Как оформить в собственность кооперативную квартиру

Кооперативная квартира

Согласно законодательству, в частности, закону о кооперации, ЖСК является объединением лиц, деятельность которых заключается в строительстве дома. Каждое лицо, являющееся пайщиком, получает жилплощадь в виде квартиры. Кооперативное жилье переходит в собственность только при выполнении всех требований, в том числе полноценном внесении паевых средств. Оформление права собственности необходимо для самостоятельного распоряжения своим имуществом.

Процесс имеет несколько нюансов, которые отличают его от аналогичных процедур с другими объектами недвижимости.

Что такое кооперативная квартира

Для любых действий с имуществом необходима госрегистрация. Примером может служить продажа недвижимости в жилом кооперативе. Кооперативной квартирой считают объект недвижимости, который находится в доме, построенном с помощью объединения ряда лиц с выделением жилплощади. При выполнении всех обязательств и условий, человек считается собственником. Необходимые условия:

• членство в кооперативе;
• использование жилья;
• полноценная выплата паев;
• отсутствие нарушений, которые привели к исключению из кооператива.

Основание владения основано на наличии членства в кооперативе жилищного типа. Право в полном объеме человек получает только после выплаты паевого взноса целиком, то есть госрегистрация необходима для фактического правоподтверждения, которое и потребуется при различных процессах, связанных с жильем.

Получается, что корпоративное жилье считают объектом, который строится совместными усилиями на вложенные средства пайщиков, являющихся членами кооперации.

Особенности покупки и продажи кооперативной квартиры

У кооперативного жилья есть ряд особенностей, которые проявляются при купле или продаже. Нюансы:

• основным актом правоустанавливающего характера является специальная справка, в которой зафиксирована полная выплата пая. Эту бумагу получают у председателя или бухгалтера кооперации. Справка имеет указание, что человек имеет право собственности;
• потребуется свидетельство о праве собственности и выписка ЕГРП;
• выписка оформляется после письменного обращения в Росреестр, а свидетельств больше не выдают, но выданные имеют полноценную юридическую силу;
• договор должен быть составлен верно и не иметь неприемлемых условий;
• отсутствие долгов ЖКХ, в том числе перед самим ЖСК. Это может подтвердить справка от бухгалтера.

Перед продажей продавец должен не только оформить все акты, но и выписать лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади.

Права собственника кооперативной квартиры

После выплаты положенных средств и получения недвижимости лицо получает ряд прав. Среди них:

• возможность использования помещения и его назначения в рамках пожеланий;
• передача объекта в пользование другому лицу на основе безвозмездного пользования, договора найма или аренды;
• право на обмен жилья с другим членом кооператива, если оба согласны.

Стоит учесть, что права собственника ограничены уставом кооператива, а также его регламентом.

При регистрации своих законных прав и получения правоподтверждающих актов возможно производить различные операции, связанные с дарением, продажей или разделом жилья. Но такие процедуры специфичны, поэтому требуют обязательного наличия выписок с Росреестра.

Любые вопросы, которые не могут быть решены в рамках мирового соглашения, можно оспорить через судебную систему. Особенно часты такие случаи при наследовании или разводе. Для последнего варианта необходимо, чтобы жилье было приобретено в период брака.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

Приватизация относится к государственному жилому фонду, который используется гражданами на основе найма, в том числе социального.

Кооперативный объект изначально является собственностью ЖК, что не позволяет проводить приватизацию. Еще одним отличием считают то, что госфонд позволяет прописывать и разделять доли всем проживающим, а квартира кооперативного типа является собственностью пайщика после внесения всех средств.

Юридической собственностью объект будет считаться только на этапе строительства. При этом, все объекты хозяйственного и придомового типа, а также территория, будет общей собственностью всех пайщиков в лице кооперации граждан или юрлиц.

Получается, что приватизация не нужна, так как право собственности получают с помощью других процессов.

Оформление в собственность

Оформление производится после сдачи дома в эксплуатацию и выплаты всех необходимых средств. Оформлять бумаги на собственность необходимо через регистрацию в ЕГРН. Стандартный порядок:

• сбор документации и оплата квитанции с госпошлиной;
• передача пакета с заявлением;
• после завершения процедуры забирают получаемые документы.

У каждого этапа есть свои особенности.

Список документов

Для процедуры оформления необходимо собрать полноценный пакет бумаг. Он будет в себя включать:

• паспорт заявителя. Если процедуру проводит доверенное лицо, то необходимо предоставить два паспорта и доверенность, в которой будут прописаны все полномочия законного представителя;
• справка с указанием полной оплаты пая. Она должна иметь подписи председателя и бухгалтера;
• выписка ЕГРН;
• копия ордера на жилплощадь, который подписан председателем;
• копия протокола, по которому лицо стало членом объединения;
• квитанция госпошлины.

Заявление можно составлять на месте. Дополнительными данными, которые могут быть затребованы, будут бумаги и акты кооперации, в том числе устав, а также техническая документация по объекту недвижимости.

При наличии истории жилья, например, пайщик передал свою долю другому еще до строительства объекта, потребуется предоставить оформленные договора, которые зафиксировали этот процесс.

Куда обращаться

Обращаться для внесения записей в ЕГРН потребуется к регистратору, то есть к сотруднику Росреестра. Передача документации возможна с помощью нескольких способов:

• МФЦ. Этот способ является наиболее распространенным;
• через почтовую связь с обязательным заверением всех копий у нотариуса;
• через сайт Росреестра. Но для этого потребуется иметь электронную подпись. Кроме того, не во всех регионах услуга доступна.

Дополнительно существует обращения к специалистам юридической конторы, который оформляют всю необходимую документацию. Этот способ подходит тем, у кого не возможности все сделать самостоятельно. Но при таком варианте потребуется оплатить услуги юристов, которые будут заниматься данным вопросом в соответствии с заключенным договором.

Отказ от приема документов производится редко, но при отсутствии паспорта или фактических ошибках в документах, которые являются основными, пакет бумаг не примут.

Сроки регистрации и госпошлина

Сроки регистрации варьируются в пределах 7-14 дней. Срок может быть продлен только если потребуется предоставление дополнительных документов. Также потребуется учесть, что почтовые обращения и обратная доставка документов могут занять больше времени.

Размер госпошлины при регистрации своего права на указанную собственность составляет 2 тысячи рублей.

Результат регистрации

Результат регистрации будет отрицательным, если документы были собраны неверно или были найдены нарушения. В таком случае может потребоваться вторичное обращение. Если решение положительное, то собственник получает на руки выписку ЕГРН, так как свидетельства были отменены и больше не выдаются.

Проблемы оформления кооперативной собственности

При процессе оформления может проявиться несколько проблем. Основной ситуацией является то, что фактически пайщики будут пользователями недвижимости, которая в общем формате относится к собственности кооператива. Именно по этой причине дарение или продажа невозможны до момента подтверждения правообладания в виде регистрации.

Чтобы произвести оформление необходимо предоставить в госорган полноценный пакет документов, который в том числе будет иметь информацию о самом кооперативе. Если данные документы были утеряны, то их потребуется их восстановление. В ряде случаев подтверждение прав производится через судебную систему.

Основной проблемой считают этап сбора бумаг, так как потребуется наличие различных справок, которые оформляются с помощью бухгалтера и председателя, а также получение бумаг, относящихся к деятельности кооператива. Но на практике справки могут оказаться измененными и не зарегистрированными в положенный срок и установленным способом. Из-за этого возникают задержки с оформлением своих прав.

Требуется учесть, что в большинстве случаев при возникновении проблем с документами судебных решений не избежать.

Кто является собственником кооперативной квартиры

Собственником является пайщик. В ряде случаев квартира считается совместной общей недвижимостью нажитой в браке. В этом случае жилплощадь будет их общей, но в установленных согласно внесенным средствам долях.

Несовершеннолетний, который проживает на указанной жилплощади, не может быть выселен, но после достижения дееспособного возраста ему один из членов семьи может передать свой пай. Но для этого потребуется отсутствие запретов в уставе ЖК и согласие супруга, являющегося вторым пайщиком.

Как делится квартира при разводе, наследовании

Раздел жилплощади при разводе возможен только при наличии ее в общем владении. Такой момент происходит при совместном вкладе средств в пай. Раздел осуществляется двумя способами. При первом, владелец большей доли выплачивает бывшему супругу компенсацию в размере долевого вклада в пай. При втором случае суд может постановить выделение определенной доли квартиры в собственность одного из лиц.

Вступление в наследство зависит от ряда факторов, связанных с наличием регистрации прав на указанный объект.

Весь процесс является аналогичным стандартному, то есть производится открытие наследства и лица получают бумаги. Вступление в права возможно в течение полугода.

Если пай был выплачен и все бумаги оформлены, то процесс не имеет отклонений от стандарта. Но если регистрация не пройдена, то права оформляются через нотариуса с предварительным получением справок и всех актов в кооперативе. Вступление в него не требуется. Права наследник получается с помощью обычного процесса регистрации, но уже на основе свидетельства от нотариуса.

Если пай не был погашен, то наследник вступает в кооператив, погашает необходимую сумму и оформляет все документы.

Еще одним важным моментом является возможность получить внесенные средства до момента полного погашения, если нет желания вступать в объединение.

В целом процессы не должны вызывать сложностей, если нет судебных споров по наследуемой массе и имеется возможность получить документы в кооперативе.

Жилая площадь, которая относится к кооперативной, имеет несколько особенностей от аналогичных объектов. Для полноценного распоряжения имуществом потребуется оформить соответствующее право с помощью госрегистрации, которая подтвердит статус полноправного владельца. Но такой процесс возможен только после выполнения всех обязательств, в том числе финансовых, перед организацией, а также сбора необходимых справок и других бумаг. После завершения процедуры лицо получает выписку из ЕГРН, свидетельствующую о том, что пайщик является полноценным владельцем недвижимости и может распоряжаться им по своему усмотрению.

Право собственности на кооперативную квартиру

Одним из видов приобретения жилого помещения является кооперативное строительство. Пик его популярности спал в 1990 годах, но затем после некоторой стабилизации материального положения граждан оно начинает становиться популярным.

Кооперативное строительство в некотором случае сходно с долевым приобретением жилых помещений, но отличается от него некоторыми тонкостями. Рассмотрим юридический механизм приобретения права собственности на кооперативную квартиру.

Кооперативная квартира — как получить право собственности? Механизм регистрации квартиры

Регистрация кооперативной квартиры

Если внимательно изучить юридический процесс регистрации кооперативной квартиры, то первое на что нужно обратить внимание, это на существующие способы строительства такого жилья. Их бывает два.

1. В первом случае происходит организация граждан, которые хотят стать собственниками своего жилья. Далее они создают жилой строительный кооператив (юридическое лицо ЖСК), регистрируют устав в органах муниципальной власти. На общем собрании избирают председателя, получают под строительство земельный участок, и находят строительную организацию, которая готова соорудить многоквартирный дом. С ней заключается договор, и каждый участник становится пайщиком, внося оговоренные платежи. После того как многоквартирный дом сдается, каждый пайщик становится обладателем оговоренного пая в виде конкретного жилого помещения.
2. Во втором случае создается просто Жилой кооператив. Его особенностью является то, что многоквартирный дом сооружается не за деньги пайщиков, а за привлеченные средства (например, кредит). Далее граждане объединяются, пишут устав, регистрируют его в органах муниципальной власти, и становятся пайщиками. Они ежемесячно платят определенные суммы за паевое помещение.

Несмотря на некоторые различия, механизм регистрации квартиры в таких кооперативных многоквартирных домах одинаков, и проходит по следующему алгоритму:

• должно быть создано юридическое лицо (жилищный многоквартирный кооператив), его устав должен быть зарегистрирован, выбран председатель, назначены члены правления, взят на работу бухгалтер, сделана печать;
• все регистрационные документы, образец подписи директора (главы), главного бухгалтера, перечень членов правления, должны быть переданы в органы регистрационной службы;
• после сооружения многоквартирного дома, он должен быть передан вместе со всеми жилыми и иными помещениями на баланс объединения;
• каждый пайщик, который платит деньги за пай (квартиру), должен быть принят в члены жилого многоквартирного кооператива на общем собрании;
• для регистрации квартиры на баланс объединения достаточно факта сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
• для регистрации квартиры за конкретным пайщиком в едином реестре собственников пайщик обязан предоставить копию устава, справку о выплаченном пае в регистрационный орган по месту нахождения жилого помещения, и получить выписку из реестра, что он стал полноправным собственником.

Как видно правовой механизм регистрации кооперативной квартиры несколько отличается.

Важно запомнить, что особенностью кооперативных домов является то, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию пайщики не становятся собственниками, они имеют право только на пользование жилым помещением. Право собственности наступит только с момента регистрации.

Проблемы оформления кооперативной собственности

Что такое паевая собственность?

Пайщики кооперативов часто сталкиваются с различными ситуациями, которые не позволяют полноправно распоряжаться ими квартирами.

Вызвано это особым правовым статусом такого жилого помещения. Сразу после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, любые жилые помещения, находящиеся в нем, на праве собственности принадлежат именно жилищному объединению.

Граждане, которые выплатили пай, являются пользователями квартир. То есть они имеют право проживать в них, но не могут полноправно распорядиться (продать, подарить).

Поэтому чтобы стать собственником жилья, пользователь обязан оформить данное жилое помещение в свою собственность. Чтобы сделать это, нужно предоставить в регистрационные органы определенный пакет документов, без которого никакой регистрации не будет.

Если таких документов нет в кооперативе (например, утеряны), тогда бремя их восстановления ложится на пайщика. В некоторых случаях доказывать свое право на жилье приходится через суд.

Исходя из этого, главной проблемой связанной с оформлением кооперативной собственности является предоставление и сбор обязательного пакета документов следующего содержания:

• устав жилищного объединения, на практике часто встречаются ситуации, когда устав меняется, в него вносятся дополнения, а председатели не всегда предоставляют заверенные копии изменений в государственный реестр, поэтому при оформлении квартиры пайщику приходится заставлять председателя, чтобы он все отвез, и дал соответствующую заверенную копию гражданину;
• справка о том, что пай выплачен полностью и претензий у кооператива нет, она подписывается председателем, а также бухгалтером, но бывают ситуации, когда реестр выплат или учетная книга могут быть потеряны, уничтожены старым руководством, поэтому пайщику придется истребовать информацию в банках или в архивах, что он все заплатил, и предоставлять ее председателю объединения;
• акт о сдаче дома в эксплуатацию, а также технический паспорт на дом и квартиру (заверенную копию этих документов), которые хранятся у председателя кооператива;
• ордер на вселение в указанное помещение, который также хранится у председателя ЖСК, либо другой документ подтверждающий данный факт.

Если данный пакет документов не предоставить, тогда оформить право собственности будет проблематично, и придется делать это через суд.

Важно запомнить, что перед началом процесса оформления кооперативного жилья в собственность, пайщик должен подойти к председателю и уточнить у него какие документы есть, а каких нет.

Приватизация кооперативной квартиры, права собственника

Механизм приватизации кооперативной квартиры

Многие пайщики жилищных кооперативов, когда начинают оформлять жилье в собственность пытаются его приватизировать, обращаясь в муниципальные органы. Но с юридической точки зрения их действия неправильные.

Под приватизацией подразумевается оформление в частную собственность государственной или муниципальной квартиры.

Кооперативное жилье изначально является собственностью жилищного объединения, поэтому пайщик, который выполнил все обязательства, фактически, на основании действующего законодательства просто переоформляет право собственности на жилое помещение с кооператива на себя, то есть на свой пай.

Исходя из этого, такое жилье не подлежит приватизации.

Теперь рассмотрим вопрос о том, какими правами обладает собственник кооперативной квартиры.

В принципе после оформления права собственности на свой пай (жилое помещение), гражданин становится его полноправным собственником.

Право собственности на кооперативное жилье подразумевает любые действия связанные с пользованием и распоряжением объектом недвижимости по своему усмотрению.

Пока пай не оформлен и является собственностью жилищного кооператива, гражданин имеет право только проживать в квартире, если он решает кого-то в ней прописать, обменять ее, или продать, то на такие действия необходимо согласие общего собрания кооператива и его председателя.

Исходя из этого, можно сделать однозначный вывод, состоящий в следующем. Пока собственником жилого помещения является кооператив, гражданин имеет право пользоваться жильем только по назначению, то есть проживать в нем. Все остальные действия с недвижимостью должны согласовываться с руководством кооператива или на общем собрании.

После оформления права собственности гражданин получает возможность не только пользоваться жильем, но и полноправно им распоряжаться. То есть для отчуждения имущества и других действий, связанных с этим уже не требуется согласования с руководством.

Интересно знать, что на практике встречаются ситуации, когда государство погашает часть паевых взносов за граждан в кооперативном строительстве.

В таком случае оно не становится его собственником, и приватизировать такие объекты не нужно. На них все равно распространяется законодательство о кооперативах.

Прекращение членства в жилищном кооперативе

Данный вопрос также интересует многих, поскольку бывают разные ситуации, при которых гражданина могут исключить из кооператива.

Прежде всего, нужно объяснить, что механизм исключения из полноправных членов ЖК включает в себя принятие такого решения общим собранием членов многоквартирного кооператива.

Председатель ставит этот вопрос в повестку дня, и если члены большинством голосов принимают решение об исключении, тогда человека исключают из членов ЖК.

Какие правовые последствия могут наступить?

Если человек не успел оформить право собственности на свой целевой пай (квартиру) тогда его жилое помещение может быть передано другому лицу, но исключенному должна быть выплачена компенсация (средства, которые были отданы на паевые взносы). Исходя из этого, такие ситуации происходят редко.

Если собственность уже оформлена то гражданина также могут исключить из членов кооператива, но при этом он не потеряет свое жилье, но может потребовать предоставления ему полной материальной компенсации в виде рыночной стоимости объекта недвижимости.

В таком случае исключение из членов объединения несет только такие правовые последствия как лишение права принимать участие в собраниях и других мероприятиях, а также возможность быть избранным в органы управления.

Вообще на законодательном уровне, исключение из членов кооператива оформлено, но порядок лишения жилого помещения детально не расписан.

Поэтому, в случае возникновения различных споров, нужно руководствоваться нормами законодательства о собственности, Конституции и Гражданского кодекса.

Эти нормативные акты однозначно говорят о том, что в случае лишения гражданина жилого помещения, за которое он вносил платежи, ему должна быть выплачена полная компенсация его стоимости.

Основаниями для прекращения членства исключения являются следующие факты:

• отсутствие платы за коммунальные услуги и других обязательных платежей, установленных общим собранием;
• не полная выплата паевых взносов;
• периодическое или систематическое нарушение правил проживания;
• несоблюдение устава, а также действующего законодательства по пользованию жилым помещением (например, сдача его в аренду без согласования с правлением) не касается тех, кто оформил право собственности;
• не вселение в жилое помещение, либо долгое (более одного года) отсутствие (не касается тех, кто оформил право собственности).

Порядок выселения из кооперативных домов

Могут ли выселить из кооперативной квартиры?

Рассмотрим вопрос, как происходит выселение из кооперативных домов. Оно происходит по следующему алгоритму.

1. Первый шаг состоит в том, что председатель или другой член кооператива должен поставить вопрос на общее собрание об исключении гражданина из членов жилого многоквартирного объединения с обязательным выселением из занимаемого жилого объекта (помещения).
2. Члены кооператива, которые присутствуют на общем собрании, должны своим большинством принять такое предложение, и это все должно быть оформлено в протоколе.
3. После этого исключенному гражданину выдается уведомление, в котором указывается, что он исключен из членов данного кооператива и должен выселиться из квартиры в установленный срок. Законодательством он не установлен, но по юридической практике такой срок не должен быть меньше двух месяцев.
4. Если по окончании двух месяцев гражданин не выселился, тогда глава правления кооператива подает иск в суд, в котором просит принудительно выселить гражданина из жилого помещения. После удовлетворения иска выдается исполнительный лист, и судебные приставы начинают процесс принудительного выселения.

Условия сноса кооперативного жилого фонда

Если государственными или муниципальными органами принято решение о сносе кооперативного многоквартирного дома (сданного в эксплуатацию или нет), тогда они должны поступать следующим образом:

• каждому члену данного многоквартирного кооператива направляется уведомление, где указывается, что дом подлежит сносу, и человек по истечении определенного времени должен выехать из жилого объекта (обычно дается два месяца);
• далее решается вопрос о предоставлении компенсации, если дом сдан в эксплуатацию, тогда за жилой объект отдается его рыночная стоимость, плюс расходы, связанные с переездом, если дом не достроен тогда компенсируются паевые взносы;
• если по окончании срока человек не выехал, тогда выселение происходит принудительно по решению суда, компенсация выплачивается но из нее высчитываются затраты на суды а также на выполнение решения суда.

Важно запомнить, что все решения членов и правления кооператива можно оспаривать в суде.

Кооперативное жилье имеет свою правовую специфику, которая вызвана тем, что человек решивший стать обладателем квартиры в ЖК сначала становится пайщиком, и только после всех обязательных паевых взносов получает право на оформление жилья в свою собственность. До оформления права собственности на пай, квартира принадлежит объединению.

О долевой и общей совместной собственности в вы можете узнать, посмотрев видео: