Как купить квартиру в москве советы - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как купить квартиру в москве советы

Скупой платит дважды. Доказано! История о том, как мы квартиру в Москве покупали

Покупка квартиры — сложный процесс, особенно, если жилье приобретается в крупном городе. Существует множество бюрократических проволочек, различных уловок, которыми пользуются продавцы недвижимости, и хорошо знакомы они только риелторам, работающим на рынке жилья. К сожалению, обычные люди, вынужденные экономить на всем, с покупкой квартиры пытаются справиться своими силами, что часто приводит к плачевному результату. Может, все-таки стоит обратиться к специалистам и заплатить им за услуги, когда совершаешь сделку с недвижимостью?

Сегодняшняя героиня журнала Reconomica , Юлия, сейчас живет вместе со своим мужем в Москве. Она хочет рассказать нашим читателям, как молодые люди покупали квартиру, чтобы переехать в этот чудесный город. Сразу скажем, путь этот был нелёгкий. Читайте!

Предыстория

Меня зовут Юлия. Сейчас я вместе со своим мужем живу в Москве.

Когда мы поженились, то стали жить вместе в квартире моего мужа, которая находится в Одинцово. Она досталась ему от бабушки по наследству. Это была двухкомнатная хрущёвка в убитом состоянии, набитая хламом до потолка. Если хлам мы разобрали, то на полноценный ремонт денег не было — на момент 2015 года туда нужно было вложить порядка 300-400 тыс. руб. Плюс постоянные перебои с водой, с которыми невозможно было бороться: трубы старые, напор на первом этаже хороший, а на четвёртом его практически нет. Постоянные протечки гнилого стояка, а ЖЭК только хомуты вешал на трубу. Денег тогда у нас было мало: муж зарабатывал 45 тыс. руб., из которых мы платили кредит за машину 15 тыс. руб., на остальное жили сами. Я не работала, т. к. училась, были мелкие заработки, но они уходили на коммуналку, которая стоила 4 тыс. руб.

Собираем вещи в старой квартире.

Мы пришли к выводу, что нужно покупать другую квартиру. Оценив состояние жилья, мы поняли, что если продадим свою двушку, то сможем купить только однокомнатную на окраине Одинцово. Поэтому эту идею мы отложили в долгий ящик. Последующие 3 года мы копили, откладывали каждую копеечку. Постепенно муж стал зарабатывать больше, да и мои заработки выросли.

Когда мы накопили 800 тыс. руб., мои родители предложили доложить ещё 600 тыс., чтобы мы перебрались в Москву. Посчитав, мы поняли, что укладываемся в сумму первоначального взноса для покупки трёшки в Москве.

Первые шаги к новой квартире

Мой муж давно являлся клиентом Альфа-Банка, к тому же там мы брали кредит на машину, поэтому выбрали именно этот банк. Ипотеку одобрили практически сразу, я стала созаёмщиком. Честно говоря, я думала, что одобрение – это самый тяжёлый этап, но как же я ошибалась.

Сами справимся

Сразу мы решили, что будем действовать без агента. «Мы, люди с высшим, не самым плохим образованием, квартиру не купим?» — наивно рассуждали, оценивая рынок недвижимости на Циане.

Одобрение банка мы получили в феврале, тогда же и подобрали несколько вариантов. Созвонились и договорились о встрече. Первая квартира стоила относительно недорого (8,1 млн руб.). Убитая, требующая ремонта, в которой жила бабушка с собачкой. К слову, собачка делала кучки по углам прямо при нас.

Потом мы поехали смотреть квартиру в Выхино, а пока ехали, созвонились ещё раз с риелтором, который сказал, что одна из хозяек стоит на учёте в ПНД, поэтому квартира дешёвая. Мы сразу отказались.

Затем была череда квартир, которые нам просто не нравились: убитый ремонт, прокуренное помещение, бывшие супруги, которые не хотят видеть друг друга, поэтому «можно как-то в банке договориться, чтобы сделка была сначала с одним, а потом с другим», авансы по 100 тыс. руб., «у нас тут бабушка скончалась, но ничего, уберётесь» и прочие прелести. В общем, чего только не насмотрелись.

Новая “фишка” риелторов

Через две недели, вроде как, нашли идеальный вариант: трёшка, 63 кв. м, на первом этаже, хороший ремонт, в собственности больше пяти лет, 7,1 млн руб. После выхода из квартиры мы решили, что будем брать именно её, смутило только то, что на эту квартиру уже претендовали несколько человек, и нам сказали: «Ну вы накиньте ещё тысяч 200, чтобы мы точно знали, что вы будете брать».

Как потом нам рассказали, это новая «фишка» риелторов – ставится цена на квартиру заведомо ниже рыночной, несколько покупателей на неё претендуют и разыгрывается аукцион. Соответственно, кто больше даст, тот и купит, но есть один нюанс: итоговая цена определена заранее, и она выше рыночной.

Например, риелтор этой квартиры планировала продать объект не менее, чем за 9 млн руб., если никто не готов дать такие деньги, то аукцион считается не состоявшимся. Потенциальному покупателю говорят: «Хозяева не захотели продавать». Собственно, так нам и сказали. Конечно, мы очень расстроились, но делать было нечего. Искали дальше.

Борьба с бюрократией, или как обмануть систему

Следующий месяц мы активно ходили по объявлениям. Особенно мне запомнились четыре квартиры:

  1. В первой проживали квартиросъёмщики. Хозяйка сказала: «Они вам сами всё покажут». Когда мы пришли по адресу, одна из квартиросъёмщиц отдала ключ через окно, благо первый этаж. При осмотре квартиры, соответственно, никто не мог ответить на интересующие вопросы, а одна из женщин вообще сказала: «На балкон не ходите, там мои вещи сушатся».
  2. Во втором случае мы наткнулись на самозахват. Объект был в собственности около 25 лет — первый этаж, квартира находилась в углу, дверь под лестницей, тамбур на одну квартиру, так что хозяева просто снесли дверь, сделав основной дверь в тамбур. Не знаю, на что они рассчитывали, т. к. по телефону мы сразу сказали риелтору, что у нас ипотека. А при ипотеке банк требует отчёт по квартире: приходит фотограф из оценочной компании, делает снимки, затем оценщики составляют отчёт и отправляют в банк.
  3. В третьем случае мы имели дело с семьёй, в которой четверо маленьких детей, жена беременна пятым, при покупке объекта использовали материнский капитал. То есть все дети — собственники равных долей, поэтому продажа возможна только после одобрения опеки. К тому же сделка была альтернативной, т. е. они должны были подобрать подходящий вариант и состыковаться с покупателями. Ждали мы их долго, около месяца, но так и не дождались, истекал срок одобрения ипотеки.
  4. Этот случай оказался самым запоминающимся, тяжёлым и непонятным.

Переезд — дело непростое.

Самый сложный случай

Подобрали квартиру, которая устраивала и по состоянию, и по цене. Женщина, 58 лет, продавала квартиру, чтобы переехать в однокомнатную, а остаток отдать сыну, чтобы он погасил свою ипотеку.

Проблема была в том, что у неё были суды с бывшими мужьями, но риелтор показал нам все бумаги, где сказано, что всё разрешилось.

Квартира была в среднем состоянии, 60 кв. м, первый этаж, 9,1 млн руб. Мы подписали договор об авансе и сразу сказали, что собираемся оформлять договор купли-продажи только через нотариуса. Затем мы заплатили 30 тыс. руб. аванса, и риелтор приступил к оформлению документов. На этапе подготовки нотариального заверения контора заказала расширенную выписку из ЕГРН, в которой было указано, что квартиру запрещено продавать по документам из суда. Мы начали разбираться, ходили в центральный офис ЕГРН вместе с хозяйкой, но проблема не решалась. Девочки в этом офисе не могли ничего сделать, разводили руками и говорили: «Пишите заявление, в течение 30 дней будет проведена проверка и что-нибудь сделают». Оказалось, когда у нашей хозяйки закончились суды, в базе ЕГРН был крупный сбой, и люди по всей стране не могли оформить собственность в течение двух месяцев, поэтому данные не обновили. У хозяйки была подобрана альтернатива, но те хозяева уехали в отпуск, поэтому было время что-то решить. Уточню, это был уже май.

Я была вымотана, т. к. постоянно читала литературу по вопросам покупки квартиры: всё написано, кажется, что купить легко, но по факту — столько нюансов, что купить квартиру в Москве без агента практически нереально.

Ничего не решилось ни через две, ни через три недели. Пришёл ответ из ЕГРН, что всё оформлено правильно. Хозяева альтернативы отказались ждать и не вернули аванс, т. к. сделка не была проведена в срок по вине нашей хозяйки. Но и нам хозяйка не вернула деньги. Со своим риелтором она поругалась, как он нам сказал, и заблокировала его. В итоге мы потеряли деньги за аванс, ещё и оплатили 8 тыс. руб. за услуги оценщика.

Финишная прямая

Когда мне всё это надоело, в конце июня мы решили с мужем нанять агента. Ему на работе посоветовали отличный вариант. Агент сделала скидку. Её помощник созвонился с нами и узнал, какие варианты нас интересуют. Далее подбором занимался он, скидывал варианты в Whats App, проверял юридическую чистоту квартиры. Наступил июль, и наше одобрение истекло, требовалось новое. Агент помогла и тут, каким-то образом с её помощью нам одобрили в течение суток.

Один из вариантов нас заинтересовал особенно: трёхкомнатная квартира, 60 кв. м, хороший ремонт, 5 этаж, 15 минут пешком до метро, рядом крупный ТЦ, площадки, сады, школы, развитая инфраструктура, цена 9,7 млн руб.

Цена была для нас слишком высокая, но перед первым просмотром хозяева снизили до 9,3 млн руб., а когда мы приехали туда, наш агент снизила цену до 8,7 млн руб. Мы сразу же отдали аванс и стали ждать.

Кухня в новой квартире.

Оформление сделки

Основная хозяйка должна была вернуться из отпуска в конце июля, а мы должны были уехать 17 августа, но агент сказала, что мы ей не нужны, всё сделает сама. В итоге на сделку мы вышли 15 августа, всё подписали, потом поехали к нотариусу и там подписали все бумаги. Нотариус сам отправил бумаги для оформления купли-продажи, а пока мы были в отпуске, агент получила готовые документы.

В конце августа мы вернулись из отпуска, забрали документы у агента и отдали ей 200 тыс. руб. — это небольшая сумма за составление всех договоров с банком, оформление ячеек, проверку документации в банке в день сделки и у нотариуса. Мы даже ни разу больше не разговаривали с хозяевами до дня сделки. По договору на физическое освобождение квартиры отводился 21 день со дня регистрации права собственности, т. к. хозяева покупали себе квартиру. В итоге освободили они её в самый последний день, 11 сентября, после того как наш агент напомнила им.

В день получения ключей я с ужасом поняла, что квартира абсолютно пустая: не было ни одного предмета мебели, даже все люстры сняты. Стояла только встроенная кухня, сантехника на месте, два встроенных старых шкафа и сломанное пианино.

Хотя в личной беседе они говорили, что что-то оставят. Но сейчас я понимаю, что это неважно, лучше купить новое, чем пользоваться совсем старыми вещами.

Читайте также:  Как вернуть ндс с покупки квартиры

Переезд и обоснование на новой квартире

За несколько дней мы умудрились собрать почти все вещи, кроме мебели. Заказали машину с грузчиками (очень хорошая компания “Центр-Переезд”), погрузили стол, маленький диван, два стеллажа, компьютерные стулья, технику, книги (больше 150 кг), посуду, тренажёр — это стоило 9 400. Мужчины всё аккуратно загрузили и повезли на нужный адрес. Мы вызвали себе такси, которое стоило 2 тыс. руб., т. к. везли котов, и тоже поехали по адресу. На месте мы встретили груз, расплатились с грузчиками и легли спать на свой диван.

Следующие выходные нам привозили мебель и технику, которую мы заказали накануне: кровать, шкаф в спальню, компьютерный стол, стенку, диван в зал, обувницу, вешалку, комод, кухонный стол и стулья, холодильник и стиральную машину. Ещё неделю мы разбирали вещи и обживались на новом месте.

Ещё неделю мы разбирали вещи и обживались на новом месте.

Если подсчитать наши затраты, то получится:

  • аванс за первую квартиру — 30 тыс. руб.;
  • оценка первой квартиры — 8 тыс. руб.;
  • оценка второй квартиры – 5 тыс. руб. (агент добилась скидки для нас);
  • первоначальный взнос (включен аванс за вторую квартиру) – 1,35 млн руб.;
  • переезд – 9,4 тыс. руб.;
  • мебель и техника в новую квартиру – около 200 тыс. руб.;
  • услуги нотариуса – 32 тыс. руб.;
  • услуги агента – 200 тыс. руб.

Итого: 1 802 432 тыс. руб. и почти полгода от момента одобрения ипотеки до новоселья. Это очень грубая цифра, т. к. не учтены расходы на проезд, таблетки для крепких нервов, вывоз старого пианино, который стоил 5 тыс. руб.

Мой совет тем, кто хочет купить квартиру: в городах поменьше можно попробовать купить без агента, но в Москве и подобных городах – нет. Не скупитесь на агента, скупой платит дважды! Ну и крепких нервов в таком нелёгком деле!

Лучшие районы Москвы для покупки квартиры

Москвичи и гости столицы в процессе поиска жилья, задаются вопросом, в каком районе Москвы лучше купить квартиру?

В разных округах столицы условия жизни отличаются друг от друга. При выборе района, необходимо учитывать множество факторов. Прежде всего ценится наличие социальной инфраструктуры, экология, транспортная развязка и т.д. Мы расскажем, какие важные моменты необходимо учитывать в выборе района Москвы.

Выбираем район для покупки квартиры

Москвичи, которые прожили в столице много лет, к выбору района для своей новой квартиры, относятся с особой ответственностью. Но при наличии капитала и необходимых денежных средств, намного проще определиться с выбором района, чем с ограниченным бюджетом. Для поиска квартиры, которая будет полностью пригодной для жизни следует придерживаться следующих критериев:

  • Экология. Дома, которые находятся вблизи предприятий или автомобильных трасс не могут подходить покупателям, делающим ударение на комфорт. Они предпочитают жить вблизи зеленых парков с большим количеством деревьев. К таким районам столицы можно отнести Хамовники, Юго – западный округ и Строгино.
  • Отличная транспортная развязка. Самым наилучшим вариантом считается пешая доступность к метрополитену.
  • Удобная социальная инфраструктура. Очень важна для семей с детьми. Наличие детских садов, школ, поликлиники часто является одним из главных факторов при выборе недвижимости. Часто бывает, что, покупая квартиру в новостройке, вблизи не имеются школы или детсады и детям приходится ездить туда за несколько километров на транспорте. Поэтому отдавайте предпочтение районам, находящимся вблизи метрополитена.
  • Наличие торговых точек, предприятий бытового обслуживания. Если рядом с домом находятся супермаркеты или торговые центры, это всегда влияет на стоимость приобретаемой квартиры.

Стоимость квартир в разных районах Москвы

В каждом округе Москвы стоимость квартир отличается друг от друга. Приводим примеры средних показателей:

  • Бирюлево — 105 тыс. руб. кв. метр
  • Крылатское — 160 тыс. руб. кв. метр
  • Тропарево – Никулино— 175 тыс. руб. кв. метр
  • Октябрьское Поле, ВДНХ—180 тыс. руб. кв. метр
  • Арбат — 450 тыс. руб. кв. метр
  • Остоженка — 390 тыс. руб. кв. метр
  • Новая Москва – 108 тыс. руб. кв. метр

Как видите, самые приемлемые цены на недвижимость в Бирюлево, самые дорогие — Арбат и прилегающие к нему центральные районы.

Что нужно учитывать при выборе квартиры в Москве

Существует масса других моментов, которые необходимо учитывать при выборе недвижимости. Но для каждого покупателя наличие того или другого фактора играет немаловажную роль. Все люди по сути разные, и если кому – то важно наличие детского сада или школы, то другому рядом необходимы ночные клубы, рестораны и другие развлекательные места.

Район Москвы, в котором вы хотите купить квартиру, должен соответствовать только вашим личным критериям. И никакое другое мнение, в том числе и риелтора, не должно играть в этом роли. Но с другой стороны, важно учитывать, что самостоятельный выбор места жительства может обернуться разочарованием. Купив квартиру в определенном районе столицы по ошибке, многие начинают задумываться о предстоящем переезде. Это влечет за собой немалые дополнительные расходы. Поэтому, чтобы все получилось с первого раза, щекотливое мероприятие по выбору недвижимости лучше доверить специалистам.

Какой район Москвы выбрать для проживания

По статистике самый большой процент приобретений столичных квартир приходится на Южный и Юго – Восточный округ. В этих районах самая высокая плотность новостроек и домов вторичного плана. Ценовая политика квартир в них находится на среднем уровне. Это влияет на покупательскую способность граждан, а также на квартиры в этих округах проще получать ипотечные кредиты.

В каком районе Москвы можно купить доступное жилье

Одни из сравнительно недорогих квартир находятся за МКАД. К примеру, в Юго – Восточном округе предложения опережают спрос. Это благотворно влияет на ценовую политику стоимости квартир. Новостройки в этих районах рассчитаны на квартиры эконом – класса. Вторичное жилье всегда можно купить с приличной выгодой. Инфраструктура и транспортная развязка ЮВО нормально организована.

Также немаловажен тот факт, что одни из недорогих квартир находятся в домах с плохой транспортной развязкой, то есть до ближайшей станции метрополитена ехать приходится с двумя пересадками.

Доступными районами считаются Кузьминки, Выхино и т.д. В этих районах доминирует вторичное жилье. Это пятиэтажные и девятиэтажные строения, которые включают в себя недорогие и малогабаритные квартиры. Цены у них демократичные, но планировка и метраж желают лучшего.

Где находятся дорогие квартиры в Москве

Наиболее дорогостоящее жилье расположено в центральной части столицы и Юго – Западном округе. Здесь в основном находятся дорогостоящие апартаменты и квартиры бизнес – класса. В пределах МКАД квартиры – студии могут иметь стоимость до 5 млн. рублей. А их метраж иногда не превышает 20 метров общей площади.

Транспортная развязка в выборе квартиры

Сама по себе Москва имеет огромную площадь, она занимает 2562 квадратных километра. Для покупателей важным вопросом является, какие районы Москвы пригодны для комфортного проживания. К поиску квартиры подходим с большой ответственностью и щепетильно выбираем жилье.

В столице одним из главных вопросов считается транспортная отдаленность. В небольшом городе добраться с одного конца в другой не составляет большого труда. Но только не в Москве. Густая населенность и огромная площадь столицы, заставляет жителей подыскивать себе жилье поближе к метрополитену. Отдаленность работы и социальной инфраструктуры играют немаловажную роль в выборе недвижимости.

Экологически чистые районы Москвы

Экология района столицы играет одну из важных ролей при выборе будущей недвижимости. Покупатели сначала оценивают транспортную доступность, социальную инфраструктуру и сразу интересуются чистотой воздуха, наличием зеленой зоны и состоянием экологии района. Учитывая близость парков и скверов, низкий уровень шума, стоимость такого жилья будет намного дороже их аналогов вблизи промышленных зон.

Анализируя экологическую обстановку района, учитывают близость автомобильных дорог. Процент загрязнения выхлопными газами в Москве занимает 85% от всех выбросов вредных веществ в атмосферу столицы.

По мнению экспертов, самыми чистыми считаются Северо – Западный округ и Юго – Западный. Вот рейтинг районов, которые считаются самыми комфортными районами Москвы по экологии:

  • Южное и Северное Бутово. Эти районы находятся в Юго – Западном округе за пределами МКАД. Их окружают лесопарковые зоны, что благотворно влияет на экологию. Небольшим минусом можно считать близость Варшавского шоссе.
  • Ясененво тоже считается неплохим районом, касательно экологической обстановки. Здесь отсутствует промышленная зона, а само Ясенево просто утопает в зелени
  • Митино. Северо – Западный округ столицы. Находится за МКАД, со всех сторон район окружен парками и лесами. В нем находится Новгородский лесопарк, который компенсирует наличие вредных выхлопных газов небольшого отрезка окружной дороги.

Как видите, в столице есть свои плюсы и минусы каждого из районов. А в каком районе лучше купить квартиру — этот вопрос решаете только вы сами!

Компания Чистые Пруды всегда готова помочь вам купить квартиру в Москве и Подмосковье. Широкий ассортимент на рынке недвижимости и наличие собственной базы позволяет выбрать для покупателя самые выгодные и комфортные варианты первичного и вторичного жилья столицы. Мы подберем для вас наилучшие квартиры в экологически чистых районах Москвы, с отличной транспортной развязкой и наличием социальной инфраструктуры. Ждем вас в Чистые Пруды!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

ДомКак правильно купить квартиру в Москве

The Village поговорил с экспертами рынка недвижимости и составил гид по покупке жилья в столице

The Village продолжает неделю недвижимости. В течение пяти дней мы будем рассказывать о том, как найти в Москве жильё и помещение для бизнеса, какие ловушки подстерегают квартиросъёмщика в договоре аренды, научим отличать серии домов типовой застройки и разберёмся, как выбрать славного соседа по квартире. Для этого материала мы спросили экспертов компаний «Инком-Недвижимость» и «НДВ-недвижимость», а также магазина документов «Симплоер» о том, как правильно подобрать риелтора, какие есть варианты, если не хватает на квартиру, и можно ли забрать часть квартиры себе, если ипотека погашена наполовину.

Оглавление

4. Как правильно купить квартиру в Москве

Читайте также:  Как выписать из неприватизированной квартиры

Изучить предложение
и выбрать риелтора

Цены, представленные на большинстве сайтов, сильно отличаются от реалий. Некоторые завышены: в них не учитывается торг, который часто уместен. Чаще цены занижают, чтобы привлечь клиентов. Во многих объявлениях искажается информация, параметры квартиры и её стоимость. Из тридцати выбранных предложений после детального изучения реальными могут оказаться только три. Отсеять ложные варианты можно самостоятельно, можно переложить эту заботу на плечи риелтора.

Риелтора лучше всего искать по рекомендации друзей. Если на примете никого нет, целесообразно обращаться в известные компании, давно существующие на рынке. Перед этим необходимо проверить отзывы о компании, также не лишним будет узнать, существует ли в ней механизм контроля качества и как он работает. Особенно важно выяснить, проверяет ли риелтор историю квартиры.

Важны и личные качества риелтора, он должен понимать вас. Ему нужно честно и понятно сформулировать свои потребности: какую квартиру вы хотите и, что очень важно — для чего. Если нужно улучшить жилищные условия, то надо искать один вариант, если уехать подальше от тёщи — другой. Кроме того, не надо стесняться каких-то финансовых ограничений. Риелтор может подсказать выходы из различных ситуаций, помочь с получением ипотечного кредита и так далее.

Может быть полезным обращаться в крупные компании, если вы ещё не определились с тем, какое жильё хотите. Если компания занимается и новостройками, и вторичным жильём, и загородной недвижимостью, а также работает с ипотекой, то шансы найти оптимальный вариант повышаются.

Выбрать район

Самые востребованные квартиры расположены на Юго-Западе и Западе Москвы. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», на ЮЗАО приходится 17 % общего спроса, на ЗАО — 12 %. По 13 % от общего спроса приходится на СВАО и ЮАО. В десятку самых востребованных районов Москвы входят Марьино, Пресненский, Южный, Люблино, Отрадное, Тёплый Стан, Раменки, Обручевский, Кунцево, Гагаринский.

При этом в Москве нет районов-аутсайдеров, на каждую квартиру находится свой покупатель. Чем дешевле жильё, тем оно востребованнее.

Смотреть не на сезон,
а на экономическую ситуацию

В Москве на рынке жилья сезон почти не сказывается. Осенью есть небольшой традиционный всплеск покупательской активности. Жилищным вопросом лучше заниматься тогда, когда возникает в этом потребность. Ждать, когда снизятся цены, можно очень долго. Сейчас момент более подходящий, чем, например, год назад. Есть тенденция к понижению спроса, то есть продавец склонен к торгу. Впрочем, существенного понижения цен в рублях не будет в связи с ослаблением отечественной валюты.

Средняя стоимость предложения, по данным «Инком-Недвижимости», в сентябре составила 190,9 тысячи рублей за квадратный метр. По сравнению с прошлым месяцем, рублёвая цена увеличилась на 0,5 %, а с начала года — на 6,8 %.

Когда сделка альтернативная (продажа и покупка одновременно), вообще неважно, какая ситуация на рынке. Если вы продаёте и вынуждены снизить цену на квартиру, то при этом можете попросить снижения стоимости у продавца.

Если не хватает денег
на квартиру

Если не хватает на квартиру в Москве, можно рассмотреть вариант комнаты. Стоимость комнат в Москве в среднем составляет 2,5−3 миллиона рублей. В Подмосковье за такую цену можно найти квартиру. Ещё один бюджетный вариант — студии в новостройках. В них кухня совмещена с гостиной. Подходящий вариант для тех, кто не хочет делить свою площадь с соседями.

Составить договор
купли-продажи

При составлении договора необходимо детально прописать данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если этого не сделать, договор будет считаться незаключенным. То же самое произойдёт, если не указать цену квартиры. Если в квартире будет жить кто-то ещё, нужно указать данные жильцов с перечислением принадлежащих им прав пользования.

Набор необходимых документов зависит от квартиры, которую вы приобретаете — новая ли она, или у неё уже был владелец. Если в ней кто-то жил до вас, регистрирующий орган будет смотреть на договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности продавца, выписку из домовой книги. Из неё, кстати, можно узнать много интересного. Например, что такой-то гражданин, ранее прописанный в квартире, был временно выписан в исправительно-трудовую колонию. Так вы узнаете много деталей про бывших собственников и сможете прикинуть возможные проблемы в будущем.

Если вы первый собственник, регистрирующий орган будет смотреть документы, подтверждающие наличие квартиры (например, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

Выбрать условия по ипотеке

При заключении договора ипотеки особенно важно обратить внимание на разделы про свои обязательства и права банка. Например, по изменению ставки, досрочному прекращению договора, другим малоприятным потенциальным сюрпризам.

За ипотекой лучше обращаться в солидные банки, которые самые важные пункты в договоре пишут не мелким шрифтом. Хотя сейчас такие ловушки попадаются редко. Закон обязывает банки предоставлять гражданам информацию о полной стоимости кредита, графиках платежей.

Закон допускает возможность оспаривания в суде сделки по причине крайне невыгодных условий. Однако перспективы такого спора для гражданина туманны. Прежде всего надо будет доказать, что договор был заключён вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем не преминул воспользоваться коварный банк.

Заплатить половину суммы по ипотеке и забрать себе половину квартиры не получится. Из-за неуплаты по кредиту банк продаст квартиру (вероятно, дёшево, чтобы избавиться от актива побыстрее), из вырученных денег заберёт своё. Если что-то останется, отдаст опечаленному гражданину.

Если квартира оказалась
с сюрпризом

Судиться из-за качества квартиры имеет смысл в случае, если требования к ней были прямо прописаны в договоре. Если же договор не предусматривал того, что продавец гарантирует толщину стен и звукоизоляцию, позволяющую не слышать соседских детей и репетиции панк-рок-группы этажом выше, то суд, вероятнее всего, обернётся лишь потерей нервов, времени и денег.

Такой же результат вероятен и в ситуации, когда покупатель предъявляет претензии к тому, что непосредственно не связано с самой квартирой. Например, проживающая рядом пенсионерка с двадцатью кошками — это ваша проблема, а не бывшего владельца квартиры.

Где лучше купить квартиру в Москве?

Где лучше купить квартиру в Москве?

Москва — не самый лучший город для проживания. Огромное количество населения, тяжелая транспортная ситуация, высокие цены на недвижимость, плохая экологическая обстановка и многие другие факторы, делают жизнь человека в Москве не самой радужной. Но Москва — это город возможностей. Ни в одном другом городе России, человеку среднего класса не получиться заработать столько, сколько предлагает рынок труда города Москвы. И поэтому, несмотря на все трудности, связанные с проживанием в столице нашей родины, мы здесь живем, работаем, отдыхаем и растим детей.

Работая риэлтором, я столкнулся с поразительным фактом — большинство жителей Москвы, обратившихся ко мне за помощью в покупке квартиры, плохо знают город. Точнее сказать, город они знают, но поверхностно. Конечно, в этом нет ничего предосудительного. Обычный житель Москвы живет в одном районе, ездит на работу в другой район и свободное время проводит либо дома, либо в торговых центрах, либо на дачах. Поездки к друзьям, живущим в других районах бывают настолько не часто, что в расчет мы их брать не будем (это еще один минус проживания в Москве — мы очень редко встречаемся с друзьями). Возможно поэтому появилась хорошая тенденция покупать недвижимость поближе к друзьям.

По моей практике (а надо сказать, что львиная доля моих клиентов — это клиенты, которые покупают квартиры), мотивации людей при выборе района проживания следующие:

  • район, в котором человек привык жить,
  • район, расположенный не далеко от значимых для человека мест (школы, детские сады, учебные заведения, работа, родители, друзья и т.п.),
  • район, финансово доступный для человека,
  • район, имеющий статусное или историческое значение,
  • район, имеющий выгодную инвестиционную составляющую (для людей, которые покупают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или выгодного вложения денег).

ЛУЧШЕ РИЭЛТОР НА СДЕЛКЕ, ЧЕМ АДВОКАТ В СУДЕ!

Более половины моих клиентов, покупающих квартиры в Москве, спрашивают совета или мнения по выбору района покупки квартиры. Исходя из моих знаний о человеке, его семье и финансовом положении, я стараюсь подсказать оптимальные варианты. Именно поэтому, я решил написать эту статью, которая возможно окажется полезной не только для москвичей, но и для людей из других городов, планирующих в будущем купить квартиру в Москве. Вся информация, представленная далее, это мое личное профессиональное мнение, опирающееся на факты и мой опыт.

Где лучше купить квартиру в Москве? Я условно разделил приоритеты в выборе района для покупки:

  • районы с самыми низкими ценами на недвижимость,
  • районы с самыми лучшими условиями для проживания семьи с детьми,
  • районы с самыми дорогими ценами на недвижимость
  • мой личный ТОП — 5

Самые доступные недорогие районы Москвы:

  • Бирюлево Восточное
  • Бирюлево Западное
  • Солнцево
  • Вешняки
  • Выхино
  • Жулебино
  • Южное Бутово
  • Некрасовка
  • Капотня
  • Бескудниковский
  • Молжаниновский (далеко от МКАДа)
  • Зеленоград (очень далеко от МКАДа)

Районы с самыми лучшими условиями для проживания (детские сады, школы, образовательные учреждения, благоустройство, экология):

  • Хамовники
  • Крылатское
  • Фили-давыдково
  • Строгино
  • Раменки
  • Куркино

Самые дорогие районы Москвы:

  • Арбат
  • Остоженка
  • Китай-город
  • Тверской
  • Хамовники
  • Якиманка
  • Мещанский
  • Красносельский
  • Дорогомилово
  • Замоскворечье

5 самых оптимальных районов для покупки квартиры по моему мнению
(качество жилья, инфраструктура, наличие зон отдыха, доступность жилья, наличие достаточного количества объектов социальной сферы, отсутствие промышленных зон):

  • Строгино
  • Хорошово-Мневники
  • Раменки
  • Тимирязевский
  • Крылатское
  • Вне рейтинга — Бескудниковский район. Все таки решил добавить этот район шестым пунктом. В конце марта 2018 года открылась станция метро Селигерская. А с учетом того, что цены на квартиры в новых домах серии п44тм остались на уровне старых панельных домов, считаю район одним из наиболее выгодных для покупки квартиры в Москве. Но только в домах построенных в последнее десятилетие.

Если у Вас есть вопросы по этой статье или Вам нужна помощь в выборе лучшей квартиры для жизни или инвестиций, оставьте мне заявку на бесплатную консультацию:

Как недорого купить квартиру в Москве

Инструкция по подбору жилья в столице

“Ъ” поможет вам подобрать дешевую квартиру в Москве: советы экспертов рынка жилья, инструкции, как купить недорогое жилье и сэкономить при выборе.

Подбор дешевой квартиры в Москве

Если вы хотите купить дешевую квартиру в столице, важно знать, из чего складывается ее стоимость.

Основные факторы здесь:

  • наличие при покупке цепи посредников,
  • благополучие района,
  • удаленность от центра и метро,
  • возраст дома, в котором находится квартира,
  • социальная инфраструктура района.

Подбор жилья начинается с определения для себя района, цены, площади квартиры, количества комнат, планировки, этажа (на первом и последнем квартира будет стоить дешевле) и других параметров.

Читайте также:  До какого года продлена бесплатная приватизация квартиры

Топ-3 по районов объему предложения в Москве:

ноя.17Объем предложения, шт.окт.18Объем предложения, шт.ноя.18Объем предложения, шт.Изменения по сравнению с прошлым месяцемИзменения по сравнению с прошлым годом
Хамовники1459Пресненское812Пресненский98321,1%–32,6%
Пресненский1591Хамовники793Хамовники91415,3%–42,6%
Тверской1050Тверское627Тверской75620,6%–28,0%

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Если есть возможность подождать с новосельем, приобретайте квартиру в строящемся доме — это позволит хорошо сэкономить. Но сначала соберите максимум информации о крупнейших московских застройщиках. Это даст вам хорошую уверенность, что свое жилье вы дождетесь, и дождетесь в срок.

Если есть желание сэкономить на удобствах, присмотрите квартиру в отдаленных районах столицы или в ближнем Подмосковье.

Чтобы купить недорогую квартиру в Москве, надо выбрать один из двух возможных вариантов. В зависимости от ваших целей, финансовых возможностей и предпочтений вы можете либо выбрать новостройку (первичный рынок), либо идти на вторичный рынок и найти подходящее жилье у частного продавца. В обоих случаях есть свои преимущества и недостатки.

Квартира на первичном рынке

Плюсы:

1. Современная планировка с повышенной комфортностью.
2. У квадратного метра в новостройке цена, как правило, ниже.
3. Использование современных технологий строительства, отделки, утепления.
4. Возможность купить квартиру со свободной планировкой и самостоятельно спроектировать расположение кухни, комнат и других помещений.
5. Выгодные условия кредитования и рассрочки от застройщиков.

Минусы:

1. Ожидание завершения строительства/сдачи квартиры.
2. Риск задержки сдачи жилплощади застройщиком.
3. Риск заморозки строительства дома.
4. Постоянный шум и пыль — все новоселы начинают заселение с ремонта.
5. Неудовлетворительная работа инженерных коммуникаций из-за их недостаточной отлаженности.

Динамика цен на новостройки в Москве

Округфев.18янв.19фев.19Динамика средней цены за месяцДинамика средней цены за год
ВАО171 370169 500174 1303%2%
ЗАО154 415165 255173 2655%12%
САО170 820163 545170 5304%0%
СВАО171 120174 315176 0301%3%
СЗАО164 990181 350182 9151%11%
ЮАО157 415163 770168 6453%7%
ЮВАО134 990145 345150 3303%11%
ЮЗАО137 935147 370153 0254%11%

Квартира на вторичном рынке

Плюсы:

1. Ремонт жилья, как правило, обходится дешевле.
2. Возможность выбора удобного местоположения.
3. Собственность и заселение — сразу.
4. Можно выторговать скидку.
5. Сложившаяся инфраструктура в районе.

Минусы:

1. Юридически «нечистые» квартиры (по данным риэлторов, каждая десятая сделка с вторичным жильем проходит через суды).
2. Трудности с перепланировкой жилья.
3. Изношенность инженерных сетей, подъездов.
4. Проблемы с парковкой.
5. Высокая цена за квадратный метр.

Покупка комнаты или студии

Если ваши финансы не позволяют купить квартиру в Москве, есть еще один дешевый вариант — покупка комнаты. Цена здесь также зависит от местоположения и других условий, но она в несколько раз меньше. Как правило, комната располагается в стандартных двух-трехкомнатных квартирах, так как спрос на аутентичные советские коммуналки практически иссяк.

Еще одна возможность сэкономить и не делить место жительства с соседями — приобрести студию в новостройке. Недостатком такого выбора могут стать дополнительные траты в будущем, потому что налоги для апартаментов исчисляются по тарифам коммерческой недвижимости.

Нужен ли риэлтор

Если вы хотите максимально сократить расходы и лично заняться поиском жилья в Москве, можно отказаться от помощи посредника — риэлтора. Существует множество электронных сервисов, с помощью которых удобно самостоятельно подобрать выгодное предложение, связаться с продавцом и купить квартиру. Но прежде стоит узнать возможности и функции риэлтора:

1. Помощь в выборе наиболее выгодного предложения.
2. Правильная экспертная оценка ситуации.
3. Посредничество между клиентом и продавцом.
4. Анализ документов, возможных рисков (внезапное появление наследника, прописанные в квартире малолетние дети, престарелые собственники и т. д.).
5. Помощь с получением ипотеки.
6. Экономия времени.

Для найма риэлтора стоит обращаться лишь в проверенные столичные компании и агентства. На рынке недвижимости действует много мошенников и недобросовестных работников, способных даже самую простую сделку обратить в проблемы и убытки. Не менее важный критерий при выборе агента — его способность провести качественную проверку истории квартиры. Помимо этого важны личные качества кандидата, ведь вы будете доверять ему свои дела и между вами должно быть полное понимание.

Купить жилплощадь в ипотеку

Один из возможных вариантов приобретения недвижимости в Москве при недостатке средств — покупка квартиры в ипотеку. У многих это слово ассоциируется с «долговой ямой» и «финансовой зависимостью», но этот стереотип зачастую возникает из-за незнания ключевых функций ипотечного кредита и общего недоверия к подобным сделкам. Ипотека — лишь финансовый инструмент, который помогает вам купить жилье частями, а при правильном использовании позволяет жить в комфортных условиях с ограниченными финансами.

Как купить квартиру в ипотеку:

1. Выбрать подходящее жилье.
2. Выбрать банк и программу кредитования.
3. Подготовить всю необходимую документацию.
4. Подписать договор.
5. Оформить сделку и получить статус собственника.

Проблемы в приобретении жилья через ипотечный кредит чаще всего возникают из-за ошибок самих покупателей, исправление которых требует больших затрат и времени. Чтобы купить квартиру в ипотеку, в любом крупном банке можно проконсультироваться со специалистами и внимательно изучить все условия, чтобы избежать проблем и финансовых тяжб.

Купить жилье по объявлению

В интернете существует множество сайтов и сервисов, на которых размещаются объявления о продаже жилья с подробным описанием, прикрепленными фото, местоположением на карте и остальной информацией, необходимой для первичного знакомства с жилплощадью.

Наиболее популярные базы недвижимости Москвы:

  • ЦИАН
  • «Из рук в руки»
  • Avito
  • Яндекс Недвижимость
  • База WinNER

Что необходимо узнать у продавца при первом звонке:

1. Актуально ли объявление, или квартира уже продана.
2. Цена, возможность торга.
3. Другие параметры, не указанные в объявлении.
4. Информацию о правоустанавливающих документах и историю квартиры.

Последний пункт очень важен, так как если вы собираетесь купить квартиру с юридическими обременениями (несовершеннолетние собственники, наследство, приватизация и др.), то потребуется их решить, что повлечет за собой дополнительные траты средств и времени.

Просмотр квартиры

Выбрав в базе недвижимости приглянувшиеся варианты и созвонившись с продавцами, следует договориться о просмотре.

Первое, что нужно проверить — соответствие размеров квартиры заявленной площади. Часто случается, что в объявлении и в документах указано неточное число квадратных метров, что станет понятно лишь при ремонте жилплощади.

Не менее важно задать все интересующие вопросы продавцу, записать их.

Не повредит также и съемка планировки на мобильный телефон. Все это необходимо для того, чтобы позже сопоставить несколько вариантов, выбрав самый недорогой и выгодный.

Придя на просмотр, вы можете столкнуться с уловками риэлтора. Его главная цель — быстрее продать квартиру, поэтому он может подгонять вас с ответом, создавая иллюзию большого спроса на именно эту жилплощадь. Торопиться в выборе не стоит, именно из-за спешки часто люди покупают не то, что их на самом деле устраивает.

При просмотре квартиры главное правило — не показывать владельцу, что она вам понравилась. Если он поймет это, то торг будет не уместен, а в некоторых случаях цена может даже вырасти.

В поисках наиболее дешевого варианта при обзвоне продавцов можно сразу говорить, что вы готовы взять квартиру только при условии, что будет дана скидка. Важно указать конкретный процент или сумму желаемой скидки. Помимо этого, стоит сообщить, что с данным предложением вы обратились к нескольким продавцам и время на обдумывание ограничено. При таком раскладе, есть вероятность, что продавцы согласятся на ваши условия.

Договор купли-продажи

Для того чтобы купить квартиру, необходимо составить договор купли-продажи. Оформить его можно как с помощью услуг нотариуса, так и самому (в простой письменной форме), за исключением случаев, когда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Составить договор лично будет дешевле, но у нотариального заверения есть ряд преимуществ:

  • Нотариус выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже, на их основе, составляет договор.
  • Нотариус может включить в договор дополнительную ответственность продавца на случай его возможной недобросовестности (утаивание важных обстоятельств продажи квартиры).
  • Услуги нотариуса значительно сокращают время и облегчают процесс сделки.
  • Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости продавца в момент совершения сделки (снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности).

Составляя договор купли-продажи квартиры, необходимо внимательно отнестись к данным, позволяющим идентифицировать квартиру и содержащим существенные условия, которые дадут договору юридическую силу. В противном случае договор не сможет обеспечить вам юридическую безопасность.

Необходимые данные в договоре купли-продажи квартиры:

1. Четко обозначенные стороны договора купли-продажи квартиры (ФИО, паспортные данные покупателя и продавца).
2. Предмет договора (квартира, ее площадь и адрес).
3. Суть договора (отчуждение квартиры).
4. Точная и заранее обговоренная цена на квартиру (в рублях, цифрами и прописью).
5. Права третьих лиц на квартиру (если таковые имеются).

Помимо существенных условий, в договоре также могут указываться дополнительные. Они конкретизируют отношения сторон (условия об ответственности в тех или иных случаях, о сроках освобождения квартиры, о способах проведения расчетов и так далее).

В зависимости от квартиры, которую вы приобретаете, будет меняться пакет необходимых документов. Если вы прибегаете к вторичному рынку, регистрирующему органу понадобится представить договор купли-продажи, выписку из домовой книги, свидетельство о праве собственности. Если же вы становитесь первым собственником жилплощади, то понадобятся разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и другие документы.

Подводные камни

Главное, что стоит помнить, при выборе недорогой квартиры в городе — низкая цена может быть обусловлена проблемной историей квартиры, что в свою очередь повлечет за собой долгие и затратные юридические разбирательства.

Если у вас небогатый опыт в ремонте, увеличивайте предполагаемые затраты в полтора–два раза. Возможно, добавив эти деньги к цене недвижимости, вы сможете купить жилье немного дороже, но в нормальном состоянии.

Существует вариант с приобретением квартиры, в которой проживает пожилой человек, требующий ухода. Взамен за уход за ним и содержание он готов оставить вам квартиру в наследство. Однако вариант приобретения жилья через договор пожизненной ренты и содержания опасен тем, что закон в первую очередь будет на стороне собственника квартиры, даже если он будет не совсем прав.

Ссылка на основную публикацию