Как не ошибиться при покупке квартиры - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как не ошибиться при покупке квартиры

Ошибки при покупке квартиры

Покупателю необходимо ответственно подойти к вопросу приобретения недвижимости: изучить историю квартиры, проверить ее техническое состояние, проанализировать юридическую документацию. Если этого не сделать, то велика вероятность, что заключенная сделка окажется невыгодной и убыточной. Так как же Покупатель может обезопасить себя при приобретении квартиры, и о каких распространенных ошибках купли-продажи ему всегда следует помнить?

Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Спрос Покупателей на квартиры вторичного рынка недвижимости остается стабильным и устойчивым. В 2018 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла примерно на 6-7% по сравнению с предыдущим годом.

Рост цен свидетельствует о позитивных изменениях и стабилизации рынка, а также указывает на постепенное восстановление покупательской способности населения. В связи с этим каждому совершеннолетнему и платежеспособному россиянину следует знать, как правильно выбрать и приобрести вторичное жилье, а как делать не нужно.

Ошибка 1: желание сэкономить

Эта ошибка возглавляет список самых типичных и распространенных оплошностей, которые может совершить Покупатель. Погоня за максимально низкой стоимостью способна обернуться серьезными проблемами, которые обнаружатся рано или поздно.

Скорее всего, подозрительно низкая цена скрывает какое-либо несоответствие установленным стандартам и нормам. Речь идет про следующие ситуации:

  1. Продавец – мошенник, который получил квартиру нечестным путем и теперь хочет поскорее сбыть ее ничего не подозревающему Покупателю.
  2. Квартира имеет серьезный недостаток, который не удастся установить при первичном осмотре. Например, жилое помещение располагается на первом этаже, и в тихие часы (ночные, утренние) жильцы будут слышать постукивание колес метро. Продавец может занизить цену, но о самом недостатке предусмотрительно умолчать.
  3. У квартиры «непростая» история. Например, в ней произошел пожар, убийство или другое неприятное событие. Также вокруг квартиры могли или все еще могут вестись судебные тяжбы.
  4. На квартиру наложены ограничения и обременения. Подробнее: Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

Ошибка 2: недостаток юридических знаний

Квартира, относящаяся к рынку вторичной недвижимости, уже имеет историю владения. Поэтому Покупателю необходимо проявить особое внимание к юридическим нюансам и документации на жилое помещение. Вот какие пункты понадобится конкретизировать и проверить:

Что спросить у Продавца?

Как проверить по документам?

Проводилась ли в квартире перепланировка? Если да, то была ли она узаконена в Бюро технической инвентаризации (БТИ)?

Запросите технический план квартиры и сверьте документальную планировку с реально существующей планировкой.

Если этого не сделать, то велика вероятность, что уже после покупки именно вас обяжут возвратить квартиру к первоначальному виду за ваши же сбережения (п. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Сколько владельцев было у квартиры? Как часто они сменялись? Кто выступает собственником квартиры в настоящий момент?

Ответы на все эти вопросы содержатся в выписке из ЕГРН, которую вы можете получить самостоятельно, сформировав запрос по адресу жилого помещения. Здесь же содержится информация об ограничениях и обременениях недвижимости. Ваш прямой интерес – приобретение только юридически «чистой» недвижимости, на которую не наложены ограничения и обременения.

Будет лучше, если вы получите в Росреестре расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав собственности на объект недвижимости. Так вы узнаете, сколько вообще собственников было у квартиры, и как часто она переходила от одного хозяина к другому. Если владельцы менялись слишком быстро и через короткие промежутки времени, это может указывать на факт мошенничества.

Прописанные и временно выписанные жильцы

Сколько жильцов прописано в квартире в настоящий момент времени? Кем они приходятся Продавцу? Не признан ли кто-то из них пропавшим без вести? Если сделка будет согласована, за какой период времени Продавец обязуется выписать всех жильцов из квартиры (включая себя)?

Информацию о прописанных жильцах можно получить из выписки из домовой книги. Будет лучше, если вы попросите Продавца предоставить вам архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Она содержит сведения не только о прописанных, но и о временно выписанных лицах (например, служащих в армии или находящихся в местах лишения свободы).

Подписывайте договор купли-продажи только после того, как все жильцы (совершеннолетние и несовершеннолетние) окажутся выписаны из квартиры.

Задолженности по коммунальным платежам

Числятся ли за квартирой долги по коммунальным платежам? Если да, то за какой период времени Продавец обязуется их погасить?

Информацию о наличии/отсутствии задолженностей по коммунальным платежам можно получить из выписки ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра). Попросите, чтобы Продавец предоставил вам этот документ.

Подписывайте договор купли-продажи только после того, как убедитесь, что за квартирой не числятся долги по коммунальным платежам.

Ошибка 3: незнание нюансов приватизации

Покупателю необходимо помнить и знать, что по закону покупка неприватизированной квартиры невозможна. Вы не можете выкупить жилье, которым владеет государство. Даже если такая сделка окажется заключенной, впоследствии она будет признана недействительной.

Однако это – не единственная сложность, касающаяся приватизации. Если из выписки ЕГРН вы узнаете, что ранее квартира была приватизирована ее владельцами, у вас также появится повод насторожиться.

Иногда приватизация производится с законодательными нарушениями. Например, прямо перед приватизацией родители выписали из квартиры своего несовершеннолетнего ребенка. Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, они не имели права делать этого и должны были либо включить ребенка в список собственников, либо согласовать свое решение с органами опеки и попечительства (ООиП). Когда такой ребенок вырастет и достигнет возраста 18 лет, он сможет оспорить все последующие операции с жильем (в т.ч. и его продажу новому собственнику, т.е. Покупателю). Подробнее: Оспаривание приватизации квартиры

Ошибка 4: покупка унаследованной квартиры

Следующая рисковая и небезопасная ситуация – это покупка квартиры, которая была получена действующим собственником в качестве наследства. В любой момент свои права на такое имущество могут предъявить наследники, о которых ранее ничего не было известно. Если они в судебном порядке докажут, что после смерти Наследодателя их наследственные интересы не были учтены, то вы рискуете остаться без приобретенного жилья.

Ошибка 5: покупка квартиры у недееспособного Продавца

Сделка купли-продажи будет признана недействительной, если впоследствии выяснится, что собственник не отдавал отчета своим действиям. Недееспособным может быть признан человек, который:

  • имеет серьезное психологическое или психиатрическое заболевание (состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
  • имеет алкогольную или наркотическую зависимость (состоит на учете в наркологическом диспансере).

Убедитесь в полной дееспособности Продавца еще на этапе подготовки к заключению договора купли-продажи. Запросите у действующего собственника справки, подтверждающие, что он не состоит на учете в вышеупомянутых медицинских организациях.

Ошибка 6: спешка в покупке

Эта ошибка особенно присуща людям, которые проживают в крупных городах и привыкают жить в ускоренном темпе. В результате даже к такому важному и ответственному мероприятию, как приобретение недвижимости, они подходят «впопыхах».

Обычно Покупатель соглашается на то предложение, которое идет 2 или 3 по счету. Человек просто устает от осмотров, общения с новыми Продавцами, проверки документов и т.д. Однако если бы он уделил процессу покупки чуть больше времени, то смог бы найти куда более достойное и выгодное предложение в рамках своего бюджета.

Ошибки при покупке квартиры в новостройке

Приобретение первичной недвижимости предполагает, что физическое лицо (Покупатель) будет взаимодействовать с юридическим лицом (Застройщиком, его подрядчиком и пр.). Здесь рисков оказывается меньше, чем на рынке вторичной недвижимости. Если там нужно изучать и проверять историю владения квартирой, то здесь этого делать не нужно, – ведь самой истории владения нет и не было. Однако покупка квартиры на первичном рынке имеет другие подводные камни.

Ошибка 1: невнимательное изучение ДДУ

Большинство квартир на первичном рынке недвижимости реализуются по договорам долевого участия (ДДУ). Сложность для Покупателя заключается в том, что строго унифицированной формы этого документа не существует.

Безответственные и неблагонадежные застройщики научились виртуозно уходить от своих обязательств, прописывая в договорах невыгодные для клиента пункты. Например, некоторые девелоперы искусно включают в ДДУ пункт, согласно которому на Покупателя возлагаются дополнительные расходы.

Ошибка 2: жертва рекламы

Некоторые Покупатели попадаются на маркетинговые уловки, реализуемые Застройщиками. Приобретателей привлекают низкие цены и «выгодные» акции – например, комната в подарок. В действительности может оказаться, что под «комнатой» Застройщик имел в виду кухню, которая технически комнатой не является.

Ошибка 3: квартира с плохой планировкой

Эта ошибка может совершаться как из-за спешки, так и из-за желания Покупателя сэкономить на жилье. Обычно человек хочет побыстрее купить квартиру с большей площадью, но меньшей ценой.

Однако заветное соотношение «метры-стоимость» не должно перекрывать других важных параметров и характеристик. Только 30% покупателей знают, что не все метры одинаково полезны, удобны и функциональны.

Внимание необходимо обращать на планировку квартиры, на ее зонирование, на расположение комнат и их пропорции. В качественном строительном проекте будет рационально и эффективно использован каждый метр.

Ошибка 4: неправильный выбор отопления

Вместе с другими техническими характеристиками приобретаемого жилья вас должна заинтересовать отопительная система здания. Поинтересуйтесь у Застройщика, каким образом отапливается дом – с помощью центрального отопления или с помощью индивидуального отопления (автономного котла).

Некоторые покупатели считают, что индивидуальная система отопления – это наиболее современный и технологичный вариант. Однако наличие в здании индивидуального отопления всегда влечет за собой дополнительные траты – за обслуживание, за смену старого котла на новый и пр. Уточните данные вопросы у Продавца еще на этапе подготовки к заключению сделки, а также рассчитайте, сможете ли вы покрывать эти статьи расхода из собственного бюджета.

Читайте также:  Кадастровая стоимость квартиры это википедия

Ошибка 5: незнание района и туманность перспектив

Покупатель приобретает удобную квартиру по выгодной цене. И район кажется ему хорошим – новым, чистым, вот только без собственной инфраструктуры. Однако это не смущает Покупателя, ведь Застройщик уверяет его: все необходимые социальные учреждения появятся здесь «в самое ближайшее время».

Доверие Застройщику в этом вопросе – большая ошибка. Помните, что основная задача Девелопера – реализовать недвижимость. Для этого он может наговорить вам любые вещи, которые вы захотите услышать. Однако все обещания и заверения должны быть зафиксированы и подтверждены документально. В противном случае Девелопер вряд ли исполнит то, о чем говорит.

Еще одна ошибка: Покупатель сильно привыкает к району своего проживания, поэтому при выборе квартиры отдает предпочтение той новостройке, которая располагается в знакомом ему месте. С одной стороны, тут все свое, родное. С другой стороны, так человек может лишить себя более выгодных и привлекательных предложений. Не поленитесь и изучите новостройки в других районах – быть может, именно там вы сможете найти для себя по-настоящему идеальный вариант.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Как не ошибиться при покупке жилья на вторичном рынке: 5 советов

Тонкости, о которых знают не все

Покупка квартиры — серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. Предлагаем вам 5 советов о том, как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.

Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна «история» квартиры, все сделки совершенные с ней.

В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

Назначьте встречу с собственником квартиры

Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. «Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру». Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.

Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж

Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.

Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. «После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы — гниют, а пол — проваливается, — комментирует Александр Зиминский. — Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить».

Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса

Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи наличных денег — ячейка в банковском депозитарии.

Ячейка арендуется на время, превышающее срок гос. регистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет 12 дней. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый день доступ к ячейке имеют и продавец, и покупатель — для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно — 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли — продажи — квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.

Получите налоговый вычет

Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета — 2 млн. руб. Это означает, что, если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб., то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб., то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб, что составляет 260 тыс. руб.

Получить данную льготу можно двумя способами. Первый — можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию. Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года. Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течении месяца, максимум трех.

Второй способ — вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки. Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу. С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным.

«Далеко не все покупатели знают о такой возможности и, соответственно, теряют крупную сумму, которую можно сэкономить», — заключает Александр Зиминский.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Если легкомысленно относиться к документам, можно остаться и без жилья, и без денег.

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.

Кто собственники

Все они должны быть согласны на сделку, иначе её можно будет оспорить.

Есть ли обременения

Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.

Читайте также:  Где узнать рыночную стоимость квартиры

Каковы характеристики квартиры

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

С какого числа собственники владеют квартирой

Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).

На основании какого документа собственник владеет квартирой

В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах.

Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник. Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 Получение сведений из ЕГРН рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки. Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.

2. Документы собственника/ов

Если собственник совершеннолетний

Действительность паспорта

Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить. Это чревато проблемами.

Так что с помощью специального сервиса МВД выясните, действительны ли документы.

Данные паспорта

Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало). Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.

Обратите внимание на имя, фамилию и отчество: расхождение хотя бы в одну букву в разных документах — повод попросить собственника привести бумаги к единообразию. Иначе это может стать причиной для судебных разбирательств по поводу действительности сделки.

Семейное положение

Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа. Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам.

Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться. Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Теоретически заменить его можно брачным договором, который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Информация о детях

Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов.

Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

Чтобы этого не произошло, просите у собственника справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.

Если собственник несовершеннолетний

У детей до 14 лет просмотрите свидетельство о рождении, старше 14 лет — паспорта. Сравните данные с тем, что указано в других документах.

Если собственник — ребёнок, продать квартиру просто так его законные представители не могут. Необходимо согласие органов опеки на сделку. А если владельцу квартиры больше 14 лет, то и его разрешение.

3. Правоустанавливающие документы

Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.

Договор купли-продажи

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором. Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе. Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении.

Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.

Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.

Договор передачи квартиры в собственность

Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс. Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд. Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

4. Справки о прописанных в квартире

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире. Теперь рассмотрим вопрос предметнее.

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

  • выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
  • снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
  • признанные безвестно отсутствующими;
  • несовершеннолетние, отправленные в интернат.

По возвращении они будут зарегистрированы по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.

Справка о регистрации по форме 9

В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.

Архивная справка о регистрации по форме 9

В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс. Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов. Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

5. Справки о дееспособности

Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной. Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя. Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.

Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман.

Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.

6. Информация о долгах за капремонт

Все долги за ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам. Проверить отсутствие можно по последней платёжке. Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.

7. Доверенность

Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником. Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.

Читайте также:  Как купить свою квартиру

Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:

  • Доверенность даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
  • Документ подлинный — это можно выяснить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • Срок действия доверенности не истёк.
  • В ней верно указаны паспортные и прочие данные.
  • Владелец жив и находится в здравом уме — здесь поможет видеосвязь и справки из психоневрологического диспансера.

Но даже если всё в порядке, трижды подумайте, прежде чем решаться на такую сделку.

Как обезопасить себя при покупки квартиры (Вторичный рынок)

Собственно вопрос в заголовке.

Буду очень признателен за подробную (пошаговую) инструкцию при покупке (или ссылку на неё), на что необходимо обратить внимание, что проверить, что запросить, на каком этапе оплачивать?

Возможно ли себя максимально обезопасить?

И какие все же останутся подводные камни?

Заранее очень благодарен!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. В целом для вторичного жилья алгоритм такой:

1. Найти квартиру;
2. Внести аванс/задаток. Запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы, удостоверяющие личность собственника;
3. Проверить историю перехода права на объект;
4. Проверить историю прав пользователей;
5. Проверить собственника (дееспособность, банкротство, суды, фссп, налоги и т.д.);
6. Сопоставить и проанализировать всю полученную в ходе проверки информацию, вероятность рисков, пути их минимизации.
8. Принять решение о возможности приобретения квартиры.
Более подробная инструкция вам навредит, а не поможет. Если решили не пользоваться услугами риэлтора/юриста по сопровождению сделки будьте очень осторожны, очень часто мне и коллегам звонят люди с просьбой помочь «разрулить» ситуацию, спасти сделку или хотя бы вернуть внесенные денежные средства, но помочь мы уже не можем, направляем к адвокатам.

Коллеги, призываю вас не подпевать старой песне на новый лад об ответственности риэлтора. Ответы по сути вопроса даны. Взрослые адекватные люди могут самостоятельно принять решение привлекать риэлтора/юриста к сделке или нет.

Здравствуйте. Инструкция очень проста: Нужно обратиться за помощью к профессиональному риэлтору. Его можно найти в том числе и здесь. Основная масса тех, кто пишет на форуме (и я тоже) — риэлторы с большим опытом работы. Выбирайте и сотрудничайте.

Простите, а почему Вы считаете, что на сайте риелторов, Вам дадут бесплатный совет как отобрать хлеб риелторов? И да, наймите риелтора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

День добрый!
Никак. Можно только соломку подстелить. А ее размер и количество — зависит от тысячи факторов. Инструкции нет единой.

«война и мир» в двух словах, быстро!»(с)инструкцию теоретически написать, конечно, можно (понятно, что здесь этого не будут делать по причинам, указанным выше). кроме того, инструкции подобного рода уже существуют и нормально гуглятся. вопрос в другом. существует масса мелочей, которые увидеть и оценить может только специалист с опытом. механическое следование инструкции здесь не поможет. это как человеку, до этого под капот залезавшему только омывайку долить, написать подробную инструкцию как перебрать двигатель. ну начал он следовать ей добуквенно, а возник какой нештатный момент — чего делать?

Добрый день. Я бы, на вашем месте, самостоятельно подобрала бы вариант. Для этого Вам нужно много времени (ножками все пройти) и какие-то аналитические способности (сравнить цены минимум, на аналогичные варианты, но не только.) На этапе проверки документов нанять юриста (если Вы в этом не разбираетесь от слова совсем). Такой вариант будет значительно дешевле и, зачастую, эффективнее — большинство риэлторов не имеют юр.образования, никаких требований к такой деятельности, в т.ч. образовательного ценза -нет. Ответственности тоже никакой.

Касательно Москвы. В первую очередь необходима выписка ЕГРН (МФЦ). На сайте Росреестра, зная адрес квартиры можно узнать права и ограничения на квартиру. Самостоятельно, бесплатно. В расширенной выписке цепочка всех бывших собственников квартиры. Самостоятельно, но платно.
Конечно если остались старые правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, справка о выплаченном пае, прежний договор купли-продажи и прочее), то это лучше.
Справки: (паспортный стол, МФЦ) Получает в основном собственник квартиры.
Тех. Паспорт на квартиру — это характеристика жилого помещения, которая содержит технические характеристики помещения, таких как: метраж, данные о перепланировке, которые имеются в паспортной службе, сведения о дефектах помещения и о постройке в целом.
Выписка из домовой книги — это документ, который содержит сведения о всех зарегистрированных в жилом помещении лицах, имеющих право пользования этим жилым помещением.
Расширенная выписка из домовой книги — содержит сведения о снятии с учёта некоторых категорий лиц, которые имеют право претендовать в дальнейшем на жилое помещение. В справке указывается были ли в квартире зарегистрированы снятые с учёта несовершеннолетние лица, осуждённые, находящиеся в ПНИ, лица проходящие службу в армии, выбывшие с учёта по доверенности и пр., если были, в этом случае, указывается количество этих лиц и дата снятия их с учёта.
Необходимо знать семейное положение продавц-а(ов) на момент образования права на квартиру и согласие супруга если таковой был. Могут понадобиться справки из ПНД и НД от собственник-а(ов). Если собственников больше одного, то только через нотариуса. Есть куча тонкостей при наследствах, дарениях, но это скользкие для первого раза варианты.
Из открытых источников инета можно узнать:
Действительность паспортов (разные сервисы).
— наличие долгов и судебных процессов у хозяев квартиры
— наличие арбитражных дел.
Исходя из всей полученной инфо, легко можно определить нужна ли именно эта квартира вам …. В сбербанке отлажен договор пользования ячейкой для сделок с недвижимостью, договариваетесь с продавцом о сроках, подходах, ключе, расписках….

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Ссылка на основную публикацию