Как оформить обмен квартиры на дом - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как оформить обмен квартиры на дом

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

Пакет документов

  • договор мены;
  • паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
  • нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
  • правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
  • свидетельство о регистрации права;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

  • справки о задолженности по коммунальным платежам;
  • выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
  • документы подтверждающие законность перепланировок;
  • заключения об оценке объектов;
  • письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Налогообложение при обмене квартирами

Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.

Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:

Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.

В чем различие между куплей-продажей и меной

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Как можно уменьшить налог

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.

Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Чего точно не стоит делать

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.

В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.

Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Правовые нюансы обмена недвижимости

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

  • Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
  • Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

  1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
  2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
  3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
  4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
  5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
  6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

  • насколько полный пакет документов у собственника;
  • проведена ли приватизация;
  • прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
  • кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

  1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
  2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
  3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
  4. Кадастровый паспорт;
  5. Домовая книга;
  6. Паспорт;
  7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
  9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

  1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
  2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
  3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
  4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
  5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
  6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
Читайте также:  Как восстановить право собственности на квартиру

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

  • Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
  • Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
  • Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
  • Расходы на нотариальные услуги;
  • Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Как правильно составить договор?

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

В документе должны быть указаны следующие пункты:

  1. Дата и место совершения сделки;
  2. Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
  3. Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
  4. Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
  5. Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
  6. Последствия нарушения сделки;
  7. Форс-мажорные обстоятельства;
  8. Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
  9. Личные подписи сторон;
  10. Подпись нотариуса, заверяющего договор.

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

  1. Договор мены признан недействительным в суде;
  2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
  3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
  4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
  5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Обмен квартиры на дом или коттедж: как оформить и какие документы нужны?

В некоторых случаях участникам сделки невыгодно или неудобно продавать квартиру, чтобы приобрести дом или наоборот.

Тогда они заключают договор мены (не путать с обменом, который совершается в отношении объектов, не являющихся собственностью сторон).

Можно ли обменять квартиру на частный дом?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О возможности

С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.

Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.

При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.

Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.

Какими законами регламентируется?

При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.

Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.

Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.

Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.

Способы

Как происходит обмен недвижимости?

Через договор мены

Заключением договора мены участники получают конечный желаемый результат сразу, с минимальным риском и затратами.

Плюсы:

  1. Ее участники гарантированно не лишатся жилья.
  2. Средства участников не уменьшит инфляция.
  3. Не надо копить, брать в долг деньги для покупки.
  4. Каждый получает то, что ценно с его индивидуальной точки зрения.
  5. При наличии у участников долгов сделке не угрожают судебные исполнители согласно статье 446-й ГПК РФ.
  6. Полученный результат не так легко растранжирить, как наличные деньги.
  7. НДФЛ берется только с доплаты, если она фигурирует в соглашении.
  8. Это идеальный вариант решения жилищных отношений между близкими родственниками.

Через альтернативную сделку

Что лучше: купить или обменять? При альтернативном варианте заключаются встречные сделки купли-продажи объектов недвижимости. Если объект находится в собственности меньше трёх лет, то придется заплатить НДФЛ с полной суммы. Если в такой ситуации обе стороны, сумма налога удвоится.

Основные мотивы предпочтения такой формы:

    Мена гораздо более, чем купля-продажа, подвержена риску расторжения по суду одним из участников в корыстных целях.

Возврат сторон к первоначальному до сделки положению может быть произведен судом в течение трех лет после ее совершения, в отдельных случаях – в большие сроки.

Особо опасна сделка мены, которая затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных, престарелых граждан.

Если такие нюансы имеются, а покупатель объекта предполагает сделать серьезные капиталовложения в него, более безопасна для него встречная купля-продажа.

  • Вычет базы НДФЛ при покупке жилья производится один раз в жизни гражданина. Покупателю, который приобретает недвижимость впервые, купля-продажа предпочтительнее мены.
  • Двойная регистрация соглашений предполагает двойные расходы на нее, есть опасность — вторая сторона не доведет сделку до конца, что для первой будет означать убытки, необходимость судиться.
  • Поиск варианта мены – дело длительное, трудоемкое. Возможность выбора вариантов у сторон сокращается.
  • Другие

    При наличии факторов, делающих невыгодным или опасным оформление мены, владельцы недвижимости применяют и более изощренные способы. Один из них — мена (купля-продажа) через третье лицо.

    Если обмененное (купленное) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, оно считается добросовестно приобретенным.

    Посредник, участвующий своим имуществом в процессе обмена/купли-продажи может извлечь дополнительные налоговые выгоды или обеспечить их получение участниками реального обмена.

    Взаимное дарение иногда оформляется между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками).

    В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В прочих ситуациях каждый даритель заплатит 13% НДФЛ с указанной в соглашении суммы дарения.

    С чего начать?

    Обе стороны начинают с поиска вариантов обмена. Попутно они собирают комплекты документов на свои объекты, устраняют нюансы, мешающие заключению сделки. Составляют с вызовом специалистов и узаконивают в БТИ технические, кадастровые паспорта, производят оценку объектов.

    Выясняют, есть ли третьи лица, могущие помешать оформлению или впоследствии предъявить свои права. Находятся ли объекты недвижимости под арестом, залогом, есть ли у них сервитуты. Соответствует ли состояние объектов их техпаспортам, если не соответствует – устраняют или узаконивают нарушения.

    Если квартира не приватизирована, её необходимо оформить в собственность. Иначе сделка не состоится.

    Собственник жилплощади в многоэтажке изучает документы владельца дома, который предполагается обменять (читайте о порядке обмена приватизированной квартиры). Особое внимание обращает на оформление собственности на землю под домом.

    Собственник дома первым делом узаконивает собственность на землю под домом, если не сделал этого ранее. Это длительная недешевая процедура (читайте об обмене дома на квартиру).

    Куда обратиться?

    Договор участники правоотношений заключают письменно.

    Готовить его лучше с юристом. Для большей безопасности своего юриста нанимает каждая из сторон.

    Нанятые юристы проверяют, доводят до необходимого уровня документы заказчика, проверяют документы контрагента, согласовывают окончательный вариант соглашения.

    По желанию сторон сорглашение перед подачей на регистрацию заверяется нотариусом.

    Какие документы необходимы?

    Необходим договор с подписями сторон (три экземпляра).

    К соглашению прилагаются:

    • план земельного участка, на котором стоит дом;
    • поэтажный план строения, где расположена жилплощадь;
    • подписанные контрагентами передаточные акты.

    Для регистрации необходимы:

    • заявления владельцев недвижимости;
    • удостоверения личности сторон (паспорта, виды на жительство, свидетельства о рождении), для юр. лиц — учредительные документы;
    • доверенность (если надо);
    • квитанция об оплате пошлины;
    • кадастровая карта земли под домом;
    • нотариально заверенное согласие или личная явка супругов сторон (если есть);
    • документы, устанавливающие права контрагентов на объекты;
    • кадастровые и технические паспорта объектов;
    • нотариально заверенное согласие или личная явка третьих лиц на сделку, если контрагент согласен на обременение;
    • разрешение органов опеки, попечительства, если в обмениваемых объектах живут дети.

    Собственность сторон переходит после того, как они последовательно выполнят три действия:

    1. Зарегистрируют договор в местном отделении Госреестра по месту расположения одного из объектов недвижимости (на выбор) и внесут там же изменения в Госреестр. В это отделение подаются документы.
    2. Фактически передадут друг другу объекты недвижимости и подпишут передаточные акты. При передаче стороны меняются документами на них, проверяют их соответствие действительности в момент передачи, утрясают связные с несоответствием проблемы.
    3. Новый владелец квартиры регистрирует право собственности на нее в учреждении Росреестра по месту ее нахождения, подавая в него комплект документов на приобретенную жилплощадь. Новый владелец дома регистрирует право собственности на него и землю под ним в учреждении Росреестра по месту нахождения дома, подавая в него комплект документов на приобретенный дом и участок под ним.

    Стоимость и госпошлина

    Размер госпошлины за регистрацию соглашения – 200 рублей. Уплачивает в банк одна из сторон по договоренности или обе в долях.

    Размер госпошлины за регистрацию собственности на объекты недвижимости – 200 рублей. Уплачивает в банк новый собственник.

    Продавец вправе применить к этой сумме налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Если срок владения три и более лет – налог не платится.

    Сопровождение такого типа договора в стандартных случаях столичные юристы оценивают сейчас в сумму порядка пятнадцати тысяч рублей.

    Читайте также:  До какого часу можно шуметь в квартире

    Когда могут оказать в оформлении?

    В оформлении соглашения мены, регистрации собственности учреждение Росреестра вправе отказать, если:

    1. Заявителями не представлен хотя бы один из обязательных для регистрации документов.
    2. В ходе проверки подлинности поданных прилагаемых к договору, заявлениям о регистрации собственности документов выяснится, что один из них или несколько не соответствуют действительности, устарели, подписанты договора утаили факты, препятствующие его заключению.
    3. После подачи бумаг на регистрацию произошли события, или регистрационный орган был извещен о фактах, препятствующих заключению договора.

    Сроки

    Договор регистрируется в Управлении Росреестра в присутствии сторон (их представителей) при наличии необходимых для регистрации документов.

    Переход права собственности регистрируется в Управлении Росреестра в срок до десяти рабочих дней с момента подачи заявителем документов на регистрацию.

    Особенности и сложности

    При заключении соглашения мены квартиры на дом следует понимать, что равенство/неравенство количества комнат в обмениваемых объектах важно для их жильцов, но ничего не говорит о равноценности/неравноценности обмена (читайте о возможности обмена комнаты в квартире на дом и земельный участок).

    По своим потребительским характеристикам квартира и дом – качественно разные объекты. Их оценка субъективна, кадастровая стоимость и цены в газетных объявлениях на аналогичные объекты могут дать лишь примерный ориентир для участников сделки.

    Каковы особенности обмена двухкомнатной и трехкомнатной квартиры на дом? Количество комнат, бытовые условия в обмениваемых объектах учитываются при выдаче разрешения на обмен органом опеки, попечительства.

    Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена комнаты в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатной и трехкомнатной квартиры.

    Выбирать рассматриваемую форму сделки следует с осторожностью и учетом перечисленных в статье предостережений.

    Вы можете пожалеть денег на юридические услуги, недобросовестный обменщик не пожалеет их, чтобы с выгодой расторгнуть так прельстивший вас договор.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Обмен частного дома на квартиру: порядок и документы

    У всех людей разное представление об идеальном доме. Поэтому существует рынок недвижимости, где все могут продать, купить или обменять свое жилье. Наиболее распространенным вариантом является купля-продажа. Но также есть ещё один вариант, это обмен. С помощью обмена можно провести довольно сложные сделки. Рассмотрим более подробно, как происходит обмен.

    Причины обмена дома на квартиру

    Те, кто хочет переехать в частный дом, хотят жить в тишине, спокойствие, подальше от городской суеты.

    Риэлторами был составлен список причин, по которым происходит сделки обмена дома на квартиру.

    К таким причинам относятся, в первую очередь желание произвести обмен старого дома на новую обустроено квартиру в городе. Есть возможности произвести обмен дома с доплатой на квартиру. В редких случаях, получается, произвести равноценный обмен нового построенного коттеджа на квартиру с таким же количеством метров, в этом случае ясно, что за дом будет требоваться доплата.

    Еще одной причиной обмена дома на квартиру является, тот факт, что дом находится далеко от инфраструктуры города, дорог и транспорта.

    Если человек живет в доме, то он большую часть времени находится на краю города, где стоит его частный дом.

    Но жить вдали от города и цивилизации могут не все люди, человеку нужно ехать на работу, которая, как правило, располагаются в центре города, детям нужно посещать школу и детский сад. И если по месту проживания расположение частного дома нет работы, школы, детского сада, то вопрос об обмене дома на квартиру возникает сам собой.

    Еще одной причиной обмена частного дома на квартиру является финансовая сторона. Ведь содержание дома стоит больше, чем купить и содержать современную квартиру. Помимо дома требуется следить за участком, и платить налоги и за расходы ресурсов. Поэтому некоторые люди, после проживания в частном доме хотят сэкономить деньги, и производят обмен дома на квартиру.

    Также, тот факт, что в частном доме проживает только один человек, ему одиноко такое существование, подталкивает его к обмену.

    Бывает, что люди теряют близких людей, или все разъезжаются, и уезжают работать и учиться, поэтому владельцу дома уже нет смысла одному жить в доме и содержать его, так как большую часть времени дом пустой.

    Поэтому владельцы дома хотят продать его и уехать жить в квартире в центре, где тратить на жилье они будут меньше.

    Варианты обмена

    Есть закон, который регламентирует процедуру обмена частного дома на квартиру. Это нормативно правовое положение, гражданский кодекс статья 567, где рассматриваются основные вопросы о договоре мены.

    Согласно этой статье, обе стороны обязаны произвести передачу в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. При договоре мены используются также правила купли-продажи. А именно 30 глава.

    Важно, что каждая сторона, это продавец товара, которая должна передать, и также это покупатель товара, которое она принимает в обмен.

    При обмене недвижимости, сторонами заключается договор купли-продажи, этому посвящена статья 454 Гражданского кодекса.

    Рассмотрим самые распространенные варианты обмена дома на квартиру, которая риэлторы наиболее часто предлагают своим клиентам. Важно перед сделкой изучить как можно больше информации о способах обмена, чтобы и выгодно провести сделку, и защитить свои права.

    Скачать договора и бланки мены квартиры

    Вариант с доплатой

    Как правило, дом стоит дороже квартир.

    И если рассматривать два объекта недвижимости, которые были построены в одном и том же году, один из них дом, другое квартира, что цены будут различаться. Потому что частный дом предполагает наличие участка земли, собственные коммуникации, и пространство возле дома. В отношении квартиры, можно сказать, что ее собственник отвечает только за состояние своей квартиры. А ухаживает за общедомовой территорией управляющая компания. И поэтому дома-то более сложное техническое строение, сооружение и требует больше денег. И в процессе обмена нужно будет произвести доплату от владельца квартиры собственнику дома. То есть мы видим, что продавец частного дома получает и квартиру и доплату, если себестоимость его дома оценена выше, чем квартира.

    Равноценный обмен

    Возможен и вариант равноценного обмена. В этом случае покупатель дома должен найти строение более раннего с года, и у которого не очень большой метраж. Возможно, что ремонт дома также будет требовать доработки. И чтобы не было доплаты, владелец квартиры должен найти дом, с небольшой территорией.

    Если, например, у вас есть 2 или 3 квартиры, то возможен такой вариант, что владелец дома отменяет свое строение на все ваши квартиры, если по сумме такое обмен получится равноценным.

    Способы обмена квартиры на дом

    Есть два способа, при помощи которых можно обменять жилой дом на квартиру. Это мена и договор купли-продажи.

    Договор мены это размен с помощью составления соответствующего договора. Пока сделка может быть проведена в результате равноценного обмена или с доплатой. Если же кто-то из собственников не хочет работать по договору мены или считает его небезопасным, то участники сделки заключают договор купли-продажи.

    Значит, сторона, которая продает дом, оформляет договор купли-продажи, а владелец квартиры, оформляет свой договор купли-продажи. И в сделке участвуют два договора купли-продажи.

    Оформление сделки

    Рассмотрим последовательность действий, для осуществления оформления сделки мены или купли продажи. Для начала нужно найти сторону, которая будет проводить данную сделку. В этом вам может помочь риэлтор, однако ему нужно будет заплатить процент от совершаемой сделки. Также найти вторую сторону для сделки можно на сайте объявлений, и в газетах в разделе объявлений.

    Перед сделкой в обязательном порядке нужно выписать всех прописанных жильцов из объекта недвижимости. Часто покупатели в дальнейшем отказываются от сделки, потому что потом нужно будет судиться с прописанными жильцами. Также важно погасить все долги по коммунальным платежам. Для этого можно отправить запрос в организации, которые предоставляет ресурсы, чтобы узнать о неуплате.

    Оформить сделку обмена или купли-продажи можно у нотариуса. Нотариус поможет составить договор, который будет соответствовать критериям вашей сделки, и заверить его. И если вдруг один из участников сделки нарушает условия договора, то вам будет легче защищать свои права в суде. Однако не обязательно проводить оформление сделки у нотариуса. Многие собственники домов и квартир и не проводят такого оформления из-за того, что нотариусу нужно заплатить не маленькую комиссию. Вы можете распечатать бланки договора сами, и оформить договор без нотариуса.

    Документы для сделки

    Для оформления сделки нужно подготовить определенные документы, это вся техническая документация на дом, на вашу постройку. В случае с частным домом, это ещё документы на землю, где построен дом. Это выписка из домовой книги, документы, подтверждающие право собственности на землю и постройку. Кадастровые документы. Справка из ЕГРП, о том что недвижимость не находится под арестом.

    Все подготовленные и собранные документы вместе с договором, заверенным у нотариуса нужно принести в Росреестр. В Росреестре идет оформление нового права собственности. Срок оформления документов составляет примерно 10 рабочих дней. В законе точный срок не указан, всё зависит от загруженности сотрудника Росреестра.

    В проведении сделки обмена дома на квартиру могут и отказать. Отказать могут по причине того, что предоставил не полный пакет документов. Документы нужно предоставить согласно списку, иначе Росреестр не сможет провести оформление. Также отказать могут, если предоставленные документы неправильно заверены или составлены, или не действительны.

    Жилье, которое принадлежит государству, в сделке участвовать не может. То есть, провести обмен муниципального жилья на частный дом нельзя. Сначала такое жилье нужно перевести в статус приватизированного, из муниципального статуса.

    Также важно, что после приватизации квартиры вы должны оплачивать подоходный налог 3 года. Поэтому перед приватизацией, обязательно подумайте о своих возможностях.

    Можно и самостоятельно провести обмен дома на квартиру, однако надо помнить об ответственности за такую сделку. Вам самим нужно будет контролировать процедуру по всех обязательств второй стороной.

    Можно воспользоваться услугами агентства недвижимости, которые могут помочь подобрать варианты для проведения сделки, это поможет сэкономить время. Агентство недвижимости возьмет с вас определенный процент от сделки. Он составляет от 2 до 10% от договора. При работе через агентство есть свои плюсы. Это сопровождение сделки, подготовит нужные документы, найдёт варианты, проведет контроль по исполнению обязательств всеми сторонами, решить спорные вопросы, оценит стоимость недвижимости. К минусам можно отнести высокий процент за проведение сделки риэлторам, и отсутствие контроля за ходом сделки.


    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector