрации все руководствуются единым законодательством. Однако, на отдельных этапах сделки есть кардинальные отличия, которые могут серьезно повлиять на исход «предприятия». Но обо всем по порядку.

«Советский» обмен

Строго говоря, квартирный обмен между городами может быть осуществлен двумя основными способами: по «прямой» и «альтернативной» технологиям. Технология прямого обмена известна с советских времен. В ее рамках сделка осуществляется между собственниками жилья, имеющими жилищные интересы, взаимно дополняющие друг друга. Другими словами, граждане, имеющие квартиру в Москве и желающие при этом переехать, допустим, в Екатеринбург, должны найти жителей Екатеринбурга, желающих перебраться в столицу. При этом квартиры участников обмена должны взаимно устроить противоположные стороны.

Способов поиска вариантов обмена существует немало, и все они не слишком эффективны. Даже сейчас, когда интернет позволяет найти все, что нужно, подбирать устраивающий вариант междугородного обмена можно не один год. Поэтому пользоваться технологией прямого обмена я бы рекомендовал только тем, для кого скорость обмена не слишком принципиальна и в запасе есть несколько лет. Если это действительно так, поиск варианта рекомендую вести одновременно в двух направлениях, сочетая как изучение информации в прессе, включая специализированные издания того города, куда планируется переезд, так и размещение информации о желании произвести обмен. Соответственно, каждый потенциально привлекательный вариант придется осматривать на месте. Причем без гарантии, что дорогостоящие поездки окажутся успешными.

Встречная покупка или «альтернатива»

В силу «рыночного» характера второй вариант обмена обеспечивает большую вероятность успешного воплощения задуманного. Речь о так называемой «альтернативной» схеме, которую во многих регионах специалисты рынка недвижимости называют «встречной покупкой». В соответствии с данной технологией вначале продается существующая квартира, а затем приобретается жилье в другом городе. Поскольку в рамках «альтернативной» схемы обмен совершается «через деньги», вероятность его проведения несопоставимо выше, чем в рамках «прямой» технологии. Правда, свои сложности существуют и здесь.

Читайте также:  Как оформить квартиру на двоих супругов

В частности, весьма вероятно, что покупателю квартиры будет все равно, что на переезд в другой город вам потребуется время, силы и затраты, и он будет настаивать, чтобы квартира была освобождена в течение, к примеру, в двух-трех недель. Самым предусмотрительным советую на время проведения сделки позаботиться о временном/съемном жилье, где можно будет жить, если приобретение конечной квартиры по каким-либо причинам затянется.

Тонкости перепрописки

Как и при обычной сделке, при междугороднем обмене покупателей, несомненно, будет беспокоить вопрос выписки продавцов и их домочадцев. Тот факт, что «перепрописка» производится в другой город, какой-то особой лояльности к вам покупателю, как правило, не добавляет. Поэтому он, скорее всего, будет стремиться удержать определенную сумму, причитающуюся продавцу, до завершения «перепрописки». Если продавец не знает, как правильно оформить это удержание, он, вероятнее всего, распрощается с ней навсегда.

Существует два основных взаимодополняющих способа оформления удержания денежных средств. Способ первый: до подписания договора купли-продажи покупатель вносит в отдельную банковскую ячейку сумму, удерживаемую под перепрописку. В качестве условий доступа продавца к этой сумме в банковском договоре указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства.

Второй способ повышает для продавца гарантированность получения удерживаемой суммы, так как в его рамках в договоре купли-продажи подробно расписывается, когда и при каких условиях продавец получает деньги. Соответственно, в случае удержания части денег под перепрописку это отражается в договоре, и при регистрации в отношении квартиры, сделка по которой производится, устанавливается обременение в виде залога в силу закона. После того, как продавец встает на регистрационный учет по новому адресу и получает причитающиеся деньги, покупателю понадобится снять залог, повторно обратившись в Росреестр и предоставив документы, подтверждающие завершение расчетов по сделке, включая расписку продавца о получении денег.

Что же касается самой «перепрописки», то оптимальный вариант здесь такой же, как при обычных сделках. Оформление прописки до продажи квартиры выгодно обеим сторонам: покупателю не приходится волноваться, что в его квартире остаются зарегистрированные посторонние люди, а продавец спокоен, что в счет «перепрописки» с него не удержат лишнее.

Длительность оформления регистрации на новом месте определяется общероссийским законодательством, независимо от того, внутригородской это обмен или междугородний, и вне зависимости от продажи или покупки квартиры. После подачи документов в паспортный стол штамп о новой регистрации должен быть у вас в паспорте через 3 дня. Уведомление о выписке со старого места отправляется в паспортный стол по прежнему месту регистрации по почте. Длительность поступления документов в старый паспортный стол зависит от работы почты. Иногда в другой город они приходят быстрее, чем в соседний район одного города.

Обмен не может быть бесконечным

Важным обстоятельством для участников междугороднего обмена является и то, что продажу существующего жилья и приобретение нового необходимо увязать во времени. В противном случае высока вероятность следующей ситуации: старая квартира продана и ее пора освобождать, а переезжать и выписываться еще некуда. Зарегистрировать продажу и покупку одновременно, как это происходит в пределах одного города, при междугороднем обмене разумеется невозможно: необходимо сначала продать квартиру, получить деньги, и уже после этого совершать покупку. Ваша задача — позаботиться о том, чтобы между этими сделками прошло как можно меньше времени. Оптимальная схема здесь такова: накануне продажи нужно найти квартиру в другом городе, внести аванс и убедить продавца подождать, пока вы не продадите первую квартиру и не зарегистрируете эту сделку. Постарайтесь сделку по продаже первой квартиры подготовить так, чтобы не возникло проволочек, иначе аванс, внесенный за приобретаемую квартиру, скорее всего, будет утерян. После продажи первой квартиры — едете в другой город и проводите вторую сделку.

Технология расчетов в столицах и регионах

Одно из ключевых различий между простыми и междугородними обменами – технология проведения расчетов. В столицах в абсолютном большинстве случаев для передачи денег за квартиру используют банковские ячейки. В день подписания договора вся сумма, предназначенная в уплату за приобретение объекта, закладывается в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает только после государственной регистрации договора (именно в этот момент покупатель становится новым владельцем квартиры). В регионах, в основном, расплачиваются «по старинке»: передавая наличные «из рук в руки». Исключением является, пожалуй, только «третья столица РФ» Екатеринбург, где практика расчетов через ячейку применяется в значительном числе сделок. Практика показывает, что подавляющее число междугородних обменов совершается с участием Москвы и санкт-Петербурга, поэтому участникам сделки из регионов будет нелишним познакомиться со столичными традициями.

Как найти «правильных» риелторов

Учитывая все временные и коммуникативные сложности междугородного обмена, доверять проведение такого рода сделок целесообразно риелторам, готовым взять на себя взаимную координацию сделок в разных городах. На современном рынке жилья услуги междугородного обмена «в комплексе» можно получить двумя способами: обратившись в сетевую компанию, имеющую филиалы в регионах, или воспользовавшись услугами риелторских фирм разных регионов, у которых налажено взаимодействие и – желательно – есть опыт проведения подобных сделок. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риелторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ, объединяющих различные регионы, например, Межрегионального партнерства риелторов, или МПР.

Как контролировать риелтора на сделке

Обычно компании, занимающиеся междугородними обменами, опираются на коллег из других регионов, и стараются тщательно подбирать партнеров. Учитывается и репутация компании, и технологии работы, и единые взгляды на качество обслуживания клиентов, и одинаковые принципы проведения правовой экспертизы будущих сделок. Ведь в данном случае клиент обращается лишь в одну компанию, а значит, она несет перед ним ответственность и за действия своих коллег. Соответственно, агентство, которое будет выполнять междугороднюю сделку, должно удовлетворять двум условиям. Первое – быть надежным в «своем» регионе. Второе – иметь надежных партнеров в интересующем клиента регионе.

Надежность агентства определяется по трем обычным пунктам: личному опыту, рекомендациям знакомых и гарантиям, которые дают сами риелторы (некоторые агентства, например, дают письменное гарантийное обязательство).

Какие гарантии можно требовать от риелтора

В договоре, предлагаемом вам сетевой компанией или агентством – членом МПР, должны содержаться все те же пункты, что и в договоре на обмен в рамках одного города, с той лишь разницей, что при междугороднем обмене в договоре отображается название города, район и параметры квартиры, которую клиент хотел бы приобрести взамен продаваемой.

Если же вы имеете дело с несвязанными между собой компаниями, придется заключать два отдельных договора с разными агентствами: один – на продажу, другой – на покупку, в которых и указываются все условия, как при обычной покупке, и контролировать их исполнение отдельно, обращая особое внимание на координацию действий между посредниками, различия в технологиях их работы и особенностях проведения сделок в каждом городе.

несмотря на очевидную выгоду, свои минусы есть и у единых операторов сделки. Имеющие региональную сеть компании преимущественно относятся к числу лидеров рынка, однако часто это лидерство проявляется в столице, что отнюдь не гарантирует того же лидерства региональных отделений на местах, и не всегда способствует успеху проводимых операций. Кроме того, отделения сетевых компаний часто вынуждены работать по предписанным головным офисом технологиям, которые не всегда адекватны особенностям местных рынков недвижимости. Нередки также случаи, когда под вывеской крупного сетевого агентства по франшизе работает автономное местное агентство, с которого спросить за качество работы может оказаться весьма затруднительно. Выяснить, как мы видим, репутацию конечного агентства, которое будет заниматься вашей сделкой, необходимо заранее.

Некоторые недостатки возможны и в работе агентств – членов МПР. Эти компании, как правило, не связаны юридически и организационно, являются независимыми структурами, со своим руководством, не подчиненным друг другу. Соответственно, ни одна компания не может приказывать коллегам из другого региона, поэтому вопросы взаимодействия в рамках конкретной сделки риелторы согласуют отдельно. Впрочем, подобные согласования в данном случае – задача профессионалов, но держать руку на их пульсе в данном случае не будет лишним.

Дата публикации: 18:41 19 апреля 2011

Ссылка на основную публикацию