Как обманывают риэлторы при продаже квартиры - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры

Как обмануть продавца квартиры

Как обмануть продавца квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

LiveInternetLiveInternet

Поиск по дневнику

Подписка по e-mail

Статистика

Типовые способы обмана риэлторами своих клиентов

Суббота, 14 Августа 2010 г. 13:45 + в цитатник

Типовые способы обмана риэлторами своих клиентов

Сегодня ВСЕ риэлторы, частные посредники и агентства недвижимости вместе с информационными ресурсами, публикующими информацию о предложениях и спросе по объектам недвижимости находятся в СГОВОРЕ. Они ВЕЗДЕ публикуют объявления с заманчивыми предложениями, искусственно В ОБЪЯВЛЕНИЯХ занижают цены, чтобы клиент позвонил именно в их агентство.

99% частных объявлений о недвижимости на основных ресурсах (интернет, газеты, журналы, реклама в СМИ и т.д.) «ПЕРЕХВАЧЕНО» риэлторами, даже если в объявлении указано, что его подал собственник (указан номер мобильного телефона).

Позвонив, по указанному в объявлении номеру телефона, Вы ВСЕГДА попадете на риэлтора, частного посредника или в агентство недвижимости

Единственный способ не тратить своё время и нервы в поисках объявлений от хозяев это пользоваться специальными интернет ресурсами с мощным фильтром от посредников, такими как сайт бесплатных объявлений по недвижимости www.neagent.org.ua. К сожалению таких сайтов не много пока в интернете. Поэтому часто возникают неприятные ситуации при поске жилья.
Типовая ситуация:

Вы увидели объявление от хозяна-собственника с привлекательным и не дорогим вариантом продажи квартиры.

Например, за 60000 у.е. 2-х комнатная квартира в хорошем месте в с хорошими параметрами.

Вы звоните по объявлению. Вам говорят, что хозяина сейчас нет, а это его знакомая, которая ему помогает или частный риэлтор или агентство недвижимости. Далее Вас начинают обманывать (разводить):

Вариант 1: говорят, что за квартиру уже внесли аванс, позвоните через 2-3 дня.

Когда Вы позвоните через указанный интервал, Вам скажут, что цена увеличилась на 4-5 тысяч, к моменту просмотра ее увеличат еще на 2-3 тыс., а после того как будут собраны все документы для совершения сделки купли-продажи (обычно их собирают 2-3 недели), цену увеличат еще на 3-4 тыс. (скажут, что рынок-то движется и цены растут). Плюс с Вас еще возьмут 3-5% за услуги риэлторов, а это ещё
3-4 тыс. у.е.

Итого вместо 60000$ ВЫ заплатите 75000$ , а то и больше.

Вариант 2: квартира уже продана, но у нас есть такая же, даже немного лучше.

Далее по сценарию Варианта 1.

Как риэлторы и посредники нас обманывают

Здесь опубликованы не все схемы обмана, потому, что риэлторы постоянно придумывают новые.

Обман: Эксклюзивный доступ к платным базам данных

Риэлтерские агентства своим клиентам предлагают ЯКОБЫ эксклюзивный доступ к СВОИМ и платным базам данных. НИКАКИХ таких баз нет.

Просто существуют фирмы, которые собирают в одну ОБЩУЮ базу данных информацию о предложениях и спросе по недвижимости
со ВСЕХ источников информации (сайты в интернете, газеты, журналы, реклама, радио, ТВ, доски объявлений и т.д.).

Затем представитель такой фирмы 1-2 раза в неделю развозит CD disk с ОБЩЕЙ базой данных по агентствам недвижимости и за определенную плату закачивает эту базу на сервер агентства недвижимости, она ОДИНАКОВА для всех агентств (риэлторы в этом, естественно не сознаются).

Обман: Проверка юридической чистоты недвижимого имущества

Осуществление проверки недвижимого имущества у риэлтора сводится к тому, что изучается из домовой книги архивная выписка.

Естественно, риэлтор будет уверять клиента, что осуществляет проверку недвижимого имущества из «своих достоверных источников», но архивную выписку абсолютно бесплатно ВЫ сами может получить в ДЭЗе, предоставив предварительный договор купли-продажи.

Обман: Гарантии по безопасности сделок

По словам риэлтора, гарантии по безопасности сделки на приобретение недвижимого имущества он подкрепляет специальным сертификатом.

Но если рассматривать юридическую сторону, то риэлтор при всем своем желании не в состоянии нести какую-либо ответственность за признание
недействительности сделки на приобретение недвижимого имущества, потому как сам риэлтор стороной сделки не является. То есть, если вдруг какая-то из сторон сделки начнет судебные разбирательства о признании сделки, связанной с приобретением недвижимого имущества, недействительной, то по делу ответчиком будете ВЫ, а не риэлтор. А риэлтора рядом и близко не будет

Обман: Задаток или аванс

Задаток по договору риэлтор всегда берет равным размеру поощрения за свои услуги, к которым он еще и не приступал. Возвратить эти деньги практически не реально, в случае срыва сделки. Риэлтор себя полностью застраховал.

Обман: Договор на подбор квартиры

Клиент находит объявление о продаже недвижимости, звонит по указанному телефону, попадает в риэлтерское агентство, в котором ему говорят о том, что для того, чтобы осуществить осмотр недвижимого имущества необходимо заключить договор с этим риэлтерским агентством по той причине, что они бесплатно не работают. В предлагаемом договоре говорится об оказании информационных услуг и сопровождении сделки купли-продажи недвижимого имущества, и что клиенту необходимо оплатить на начальном этапе от $300 до $500, а после осуществления сделки купли-продажи недвижимого имущества доплатить еще 3-6% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

Обман: Ложная конкуренция о повышенном спросе на объект недвижимости, предназначенным для сделки купли-продажи

Вместо того, чтобы постараться продать квартиру как можно дороже, риэлторы и «конкуренты» фактически объединяются против клиента, вынуждая его снижать цену.

Обман: Услуги риэлтора (его комиссионные) будете оплачивать НЕ ВЫ

Т.е. будет оплачивать покупатель, если Вы продаете недвижимость или продавец, если Вы покупаете недвижимость.

Если Вы продаете квартиру, скажем за 100 тыс. у.е., то риэлтор выставит ее за 105 тыс.у.е., т.е. включит в цену свои 5%, а Вы (как продавец) теряете (скрытно) 100000 рублей.

Читайте также:  В какое время года выгоднее покупать квартиру

Если Вы покупаете квартиру за 100 тыс. у.е., то Вам придется заплатить эту сумму продавцу недвижимости,
плюс 5 тыс. у.е. = 5% от стоимости объекта недвижимости (по договору с агентством недвижимости).

Кто обратился к риэлтору за услугой, тот всегда и платит — такой принцип у риэлторов.

«Хороший» риэлтор получит свои 5% от стоимости объекта как с продавца, так и с покупателя .

Обман: преодоление «мифических трудностей», искусственно созданных риэлтором

Обман самый простой: агентство недвижимости требует плату за услуги, которые не входят в обычный пакет. Например, риелторы просят уплатить деньги за снятие копий, составление бланков для объявлений или распечатывание и подготовку тех или иных документов. Как правило, сумма в таких ситуациях взимается в достаточно небольших размерах, поэтому клиент не придает этому обстоятельству большого значения и «на автомате» вынимает деньги из кошелька и передает их риелтору, но если вы цените свои доходы, запомните: каждое уважающее себя агентство-профессионал никогда не будет просить плату за оказание подобных услуг!

Обман еще более примитивный: плата взимается при непосредственном осмотре объекта недвижимости. В данном случае сумма может быть намного крупнее. Многие компании постоянно используют этот метод в качестве дополнительного заработка, иногда весьма привлекательного. Поэтому попытка отнять у вас деньги может осуществляться посредством самых различных уловок, например словами о том, что на осмотр этого объекта недвижимости есть большой спрос, поэтому агентство и требует деньги.

Обман, связанный с оставшейся мебелью в доме.

Как известно, при продаже квартир или частных жилых помещений многие хозяева оставляют ненужную им мебель для будущих жителей, при этом стоимость мебели вне зависимости от ее назначения и цены никогда (. ) не включается в стоимость объекта недвижимости. Риелтор же может сделать попытку убедить вас в обратном.

Лучше ВСЕ делать самим. В противном случае нужно обращаться только в проверенные компании, которым можно доверять. Максимально подробно изучите данные агентства недвижимости. Оно ОБЯЗАТЕЛЬНО должно имеет собственный сайт в Интернете. Почитайте отзывы и рекомендации, полностью убедитесь в качестве предлагаемых услуг. Дело в том, что очень часто встречаются случаи, когда агентство берет очень большие суммы за свои услуги, а в дальнейшем с успехом исчезает, не оставив за собой ни единого следа!

Никогда не стройте отношения с риелторами на основе генеральной доверенности. Вполне достаточно будет доверенности на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента, заверенной у нотариуса.

Как обманывают при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень часто. Мошенники хотят получить деньги и не отдавать ничего взамен, недобросовестные собственники планируют продать жилье как можно быстрее, чтобы покупатель не увидел всех проблем и так далее. Способов обмана бывает очень много. В данной статье мы рассмотрим самые распространенные проблемы, возникающие при покупке жилья.

Обман при покупке квартиры в новостройке

Значительная часть проблем и возможности для обмана при покупке квартиры в новостройке возникают в том случае, если жилье приобретается еще на этапе строительства. Это значительно выгоднее, чем покупать уже готовое, но и риск при этом выше.

Самым очевидным и «популярным» способом обмана является банальное невыполнение застройщиком его обязательств. Деньги с покупателей квартир получены, но дом все никак не могут достроить. Возникающие постоянно проблемы в конечном итоге приводят к тому, что стройка замораживается и люди, несмотря на все потраченные средства, так и не получают своих квартир.

Второй вариант может быть полной противоположностью первого. Застройщик хочет как можно быстрее возвести дом, чтобы перейти к другому объекту и получить деньги уже за него. В результате, в угоду скорости, нарушаются все возможные и невозможные правила, требования, нормы и так далее. Клиент получает, в лучшем случае, квартиру в очень плохом состоянии, которая лишь условно соответствует тому, что было сказано в договоре долевого участия. В худшем случае такой дом просто рухнет.

Третий вариант обмана не особо распространен, но иногда еще встречается. Застройщик, игнорируя все требования и правила начинает возводить дом на земле, которая ему не принадлежит, без соответствующих разрешений, плана и так далее. В результате, даже отлично построенный такой дом невозможно ввести в эксплуатацию. Как следствие, клиенты не смогут ничего сделать со своими квартирами.

Обезопасится от всего этого можно. Прежде чем заключать договор, нужно изучить всю доступную информацию о компании-застройщике. Где и что она возводила, какие были отзывы покупателей, какие есть документы на данный объект строительства и так далее. Чем больше собрано информации, тем больше вероятность того, что она хотя бы частично будет верной (информацию в интернете тоже нередко подделывают).

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Проблемы с новостройками хоть и случаются, но это не особо частое явление. А вот на вторичном рынке недвижимости обман в порядке вещей. Чтобы найти честного продавца или, как минимум, обезопаситься, придется сильно постараться. Из всех существующих проблем стоит отметить следующие:

Неудачная квартира

Некоторые объекты постоянно переходят из рук в руки по разным причинам, начиная от плохой звукоизоляции, шумных соседей-алкоголиков, огромного количества тараканов/муравьев и до серьезных проблем с самим домом.

Например, вываливающиеся кирпичи, рушащиеся стены, постоянная сырость, плесень и так далее. Если по документам видно, что собственник квартиры менялся слишком часто, это повод задуматься, а действительно ли жилье настолько хорошее, как его расписывает продавец.

Наследники и оспаривание права собственности

Огромное значение нужно уделять правоустанавливающим документам на квартиру. В частности, тому, на каком основании текущий собственник получил жилье. Если оно было получено в наследство, то есть серьезная вероятность того, что остальные наследники могут оспорить сделку.

Много собственников

Если у жилья много владельцев, договор купли-продажи должен учитывать интересы каждого. Отсутствие хотя бы одной подписи – повод признать договор недействительным. Это влечет за собой потерю право на жилье. Формально, можно требовать деньги, потраченные на покупку квартиры, на зачастую продавец просто заявляет, что их у него нет и взять негде. Можно попробовать решить проблему через суд, но на практике, эта процедура затягивается на месяцы, а то и годы, без особого конечного результата.

Несовершеннолетние/недееспособные владельцы

Если жилье принадлежит детям или недееспособным лицам, для того, чтобы продать его, требуется разрешение органов опеки. Получить такой документ достаточно сложно, а без него любая сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Квартира принадлежит лицам, состоящим в браке

Исходя из требований законодательства, имущество, приобретенное в браке, принадлежит на равных условиях как мужу, так и жене. В результате, при покупке такой квартиры нужно требовать согласия второй половинки. Без него сделка может быть оспорена в суде.

Прописка в квартире

Всегда нужно требовать выписку из домовой книги, причем официальную, с подписью и печатью (иногда попадаются подделки). В ней внимание стоит обращать на тех лиц, которые прописаны в жилье.

Это нормально, если человек не выписывается из квартиры на момент обсуждения сделки, но в договоре купли-продажи обязательно должен стоять пункт, что деньги за жилье перечисляются только после того, как все прописанные в квартире лица выпишутся. В противном случае, если этого не сделать сразу, потом заставить выписаться «лишних» жильцов практически невозможно.

Дарственная на квартиру вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. Обоснованием является якобы тот факт, что так можно избежать уплаты налогов. Это неверное заявление. Во-первых, при заключении договора купли-продажи налог платит продавец, как получатель прибыли. А вот при заключении договора дарения налог обязан платить уже получатель квартиры-покупатель.

Кроме того, в договоре дарения можно указать стоимость жилья, но нельзя уточнять, что дар передается за отдельную оплату. Это противоречит законодательству. Как следствие, покупатель квартиры формально получает жилье в дар безвозмездно. Переданная взамен сумма нигде не фиксируется, иначе договор дарения может быть признан недействительным.

Даритель может в любой момент расторгнуть договор (например, якобы на основании того, что одаряемое лицо плохо следит за подарком) и потребовать вернуть квартиру обратно. При этом, покупатель не может потребовать свои деньги, ведь факт их передачи нигде не зафиксирован.

Обман при покупке квартиры в ипотеку

Казалось бы, как могут кинуть клиента, при оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры? Действительно, из всех существующих вариантов – это самый безопасный. Но и тут есть свои особенности.

Нужно очень внимательно изучать договора кредита и залога, а также страховой полис. Банки редко идут на прямое мошенничество, так как за это можно с легкостью лишиться лицензии, но вот некоторые моменты они могут умалчивать. Например, огромные штрафные санкции в случае просрочки и так далее.

Общие для всех риски

Во всех случаях нужно особое внимание уделять проверке документов и самого продавца, особенно если в качестве последнего выступает юридическое лицо. Любая ошибка, помарка, опечатка – повод признать сделку недействительной.

Кроме того, некоторые мошенники подходят к обману очень творчески. Создаются целые компании, например, якобы застройщики, которые продают недвижимость. Могут даже устраиваться целые экскурсии на недостроенные объекты, 3D-презентации и многое другое. Разумеется, везде тут встречаются многочисленные документы, подтверждающие все, что только можно и нельзя.

Беда только в том, что эти документы – поддельные. Обычный человек вряд ли сможет отличить их от официальных бумаг и потому рекомендуется активно пользоваться помощью опытных юристов. Сопровождая сделку, они помогают избежать очень многих спорных ситуаций и потенциальных проблем.

Обман от риелторов

Нередко покупателей обманывают и недобросовестные риелторы. Тут тоже обширное поле для махинаций:

  • Завышение цены. Риелтор договаривается с продавцом на одну цену, а клиенту выставляет другу, выше. Разница уходит риелтору. Эту схему достаточно сложно провернуть при условии, что покупатель будет хотя бы минимально внимателен.
  • Сокрытие фактов о жилье или умышленная дезинформация. По сговору с продавцом или по собственной инициативе риелтор может или умалчивать о каких-то важных нюансах или даже откровенно врет покупателю. Главная цель – продать квартиру как можно быстрее, несмотря ни на что. Чтобы не стать жертвой такого обмана нужно проверять каждое заявление как продавца, так и риелтора. Если начнут возникать неточности между тем, что говорят продавец с риелтором и тем, что видит покупатель – это уже повод задуматься над покупкой именно этой квартиры.
  • Продажа данных клиента. Не самое распространенное, но все же вполне реальное явление. Риелтор для выполнения своих обязанностей собирает всю информацию о клиенте. Потом ее может достаточно выгодно продать третьим лицам для какого-либо другого применения. Сложно предположить, что именно могут сделать с информацией, но возможно все, начиная от подписки на огромное количество рекламы и заканчивая оформлением кредита.

Распространенные мошеннические схемы

Теперь рассмотрим, с какими мошенническими схемами потенциальным покупателям квартир приходится сталкиваться чаще всего.

Продажа нескольким лицам

Примитивная, но все еще рабочая схема. Жилье по абсолютно официальным документам продается сразу нескольким покупателям. Обычно продавец работает только с одним из них, а с остальными занимаются доверенные лица. Все делается для того, чтобы покупатели ничего не знали друг о друге.

Читайте также:  Как оформить субсидию на квартиру

По всем правилам оформляется договор купли-продажи с каждым покупателем, после чего каждый из них выплачивает оговоренную сумму. С этого момента, формально, продавец уже ни за что не отвечает и потому он быстро исчезает в неизвестном направлении. Собственником жилья станет тот покупатель, который успеет раньше других зарегистрировать право собственности. Остальные же просто потеряют свои деньги.

Избежать обмана можно достаточно просто. В договоре нужно предусмотреть пункт, что вся сумма за квартиру передается продавцу только после регистрации права собственности на нового владельца. Кроме того, если клиент по какой-то причине уже попал в такую ситуацию, нужно незамедлительно обращаться в суд и требовать оформить право собственности на него. Тут, как доказывает практика, кто первый успел – тот и стал владельцем.

Продажа арендованной квартиры

Еще одна распространенная схема, при которой продавцом выступает не владелец жилья, а его арендатор. Он подделывает документы собственника, вставляя вместо его данных – свои. Потом жилье продается без особых проблем.

Нужно учитывать, что даже зарегистрировать договор не получится, ведь все данные – поддельные. Таким образом, избежать проблемы можно точно так же, как и в предыдущем случае – передавать деньги только после регистрации права собственности и не раньше.

Заниженная или завышенная цена в договоре купли-продажи

Некоторые продавцы предлагают изменить цену квартиры в договоре купли-продажи в большую или меньшую сторону. Большую достаточно сложно обосновать, но, например, если продавцом выступает юридическое лицо, то представитель фирмы может упирать на внутренние проблемы с активами на балансе. Меньшую же обосновывают очень просто – чтобы не платить налоги (или уменьшить их).

Разумеется, вне зависимости от того в какую сторону была изменена цена в договоре, платить все равно нужно будет рыночную стоимость жилья.

Если цена завышена, то схема очень проста: сразу после подписания договора и передачи средств, продавец начинает требовать доплатить, исходя из той суммы, которая прописана в договоре. Формально, можно отказаться и расторгнуть договор, но тут возникают проблемы с возвратом уже выплаченной суммы.

Если же цену занизили, то после заключения договора, оплаты квартиры и оформления права собственности, продавец подает заявление в суд и требует расторгнуть договор по какой-то причине (их можно придумать очень много). Суд может согласится на это, но только при условии возврата всей полученной суммы. Однако за основу будет браться та цена, которая прописана в договоре, а не та, которая была выплачена. В результате продавец возвращает себе свою квартиру и остается еще и с частью денег.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как обманывают риэлторы

Как обманывают риэлторы клиентов при покупке и продаже квартиры, схемы и способы работы мошенников, «черных» риелторов при купле-продаже на рынке недвижимости на этапах аванса, залога, ипотеки, разберем в этой статье.

Я уже писал о том, как обманывают риэлторы при аренде квартиры обязательно прочтите, потому что там свои обкатанные схемы.

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры

Агенты по недвижимости активно продвигают свои услуги, убеждая в том, что обратившись к ним вы сэкономите время, нервы и даже деньги (хотя как насчет оплаты комиссии?). И находится достаточно людей, которые доверяют рекламе. Предлагаю поговорить о том, как избежать мошеннических схем и перечислить способы обмана клиентов недобросовестными релторами.

Причины, по которым маклер решается на мошенничество не очевидны, ведь услуги и так стоят недешево – от 50 до 200 тысяч и выше только в сегменте эконом-жилья!

Гарантия безопасности сделки

Сейчас в моде бравировать сертификатами и прочими атрибутами членства в какой-нибудь гильдии или союзе риэлторов, но по существу эти «документы» попросту бумага. Юридически ни один риелтор не несет ответственности за потерю вами денег на неудачной сделке, поэтому это тоже обман клиента.

Продажа по доверенности

Сделки по приобретению жилья по доверенности в одном ряду с полученными в наследство, и покупатель должен об этом знать!
Мошенник-риелтор может обманным путем завладеть документами на квартиру и оформить доверенность через нотариуса на своего напарника.

Нотариусы не вправе производить экспертизы документов и не имеют соответствующего оборудования, которым снабжаются лаборатории следственных органов. Поэтому слепо доверять нотариальной доверенности, особенно выданной на право продажи жилья категорически не стоит!

При продаже через ипотеку

Мне известна одна схема, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры через ипотеку. В случае, если аванс за квартиру вносится до одобрения банком квартиры, как предмета залога. В случае отказа банка покупатель может остаться без денег, что вносил в качестве задатка или аванса.
Поэтому не вносите аванс или задаток преждевременно!

Как обманывают риэлторы при покупке квартиры

Подробнее разберем, как риэлторы обманывают незадачливых покупателей и способы не попасть в мошеннические схемы.

Объявления-«утки»

На стадии подбора объекта недвижимости потенциальный покупатель штудирует объявления с популярных интернет-досок и в этот момент может попасть не на собственника, а объявление-«утку», выставленную агентством недвижимости или частным маклером.

Такое объявление обычно содержит описание самого ходового жилья, а именно 1-2-комнатной квартиры и в одном из востребованных районов города с заведомо привлекательными параметрами, как то средний этаж, хороший ремонт, большая кухня и т.д.

Покупатель, соблазняется, не зная, что это мошенническая уловка, на самом деле никакой квартиры нет и не было. Это объявление сделано для сбора входящих звонков. Позвонив по указанному номеру вам предложат совсем другой объект, а про искомый скажут, что продали, вот-вот только что..

Занижение стоимости жилья

Заведомо сниженные по цене объявления о продаже жилища раскидываются по многочисленным доскам с одной лишь целью – собрать как можно больше потенциальных покупателей, чтобы устроить между ними аукцион.

Схема работает так: вам говорят стоимость и просят прийти на просмотр. Когда вы приходите, вам презентуют квартиру так, что вы в нее «влюбляетесь», но тут же оговариваются, что вы попали на торги и если предложите сумму больше, чем предыдущие просмотревшие, то жилье будет ваша.

Выход здесь простой — повернуться и уйти, т.к. ниже рыночной стоимости жилье вам никто не продаст.

Занижение стоимости услуг

Предварительная словесная договоренность при услуге подбора квартиры не значит ничего. Вам могут озвучить одну сумму, но когда будете подписывать договор на оказание услуг и внимательно прочтете все его пункты, может обнаружится, что появились дополнительные расходы о которых вам «забыли» сказать.

Если сотрудничество с риэлтором начинается с дешевого обмана, рекомендую закончить его уже на этом этапе.

Проверка «юридической чистоты» квартиры

Часто проверка юридической чистоты квартиры очередной обман риэлторов, сводится к получению выписки из ЕГРП и всего-то. Даже не удосуживаются взять выписку о переходе прав на объект недвижимости, хотя такая возможность сейчас есть. И редко дотошно изучает предоставленные собственником копии ДКП, свидетельства и прочие документы на жилище.

Как обманывают черные риэлторы

В конце-концов, вы можете попасть в сети к откровенным мошенникам, которые только делают вид, что они риэлторы и разыграв с вами несколько спектаклей продадут вам квартиру:

  • по подложным документам;
  • с человеком, которого нельзя выписать;
  • жилье с недееспособными собственниками и т.д.

Но чаще риэлторы обманывают при внесении задатка или аванса за приобретаемое жилье, воспользовавшись юридической неграмотностью доверчивого покупателя, берут аванс, оставляют вас с копиями документов на квартиру и исчезают в неизвестном направлении.

Поэтому вручать деньги нельзя никому кроме собственника жилплощади и только после того, как вы убедитесь, что он действительно собственник.

Как риэлторы обманывают продавца квартиры

Нет покупателей
Если маклер не получает хорошую комиссию за объект недвижимости или не уверен в ее получении, то ваш объект он показывать не будет даже 100% покупателям. И это не совсем обман клиента, но вы, как продавец будете сидеть без покупателей однозначно.

Застой на рынке недвижимости
Часто, пытаясь понизить продавца в цене риэлторы «поют» дифирамбы о том, как нестабилен рынок недвижимость, что никто не покупает или не может продать аналогичные или даже лучше, чем у вас квартиры. Отчасти это обман посредником собственника, но иногда и правда, особенно, если вы не подготовили жилье к продаже (внешний вид и документы), чем даете повод для подобных фантазий посредника.

Вы узнали, как риэлторы обманывают продавцов квартир, незадачливых клиентов-покупателей, которые попадают в сети агентств недвижимости. В любом случае вам самостоятельно принимать решение о сотрудничестве с маклерами!

Как риэлтор может обмануть при продаже квартиры.

Ольга

Риэлтор продает двушку в кирпичной пятиэтажке со слабеньким косметическим ремонтом в Москве (район Раменки, Мосфильмовская улица), которая принадлежит ПОПОЛАМ Собственнику 1 и Собственнику 2 (является другом риэлтора). После очередного показа нашлись клиенты, но цена была снижена на 300 тыс. — до 8 млн. Как в вашей практике — возможно ли риэлтору с Собственникои 2 обмануть по денежке Собственника 1?

Например, договорившись с клиентами о снижении цены на 150 тыс., Собственник 2 кладет в карман оставшиеся 150 тыс, а клиенты платят не 8300 000, а 8 млн.

Какие еще могут быть использованы схемы обмана в отношении Собственника 1? Как Собственнику 1 можно избежать неприятностей, на что обращать внимание при сделке?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если все сговорятся против Собственника 1,то возможно,но тогда и покупатели должны идти на эту схему,что им не интересно,показать в договоре 8 млн. ,а купить за 8,3 млн. Зачем это им? Ведь сумму продажи то Вы увидите ,подписывая договор у нотариуса. Вероятно ,что они действительно снизили на столько цену покупателю при торге. Собственник 1 может не согласится на эти условия,решать им двоим

Но сейчас же, чтоб уйти от налогов часто вообще прописывают неполную стоимость квартиры в договоре. Поэтому сумма в договоре хоть 7 млн, хоть те же заниженные 8 млн, выгодные для Собственника 2. Покупателям нужно только снижение -какая им разница кто из собственников сколько получит. Вот как раз и хочется понять, наверное, почему Покупателю может быть невыгодно идти на эту схему.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Зачем покупателю то занижать? Ему нужна полная сумма ,за что купил. Это продавцы занижают стоимость,чтобы уйти от налогов. Если собственность меньше 3 или 5 лет. В случае расторжения сделки покупатель может претендовать на сумму ,указанную в договоре,поэтому он всегда заинтересован купить за полную стоимость,конечно если он юридически подкован

Спасибо) От Вас сегодня самые дельные пояснения

Пардон, в смысле клиенты в случае махинаций риэлтора могут заплатить не 8300 000, а 8 150 000

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

То есть имеете ввиду,что в договоре напишут 8000000,а на деле продадут за 8150000? Заинтересовав покупателей скидкой в 150000 и договорившись с ними пойти на это? Теоритически да. Но вы же будете закладывать деньги в ячейку,и увидите. Если они их пообещают после регистрации отдать,то могут обмануть и Ссбственника 2,а если отдадут на руки до регистрации,то рискует покупатель. Если я правильно Вас понял. Все таки не думаю ,что покупателям нужно идти на такое.

Читайте также:  Затопило квартиру что делать

Отлично, спасибо за разъяснения. Скоро будут получать аванс и заключать договор. Не подскажите: на что на этом этапе обращать внимание? В инете просто полно статей про коварство нечестных риэлторов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Инна,если не доверяете Собственнику 2,то привлеките своего риэлтера или юриста.

Просто полученные средства Собственник 1 хочет вложить в другую недвижимость — денег еле-еле хватит и нет возможности еще около сотни руб отдавать за сопровождение всей сделки риэлтором или юристом. Хотят минимально обращаться к юристу (скажем для проверки договора), но все равно надо знать какие могут быть тонкие моменты, которых не знают обыватели. Скажем, проверить договор у юриста и заставить пересчитать закладываемые деньги прямо у ячейки банка.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Инна,а вопрос Вы зря так назвали. Вы же опасаетесь,что сособственник Вас обманет,а написали про риэлтера. Так бы и писали: — «Как сособственник может обмануть при продаже квартиры»

Нет, написано все правильно. Риэлтор там является реальным владельцем второй половины, собственник 2-формальный владелец.

Очередной антириэлторский вброс! Заголовки типа: «обман риэлтора», «риэлтор угрожает/ умалчивает/скрывает/требует/не возвращает комиссию» и тп. увеличивают количество просмотров в разы!

Вы о чем? Это хорошо или плохо, я не пойму. Мне-то просто надо было задать вопрос, который меня интересует, а не повышать просмотры.

Обмануть может ( или не может) кто угодно, человек ЛЮБОЙ ПРОФЕССИИ.
Бывает, собственники норовят обмануть нанятых специалистов ( и не только риэлторов, но , например, и других профессий специалистов, неоплачивают периодически ( причем за ХОРОШУЮ качественную работу) и строителям, и ремонтникам и др.
кидалово ВНЕ профессии конкретной.
А в случае Автора вопроса , произойдет ИЛИ не произойдет обман,
-в ПЕРВУЮ будет зависеть от ДРУГОГО СОБСТВЕННИКА.
А то, что на то, что не хватает денег на найм сВОЕГО риэлтора, это совсем причина нелогичная.
Люди продают и покупают квартиры и за 6 млн, и за 3 млн. Если НАДО решить вопрос/ например, надо разъехаться/И в пригороды едут, и в малогабаритки .
И -если хотят понадежнее, то нанимают своего риэлтора,
На форуме можно только констатировать, что бывают люди нечестные и честные, независимо от возраста, цвета глаз и профессии.
Например, актуален мог бы быть заголовок :» Как собственник может обмануть покупателя/сособственника/риэлтора. » . ОЧЕНЬ АКТУАЛЕН.
Но почему-то риэлторы предпочитают ПРОДОЛЖАТЬ РАБОТАТЬ,
а НЕ бесконечно темы создавать однотипные, если их даже когда и обманули.
А вопросы -подобные Автору вопроса заданные- с темой о плохом риэлторе- непрерывно везде, — выглядит однозначно как травля и клевета на профессию.
Ну задайте вопрос на форуме-например-стоматологов- опасаюсь, не ту пломбу поставят

Хорошего и честного специалиста всегда трудно найти. Если у человека такого знакомого специалиста нет, то берешь первого, который попадется и это не всегда удачно. Часто встречаю варианты, когда обычный человек прекрасно справляется с тем, чтоб представить себя в суде или продать/сдать квартиру. Нужны только уточняющие советы специалистов. Собственно именно за тем, чтоб получить такие советы у незаинтересованных лично в этом деле специалистов по недвижимости и создана рубрика Вопросы риэлтору на сайте ЦИАН. Не так ли?

В данном случае, не хочется просто углублятся в историю, но у собственника 1 есть основания считать риэлтора непорядочным. Точнее, этот человек просто не упустит своего и возьмет даже больше, если не дать понять, что за Собственник 1 за ним внимательно следит.

Я очень прошу тех, кто обратил внимание на мой вопрос, не отвечать формально, советуя юридическое или риэлторское сопровождение (потому что так или иначе но Собтсвенник 1 решил идти другим путем): на что конкретно нужно обращать внимание Собственнику 1 при получении аванса, при самой сделке? Может быть, для каких действий надо обязательно привлечь юриста.

В ЛЮБОЙ профессии ,
и НЕ только по профессиональным вопросам ,
люди обманывают или не обманывают,
Но по степени СЛОЖНОСТИ профессии бывают разные.

Если суп сварить еще как-то можно научить по советам с форума кулинарного,
то профессия риэлтора в миллионы раз сложнее!

Как риэлторы Вам могут на форуме помочь?
Да никак.

ИЛИ находите каким-то образом надежного специалиста ( ТАК ЖЕ, как искали бы няню и детсад своему ребенку, школу, доктора, автослесаря и др///

Или самостоятельно как-то пытаетесь.

ОНЛАЙН ( даже на профессиональном форуме) рассказать что-то технически невозможно, профессия сложная, ни по телефону, ни на форуме множество нюансов не описать и рассказать,

Ход сделки индивидуален до мелочей, двух сделок НЕ бывает, как пойдет сделка и что потребуется еще написать, предусмотреть, никто ЗАРАНЕЕ ВСЕГО не предусмотрит.

«Дьявол кроется в деталях» , возникающих иногда спонтанно ИЗНУТРИ СИТУАЦИИ по ходу дела.
И совет с форума может оказать подчас «МЕДВЕЖЬЮ УСЛУГУ», так как всех нюансов не предусмотреть!
И можно ТОЛЬКО НАВРЕДИТЬ человеку советами!
Советы могут с точностью до наоборот пригодиться.

Поэтому -что бы НЕ навредить человеку, кроме общих фраз,
профессионал НЕ имеет права подсказывать!
Извините, НИЧЕГО ЛИЧНОГО

Обращать внимание надо на ВСЕ, и мелочей НЕ бывает в таком серьезном деле.
Расписать подробнее? Это, к сожалению, НЕ ФОРМАТ ФОРУМА
Ну, как минимум курс многонедельных лекций, и то после этих лекций самостоятельно риэлтором НЕ стать, только стажером-помощником риэлтора

Елена Назарова, ну про многонедельные лекции — это, конечно, позабавило. Еще про Университет и Академию Риэлторства надо написать.
В любом случае, видно, что автор вопроса очень сильно «плавает». Сопровождение будет стоить около 50 тыс. , на этом форуме есть достойные специалисты. Я бы потратил, чтобы не рисковать своими 4 млн. рублей и спать спокойно.

Как выбрать здесь специалиста?

Я, например, в 1997 году ( после того, как от известного НИИ из 4-х тыс человек 150 человек осталось) на Курсах от Правительства Москвы училась юридических для риэлторов ,
брали на эти курсы по направлению с Биржи труда, обязательно с Высшим образованием,
и курсы были 4 -х месячные, занятия по 8 часов 5 раз в неделю. И когда после этих курсов пришли на стажировку сначала в одго известное Агентство, а потом в другое, то за первые полгода работы поняли, что практически мало что умеем, и нам еще УЧИТЬСЯ и УЧИТЬСЯ ВСЕМУ!
Примерно года через два-три что-то могли серьезное, хорошо, хотя бы наставники опытные были. они с начала 90-х работали.
Впрочем, кто-то и без всяких учеб и практик, ну я ж не спорю.
Пусть Автор вопроса попробует и сама, может, повезет. Бывает, везет. Искренние пожелания Удачи!

повторю вопрос — что так позабавило ID: 13051516
сегодня в 20:41.
Были и другие курсы известные, они и сейчас есть- где читают лекции юристы и др.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Инна, дело в том, что Вы то как раз просите не мелких уточнений, Вы задаете глобальный вопрос. Риэлторы проходят обучение, сдают экзамены, потом стажируются и продолжают учиться на своем опыте и опыте коллег всю жизнь. И я задаю вопрос Вам, неужели Вы на самом деле думаете, что неизвестно какие местные консультанты смогут рассказать в формате форума, как сделать сделку, при чем не имея возможности глубоко вникнуть в вашу ситуацию, не видя документов, не встречаясь с Вашими оппонентами? Если это так на самом деле, то идите «лечиться в аптеку», не надо ходить к врачам, ведь они расчленят Вас на органы. Инна, не обижайтесь, послушайте доброго совета, хоть и бесплатного), — пригласите риэлтора. Одно только его присутствие уже заставит поостеречься Ваших противников и сильно усложнит их «происки». Бог в помощь в поисках хорошего риэлтора, для этого нужно только Ваше желание. )

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

К бесплатным советам нужно относиться лишь, как к мозговому штруму. В слепом следовании им кроется опасность. Не надо брать пример с нашего правительства, которое считает, что возможно заниматься лечением людей ДИСТАНЦИОННО.

Татьяна,Елена. полностью с Вами согласна, не то что это профессиональная солидарность, но дистанционно получать консультации по такому вопросу это конечно сильно. Единственное что я говорю всегда и всем своим клиентам:» Да, трудно найти хорошего риэлтора, но если нет человека, который преследует твои интересы,»значит Вам нечего терять. А если, вы не хотите на себя и свои интересы лично не потратить и проехаться в поезде бесплатно, но БОГ вам в помощь.

Похоже, это вы хотите всех перехитрить.
Подобное притягивает подобное.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Бедную Инну заклевали, навалились скопом. Потому что наболело. Обыватели тоже не виноваты, что им с каждого столба кричат, что все риэлторы обязательно должны быть «черными». Хотя бы одно СМИ рассказало положительно о нашей работе, что именно мы не редко спасаем людей от мошенников. Хотя бы один фильм про нас хороший сняли. Обидно же, слуюшай, а. )

Инна, я отвечу кратко. Договаривайтесь так, чтобы во время аванса присутствовали все: оба собственника и риэлтор. Пусть окончательная цена за квартиру будет записана в авансовом договоре и произнесена вслух при всех.

Спасибо. Ваш ответ — именно то, о чем я просила.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нууу. тут как то странно, начали за здравие, а закончили за упокой. И да соглашусь , что тему назвали некорректно. Если по факту «риэлтор» является и сосбтвенником, то так и говорите — КАК ИЗБЕЖАТЬ ОБМАНА ПРИ СДЕЛКЕ С ДВУМЯ СОБСТВЕННИКАМИ. Правило номер РАЗ:скупой платит дважды — ищите грамотного специалиста юриста для правильного оформления сделки. Причём специалиста съевшего на недвижке собаку. Это будет не риэлтр а ЮРИСТ, который может быть и риэлтором так же. Но он должен быть с соответствующей корочкой, а не просто «у меня опыт с 1992 года».(ПС! сопровождение от юриста может стОить и 10 тр). Как найти — задавайте много вопросов и не толькло здесь, ищите — это Ваши деньги и квартира. Правило номер ДВА: если захотят обмануть , то обманут вне зависимости от наличия юриста с Вашей стороны. Если Вы настолько «доверяете» второму собственнику, то настаивайте на проведении сделки через аккредитив и только с указанием полной стоимости и только при наличие двух собственников на сделке. Праивло ТРИ: БЕЗОПАСНОСТЬ. Не скупить на 10-50-100тр на безопасность, ибо сумма к потере значительно превышает стоимость безопасности. Правило 4: Вы и только Вы несёте ответственность за все действия с вашей собственностью. НИКТО из ни интернета ни юристы на договоре никто, кроме Вас не рискует остаться без денег или не получить всю сумму. Старая поговорка: Когда человек с деньгами встречает человека с опытом, человек с опытом уходит с деньгами, а человек у которого были деньги уходит с опытом. Потому — сначала поговорите с риэлтором(который соственник), без упрёков но на чистоту с желанием чтоб сделка была максимально открытая и прозрачная. Возможно, все Ваши гипотезы всего лишь гипотезы не имеющие оснований, а может стОит и насторожиться и действительно максимально подлключить все ресурсы(юристов, риэлторов, банки).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector