Как отменить сделку купли продажи квартиры - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как отменить сделку купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Иногда столь взвешенный и серьезный шаг, как покупка квартиры, может обернуться для сторон серьезными проблемами, которые заставят их пожалеть о заключении договора. Но реально ли все исправить? И на каких основаниях продавец и покупатель вправе отменить действие обременительной сделки?

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Право и порядок расторжения договора установлены в главе 29 Гражданского кодекса РФ.

Наиболее простой и быстрый вариант расторжения — по соглашению. Однако возможен он в редких случаях: когда продавец с покупателем пришли к обоюдному мнению и намерены подписать договор, прекращающий юридическую силу заключенной ранее сделки.

В одностороннем порядке отменить действие договора можно только через суд. Для этого заинтересованному лицу необходимо обратиться к органу правосудия с иском о расторжении, и обосновать правомерность своей просьбы.

До регистрации

Сделка купли-продажи недвижимости совершается в 2 этапа:

  1. Подписание договора.
  2. Регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

И, если отмена договора будет производиться до регистрации квартиры (после подписания), на осуществление процедуры у сторон уйдет значительно меньше времени и сил.

Вероятность наступления благоприятных последствий для сторон в таком случае повышается — им гарантированно возмещаются необоснованно понесенные затраты.

В ходе судебных тяжб при этом сокращается перечень рассматриваемых вопросов и, соответственно, доказательств, приводимых истцом в поддержку правомерности расторжения договора.

После регистрации

Уже оконченная регистрация перехода права собственности на объект сделки создает некоторые препятствия для расторжения купли-продажи, ну или делает процесс гораздо трудозатратнее.

Действие договора при этом формально прекращается ввиду погашения обязательств по сделке.

Но ст. 425 ГК РФ установлено очень важное обстоятельство: даже окончание действия договора не лишает его стороны ответственности за неисполнение прописанных в нем обязательств.

На практике это означает, что существенное нарушение ключевых пунктов подписанного документа, правомерные претензии от другой стороны могут стать веским основанием для его расторжения впоследствии. А в результате аннулирования сделки неправомерным становится и сам факт смены собственника недвижимости.

К совершенно противоположному результату может привести желание бывшего покупателя и продавца разорвать сделку по обоюдному желанию, то есть по соглашению.

В этом кроется подводный камень добровольного аннулирования договора. И, чтобы избежать его, сторонам необходимо должное внимание уделить подробностям соглашения и не забыть отметить их в документе.

Основания и условия для расторжения сделки

Гражданским законодательством установлены следующие основания для аннулирования договора:

  1. Обоюдное желание сторон.
  2. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
  3. Существенное изменение обстоятельств.
  4. Недействительность сделки.

И каждое из них прямо влияет на особенности осуществления процедуры.

Соглашение об отмене

Стороны вправе без каких-либо веских причин сообща отменить сделку.

Для этого им потребуется:

  1. Составить соглашение о расторжении.
  2. Указать в нем последствия отмены (если они не были прописаны отдельным пунктом в договоре купли-продажи).
  3. Переоформить право собственности на квартиру обратно (в случае, когда регистрация уже была произведена).

Соглашение об аннулировании сделки заключается в той же форме, что и сам договор — в простой письменной либо нотариальной.

Неисполнение обязательств

Со стороны продавца это может быть:

  • Нежелание выселяться из проданной квартиры или сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
  • Уклонение от передачи имущества.
  • Сокрытие или намеренное искажение таких обстоятельств, как наличие обременений, других правообладателей недвижимости и пр.
  • Неявка на процедуру госрегистрации (без уважительных причин).
  • Передача квартиры ненадлежащего качества (не соответствующей заявленным в договоре характеристикам).

Ненадлежащее исполнение обязательств покупателя выражается в следующем:

  • Неуплата или существенное нарушение порядка передачи утвержденной суммы.
  • Отказ принять жилплощадь, полностью соответствующую заранее известным (и отмеченным в договоре) характеристикам.

Расторжение производится, как правило, в судебном порядке по требованию обманутой стороны.

Существенное изменение обстоятельств

Ст. 451 ГК РФ устанавливается возможность расторжения договора ввиду значительного изменения обстоятельств, существовавших в момент заключения сделки.

Наличие данного основания определяется по таким признакам:

  • Непредвиденность изменений — стороны не могли ожидать подобного поворота событий).
  • Непреодолимость — продавец и покупатель были не в состоянии повлиять на смену обстоятельств при адекватной ситуации осмотрительности.
  • Последствия заключения договора при измененных условиях влекут за собой существенные убытки для одной или обеих сторон.
  • В договоре нет отдельного указания о несении заинтересованной стороной ответственности на случай значительных изменений.

Недействительность сделки

Отменить действие договора можно также путем признания его недействительным, то есть противоречащим актуальным законодательным нормам.

Основания недействительности сделки:

  1. Подписание неправомочным лицом — несовершеннолетним (за исключением эмансипированного), недееспособным собственником, представителем, не имеющим достаточных полномочий (без доверенности, документов, подтверждающих статус законного представителя).
  2. Отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
  3. Заключение сделки в простой письменной форме, в то время как по закону требуется нотариальная (в случае продажи доли квартиры).
  4. Осуществление давления на продавца и/или покупателя, принуждение его к подписанию договора (шантаж, угрозы, насилие в отношении его самого или близких).
  5. Установление факта временного нарушения сознания в момент отчуждения имущества (в результате алкогольного опьянения, действия наркотических средств, психотропных препаратов, в состоянии аффекта).

Признать недействительность документа заинтересованное лицо вправе через суд или даже без разбирательства, если данное обстоятельство не требует доказывания при участии третьих лиц (есть документ, прямо подтверждающий незаконность сделки).

В течение какого времени можно расторгнуть договор

К предъявлению судебных исков применяется специально установленный срок давности, в пределах которого суд обязан рассматривать полученные от граждан заявления.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Единой инструкции к отмене договора купли-продажи не существует. В качестве ориентира можно взять примерный план действий расторжения сделки по соглашению сторон и через суд.

Внесудебный порядок

Заручившись поддержкой противоположной стороны договора, инициатору процесса необходимо:

  1. Составить план соглашения, обсудить его с продавцом/покупателем по аннулируемой сделке.
  2. Организовать время и место подписания (если договор купли-продажи был заверен нотариально, заключение соглашения об отмене также требует участия нотариуса).
  3. Поставить подписи на двух экземплярах соглашения (по одному для каждой из сторон).
  4. Посетить отделение Росреестра или МФЦ для переоформления права собственности на жилплощадь обратно (если в результате купли-продажи уже была произведена регистрация).
  5. Вернуть в полном объеме (насколько это стало возможным) уплаченные по договору средства и освободить занятую покупателем квартиру либо исполнить иные обязательства согласно последнему подписанному договору.

Для содействия при возврате денег и имущества стороны вправе обратиться за помощью к посреднику, который проконтролирует безопасность сделки и обеспечит исполнение условий нового договора.

Через суд

Процесс расторжения через решение суда требует от истца следующих действий:

  1. Подача письменного предложения расторгнуть договор купли-продажи заказным письмом или через курьера (чтобы в результате отправитель смог получить уведомление о вручении или доставке).
  2. Составление иска о расторжении договора (после получения отказа от оппонента или по истечении 30 дней с момента получения им письма).
  3. Подача заявления и пакета прилагаемых к нему документов в районный суд по месту жительства ответчика.
  4. Ожидание уведомления о принятии дела к производству.
  5. Явка на заседание суда в назначенный срок либо заблаговременная подача в судебную инстанцию ходатайства о рассмотрении спора в свое отсутствие (неявка без предупреждения грозит прекращением судопроизводства).
  6. Участие в слушании (подтверждение своей позиции, разъяснение недостающих сведений и пр.).
  7. Ожидание решения суда (как правило, принимается и озвучивается сразу после окончания разбирательства, однако при наличии невыясненных ключевых вопросов заседание может быть перенесено на другой день).
  8. Получение выписки из судебного постановления через несколько дней после принятия окончательного решения (при личном визите или на указанный почтовый/электронный адрес).
  9. Обращение в орган госрегистрации для переоформления прав собственности либо к судебным приставам с целью принуждения ответчика к исполнению решения суда (если добровольное урегулирование вопроса невозможно).

Документы и стоимость

Перечень необходимых бумаг и расходы в процессе расторжения через суд и по соглашению представлены в таблице.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил

Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.

Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

  1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
  2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

  • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
  • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
  • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
  • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
  • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.
Читайте также:  Как вернуть залог за квартиру

Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

По обоюдному согласию

Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

Если согласия нет

Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

  1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
  2. Одна из сторон нарушает условия договора.

Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.

Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа

Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

  • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
  • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
  • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

О негативных последствиях для каждой из сторон

Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.

Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.

Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.

Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.

В каких случаях договор не расторгают

Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.

Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому. После этого договор расторгать нельзя.

Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

Инструкция по расторжению до регистрации

До регистрации порядок будет таким.

  • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

Если возникла неуплата

Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

О заявлении на расторжение

Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

  • Доказательства попыток досудебного регулирования.
  • Справка о том, что денежные средства были переданы.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Подтверждение законного права собственности.
  • Справку об оплате госпошлины.
  • Копия искового заявления.

Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

О гарантиях безопасности и сроках

На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.

Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

Действия для покупателя должны быть такими.

Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

Что должны делать сами продавцы

Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.

Заключение и дополнительные советы

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.

Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Читайте также:  Как выписаться из квартиры

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

  • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
  • в квартире прописаны третьи лица;
  • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
  • гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

  • расписку;
  • выписку с банковского счета;
  • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

  • действующее законодательство изменено;
  • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
  • рыночная цена помещения сильно повысилась;
  • наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

(20 голосов, в среднем: 5 из 5)

комментария 2

Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

Около года работала риэлтор. Сделки заключались с нотариусом, который перед тем как подписать все бумаги проверял квартиру (наличие лиц прописанных в помещении, задолженности по коммунальным услугам, находится ли квартира в аресте). Не сталкивалась за все время с требованием расторжения договора, да и коллеги тоже. Хотя статья интересная, но все же разорвать договор – это сложное и кропотливое дело, если одна сторона не согласна.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры и какие рекомендации при этом надо учесть

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут

Необходимость расторжения договора возникает в некоторых случаях. Это может быть связано как с обнаруженными новыми фактами, о которых не было известно во время заключения сделки, так и при нарушении договора противоположной стороной.

В ст. 450 ГК РФ прописаны условия расторжения договора купли-продажи квартиры (далее по тексту ДКПК) любого типа, где указано, что соглашение прекращает действовать только при возникновении событий, которые являются существенными или необходимыми условиями для прекращения действия договоров данного вида. Это такие события и обстоятельства, что если бы одна из сторон могла их предвидеть, то она никогда бы не заключила сделку.

При этом необходимо отметить, что при наличии обременений на покупаемую недвижимость, покупающая сторона вправе требовать расторжения соглашения и возврата всех выплаченных за квартиру денежных средств только в первые три года с момента приобретения объекта. Если после приобретения квартиры уже прошло три года, то наличие обременений не является существенным и необходимым условием для прекращения действия ДКПК.

Неожиданные события, возникновение которых стороны сделки никоим образом не могли предполагать, являются наиболее распространенной причиной возникшей необходимости расторгнуть соглашение.

Если расторгнуть сделку решил покупатель

Покупателю следует попытаться договориться с продавцом, который может как принять, так и отказаться от предложения покупающей стороны. Если удастся договориться, то сделку будет возможно расторгнуть по соглашению сторон. Когда продающая сторона не соглашается аннулировать сделку, покупателю объекта недвижимости приходится обращаться в суд, так как в общем случае невозможно расторгнуть ДКПК только лишь по инициативе единственной стороны договора.

Письменное уведомление о желании расторгнуть договор

В этом случае продающую сторону следует письменно уведомить о желании прекратить действие договора. Если продавец молчит, или с ним невозможно установить связь, тогда, после предусмотренного законом срока ожидания, необходимо обратиться в суд с требованием прекратить действие договора. Срок ожидания заканчивается по истечении тридцати рабочих суток после отправки письма противоположной стороне, после чего покупатель может требовать расторжения сделки в суде, при наличии у него оснований, которые суд сможет принять во внимание.

В законе не указан конкретный срок передачи квартиры продающей стороной, поэтому, если покупатель не получил свою квартиру «в разумный срок», это обстоятельство тоже может являться веской причиной в суде для прекращения действия сделки.

Покупающей стороне следует обратить внимание на то, что все обязательства, исполненные до момента расторжения договора, не подлежат отмене и возврату, если в договоре не был зафиксирован порядок отмены таких обязательств. В частности, задаток, выплаченный покупателем, после аннулирования сделки не возвращается.

Читайте также:  Как найти покупателя на квартиру риэлтору

Покупателю также стоит знать, что от того, как был составлен договор, зависит решение суда, которое может быть довольно неожиданным для покупающей стороны.

Пример расторжения договора по инициативе покупателя

Гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову, не уведомив последнего о наложенном на квартиру обременении (ипотека). Согласно одному из пунктов договора семья Иванова и он сам должны покинуть проданную квартиру в течение двадцати одного дня после заключения сделки. При этом Иванов скрыл от Петрова наличие ипотеки.

В указанный срок Петров узнает об ипотеке и пытается расторгнуть сделку. Иванов отказывается, сторонам договора не удается прийти к взаимному согласию. Петров оформляет иск в суд и требует вернуть деньги, которые он выплатил Иванову и его семье.

После внимательного изучения договора купли-продажи квартиры суд принимает решение этот договор расторгнуть. Выплаченные средства за покупку квартиры оставить у Иванова, так как стандартный договор не предусматривает возврата денежных средств покупателю после его расторжения.

Петрову придется требовать вернуть выплаченные им Иванову деньги в порядке отдельного судопроизводства.

Если расторгнуть сделку решил продавец

Продавец имеет такие же права, как и покупающая сторона, и тоже может требовать прекращения действия договора. Как и в предыдущем случае, первым делом продающей стороне следует попытаться договориться с покупателем о расторжении сделки по взаимному согласию. Это самый легкий и быстрый способ.

Если консенсус не найден, то продавец должен действовать по стандартной схеме: письменно известить покупателя о своем желании расторгнуть договор, подождать тридцать рабочих суток, после чего подать исковое заявление в суд.

Основными причинами, которые суд принимает во внимание в этом случае, являются:

  • отказ покупателя принять квартиру;
  • покупатель не исполняет свои обязательства в период, указанный в договоре;
  • нежелание покупателя оплатить сделку;
  • покупатель не осуществил страхование, хотя был обязан это сделать по договору;
  • иные случаи, предусмотренные законом.

При обращении в суд следует учитывать тот факт, что расторжение сделки, происходящей по инициативе продавца, не означает автоматический возврат жилья, если в договоре нет пункта об обратном возврате в собственность квартиры в случае прекращения договорных отношений между сторонами. Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют продавцу сразу указывать в заявлении требование вернуть проданную недвижимость, чтобы избежать повторных судов и излишних расходов на них.

Если покупатель передавал задаток продавцу до заключения сделки, то в случае расторжения сделки продающей стороной, она обязана вернуть это задаток в двойном размере. Такая штрафная санкция предусмотрена законом.

Пример расторжения договора по инициативе продавца

Покупатель обязался оплатить сделку в рассрочку. Первый платеж он делает до июля 2017 года, а второй платеж до января 2018 года. Договор был официально зарегистрирован в Росреестре. Но покупающая сторона нарушила сроки платежей, поэтому продавец решил аннулировать сделку и обратился в суд с исковым заявлением.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Основная цель любого договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но жизни не обходится без того, чтобы кто-нибудь не передумал исполнять договор. Тогда в действие вступает процедура расторжения договора. Когда речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, всплывает множество юридических тонкостей и сложностей.

Обратите внимание: расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена. Закон называет основания, по которым договор может быть признан недействительным, например, недееспособность одной из сторон, притворный характер сделки. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются. В этой статье речь пойдет только о расторжении договора.

Что означает расторжение договора? Его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются.

Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить:

  • по соглашению сторон;
  • по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Рассмотрим отдельно эти два случая.

Все на всё согласны

Счастливый случай, когда обе стороны хотят одного и того же – отменить сделку. Для этого им нужно составить и подписать соглашение о расторжении договора. В документе следует указать, например, что продавец возвращает переданные ранее деньги, а покупатель выезжает из квартиры, если он ее уже занял.

Если переход права собственности на жилое помещение еще не прошел государственную регистрацию, то сторонам достаточно обратиться в соответствующий орган с заявлением о прекращении регистрации. С правовой точки зрения, в этот момент сторонам и расторгать-то нечего. Дело в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации.

Если же переход права собственности уже зарегистрирован, то сторонам придется предоставить в регистрирующие органы соглашение о расторжении договора, и те «вернут» право собственности прежнему владельцу. Важный момент: не все обязательства по договору должны быть выполнены сторонами на момент расторжения, то есть сделка не должна быть «закрыта» . Например, стороны договор подписали, переход права собственности на квартиру зарегистрировали, но покупатель еще не уплатил деньги за нее. Только в этом случае договор можно расторгнуть. Непонятно, почему так? Это нормально, в сделках с недвижимостью много сложностей и нюансов. Сейчас поясним.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал квартиру, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по желанию сторон уже нельзя. Как советуют юристы, самое разумное в этом случае – оформить сделку обратной купли-продажи.

Еще об отмене сделки: соглашение о расторжении договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что оно должно быть как минимум письменным. Если договор был заверен нотариально, то с соглашением о расторжении тоже следует идти к нотариусу. Если прошла госрегистрация перехода прав собственности , то придется регистрировать и соглашение о расторжении.

Кто-то не согласен

В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Закон указывает, при каких условиях сторона может обратиться в суд для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб. «Значительный» означает, что сторона лишается того, на что она рассчитывала при заключении сделки. Скорее всего, суд не удовлетворит иск покупателя, который требует расторгнуть сделку на том основании, что в купленной квартире оказалась треснувшая раковина (а это случай из судебной практики!).

Зато судам часто приходится рассматривать случаи, когда покупатель не спешит платить за полученную недвижимость, даже после регистрации на него права собственности. Или продавец, получив деньги, уклоняется от регистрации перехода права собственности.

Казалось бы, в этих случаях налицо существенное нарушение условий договора одной из сторон. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости квартиры, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства. Такой вариант развития событий прямо предусмотрен в ст. 486 ГК РФ: «продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». К сожалению, не всегда удается взыскать деньги с покупателя, даже имея на руках судебное решение.

Далее, в законе прописано, что в случае расторжения сделки стороны не имеют права требовать возврата того, что уже было передано в ходе исполнения договора до момента расторжения, если только в самом договоре не было указано иное (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Этим расторжение сделки невыгодно отличается от признания ее недействительной. Отсутствие в договоре пункта о том, что в случае расторжения стороны возвращают полученное ранее по сделке, создает дополнительные риски для сторон.

Особо рискуют те продавцы, которые указали в договоре неполную стоимость квартиры, желая уйти от уплаты налога. Шансы взыскать больше того, что прописано в договоре, стремятся к нулю.

Соблюдайте порядок. Досудебный и судебный

Закон требует, чтобы «недовольная» сторона сначала попыталась решить проблему мирным путем. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если же та откажется или не даст никакого ответа в отведенный срок, тогда можно обращаться в суд. Отведенный срок следует искать в договоре либо указать в предложении, либо считать равным 30 дней (так по закону).

Обращаясь в суд, истцы часто допускают ошибку – просят расторгнуть договор, но не просят вернуть уплаченные деньги или переданное имущество. А этого не следует автоматически. И приходится людям судиться еще раз, тратя деньги и время. В некоторых случаях возможно также взыскание компенсации за причиненный ущерб и моральный вред.

Истцам нужно помнить, что в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило им значительные убытки. Представить такие доказательства не всегда просто.

Как обезопасить себя?

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны. Есть один способ сэкономить себе нервы, время и деньги – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т. д. Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше споров будет потом между сторонами.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector