Как не лохануться при покупке квартиры - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как не лохануться при покупке квартиры

Как не ошибиться при покупке жилья на вторичном рынке: 5 советов

Тонкости, о которых знают не все

Покупка квартиры — серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. Предлагаем вам 5 советов о том, как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.

Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна «история» квартиры, все сделки совершенные с ней.

В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

Назначьте встречу с собственником квартиры

Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. «Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру». Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.

Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж

Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.

Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. «После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы — гниют, а пол — проваливается, — комментирует Александр Зиминский. — Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить».

Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса

Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи наличных денег — ячейка в банковском депозитарии.

Ячейка арендуется на время, превышающее срок гос. регистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет 12 дней. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый день доступ к ячейке имеют и продавец, и покупатель — для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно — 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли — продажи — квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.

Получите налоговый вычет

Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета — 2 млн. руб. Это означает, что, если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб., то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб., то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб, что составляет 260 тыс. руб.

Получить данную льготу можно двумя способами. Первый — можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию. Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года. Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течении месяца, максимум трех.

Второй способ — вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки. Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу. С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным.

«Далеко не все покупатели знают о такой возможности и, соответственно, теряют крупную сумму, которую можно сэкономить», — заключает Александр Зиминский.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

Читайте также:  Где получить ордер на квартиру для приватизации

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Как обмануть продавца квартиры

Как обмануть продавца квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Читайте также:  Как официально сдавать квартиру

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры?

Законодательство о собственности стремительно развивается и прошли те времена, когда закон состоял из одних белых пятен. Появились прозрачные механизмы государственной регистрации и ЕГРН, исключающий двойные продажи, которые были популярным способом мошенничества.

Многие из вас помнят реалии 90-х годов, когда совершать сделки с недвижимостью было в прямом смысле рискованно для жизни. «Черные риелторы» понемногу отходят в прошлое, хотя и мелькают в криминальных хрониках. Но мошенничество не всегда связано напрямую с криминалом: существует множество более изощренных способов.

Разные виды обмана не перестают быть популярными, поскольку недвижимость стоит довольно дорого, а юридическое оформление сделок с ней не всегда прозрачно и понятно обывателям. Согласитесь, далеко не каждый из нас читал хотя бы Гражданский кодекс, не говоря уже о массе других актов.

Большинство мошенников процветают на рынке «вторички». У новостроек есть свои особенности, они считаются более «чистыми» в юридическом плане. Если же у квартиры уже были собственники, то чрезвычайно важно проверить квартиру при покупке. Вторичный рынок позволяет юлить и скрывать данные о самом объекте либо о его владельцах.

Виды мошенничества

Квартиры с обременением

На квартиру, как на любой объект недвижимости, могут существовать не только права собственности, но и другие, ограниченные права. Закон стоит на защите их владельцев. Самые распространенные – залог, сервитут, рента с пожизненным содержанием, арест. Все эти права сохраняются даже при изменении собственника имущества. В этом и состоит главная загвоздка.

Недобросовестные продавцы норовят выдать такую квартиру за «чистенькую», поскольку желающих купить ее с обременениями не находится. Всеми правдами и неправдами владелец скрывает эти подробности. Если не проявить бдительность во время покупки, то на вас, как минимум, лягут обязательства перед чужими людьми, а как максимум вы лишитесь нового жилья.

К примеру, если вы купите квартиру с рентой, то получатель ренты будет иметь пожизненное право проживать в вашем жилище. Аналогичные права будут иметь и те, кто пользуется жильем по завещательному отказу или договору найма. Человек, который был ранее зарегистрирован в квартире и отбывает наказание, может вернуться и потребовать соблюдать свое право на проживание.

Квартиры с незаявленными собственниками

Возможна ситуация, когда после оформления сделки станет известно о незаявленных ранее собственниках. Мошенники все обставляют таким образом, что вы уверены в том, кто владелец. А по факту их может быть несколько. В результате вы потратите огромное количество сил и времени, таскаясь по судам и доказывая свою честность.

При этом, судья вероятнее всего обяжет вернуть квартиру законным владельцам, а уплаченные суммы – вам. Но это в идеальном мире. Получите ли вы свои деньги в полном объеме? Вряд ли. Судебные приставы могут годами требовать возврата средств и так не добиться своего.

Другие виды мошенничества

1. Сделка, которую легко оспорить

Если договор купли-продажи квартиры заключен с наркозависимым, психически больным или недееспособным человеком, то оспорить его проще простого. Этим и пользуются преступники. Они могут специально споить продавца и получить заключение экспертизы о его невменяемости. Суд, само собой, обяжет вернуть ему жилье. А с переданными деньгами вы может попрощаться: взыскать их будет практически нереально.

2. Ложная доверенность

Представьте себе, что помещение вам продает не сам собственник, а некто, имеющий на руках доверенность от владельца. За день до регистрации сделки доверенность отзывается. Вы подаете в суд, который обязывает вернуть квартиру и деньги. Тут возникает уже известная проблема: честно уплаченные средства можно возвращать годами.

3. Забрал аванс и исчез

Еще до заключения основного договора вам предлагают подписать предварительный с условием аванса. Мол, чтобы квартира никуда не ушла, ведь вариант такой выгодный. Понятное дело, что после получения аванса якобы продавец исчезает.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Уловок и правда достаточно, в чем вы уже убедились, но не стоит паниковать. Узнайте, как проверить квартиру на чистоту при покупке и защитите себя от мошенников.

Самое простое и доступное – взять выписку из ЕГРН. В реестре содержится вся информация об объектах недвижимости. Заявку на выписку с общедоступными сведениями можно оформить в электронном виде: не нужно стоять в очередях. Стоит она 150 рублей, зато убережет вас от многих проблем.

Справка содержит площадь объекта, всех правообладателей, даты регистрации прав, виды их прав и ограничения. Это позволит, как минимум, избежать мошенничества с обременением или с незаявленным собственником.

Какие документы необходимо проверить у продавца?

Будьте внимательны ко всем документам, если не хотите остаться ни с чем. Запомните, какие документы нужно проверить при покупке квартиры.

  1. Документ, удостоверяющий личность. Российский паспорт, паспорт иностранного гражданина. Если продает собственник, то его имя должно быть указано в выписке ЕГРН. Обратите внимание на целостность документа, на фотографию, на возможные следы замены страниц.
  2. Доверенность, если продает не сам собственник. На ней обязательно должен быть указан срок выдачи и полномочия лица.
  3. Свидетельство о регистрации права собственности. Это главный документ о праве. Внимательно прочтите его, посмотрите основание приобретения права (купил, подарили, унаследовал), сопоставьте с рассказом хозяина.
  4. Среди собственников есть несовершеннолетний? В таком случае требуется согласие органов опеки и попечительства. Аналогичная ситуация при наличии опекуна, который назначен госорганами.
  5. Справка о задолженности за коммунальные услуги.
  6. Выписка из домовой книги. Содержит сведения о зарегистрированных лицах.
  7. Нотариальное согласие супруга на сделку, если лицо состоит в браке.
Читайте также:  Как быстрее сдать квартиру

Какие этапы оформления покупки квартиры?

  1. Подготовка документов. Убедитесь, что все необходимые справки собраны и являются действительными. При заключении предварительного договора с авансом помните, что хозяин может исчезнуть вместе с деньгами.
  2. Подготовка текста договора. Внимательно изучите каждый пункт, реквизиты продавца, характеристики жилья, не приуменьшайте стоимость объекта — это будет иметь значение при судебных спорах.
  3. Оплата государственной пошлины.
  4. Расчетный этап. Не передавайте деньги до регистрации договора. Лучше поместите их в ячейку банка или воспользуйтесь аккредитивом. Путь продавец получит доступ к средствам после получения вами свидетельства о регистрации права.
  5. Регистрация. Подайте весь перечень документов в Росреестр (например, через МФЦ) и через 7 рабочих дней станьте новым собственником.

Советы: на что важно обратить внимание?

Если вы задаетесь вопросом, как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры, то обратите внимание на следующие пункты:

1. Получите максимум информации из рассказа продавца.

Продает не хозяин? Мошенники часто используют доверенности, зачастую истинный владелец сам находится с ними в сговоре. Постарайтесь связаться с собственником и удостовериться, что он хочет продать жилье.

2. Посмотрите все документы на квартиру и все сведения о лице, которые только сможете достать.

Не стесняйтесь быть придирчивыми и дотошными. Обратите внимание на подлинность не документов – мошенники часто используют паспорта с переклеенными фотографиями или страницами.

3. Поищите данные о недвижимости и продавце в интернете.

Не жалейте пары часов на поиск информации в интернете. В социальных сетях и на форумах граждане иногда предупреждают друг друга о мошенниках.

4. Не гонитесь за выгодой.

Дешевые предложения часто оказываются ловушкой. С помощью таких уловок недобросовестные риелторы ищут доверчивых покупателей, которые привлекла выгодная цена.

5. Внимательно осмотрите жилье.

Собственник может скрывать дефекты с помощью штор и мебели. Убедитесь, что не было перепланировок или они законны.

6. Узнайте, как проверить риэлтора при покупке квартиры. Он может быть в сговоре с мошенниками.

Недобросовестные посредники могут работать как частным образом, так и в агентстве. Как выбрать риэлтора читайте в нашем материале.

7. Обратитесь за помощью к проверенному юристу.

Специалист позволит избежать неточностей и «подводных» камней в договоре. Лучше переплатить несколько тысяч за его услуги, чем попасться на удочку мошенников.

8. Не торопитесь и принимайте взвешенное решение.

Преступные схемы часто рассчитаны на действия в спешке. Понаблюдайте за хозяином квартиры. Если он явно любит выпить – не стоит иметь с ним дел.

Не спешите заключать предварительный договор и передавать любые суммы денег, как бы хозяин их не назвал: аванс или задаток. Мошенники легко присвоят себе деньги, и вы их больше никогда не увидите.

Покупка квартиры: главные уловки мошенников

Если вы решили купить или продать квартиру, то вам нужен совет, как не лохануться при этом

Начнем с анализа цены. Как же устанавливается цена на недвижимость продавцами? Существует лишь два метода оценки недвижимости на этапе продажи готового жилья – это доходный и аналоговый.

Доходный метод расчета – это вычисление стоимости квартиры исходя из суммы аренды + увеличение рыночной стоимости. Данный метод чаще всего используется при продаже VIP-жилья.

Аналоговый метод – это метод сравнения равного с равным, который и имеет наибольшее влияние на конечную цену жилья. Данная схема выглядит примерно так: продавец смотрит в газету рекламных объявлений, опрашивает знакомых и звонит в агентства недвижимости, где и узнает по какой цене в настоящий момент продаются подобные квартиры. Затем собственник оценивает преимущества своей недвижимости, при этом забывая о недостатках, держа в уме постоянно муссирующуюся информацию о росте цен на квартиры, и исходя из этого формирует цену, прибавляя к ней на всякий случай 60-300 тысяч рублей, в зависимости от расположения квартиры, и вот вам – цена готова. Следующий продавец оценивает стоимость квартиры с учётом данной цены и соответственно вновь поднимает цену, и так далее.

В свою очередь спрос формирует покупательская способность, которая состоит из накопленной или доставшейся по наследству суммы и ежемесячного дохода. Исходя из последнего берется ипотечный кредит в банке. И именно благодаря «кредитным возможностям» приобретается недвижимость за сумму в три-четыре раза большую, чем наличный капитал.

Продавец в свою очередь динамично поднимает цену квартир. Данный рынок работает по принципу естественного отбора: из тех, кто может приобрести две существующие квартиры в центре, есть трое, которые могут купить за 100 тыс. у. е., двое за 130 тыс. у. е., один за 140 тыс. у. е., и один за 150 тыс. у. е. Соответственно, первая тройка сразу выбывает из борьбы за данную квартиру и начинает искать более дешевый вариант.

Так как же себя вести при покупке квартиры? Перво-наперво — не поддаваться влиянию продавца на первом этапе. То есть нужно изначально отсечь заведомо проигрышное поведение при покупке или продаже недвижимости, а именно:

1. Во время первой беседы с продавцом не давать никаких обещаний. Нужно время, чтобы хорошенько оценить свой выбор.

2. Такие характеристики, как указанный или заявленный метраж, нужно оценивать в самую последнюю очередь. Лучший показатель при осмотре квартиры – это техпаспорт и поэтажный план БТИ.

3. Нельзя вести поиск квартиры без просмотра каждого варианта, веря на слово продавцу или риелтору, ибо это стопроцентный провал. У риелторов есть термин «заложиться» — это основа, движущая настоящим профи этого бизнеса. Закладываться — значит заблаговременно оговорить с продавцом свой интерес от разницы между суммой продажи желаемой продавцом и фактической ценой продажи.

4. Нужно помнить про «эмоциональные качели». Вы уже завтра готовитесь купить квартиру и договорились съехать из арендного жилья. И вот вечером вам звонит взволнованный продавец и сообщает, что ему предложили за квартиру на 50-100 тысяч рублей больше. Что делать вам, если вы уже внесли задаток? Придется соглашаться на повышение цены. А чтобы не было подобных ситуаций, категорически нельзя говорить о своих проблемах ни продавцу, ни риелтору, ибо это может обернуться против вас.

Есть еще одна «разводка». Суть ее заключается в том, что вы, продавец квартиры, встречаете будущего покупателя, который вас обрабатывает и сбивает цену до минимума, зато даёт хороший задаток. Придя домой, вы расстраиваетесь, но ждете заключения сделки. И тут появляется новый покупатель и предлагает за вашу квартиру цену даже выше рыночной, что составляет весьма приличную разницу с первым покупателем. Вы понимаете, что вам намного выгоднее в двойном размере вернуть задаток первому покупателю и продать жилье второму. Вы объявляете первому покупателю о своём решении, возвращаете двойную сумму задатка и ждёте звонка от второго покупателя. Но он исчезает в неизвестном направлении, потому что первый вместе со вторым едут с вашими деньгами к следующему лоху.

Другая популярная «разводка» заключается в следующем. Вы приобретаете квартиру через одно агентство, а за вашу, которую продаете, уже получили задаток через другое агентство. Данный «непорядок» спешит исправить агентство №2, которое рассказывает о том, что у них уже есть клиент на вашу квартиру, причем за большую цену и он готов дать задаток, правда, с условием подождать месяц-полтора. Задаток действительно дают, однако это делает агент этого же агентства, а не реальный клиент, поэтому и ждать вам приходится больше месяца, пока они найдут реального клиента. И к этому времени цены на рынке уже вырастут, а вы к тому же уже потеряли часть суммы на возврате задатка. Цель данной схемы — агентству №2 провести обе сделки и получить двойные комиссионные.

А еще можно приобрести квартиру в кредит, даже если у вас нет ни копейки для первоначального взноса. Для этого придумана следующая модель: так как банк выдаёт 80% суммы не от запрашиваемой продавцом стоимости квартиры, а от оценочной, то за несколько сотен у. е. оценщик просто завышает оценку нежвижки до требуемого покупателем предела и соответственно продавец может получить всю сумму на руки. Однако теперь банки стали более осторожно подходить к оценке квартир. И эта серая схема стала невозможна. Однако риелторы не дремлют и придумывают все новые способы «разводки» как покупателей, так и продавцов квартир.

Ссылка на основную публикацию