Как оспорить сделку купли продажи квартиры - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как оспорить сделку купли продажи квартиры

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий

В первую очередь, этот вопрос волнует людей, чьи права и интересы были нарушены таким договором.

В данной статье мы расскажем, в каких случаях можно оспорить договор на проданную или купленную квартиру и что для этого сделать.

Узнайте кто имеет право оспаривать сделку купли продажи недвижимости и каков алгоритм действий в этой процедуре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли опротестовать договор после регистрации, кто вправе это сделать?

  • В первую очередь, договор могут оспорить собственники. При этом, неважно, единоличный собственник спорит, или собственник доли.
  • Вторыми по списку, стоят родственники. Они так же могут оспорить договор, в ограниченном количестве случаев.
  • Третьим, кто может оспорить такой договор, является государство, которое представляют различные государственные органы.
  • И четвертым участником спора могут быть кредиторы продавца, которые не получили своих денег.

Как видите, круг лиц, которые вправе оспорить договор, достаточно широк. Даже после регистрации договора в органах Росреестра, когда новый собственник уверен, что все прошло успешно, оспорить договор, тем не менее, можно.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Основания для этого

Для оспаривания договора, необходимо признать его недействительной сделкой. Есть два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные. Оспоримые сделки- это сделки, которые являются действительными, пока их кто-либо не оспорил и суд не признал их недействительными.

Ничтожные же сделки, являются недействительными в любом случае. Неважно, оспаривал ли их кто-то, или нет, они незаконны с момента их совершения.

Оспоримые соглашения

  • В первую очередь, необходимо отметить сделки, совершенные лицами, дееспособность которых ограничена. Правила совершения сделок этими лицами, определены в ст.175 и 176 ГК РФ. Это подростки от 14 до 18 лет, а так же лица, дееспособность которых ограничена судом.

Для того, чтобы сделка купли-продажи квартиры, совершенная этими лицами, была законна, необходимо получение письменного разрешения родителей (у подростков), либо попечителей (у ограниченно дееспособных).

В этот же пункт, следует включить и сделки, совершенные лицом, которое в момент ее совершения, не способно было понимать значение своих действий и руководить ими. То есть, если у продавца, или покупателя, впоследствии обнаружится психическое заболевание, то сделка может быть оспорена.

  • Следующий вид оспоримых сделок, которые косвенно можно включить в эту группу- сделки без необходимого по закону, согласия третьего лица (ст.173.1 ГК РФ). Чаще всего, это сделки, совершаемые с квартирами, где собственниками долей, являются несовершеннолетние. Даже если получено согласие родителей, необходимо еще и согласие органа опеки и попечительства.
  • Отдельно можно сгруппировать сделки, совершаемые юридическими лицами и их представителями. Их можно оспорить в случаях, если есть основания, закрепленные в статьях 173, 174 ГК РФ.
  • Наконец, третья группа оспоримых сделок с недвижимостью, состоит из сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ) и сделок, совершенных под влиянием обмана, угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

    В первом случае, стороны глубоко заблуждаются, не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира сильно не соответствует ожиданиям («маленькая» перепланировка оборачивается перенесенными коммуникациями) и подобное.

    Во втором случае, факты обмана, насилия, угрозы, подлежат доказыванию в суде. О сделке в силу неблагоприятных обстоятельств, может свидетельствовать крайне невыгодные условия для одной из сторон (так называемая кабальная сделка).

    Ничтожные

    Среди ничтожных сделок, так же можно выделить несколько основных групп.

    • В первую очередь, оспорить можно сделку, которая нарушает закон, или другой акт. Пример такой сделки: продажа квартиры в аварийном доме. Не всегда органы, признавшие дом аварийным, вовремя передают такие сведения в росреестр. Такая сделка является противоречащей закону и является ничтожной (ст.168 ГК РФ).
    • Недействительной сделкой является так же сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности. К такой сделке можно отнести, например, продажу квартиры предпринимателем, задолжавшим большие суммы по налогам. С помощью продажи квартиры и утаивания денег, он пытается избежать взыскания с него долга. В этом случае, такая сделка будет ничтожной (ст.169 ГК РФ).
    • Сюда же относятся и сделки с арестованными квартирами, или если есть другие ограничения. В основном, это сделки физических или юридических лиц, еще не признанных банкротами, но уже находящихся в стадии признания банкротства в суде.
    • Следующим видом ничтожных сделок, являются мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка- юридическое оформление сделки, когда фактически, сделка не совершается, например, купля-продажа квартиры между родственниками.

    Квартира как была в собственности продавца, так и остается, деньги, конечно не передаются. Составляются лишь документы, чтобы юридически, хозяином стал другой человек. Притворная же сделка- это сделка с целью прикрыть другую.

    Например, к таким сделкам можно отнести занижение, или завышение цены купли-продажи. В этом случае, стороны совершают совсем другу сделку (с другой суммой), нежели написали в договоре. Такие сделки так же являются ничтожными.
    В следующую группу ничтожных сделок, входят сделки недееспособными лицами. Ничтожной сделкой, является купля-продажа, совершенная недееспособным гражданином. При этом, надо знать, что недееспособным, является гражданин, только после признания этого судом.

    Для таких сделок, характерен умысел покупателя, совершающего покупку квартиры у явно недееспособного человека. Точно так же, ничтожной сделкой, будет сделка, совершенная ребенком до 14 лет.

    Таким образом, обнаружив любое из перечисленных, обстоятельств, договор купли-продажи квартиры, можно оспорить.

    Сроки

    Необходимо помнить, что к оспариванию этих договоров, применяются сроки исковой давности. Для случаев, когда договор является ничтожным, применяется общий срок исковой давности, который составляет три года. Моментом отсчета, является начало исполнения договора.

    Если же сделка является оспоримой, то применяется укороченный срок исковой давности- один год. Здесь моментом отсчета, является день, когда истец узнал об основаниях, для признания сделки недействительной, а если было насилие или угрозы, то момент прекращения таковых.

    Алгоритм действий

    Итак, если вы решили оспорить конкретный договор купли-продажи, необходимо следовать определенному алгоритму действий.

    • Во-первых, надо понимать, по какому из оснований, вы можете оспорить договор. Эти основания описаны выше, а поэтому надо понять, какое из них в договоре есть.
    • Во-вторых, необходимо определить, входите ли вы в круг людей, которые вправе оспаривать сделку по выбранному основанию. Например, сделка, совершенная несовершеннолетним от 14 до 18 лет, без согласия родителей, не может быть оспорена совершенно чужим человеком, даже если он желает блага подростку.

    Если оба эти условия соблюдены, необходимо начать подготовку к судебному процессу. В ходе такой подготовки, обязательно собираются документы, подтверждающие переход права собственности (куплю-продажу) квартиры. Если вы сторона договора, то это не составит труда, а если вы не сторона, но имеете право оспаривания (родственник, кредитор и т.д.), то придется потрудиться:

    1. В первую очередь, заказывается выписка из реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая совершение сделки. Такая выписка дороже, чем обычная, но она необходима.
    2. Следующим этапом, будет обращение к сторонам, с просьбой предоставить договор. Возможно, одна из сторон согласится.
    3. Кроме того, придется собирать любые доказательства оснований иска, то есть тех нарушений, которые описаны выше (делают сделку ничтожной или оспоримой).

    Подача иска

    Для обращения в суд, необходимо составить исковое заявление. Оно должно включать:

    • наименование суда, в который подается иск;
    • данные истца;
    • данные ответчика;
    • обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
    • сами исковые требования.

    Обязательным требованием, для такого заявления, если истец- не сторона договора, является указание, какие именно права истца нарушены данным договором. Так же, в иске, очень важно указать, что решение суда будет основанием для регистрации права собственности на квартиру (выдачи нового свидетельства).

    В какой суд обращаться? По правилам гражданского процесса, иски в отношении прав на недвижимое имущество, подаются в суд, по месту нахождения такого имущества.

    Судебное разбирательство

    Если все оформлено правильно, то суд начнет разбирательство.

    Обычный срок судебного разбирательства, установлен в два месяца. Однако в случае сложности дела, необходимости исследования большого количества доказательств, он может продляться. В этот срок не входит время проведения экспертиз, если они понадобятся (тогда дело приостанавливается).

    Нужно так же помнить, что при обращении в суд, придется понести судебные издержки. Они состоят из государственной пошлины, расходов на оплату экспертиз, а так же на оплату услуг представителя. По результатам рассмотрения дела, проигравшая сторона обязана возместить такие издержки, победителю.

    Сам же процесс доказывания довольно сложен, требует серьезных знаний и опыта, поэтому лучше доверить его профессиональному представителю.

    Реализация решения и как обжаловать вердикт?

    После вынесения решения суда, необходимо подождать, пока оно вступит в законную силу. Для гражданских дел такой срок составляет 1 месяц. После вступления решения суда в силу, необходимо получить новое свидетельство о регистрации права собственности, где будет указан прежний собственник.

    Можно ли обжаловать решение, которое принял суд касаемо недействительности продажи квартиры, как это сделать? В течении одного месяца со дня получения истцом мотивированного решения суда, он имеет право обратиться в вышестоящий суд, с апелляционной жалобой на решение суда. Тогда вышестоящий суд проверит законность и обоснованность решения.

    Как видите, обжаловать договор купли-продажи квартиры, можно и оснований для этого множество. В то же время правильно оценить такие обстоятельства, предоставить суду необходимый объем доказательств, под силу далеко не каждому. В любом случае, лучше полагаться не на авось, а довериться опытным профессионалам.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры

    Даже после госрегистрации перехода прав собственности можно оспорить сделку купли-продажи квартиры. Для оспаривания необходимы веские основания, а именно нарушение законных прав одной из сторон. При этом аннулирование договора в одностороннем порядке не допустимо.

    Кто может оспорить сделку

    Оспорить договор купли-продажи квартиры может любое лицо, чьи интересы затрагивает такая сделка. К ним относятся:

    • стороны договора – продавец и покупатель;
    • наследники участников сделки;
    • супруги сторон, в случае отсутствия их письменного согласия на заключение сделки;
    • органы соцзащиты, если нарушены права малолетнего собственника;
    • опекун/попечитель недееспособного гражданина;
    • законные представители несовершеннолетнего, если они не давали согласия на заключение договора.

    Для оспаривания ДКП необходимо предъявить неоспоримые доказательства нарушения законных прав истца. В противном случае шансы на расторжение сделки ничтожны.

    Основания

    Причины, по которым ДКП может быть признан недействительным, перечислены в § 2 главы 9 подраздела 4 ГК РФ (ст. 166-181). Согласно ст. 166 указанного кодекса все сделки делятся на две группы:

    В первом случае расторжение ДКП происходит только по решению суда, по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. При ничтожности сделки признание ее недействительности судом не обязательно. Это могут сделать иные госорганы – Росреестр, ФНС и другие.

    Оспаривание сделки проводится по следующим основаниям:

    • отсутствует согласие на сделку, если оно является обязательным по закону;
    • в момент подписания ДКП одна из сторон не отдавала отчет своим действиям;
    • одного из участников договора ввели в заблуждение, при условии, что если бы не было влияния заблуждения, то сторона не подписала бы договор;
    • сделка заключена под угрозой жизни/здоровья или с применением насилия;
    • договор подписан в силу тяжких жизненных обстоятельств.

    Сделка признается ничтожной при выявлении обстоятельств, которые изначально делают заключение такого договора неправомерным. К ним относятся:

    • заключение ДКП с противоправной целью, например, получение государственной субсидии;
    • подписание сделки для прикрытия иных договоренностей;
    • одна из сторон не была правомочна на заключение договора, например, являясь недееспособным лицом;
    • договор заключен по поддельным документам;
    • не была соблюдена нотариальная форма ДКП, в случае, если такая форма предусмотрена законодательством.

    Возможны иные основания, по которым сделка может быть признана незаконной.

    Последовательность действий

    Процедура оспаривания ДКП в судебном порядке состоит из следующих этапов:

    1. Сбор доказательной базы.
    2. Направление искового заявления.
    3. Судебное разбирательство.
    4. Регистрация изменений в ЕГРН.

    К судебному разбирательству можно привлечь свидетелей, которые смогут подтвердить нарушения, допущенные при заключении ДКП.

    Доказательная база

    Прежде чем обращаться в суд, необходимо собрать неопровержимые доказательства, подтверждающие незаконность заключенного договора. Единого перечня доказательных документов нет, так как все зависит от конкретного основания, по которому будет оспариваться сделка.

    Например, если сделка оспаривается супругой ввиду отсутствия ее письменного согласия на продажу недвижимости, то доказательством будет являться свидетельство о заключении брака, а также документы, подтверждающие ее права на квартиру.

    При оспаривании сделки, заключенной недееспособным лицом, в качестве доказательной базы необходимо представить решение судебного органа о признании гражданина недееспособным.

    Для аннулирования ДКП, продавцом в котором выступает малолетний гражданин, необходимо приложить свидетельство о рождении и сам договор, в котором отсутствует согласие родителей. Также придется доказать, что органы опеки не давали согласия на продажу квартиры.

    Чем большую доказательную базу сможет собрать истец, тем больше шанс на аннулирование договора.

    Исковое заявление

    Гражданину, желающему оспорить договор купли-продажи, необходимо обращаться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если ДКП был заключен по подложным документам, то есть имеется факт мошенничества, то одновременно с иском направляется заявление в правоохранительные органы для привлечения виновного лица к уголовной ответственности.

    В заявлении указывается:

    • наименование судебного органа;
    • данные истца и ответчика;
    • сведения об объекте сделки;
    • основания для аннулирования договора;
    • требование заявителя;
    • перечень прилагаемых документов.

    В конце документа ставится подпись и дата. За подачу искового заявления взимается госпошлина, размер которой рассчитывается исходя из стоимости спорного объекта. Квитанция об уплате пошлины прилагается к заявлению.

    В качестве требований заявителю необходимо указать признание договора недействительным, и применение последствий недействительности ДКП. То есть истец должен попросить суд вернуть квартиру продавцу, а деньги – покупателю.

    Кроме этого можно требовать от виновной стороны компенсации понесенных расходов на оплату госпошлины, услуги адвоката и другие.

    Независимо от оснований расторжения к иску прикладываются копии:

    • паспорта истца;
    • выписки ЕГРН;
    • договора купли-продажи;
    • акта приемки-передачи;
    • документов, подтверждающих оплату ДКП.

    Подтвердить факт оплаты можно платежным поручением, распиской или иным документом.

    Судебное разбирательство

    Заседание назначается судом после получения и предварительного изучения искового заявления. На заседание можно явиться лично или поручить участие в судебном процессе адвокату.

    По решению суда заседание может проводиться неоднократно. Общий срок рассмотрения дел по признанию сделки недействительной составляет до 2 месяцев.

    После вынесения судебного решения у сторон есть 30 дней на оспаривание в вышестоящем суде. Если суд признал сделку недействительной, то через месяц стороны могут провести перерегистрацию изменений в ЕГРН.

    Регистрация изменений

    Чтобы вернуть права собственности на квартиру продавцу необходимо обратиться в Росреестр с решением суда. Дополнительно потребуется паспорт заявителя. Через 5 дней специалист Росреестре внесет изменения в сведения об объекте, и продавец сможет получить новую выписку, в которой он будет являться собственником жилья.

    По решению суда покупателю должны быть возвращены средства, переданные им продавцу в счет оплаты стоимости квартиры.

    Смерть продавца

    На практике иногда возникают спорные ситуации, связанные с уходом из жизни продавца недвижимости. При этом недействительность сделки напрямую зависит от даты смерти:

    • если продавец скончался до момента подачи документов на госрегистрацию – сделка не может быть осуществлена;
    • если продавец умер после подачи документов, но до момента регистрации перехода прав – договор будет зарегистрирован, но его могут оспорить наследники;
    • если человек скончался после госрегистрации – сделка действительна, если при ее заключении не были нарушены иные нормы закона.

    Смерть прежнего собственника не влияет на возможность оспаривания сделки, так как обратиться в суд могут любые заинтересованные лица, а не только продавец и покупатель.

    Сроки

    Срок оспаривания регламентируется ст. 181 ГК РФ. Он напрямую зависит от оснований, по которым сделка будет аннулирована.

    Судебная практика

    Чаще всего сделки по отчуждению недвижимости оспариваются продавцом. Покупатель не заинтересован возвращать жилье, которое он приобрел. Тем более, что фактически продавец уже может израсходовать деньги, а покупателю придется долгие годы взыскивать с него расходы в виде части зарплаты, по исполнительному листу.

    Судебная практика сложилась таким образом, что при достаточности доказательной базы в большинстве случаев сделки аннулируются, и имущество возвращается прежнему владельцу.

    Например, дело № 2-46/2018 от 21 февраля 2018 г., рассмотренное Ессентукским городским судом Ставропольского края, по которому гражданин А обратился с иском к гражданке К, которая по непонятным для него основаниям стала собственницей его жилплощади. Ранее гражданин А выдал доверенность на продажу своей квартиры гражданину В, сроком на один год. После истечения срока действия доверительного документа гражданин В исправил срок действия на 3 года, а затем продал квартиру по поддельному документу.

    Суд обратился к нотариусу, выдавшему доверенность, для подтверждения факта ее выдачи и установления реального срока действия документа. Как следует из реестровой записи, доверенность была выдана на 1 год.

    По итогам рассмотрения дела и изучения документации суд постановил признать сделку недействительной в силу ничтожности и применить последствия недействительности ДКП. Таким образом, квартира была возвращена гражданину А. Гражданка К должна требовать возврата уплаченных за объект недвижимости средств с гражданина В. Также против гражданина В будет возбуждено уголовное дело по статье мошенничество.

    Направить иск в суд с требованием аннулирования ДКП могут, как стороны договора, так и третьи лица, чьи права были затронуты в результате отчуждения недвижимости. Для успешного разрешения спорного вопроса важно не пропустить срок исковой давности, собрать достаточно доказательств и заручиться поддержкой опытного адвоката.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

    Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

    Варианты признания сделки недействительной

    Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

    Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

    Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

    После регистрации

    На каком основании сделка может быть признана недействительной

    Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

    • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).
    • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).
    • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).
    • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).
    • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).
    • После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.
    • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
    • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

    Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

    Ничтожная сделка

    Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

    На каком основании сделка может быть признана ничтожной

    Основные причины признания сделки ничтожной:

    • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
    • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
    • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.
    • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

    Кто может оспорить сделку

    Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

    В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

    Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

    А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

    Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

    Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

    Порядок действий

    1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
    2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
    3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
    4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
    5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
    6. Дождаться даты заседания.
    7. Присутствовать на суде.
    8. Получить решение суда.
    9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
    10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

    Документы

    К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

    • Паспорт заявителя.
    • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
    • Договор купли-продажи.
    • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

    Расходы

    Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

    Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

    Сроки

    Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

    На что будет потрачено времяСколько будет потрачено времени
    Поиск доказательствОт 1 дня
    Составление заявления и подача иска в судОт 1 дня
    Ожидание заседанияДо 1-2 месяцев
    Ожидание решения судаОт 1 недели
    Ожидание, пока решение суда вступит в силу1 месяц

    После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

    Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

    Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

    Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

    В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

    • Данные суда, в который обращается заявитель.
    • Информация об истце и ответчике.
    • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
    • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
    • Приложенные документы.
    • Дата и подпись.

    Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости? Актуальная информация на 2020 год

    Оспаривание сделок купли-продажи недвижимости является вполне законной практикой в Российской Федерации. Любой гражданин может воспользоваться этим правом в пределах установленных рамок и законов. Купля-продажа квартиры – это не только сделка коммерческого характера, но еще и большая юридическая работа, которая может быть оспорена одной из сторон в случае всплытия каких-либо нарушений соглашения или при определённых обстоятельствах, которые прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

    Что подтверждает недействительность проведённой сделки?

    Прежде всего недействительность проведённой сделки подтверждает случай, когда она противоречит законодательству Российской Федерации. В ходе защиты или оспаривания нужно будет всего лишь предоставить, где именно договор перечит законам(и обязательно указать статью закона, которому перечит) и она будет аннулирована судом максимально быстро.

    Ничтожные сделки являются претендентами на оспаривания в суде. Это сделки, которые не доказывают, что стороны намерены совершить сделку и довести её до логического конца. К примеру, договор о купли-продажи квартиры есть, а передачи денег не было. Договор дарения есть, а гражданин недвижимость так и не получил в пользование.

    Недееспособность одной из сторон является ещё одной основательной причиной расторжения договора о передаче прав собственности продавцом покупателю. Для этого нужно будет постановление суда, что лицо, которое принимало участие в сделке действительно является таковым.

    Самой распространенной проблемой является согласие третьих лиц. Очень часто супруги пытаются скрыть продажу квартиры и получение денежных средств. Особенно это встречается в случаях разведенных пар, когда продавец уклоняется от оплаты алиментов или же не поставил в известность, что намерен продать квартиру.

    О последствиях установления недействительности сделок

    Согласно законодательству Российской Федерации признание недействительности сделки не влечёт никаких юридических последствий. Исключениями являются лишь те сделки, которые прописаны в статье 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    В случае расторжения сделки и признания её недействительной, все обязательства сторон будут аннулированы, если же они были выполнены, то результаты этого исполнения также будут аннулированы.

    Обе стороны получат решение суда и должны буду возвратить второй стороне все, что было получено в ходе проведения сделки купли-продажи недвижимости, если же это невозможно провести, то стороне придется компенсировать деньгами.

    Возврат в первоначальное состояние имеет название «двусторонняя реституция».

    Если при покупке квартиры был оспорен договор, продавец должен в полной мере вернуть все деньги, которые были оплачены за недвижимость покупателем. Если продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд назначит ему обязательные платежи. Невыгодным для покупателя является тот факт, что эти выплаты могут растянуться на годы. Поэтому в случае если сделку признают недействительной, недвижимость он теряет сразу, а вот деньги возвращаться могут очень долго.

    Основания для одностороннего расторжения

    Законными основаниями для расторжения договора согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации являются:

    1. если законном или соглашением сторон был предусмотрен вариант одностороннего расторжения договора, то такой договор можно считать расторгнутым.
    2. Если существуют основательные нарушения сделки одной из сторон.
    3. Если у сторон существенно изменились обстоятельства таким образом, что ни одна из сторон не могла предугадать подобный ход событий.

    Защита сделок от расторжения и недействительности

    Для того, чтобы обезопасить сделку от расторжения или признания её недействительности, необходимо грамотно подготавливать каждый этап проведения сделки еще на моменте её заключения.

    Знание законов, которые регулируют данную процедуру поможет вам прописать все моменты в договоре, а также проверить квартиру и её продавцов на юридическую адекватность. Если же вы не уверены в своих силах, советуем обратиться к нотариусу или юристу для того, чтобы он занялся подготовкой всей необходимой документации и проверками. Также стоит помнить, что заверение договора у нотариуса является обязательной процедурой при купли-продаже недвижимости.

    Пропишите особые условия в своём договоре, которые будут регламентировать ваши обязанности и права, пропишите какую ответственность будут нести стороны за возможные претензии со стороны третьих лиц или за скрытие каких-либо нюансов касательно недвижимости. Обязательно пропишите штрафы или санкции за невовремя выселенных жильцов с квартиры.

    Учтите, что формулировка фраз и пунктов имеет большое значение. Они обязательно должны быть понятны, не завуалированы, без двоякого толкования, обязательно должны не противоречить другим пунктам и законодательству Российской Федерации.

    Основания для аннулирования

    Для того, чтобы оспорить сделку нужно обращаться в суд. Но есть сроки, когда сделку еще можно оспорить:

    1. Один год – речь идёт о сделках, которые можно оспорить. Срок отсчета будет начинаться с момента, когда новый владелец узнал об обстоятельствах, которые вынуждают его отменить договор.
    2. Три года – в этом случае сделка должна иметь статус ничтожной. В чем её особенность? Сделка считается ничтожной, если она была проведена только на бумаге.
    3. Десять лет – в данном случае лицо может не быть одной из сторон сделки. Срок отсчитывается со дня, когда истец получил информацию или основания, которые позволяют сделать сделку недействительной.

    Как признать соглашение недействительным

    Соглашение можно признать недействительным если:

    1. в договоре есть противоречия законам Российской Федерации.
    2. Сделка является ничтожной, то есть была оформлена, но факта передачи денег ещё не было.
    3. В случае если появились сведения о том, что вторая сторона сделки является недееспособным или ограничено дееспособным.
    4. Если сделка заключалась с несовершеннолетним лицом. Дело в том, что лица до 18 лет вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать или покупать, но при этом необходимо, чтобы также было и согласие родителя. В таком случае под каждой подписью ребёнка родитель пишет «согласен» и также ставит свою подпись. Если же такого нет в документах, то сделку можно считать недействительной.
    5. Если покупатель или продавец попал в руки мошенников.

    Важным моментом является согласие третьих лиц на совершение сделки купли-продажи квартиры.

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

    Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца. Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

    Основания для признания сделки недействительной

    Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

    То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

    Оспоримые сделки недействительны в силу того, что их такими признал суд. Это значит, что если соглашение формально оспоримо, но никто не подал в суд о ее отмене, то оно продолжает существовать и порождать юридические последствия.

    Срок для оспаривания – один год. Если спустя год заинтересованные лица так и не обратились в суд за отменой, договор уже нельзя оспорить.

    Закон называет следующие основания оспоримости, применительно к договорам купли-продажи:

    • не получено согласие супруга;
    • не получено согласие родителей на совершение сделки ребенком (от 14 до 18 лет);
    • не получено согласие попечителя ограниченно дееспособного человека;
    • не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним;
    • если человек не понимал последствий своих действий, когда заключал договор;
    • если сторона действовала под влиянием обмана или существенного заблуждения;
    • если человеку угрожали или применяли насилие, вследствие чего он был вынужден подписать договор;
    • если сделка совершена на невыгодных условиях в силу стечения тяжелых обстоятельств.

    Во всех указанных случаях заинтересованное лицо (супруг, орган опеки, попечитель, родители, потерпевший) подает иск в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

    Ничтожные сделки являются недействительными сами по себе. Решения суда о том, что такое соглашение признается недействительным, не нужно. Ничтожную сделку можете не исполнять – никто не имеет право на принуждение вас к ее заключению.

    Однако, такие сделки все равно исполняются сторонами, после чего заинтересованным лицам приходится добиваться отмены последствий через суд. Основания ничтожности сделок следующие:

    • не соблюдена нотариальная форма, если она обязательна;
    • если сделка мнимая, то есть, не направлена на возникновение права собственности у покупателя;
    • если сделка притворная, то есть одна прикрывает другую (чаще всего это схема, когда дарение прикрывает продажу, чтобы не платить налог);
    • если договор подписан недееспособным человеком или малолетним ребенком (до 14 лет).

    Требование о применении последствий недействительности сделки можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения такой сделки. Если договор был заключен 10 декабря 2015 года, а государственная регистрация прошла 17 декабря 2015 года, срок исковой давности истекает 17 декабря 2018 года.

    Иногда признаками мнимости или притворности обладают договоры между родственниками. Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает покупку в целях ухода от налогообложения. Если налоговая выявит, что таким образом гражданин ушел от уплаты налогов, то договор будет отменен через суд.

    Мнимые сделки заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

    Такие фиктивные соглашения между родственниками освобождают продавца от недвижимости, на которую претендуют кредиторы.

    Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника.

    Чтобы избежать оспаривания договора в суде по любым основаниям:

    • проверяйте, чтобы ничьи права не были нарушены;
    • подробно изучите историю квартиры;
    • убедитесь, что продавец и покупатель полностью отвечают за свои действия, продают квартиру по своей воле, к этому не понуждают тяжелые обстоятельства.

    Чтобы обезопасить договор, удостоверьте его у нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверит законность соглашения.


    Как признать недействительным договор купли-продажи:

    Споры по оплате

    При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

    • расписка;
    • банковская выписка;
    • соглашение об аренде ячейки;
    • соглашение об использовании депозита нотариуса;
    • распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.

    Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

    Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

    Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

    Некоторые продавцы предлагают отразить в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы впоследствии не платить налог с продажи. Настаивайте на том, чтобы указать реальную сумму. Если сделка по каким-то основаниям будет отменена, при занижении суммы вы рискуете отсудить только указанную в договоре часть.

    Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена. В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор. Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Как признать расписку договором купли-продажи?

    Помните, расписка – это документ, подтверждающий получение определенным лицом денег от другого лица в счет какого-то обязательства.

    Формально расписка не содержит реквизитов, обязательных для договора купли-продажи, и не подменяет его.

    Однако если случилось так, что кроме расписки на руках ничего нет, деньги переданы, а продавец «разводит руками», придется доказывать реальное существование договоренности. Чтобы суд признал расписку договором купли-продажи, нужно, чтобы она содержала:

    В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость. В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

    С решением суда о признании договора заключенным можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

    Запомнить

    1. Не принимайте участия в «серых» схемах переоформления квартиры.
    2. Обязательно оформляйте платежные документы при передаче денег, чтобы избежать споров об оплате.
    3. Прописывайте в договоре реальную цену квартиры.
    4. О купле-продаже составляйте полноценный договор. Не заменяйте его распиской или иными документами – это противоречит закону.
    Читайте также:  Как быстро и дорого продать квартиру
  • Ссылка на основную публикацию