Как купить квартиру в тайланде - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как купить квартиру в тайланде

Советы по покупке квартиры в Таиланде

Спросите сами себя, насколько вы готовы к тому, чтобы купить квартиру в Таиланде? Сегодня вопрос настолько актуален среди нас, что из-за этого в интернете появились тысячи предложений от сотен риэлтерских фирм. И тут возникает первый вопрос, можно ли самостоятельно подготовить и совершить сделку по покупке недвижимости в Таиланде или следует обратиться в агентство недвижимости, которое возьмет на себя все эти хлопоты.

Первое, с чем сталкивается покупатель, собирающийся приобрести недвижимость – это два варианта собственности:

  1. Она уже является иностранной собственностью и может быть оформлена на него лично как на гражданина другой страны.
  2. Если эта квартира находится все еще в тайской собственности, в таком случае, она него оформлена быть не может.

Что такое тайская и иностранная квоты?

Квота – это часть жилого помещения, разделенная среди собственников в соотношении: 51% принадлежит гражданам Таиланда, 49% могут быть проданы в собственность иностранцам. Именно на эту часть иностранной квоты будет приходиться большинство предложений о продаже от агентств недвижимости или от самих застройщиков.

Если квартира находится в иностранной квоте, то налог достаточно существенный и оплачивается он покупателем. Для примера, стоимость квартиры 2 млн. бат, регистрация в мэрии Таиланда 10-15 тыс. бат, налог на эту недвижимость будет составлять 6% от стоимости.

Оформление договора покупки квартиры в Таиланде

Тайские компании предпочитают заключать договоры на тайском языке, в иностранных компаниях вам может быть предложен договор на английском языке с русским переводом. Силу имеют оба варианта. То есть если договор по покупке квартиры в Таиланде заключен на тайском и английском языках, то предпочтение будет отдаваться тайскому договору. Если договор заключен только на английском языке, то его тайский перевод будет уже на втором плане.

Вот так выглядит договор покупки недвижимости в Таиланде

Вы должны четко понимать, что никакой юридической силой русский вариант договора по покупке недвижимости в Таиланде иметь не будет, и что тайские и английские варианты тоже лучше проверить на соответствия друг к другу. От этого зависят ваши расходы, которые вы понесете помимо основных платежей за объект недвижимости.

Чтобы купить квартиру в Таиланде, в первую очередь в договоре нужно обращать внимание на несколько нюансов:

  1. В какой квоте находится квартира.
  2. Кто ведет финансовые расходы по переводу права собственности и по уплате налогов.

Покупка квартиры в Таиланде самостоятельно

  • Вы должны хорошо знать английский язык, так как тайским госслужащим проще говорить на родном тайском или на международном английском языках, и никто их не обязывает знать русский.
  • Вам самим придется заниматься оформлением всех необходимых документов для покупки квартиры и ее последующей регистрации в мэрии Таиланда. Также вам необходимо будет в тонкостях разбираться в особенностях тайских законов.

Еще раз подумайте о том, готовы ли вы взять на себя все риски по покупке недвижимости в Таиланде или все же следует обратиться к услугам профессионалов, отстаивающих ваши интересы. Также советуем почитать о налогах на жилье в Тайланде, которые вам придется отдать за переоформление в свою собственность.

Покупка квартиры у застройщика

Застройщик по договору с покупателем недвижимости может поделить расходы по переходу права собственности, об этом тоже следует помнить при заключении договора и опять же, не забывайте про квоты.

Застройщики в Таиланде делятся на два типа:

  • Честные – предупредят вас сразу, что квартира уже в тайской квоте и вам нужно открывать компанию, чтобы ее выкупить.
  • Постфактум честные – поставят вас перед фактом, когда вы будете получать право устанавливающих документов, особенно если вы покупаете квартиру на первичном рынке Таиланда, то есть непосредственно в строящемся доме.

Если вы попались на постфактум честного застройщика, и тайская квартира оказалась в тайской собственности – это означает начало процедуры оформления недвижимости через регистрацию фирмы с тайскими учредителями, естественно не бесплатно. Поэтому, с помощью юриста, проверяйте документы, которые вам предоставляет компания-застройщик в Таиланде. Юрист проверит у вас договор, соответствие тайского варианта английскому, либо русскому переводу, проверит документы компании, насколько эта компания надежна. При стоимости сделки при покупке недвижимости в Таиланде от миллиона и более бат, обращение к юристам однозначно обязательно.

Что, если вам приглянулась квартира в тайской квоте

Для того чтобы оформить квартиру с тайской квотой, вам необходимо в Таиланде открыть компанию, и только после этого ее оформлять. Здесь возникает ряд особенностей.

1. Совершаем финансовые вложения

Открытие компании предусматривает определенные финансовые вложения. В первую очередь компания открывается с уставным капиталом, примерно соответствующим стоимости квартиры в Таиланде. От размера уставного капитала зависит стоимость открытия компании. Далее компания нуждается в ежегодном бухгалтерском обслуживании, даже если она не ведет никакой деятельности. Это определенные затраты, к которым покупатель недвижимости в Таиланде должен быть готов.

2. Думаем о безопасности

Возникает вопрос, как обезопасить себя? Таец, который является учредителем вашей компании, должен предоставить вам отказное письмо от своей доли в этой компании. Это достаточно быстрая и безболезненная процедура, и имея на руках это письмо, вы можете изменить одного тайского собственника на другого. А так как компания уже владеет квартирой в Таиланде, то и она сама автоматически переходит в собственность новых людей компании. После покупки долгожданного жилья, стоит ознакомиться с коммунальными платежами, которые в будущем “лягут вам на плечи”.

Нашли ошибку или неточность в статье? Выделите ее мышкой и нажмите:

Как покупать недвижимость в Таиланде, Паттайе

Согласно Закону о Кондоминиумах от 1992 года иностранец может приобрести в собственность на свое имя квартиру в Таиланде. При этом ему будет выдан соответствующий документ – чанот. В этом документе будет написано имя владельца квартиры, а также обозначено, какая часть многоквартирного дома (кондоминиума) принадлежит тому или иному физическому или юридическому лицу.

Агентство недвижимости «New Wave Pattaya» («Новая Волна») поможет вам подобрать и оформить в собственность недвижимость в Таиланде от самого начала и до конца – перевода денег для оплаты и получения заветного «чанота».

Проще всего иностранцу будет приобрести в собственность в Паттайе и Таиланде в целом квартиру в многоквартирном доме или кондоминиуме (condominium). Однако при этом стоит учесть, что иностранцам в доме может быть продано 49% квартир, а 51% должен быть оформлен на тайских граждан или же тайскую компанию. Поэтому всегда проверяйте, из какой квоты – иностранной или тайской вам предлагается купить квартиру. Ведь при приобретении квартиры из тайской квоты, ее оформление в собственность будет строиться несколько иначе. Но при этом вас ждет приятный бонус – стоимость самой квартиры будет значительно меньше.

Еще один немаловажный момент – перевод денег. Они должны быть непременно перечислены из-за границы и обязательно с указанием цели денежного перевода – например, «для приобретения недвижимости».

Также стоит иметь в виду, что процесс перевода права собственности с одного физического лица на другое (Transfer fee) будет стоить определенных денег. Сегодня эта цифра составляет 6,5% от базовой оценочной стоимости апартаментов, которая значится в реестре Земельного департамента и составляет порядка 100-300 тысяч батов. Окончательная сумма, а также вопрос – кто оплачивает ее – только покупатель, или же она разделяется между покупателем и продавцом, решается в процессе переговоров.

Агентство недвижимости «New Wave Pattaya» имеет хорошую юридическую поддержку по вопросам законодательства Таиланда.

Как купить дом или виллу, а так же землю в Таиланде и в Паттайе на вторичном рынке жилья

Тайские законы не позволяют иностранцу владеть земельными участками в Таиланде. Однако, сегодня юристами и работниками рынка недвижимости разработано несколько вполне легальных и отработанных годами схем.

  • Оформление земли на тайскую компанию. При этом 51% акций компании будут принадлежать тайским гражданам, однако при этом фактически владельцем компании, на которую будет оформлен участок земли, будете являться вы. Как это делается – всю технологию доходчиво объяснит профессиональный юрист. Вам придется немного потратиться на регистрацию компании и на ее ежегодное ведение. Иногда земля или дом с земельным участком продаются вместе с юридической компанией. В этом случае открывать компанию заново не требуется – ее нужно будет только лишь переоформить. При этом обязательно проверьте, нет ли у зарегистрированной компании налоговых долгов. Опять же с этой задачей отлично справится профессиональный юрист.
  • Долгосрочная аренда.Этот тип владения землей менее распространен, однако тоже имеет место на рынке недвижимости Таиланда и Паттайи в частности. В этом случае вы подписываете с владельцем земли – тайским гражданином договор о длительной аренде – на 30 лет с правом последующего продления дважды еще на 30 лет. При этом долгосрочная аренда официально регистрируется в Земельном Департаменте и арендатор оплачивает гербовой сбор. При этом права на землю у арендатора будут несколько иные, чем у владельца – например, он не сможет закладывать земельный участок.

Какой бы способ владения землей в Таиланде вы не выбрали, не пренебрегайте помощью профессионального риэлтора и грамотного юриста. При имении таковых, вас можно даже не присутствовать в Королевстве Таиланд на все время проведения сделки – достаточно будет лишь составить доверенность на имя юриста и при необходимости открыть счет в отделении одного из тайских банков на свое имя.

Агентство недвижимости «New Wave Pattaya» , представляет примерную процедуру покупки недвижимости:

1. Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости «New Wave Pattaya» вы находите заинтересовавший вас объект

2. Далее выясняется окончательная цена дома, земли или квартиры и условия покупки, как то – что входит в стоимость, как распределяются между продавцом и покупателем выплаты Transfer fee и услуги адвокатской конторы. Также оговаривается размер и дата внесения залога, и дата совершения сделки (собственно перевод денег). Также прописывается, когда покупатель сможет получить ключи от квартиры или дома.

3. Когда все тонкости выяснены, обе стороны направляются в юридическую контору, где подписывается договор купли-продажи. Также продавец предоставляет чанот и паспорт на квартиру для проверки подлинности владения недвижимости юристом.

Читайте также:  Где заплатить за квартиру без комиссии

4. После проверки подлинности документов, покупатель выплачивает продавцу залог. Далее покупатель начинает заниматься переводом полной суммы, необходимой для покупки недвижимости в Таиланде из-за рубежа.

5. После предоставления в юридическую контору покупателем чека на сумму равную стоимости недвижимости, в Земельном Департаменте (Land Office) запускается процесс переоформления недвижимости с одного собственника на другого, по завершению которого покупатель получает бумагу о собственности – чанот, в котором будет значиться имя нового владельца недвижимости, правда написанное на тайском языке.

6. По завершении сделки продавец оплачивает услуги брокера.

В случае покупки новостройки на первичном рынке, весь процесс мало чем отличается, единственное, что проводит сделку юрист строительной компании.

Агентство недвижимости «New Wave Pattaya», уверенно заявляет, что спрос на недвижимость в курортном городе Паттайя, не только не стоит на месте, но и уверенно растет. А вместе с ним растут и цены на квартиры и дома. Статистика показывает, что за год в зависимости от типа недвижимости и ее расположения цены на нее возрастают на 3-7%. А это значит, что инвестиции в недвижимость Паттайи – это верный способ не только сохранить, но и преумножить свои сбережения, особенно в свете сегодняшней экономической ситуации.

Наибольшим спросом среди наших соотечественников пользуется недвижимость в таких районах Паттайи как Пратамнак, и более недорогой – Джомтиен. Большое количество проектов класса «люкс» сегодня строится на Севере города. Также популярен довольно новый район На Джомтиен. Оценить преимущества покупки недвижимости в том или ином районе города сам с удовольствием и совершенно бесплатно помогут в агентстве недвижимости «New Wave Pattaya».

Агентство недвижимости «New Wave Pattaya» – Ваш лучший помощник и друг в приобретении недвижимости вторичного рынка и в управлении Вашей недвижимостью в Таиланде и в Паттайе в частности!

Почему не стоит покупать недвижимость в Таиланде

Едва ступив на землю Страны миллиона улыбок (Королевство Таиланд), вы становитесь объектом воздействия рекламы посредников от недвижимости и застройщиков, которые стремятся убедить вас, что они — профессионалы! — возьмут все заботы на себя, в связи с чем вам, клиенту, будто бы совершенно не о чем беспокоиться. Но стоит ли доверять такой рекламе? Ведь выбор, покупка и оформление недвижимости является наименее проблематичной и трудозатратной процедурой — да что там говорить, это даже приятно на самом деле. А все проблемы возникают уж ПОСЛЕ приобретения, когда в полный рост встают вопросы содержания «мечты». Одно дело, если человек по каким-то причинам (скрываясь от правоохранительных органов или выйдя на отдых) сам переезжает в Таиланд на ПМЖ, и совершенно другое, когда он посещает свой дом периодически.

Резкое снижение турпотока, который, хотя и восстанавливается сегодня, далек от докризисного уровня, бремя налогов, коммунальных платежей и рост стоимости жизни в чужой стране, а также огромная конкуренция среди арендодателей, бьют по карману и по нервам инвесторов и дауншифтеров.

Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»: «Число российских покупателей в Таиланде сильно снизилось. Многие сегодня выводят оттуда деньги. Сказываются и особенности владения недвижимостью для иностранцев, требующие дополнительных расходов. На данный момент это неэффективный и непривлекательный инвестинструмент. Кроме того, рынок имеет тенденцию к насыщению. Когда несколько человек купили и сдают дома в аренду — это одно, а когда их сотня — совсем другое. Стоимость содержания таких домов выросла, а конкуренция очень большая».

Заработать арендодателю на Пхукете, Паттайе, Самуи и т. д. стало сложно. Настолько, что многие домовладельцы продают свои виллы и квартиры, чтобы с большей выгодой вложиться в российские активы. Вернее, пытаются продать. Потому что с покупкой недвижимости в Таиланде — как с браком в Америке: жениться легко, развестись сложно.

Проблема номер один, с которой сталкивается каждый фаранг (так тайцы называют европейцев), владеющий недвижимостью в Таиланде, — это содержание.

Елена Симанович, владелица виллы на о. Пхукет: «Оборудование для бассейна работает на электричестве. Дом периодически требует ремонта, учитывая агрессивный климат — влажность и солнце. Ты тратишь порядка 15 тыс. бат в месяц, потому что вилла — это не квартира, где можно все выключить и уехать. Есть такие расходы, как годовое обслуживание городка — у нас оно стоит от 32 до 40 тыс. бат, видеонаблюдение. Всего выходит порядка 150 тыс. бат в год. Поскольку земля оформлена на фирму, то возникают дополнительные затраты в 20–25 тыс. бат. Если все годовые расходы поделить на 12, получится сумма порядка 30 тыс. рублей в месяц».

Марина Кузнецова, предприниматель из Владивостока: «Приобретая жилье в экзотическом государстве, стоит лишний раз просчитать все проблемы и нюансы, которые могут возникнуть, а также обдумать «пути отступления». Исходя из личного опыта, могу сказать, что радужные и заманчивые обещания в предложениях риелторов всегда кажутся исчерпывающими и охватывающими все аспекты вопроса приобретения жилья в том же Таиланде. Однако, какими бы подробностями ни сопровождались предложения, действительность преподносит сюрпризы.

В первую очередь необходимо определиться, с какой целью приобретается жилье за рубежом. В Таиланде наиболее распространенным вариантом является сезонный отдых в собственном доме. В данном случае покупателей ожидает разочарование. Дело в том, что, помимо экзотической растительности, которая в тайском климате «захватывает» дом буквально за несколько месяцев, «атаки» исходят и со стороны животного мира. Приехав в свой дом, пустовавший несколько месяцев, вы обнаружите в нем змей, огромных тараканов и еще кого-то.

Чтобы дом не приходил в явное запустение в период отсутствия хозяев, можно обратиться в специализированные компании, сотрудники которых будут периодически производить уборку, изгонять живность и т. д. В данном случае заявления рекламы о том, что за содержание дома придется платить копейки (имеется в виду отсутствие налога на недвижимость в Таиланде), выглядят неуместно.

Рекламируя, продавцы напирают на возможность сдавать дом в аренду на время вашего отсутствия. Но проблема в том, что последствия непредсказуемы: недобросовестные арендаторы, «убитый» дом, значительная дистанционная отдаленность для контроля. Да и желающих снять дом у частного лица на самом деле не так уж много, как может показаться, поверьте!

Когда владельцу дома в конце концов надоедает, как это произошло со мной, будучи во Владивостоке, не спать по ночам, думая о том, что же происходит с далеким тайским домом, то приходит решение продать эту райскую обузу. И вот здесь-то владелец сталкивается с непреодолимым препятствием: продать дом, да еще и «б/у», НЕ-ВОЗ-МОЖ-НО. Несмотря на рекламные заявления о постоянно растущих ценах и числе желающих. Лично я покупателей не нашла. Остается только платить деньги тайским риелторам за подбор арендаторов и перечислять средства на содержание дома».

Владимир Обухов, представитель проекта по застройке поселка в Паттайе: «Удивительно, что человек, с трудом заработавший деньги в России, может пустить их на ветер в Таиланде, доверившись неизвестно кому! На самом деле этому есть объяснение. Дело в том, что за границей совсем другая обстановка, там ты скучаешь по русской ментальности и тянешься к своим, а когда общение становится тесным, то человек теряет бдительность и охотно доверяется какому-нибудь «дяде Васе» или симпатичной девушке из риелторской структуры, за которой стоят циничные дельцы тайского рынка».

Житель Владивостока Алексей Куватов продал недвижимость в Паттайе, потому что она не оправдала себя в качестве инвестинструмента: «Огромное количество квартир в Паттайе простаивают месяцами, если не годами, дожидаясь арендаторов, и моя не стала исключением. Возместить вложенные средства (1,3 млн бат) через аренду оказалось нереально. Продать не менее сложно, потому что в городе очень много новостроек. Предложение значительно опережает спрос, и сотни квартир остаются невостребованными. Сколько стоит содержание? Я покупал на первичном рынке, помню, что установка счетчиков воды и электричества обошлась мне в 12 тыс. бат. Ремонт — 500 бат за 1 м2, на обслуживание территории — лифтов, бассейна и т. д. — еще 40 бат за каждый «квадрат». Плюс по 12 бат за киловатт-час».

По словам Косикова, именно квартиры в кондоминиумах с целью личного проживания сегодня являются самым популярным форматом жилья для российских покупателей. «Я могу отметить и еще одну тенденцию. Среди наших клиентов уже несколько человек продали недвижимость в Таиланде, чтобы вложить эти деньги в России», — говорит он.

Владимир Обухов: «Раньше в Таиланде немало жилья покупали российские пенсионеры, особенно из Москвы. Они сдавали свои квартиры в России и, когда курс был один к одному, очень неплохо жили в Таиланде на эти деньги. Но в последние годы все изменилось, т. к. курс рубля снизился в два раза. Это же касается и тех, кто приобрел недвижимость, например, в Черногории — сейчас наши пенсионеры не могут ее продать даже за треть той цены, по которой покупали».

Чтобы понять, насколько затратным в содержании будет дом или квартира, Елена Симанович советует покупателям сначала попробовать себя в качестве арендаторов. «Сегодня многие делают именно так: приезжают и живут, снимая виллу, которая им понравилась, стремятся узнать все нюансы, вплоть до проблем, которые могут возникнуть, например, с бассейном, — говорит она. — Безусловно, люди стали более осмотрительными. И это правильно. Когда мы строили свою первую виллу в 2010 г., то пошли на огромный риск, напрямую заключив контракт с застройщиком, причем у нас не было никого, кто мог бы дать дельный совет. Мы сами переводили договоры, ездили и смотрели за ходом работ. Через некоторое время эту виллу мы продали и построили другую, не по типовому проекту, а уже под себя. Нам повезло, но везет далеко не всем».

«Я в течение восьми лет снимал разные виллы в одном и том же районе Равай и могу сказать, что за этот период их цена в батах упала не меньше чем на четверть», — рассказал житель Хабаровска Олег Якименко.

Читайте также:  До какого времени можно приватизировать квартиру

Алексей Куватов: «Заработать на аренде сложно. Заниматься этим лично требует больших усилий, агентства же стремятся откусить слишком большой кусок от вашего пирога. Кризис идет на убыль, но нельзя сказать, что он миновал. Отели закрываются до сих пор, риелторские конторы балансируют на грани убытка. Это я сейчас говорю о Пхукете».

Из трех вариантов: самостоятельно искать нанимателей, действовать через агентство либо управляющую компанию с гарантированным доходом предпочтительнее, конечно, третий. В таком случае все заботы перекладываются на управляющего, а собственник ежегодно получает фиксированную сумму на счет от стоимости недвижимости. Однако вы сами сможете отдыхать в квартире только 30–45 дней в году, причем не в пиковый сезон, не сможете регулировать стоимость аренды и, скорее всего, даже обставить жилье по собственному вкусу, потому что большинство договоров предполагают стандартный пакет мебели.

Пожалуй, исчерпывающим образом резюмировал тему Сергей Косиков: «Что касается инвестиций, то, если вы рассчитываете на сумму в несколько миллионов рублей, можно проще, выгоднее и с куда меньшим риском вложить эти деньги в России. А если речь идет о большой сумме, то — тем более».

Райская недвижимость или как купить квартиру в Тайланде

Покупка заграничной недвижимости давно стала привычным делом, для одних это рабочая необходимость, для других — способ инвестировать деньги. Раньше большой популярностью пользовались европейские и американские апартаменты, сегодня инвестиционный ветер подул в юго-восточном направлении.

Лидирует страна улыбок — Тайланд. Как стать счастливым обладателем тайской квартиры без лишних трат и юридических сложностей?

Райский выбор — районы для покупки жилья

Бангкок

Столичный город — современный мегаполис контрастов, привлекающий инвесторов всего мира.

Город разделен на районы по отраслям — торговые (Чайна-таун), деловые (Силома), исторические (Раттанакосин), туристические (Пратунам).

Бангкок привлекателен для тех, кто занимается бизнесом в южной стране, здесь развитая инфраструктура и высокая деловая активность.

Для отдыха этот тайский город подходит в меньшей степени.

Выбор жилья и городского района зависит от цели.

Стройка завершится максимум за 2 года, за это время рыночная цена купленной недвижимости вырастет на 5-10%.

В столице самое дорогое жилье, цена квадратного метра зависит от близости к центральной части города и варьируется от 100 до 200 тыс. батов/м². Элитные апартаменты выросли в цене до 315 млн. батов за пентхаус.

Паттайя

Паттайя до сих пор остается самым привлекательным курортом для инвесторов. Туристам чаще всего знакома его шумная центральная часть, которая отличается от других территориальных зон.

Северная часть считается престижным районом с развитой инфраструктурой и богатой зеленью. Здесь можно приобрести кондоминиум на берегу.

Восточная часть Паттайи застроена коттеджными поселками. Стоимость земельных участков не очень высокая, поэтому недвижимость можно найти на любой кошелек. Южный район только начал активно развиваться, застраиваясь новыми объектами.

Постоянное проживание в Центральной Паттайе — сомнительное удовольствие, подходящее для любителей круглосуточных тусовок. Новые кондоминиумы активно строятся, ноу же не на первой линии.

Самым популярным жильем остаются кондоминиумы. Стоимость хорошей квартиры — от 50 тыс. батов/м². Средняя площадь жилья — 30 м². Элитный коттедж на побережье обойдется минимум 100 тыс. батов/ м².

Хуа Хин

Хуа Хин — королевский курорт на берегу Сиамского залива не так уж далеко от столицы — всего 200 км.

Это уютный курорт для семейного отдыха с дорогой недвижимостью. Приобрести можно все — от кондоминиума до виллы, выбирая подходящую квадратуру и цену.

Строительством занимаются крупные компании, поэтому рынок недвижимости и инфраструктура быстро развиваются.

Кондоминиумы расположены рядом с пляжами. Квартира-студия обойдется в 2, 5 млн. батов, однокомнатные апартаменты уже дороже — от 4 до 5 млн. батов. Цена квартиры с одной или двумя спальнями — от 8 до 10 млн. батов. Комфортное жилье дешевле 12 млн. батов найти проблематично.

Курортная недвижимость раскупается быстро, поэтому этот тайский уголок привлекателен для инвесторов.

Пхукет

Курортный остров единственный из всех островов соединен с материковой частью автомобильным мостом. По популярности он уступает лишь Паттайе.

Основной вид недвижимости — виллы различной площади. Они представлены отдельными объектами или архитектурными комплексами. 70% вилл все-таки отличаются большой площадью — до 600 м². Их стоимость — от 20 до 50 млн. батов.

Кондоминиумы делятся на виды:

  • многоквартирные — 45-65 тыс. батов/м²;
  • малоквартирные секционные (несколько домов в 2-3 этажа) — от 60 тыс. батов/
  • секционные коттеджного типа (обособленные строения) — от 80 тыс./м².

В поисках тайской недвижимости

Приобретение иностранной недвижимости — рискованный шаг, требующий тщательной подготовки. Речь идет не только о выборе самого объекта, но и законодательных нюансах.

Юридическая подготовка — изучаем права зарубежных покупателей

Способ оформления тайской недвижимости иностранным покупателем зависит от типа объекта, цели покупки и статуса продавца:

  • Кондоминиум — 49% жилой площади может принадлежать иностранному физическому лицу, 51% — тайцам или компаниям, зарегистрированным в Королевстве. Если вы не уложились в выделенную квоту, допускается длительная аренда (30 лет) с возможностью ее продления максимум два раза — в общей сложностью 90 лет.
  • Дом с земельным участком. Иностранный гражданин не имеет право приобретать землю. Поэтому такая покупка считается юридически сложной. Здание оформляется в собственность, а земля под ним — в длительную аренду (30 лет) с возможностью продлить этот срок 2 раза (общий срок аренды 90 лет).

Если недвижимость приобретается юридическим лицом, то ограничений нет. Приобретенная недвижимость в полном объеме фигурирует на балансе компании.

Нужен ли риелтор?

Обращаться за помощью к риелтору или искать объект самостоятельно — дело личное. Но есть ряд факторов, которые стоит учесть:

  • языковой барьер (тайцы не всегда понимают даже идеальный английский, поэтому услуги переводчика понадобятся точно);
  • услуги агента оплачивает продающая сторона (для покупателя они бесплатные);
  • риелтор имеет доступ к полной базе недвижимости;
  • агентство возьмет оформление бумаг на себя полностью, учитывая все требования законодательства.

Всегда есть вероятность нарваться на мошенников, но в Тайланде она гораздо ниже. Чаще это случается, если покупка оформляется удаленно из другой страны.

Рыночные предложения

Самый сложный шаг — найти приемлемый объект. Риелтор может лишь предложить варианты, окончательное решение за покупателем.

Прежде чем озадачивать агента или самостоятельно заняться поиском, ответьте для себя на ключевые вопросы:

  • Сколько вы готовы заплатить?
  • Какова цель покупки?
  • Какой район вы предпочитаете?
  • Нужны ли дополнительные удобства?
  • Какое жилье вы хотите — первичное или вторичное?

Определившись, изучите цены на недвижимость в интересующем районе на сайтах-агрегаторах. Покажите своему агенту понравившийся вариант, чтобы он имел представление о том, что ему искать.

Документальные нюансы

Оформление сделки занимает от одного месяца до года. На срок влияет степень готовности покупаемого объекта.

Резервирование объекта — составляется резервационный договор между участниками сделки, отражающий полную информацию о ней. В этот же момент покупатель обязан внести задаток (1% от общей стоимости), чтобы объект был снят продавцом с торгов.

При любом исходе сделки, эта сумма не возвращается, если вина за срыв сделки продающей стороны не будет доказана.

Предварительный договор — подписывается через 2 недели после резервирования объекта. К нему прилагаются прочие идентифицирующие документы. Договор содержит полную информацию о сделке и обладает юридической силой. Его несоблюдение чревато штрафными мерами и обращением в суд.

Все сделки проходят регистрацию в местном земельном департаменте. Документооборот ведется полностью на тайском языке, так как специалисты плохо владеют английским. Иностранцы обращаются в ведомство в сопровождении тайского представителя.

При покупке квартиры новый обладатель получает на руки пакет документов:

  • договор купли-продажи на тайском языке стандартной формы (ФИО владельца, информация об объекте, государственные печати и подписи ответственных лиц);
  • домовая книга с указанием адреса квартиры и другими сведениями о ней;
  • свидетельство на землю (иностранец становится долевым собственником придомовой земли, пропорционально площади купленного объекта).

Подводные камни

Приобретение недвижимости в Тайланде имеет ряд сложностей, к которым нужно заранее подготовиться:

  • Оформление сделки потребует дополнительных расходов — до 3% от общей стоимости объекта. А дополнительные услуги юриста обойдутся в сумму 300$.
  • Приобретение недвижимости в Королевстве не поможет получить вид на жительство. Такой практики в стране нет, хотя в Тайланде применяется самый демократичный визовый режим.
  • Продать купленную недвижимость будет сложнее, так как предложение значительно превышает спрос на тайском рынке недвижимости.
  • Рекламируя покупку объектов в Тайланде, продавцы сильно преувеличивают ее выгодность, если речь идет о вложении инвестиций. Стоит все как следует подсчитать.
  • Для открытия счета в тайском банке нужна действующая виза, сам процесс проблематичен — банки ввели дополнительный правила для иностранцев с целью повышения финансовой безопасности.

Ипотека для матерей-одиночек подробно описана в нашей статье. Узнайте всю нужную вам информацию!

Оформление кредита на недвижимость лучше доверить банку которому вы доверяете. О таких проверенных банках можно прочитать по ссылке.

Отзывы

В стране улыбок проживает много иностранцев, многие из которых являются собственниками тайской недвижимости. Процедура покупки активно обсуждается в сети, на форумах можно найти нужные советы и рекомендации. Приведем отзывы некоторых пользователей.

Если подойти к покупке недвижимости в Тайланде серьезно, то процедура окажется не такой уж и сложной. Только от вас зависит, что принесет новое жилье — деньги, радость или разочарование.

Купить квартиру в Таиланде дешево: личный опыт

Желание купить квартиру в Паттайе у нас созрело давно, мы не один год читали статьи «Как купить жилье в Таиланде» и «Купить квартиру в Паттайе»… Планировали пожить несколько лет, поэтому приобрести жилье в Таиланде в такой ситуации — логичное вложение.

Тратить большие деньги не имеет смысла — приехать навсегда в Тай не получится, а продавать большие дорогие квартиры совсем не просто. Ликвидное, которое можно быстро продать — вот наша цель.

В Паттайе огромное количество людей снимают апартаменты и не задумываются о покупке, предпочитая из года в год менять дислокацию, переезжать в более новые и удобные кондоминиумы. В основном, конечно, так живёт молодёжь.

Нам такой вариант не подходил — уже немолодые люди и по сути домоседы: скакать с места на место как-то не хотелось и вообще привыкли иметь «свой угол».

Читайте также:  Как можно оспорить дарственную на квартиру

Мы посчитали затраты на пять лет: с покупкой квартиры, без покупки, «прикинули» риски и существенный дисконт при продаже «в случае чего» и приняли решение. Покупаем!

Вначале мы определили критерии выбора квартиры — обязательные условия, «хочушки» и непринципиальные для нас моменты.

Если решите приобретать жилье — обязательно составьте свой список: жить года, это не потусить две недели в отпуске, когда не замечаешь мелкие неудобства и отсутствие 7/11 рядом с домом.

Что у нас получилось:

Обязательно, крайне желательно, самое важное для нас (принципиальные «хочушки»):

  • Иностранная квота. Тайская не рассматривается. Для нас важна ликвидность — можем решить продать в любой момент.
  • One bedroom, не студия. Не столь важна площадь, как хотелось бы обособленное спальное место, отдельное от кухни. Только кондо — частные дома не рассматриваем.
  • Не первый этаж, идеально: 3-4 этаж. Первый — часто сыро, высокий же этаж: сломался лифт («попадали» Паттайе) — по жаре подъем это реальная жуть.
  • Большой бассейн внизу кондо, не корыто на крыше. Хотелось бы с «тенечком»: пальмами или периодичная «прикрытость» зданием.
  • Недалеко от маршрутов тук-туков (чем ближе к транспорту, тем лучше). Дальше 1 км не рассматриваем.
  • Удаленные районы типа Na-Jomtien не рассматриваем. Юг (Jomtien) предпочтительнее севера.
  • Не совсем старый (убитый) кондоминиум: без обшарпанных коридоров и прочих «прелестей». Кондо типа Nirun — нет.
  • В шаговой доступности инфраструктура, важная именно для нас (до 5-6 мин.пешком): рынок, магазин(ы), парикмахерская, массажный салон, несколько кафе. Всё и сразу.
  • До 1,5 млн. бат . Чем дешевле, тем лучше — цена очень важна.

Хотелось бы:

  • Нормальный балкон, не мизерный.
  • Пешком до моря — чем ближе, тем лучше. Далее 1 км. не рассматриваем.
  • Если до моря более 600м.: элетротуки кондо (транспорт) до пляжа или иных мест – это большой плюс
  • «Людимо» вокруг кондо — не хотелось бы здание, окруженное пустырями со стаями бродящих собак, камбоджийскими поселениями. Чтобы ни днем ни ночью не было страшно идти к дому.
  • Тренажерный зал. Понятно, что обычно тренажерки в кондо далеко не ахти, но всё-таки…

Не важно, не имеет значения:

  • Ремонт в квартире. Наличие техники — мебели. Всё равно мы делаем всё «под себя», учитывая свои собственные привычки.
  • Наличие детских площадок, игровых комнат.
  • Развлекательные заведения — места, школы, детские сады и т.п. рядом с кондоминиумом.
  • 1-я линия

Пожелания разослали в десяток агентств в Паттайе. Ни одно из присланных предложений нам не подошло — ощущение, что агенты не читали написанное нами, а просто переправляли «что есть».

Мы выслушали очень много о том, что всё реализовать невозможно, что надо брать «сегодня у нас есть идеальный вариант» и прочее и прочее.

По факту за месяц — ноль реальных вариантов.

Особенно раздражали постоянные подтасовки некоторых русскоговорящих агентств: на сайте красивые кондо с привлекательными ценами. Звоним. Ой, уже продано. Продано, но мы вам найдем такое же, не проблема.

Конечно, ничего подобного не происходило — предлагалось всё или дороже или не то. Кстати — те же фото с ценами так и висят у некоторых агентств, недавно смотрела.

Что решили:

Поскольку мы не спешили, решили выбрать вариант дома самостоятельно — как раз планировали слетать на пару недель в Паттайю. Перед поездкой изучили сайт hipflat, в котором отлично описаны все кондо по районам:

  1. месторасположение;
  2. что входит в инфраструктуру;
  3. динамика изменения цен;
  4. средний уровень цен продажи сейчас;
  5. фотографии.

Мы ездили в Паттайю каждый год более десяти лет, поэтому какие где районы представляли не плохо. Со многими кондо были знакомы «воочию». Изучение и выбор были не сложны: составили план посещения, просмотров.

Если вы заинтересованы в покупке квартиры — очень советуем ознакомиться с сайтом и его предложениями.

В итоге, после составления списка, на несколько недель выбрали популярный среди россиян «пятачок» — забронировали на нём Park Lane Jomtien: решили прилететь и обойти все близлежащие кондо + изучить несколько домов на Jomtien в пешей доступности + съездить на Pratumnak для просмотра вариантов, которые понравились удаленно.

После десятков просмотров мы приняли решение: Парк Лейн или Парадайз Парк нам подходят. Остальные варианты или дороже и существенно, или рынок -инфраструктура не рядом или еще что. Подороже выбор есть! Всё от бюджета…

Мы порывались выбрать вариант дороже, большей площади и гораздо более добротных кондо на Pratumnak, но рады, что отказались — дорого купить легко, продать совсем не просто.

И мне нравится только малая часть района на стыке с Джомтьеном, а в глубь: Владивосток-2…сопки-холмы..пешком вверх -вниз. Жуть. Хотя многим нравится именно Pratumnak. Тут просто каждому свое: нужно приезжать , смотреть и выбирать «по душе».

Вообще мне пришлось буквально «бить себя по рукам», чтобы не увеличить бюджет.

Парадайз более свежий кондоминимум, с хорошими балконами. Мы даже пообщались с представителями управляющей компании. Цены в среднем от 1,6- 1,8 млн. бат за 1 bedroom.

Парк Лейн «маленько» потрепанный, балкон — одно название. Но и ценник пониже — можно взять 1 bedroom от 1,25 -1,5 млн. Вообще после нескольких недель проживания в кондо, мне показалось, что Парк Лейн похож на проходной двор.

А девушка на ресепшен — это отдельное чудо чудесное. Она или спит или играет в телефоне, не понимает ни по-каковски. В чем её функция так и не поняли.

Хотя один раз она нам реально помогла — мы забыли телефоны и ключ от квартиры в сумке папы, отдыхавшего в соседнем номере, а он уехал и ждать было долго. Обратились к чуду, на пальцах пояснили, что нет ключа, написали номер комнаты — надеясь, что девушка позвонит владельцу.

Думаете позвонила? Ага! Она куда-то пошла и вернувшись вручила нам ключ. Кто мы, реально ли там живем? Вопросов нет: хотите -нате. Мы после этого не оставляли в кондо ни деньги ни документы….

На «пятачке» есть более новый Амазон, который нам совсем не понравился по расположению, да и внутри он нам «не приглянулся». И есть пара стареньких: Majestic и Angket — в Мажестик зашли: место шикарное, но старье старьем, жить там не хочется.

Что дальше:

Выбор то мы сделали, но купить сразу не получилось — почему-то все предложения в тот момент были на максимуме, хотя был май месяц, а в этот период цены обычно идут вниз.

Вернулись в Россию и стали ждать. Я еженедельно просматривала все сайты агентств, периодически агенты присылали что-то.

В один день открываю сайт одного из русских агентств в Таиланде (с ними в это время уже несколько недель велась переписка на предмет покупки) бац — спецпредложение : 1 bedroom в Paradise Park, 3 этаж, супер цена…

О такой цене мы могли только мечтать. И вообще, предложение было по всему лучше, чем мы планировали — и как раз собирались погреться зимой у моря и уже были куплены билеты на 1 декабря….

Конечно, сразу связались с агенством и запустили процесс оформления.

Как мы покупали квартиру в Таиланде: сделка

Если возникнет желание приобрести жилье в Таиланде, задумайтесь о нескольких важных моментах и учтите их при принятии решения:

  1. Наличие собственности в Таиланде не дает никаких особых прав и никак не влияет на получение визы в страну. Жильё жильем, а визовый режим — это визовый режим. Придется выискивать пути для длительного проживания.
  2. В Таиланде для иностранцев нет ни ВНЖ, ни ПМЖ. Конечно, на бумаге много вариантов, но лучше смотреть на всё реально. Реально эмиграция в страну невозможна. Это важно для планирования места «на всегда».
  3. Иммиграционные законы ежегодно ужесточаются. Их не переписывают — просто всё более и более начинают действовать «по букве закона» и формализуют не в пользу иностранцев. Таиланд — страна для тайцев. Иностранцы приветствуются в качестве туристов, приезжающих на короткие сроки и тратящих деньги.
    Постоянные жители, еще и экономные — это иное. Если ещё и работают, занимая места тайцев — совсем не хорошо. Таиланд приветствует держателей Элитных виз — но нужен ли вам Тай в качестве страны постоянного проживания, если вы богатый человек?
    Сегодня еще можно получить пенсионную визу на год. Будет ли такая возможность завтра — большой вопрос. Раньше сквозь пальцы смотрели на студенческие визы и люди много лет учились (на бумаге), сейчас проверки, повышение цен, снижение длительности возможного обучения.
  4. Квартиру легко купить. Буквально за день можно всё оформить. Продать же за туже цену — нереально. Только с большим дисконтом. И не быстро.
  5. Покупать квартиру нужно ТОЛЬКО из иностранной квоты. Никогда не рассматривайте «тайская компания», «тайская квота» и т.п. Даже намного дешевле. Просто вычеркните этот вариант.

Еще рекомендация: не покупайте дом, виллу. Вам будут предлагать варианты типа лизинга, оформление на компанию (51% — тайцам) и т.п. Будут обещать золотые горы, рассказывать о миллионах подобных сделок и приводить в пример «счастливых обладателей».

Реально купите воздух: вы там будете никто и звать никак.

Согласно тайскому законодательству владение на правах аренды (лизхолд), в сущности, является (предоплаченным) договором аренды на определенный срок, не превышающий 30 лет. Арендатор не получает свидетельства на право собственности , он не может свободно продать своё право аренды в течение срока аренды (поскольку право аренды не является активом), хотя может переуступить эти права с согласия тайского владельца .

Основным недостатком лизхолда в Таиланде является то, что в случае смерти арендатора, право аренды прекращается, а не передается автоматически по наследству . Права арендатора, связанные с арендованной недвижимостью ограничены тайским законодательством и договор аренды в Таиланде может быть прекращен досрочно, в случае нарушения арендатором условий договора аренды (или связанных с ним соглашений), или в случае смерти арендатора, что подтверждено решением Верховного Суда Таиланда .

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector