Как оценить квартиру на продажу самостоятельно калькулятор

Оценка квартиры в Москве и Московской области

Преимущества оценки квартиры на SOB.RU

• Риелторам
• Продавцам
• Покупателям

Обычный день риелтора — это 60–80 холодных звонков, которые занимают 3–4 часа. Чтобы перевести холодного клиента в горячие, надо работать в 2–3 раза быстрее, чем другие агенты. Но половина рабочего дня уходит на сбор информации и подготовку отчетов, которые клиент хочет немедленно, а не в конце недели. В итоге вы теряете время и клиентов, закапываясь в бумажках. Представьте, что вы заказываете отчет об оценке квартиры, получаете его за 3 минуты и мгновенно отправляете на почту или по WhatsApp. С отчетом вы сможете вести аргументированный разговор уже на этапе холодного звонка — без литья воды и траты времени.

Клиенты, которые выставляют квартиры на продажу, получают по 50 звонков в день от риелторов. Они раздражаются и устают от шаблонных разговоров. Заинтересовать холодного клиента надо в первую минуту, чтобы он не бросил трубку. Вы можете закопаться в бумажках на неделю: просмотреть десятки источников и вручную подготовить отчет, который клиент не будет ждать. Вы потратите много времени и все равно не сможете проанализировать столько источников, сколько умный алгоритм обработает за минуту. Закажите отчет по цене чашки кофе и отправьте его за секунды во время разговора с клиентом.

Много времени риелтор тратит на продажу квартир с неадекватной ценой. Если вы сделаете подборку из 30 аналогичных предложений, это все равно не убедит клиента. Выбранные объявления будут случайными и сильно различаться в ценах. Но и вам незачем по полгода продавать квартиру за 10 миллионов, если так хочет клиент. Когда квартира не продается — продавец винит риелтора, а риелтор не зарабатывает деньги. Закажите отчет об оценке квартиры, чтобы установить адекватную цену вместе. Умный алгоритм проанализирует недвижимость по 375 параметрам и покажет рекомендованную цену, динамику цен на аналогичные квартиры за 5 месяцев и похожие объявления поблизости.

Чтобы быстрее продать квартиру, вы хотите установить адекватную цену. Но не можете полностью довериться риелтору, потому что боитесь продешевить. Закажите отчет по цене чашки кофе, чтобы узнать точную цену и вероятность продажи квартиры. Умный алгоритм проанализирует 375 параметров за минуту и покажет цены на аналогичные предложения поблизости. Благодаря данным в отчете вы поймете, как выгодно выделиться на фоне других. Спрос на квартиру мгновенно вырастет, и вы сможете быстро заключить сделку.

Если назначить слишком высокую цену на квартиру, она не будет продаваться. Вы потратите время на бессмысленные торги с покупателями и не получите денег. Но поддаваться на уговоры опасно: вдруг вы сильно продешевите и узнаете об этом только после продажи. Чтобы установить выгодную цену, узнайте цены на недвижимость в своем районе и вероятность продажи квартиры. Умный алгоритм проанализирует тысячи похожих предложений на рынке и покажет цену, с которой вы заключите сделку быстрее.

Вы устали и раздражены от бессмысленных разговоров и бесконечных показов квартиры, а объявление висит уже полгода. Если квартира долго не продается, легко поддаться на уговоры риелтора или покупателя и снизить цену. Но тогда вы потеряете деньги и будете чувствовать себя обманутым. Чтобы вести аргументированный торг, закажите отчет с ценами на аналогичные квартиры. Цифры и факты убеждают самых непреклонных покупателей.

Цена на квартиру кажется слишком высокой, а риелтор и продавец убеждают, что цену лучше не найти. Вы сомневаетесь и боитесь переплатить, но не можете это аргументировать. Отчет об оценке стоимости квартиры стоит как чашка кофе, но помогает сэкономить в тысячи раз больше. Покажите риелтору и продавцу цены на аналогичные квартиры в отчете, чтобы заключить выгодную сделку.

Обычно покупатели сомневаются и не знают, как убедить продавца снизить цену. Чтобы торговаться правильно, надо подкрепить слова цифрами и фактами. В этом случае поможет экспертный отчет: умный алгоритм проанализирует квартиру по 375 параметрам, чтобы показать рекомендованную цену. Вам будет проще договориться о выгодной сделке, показав продавцу оценку стоимости его квартиры и цены на аналогичные предложения.

Вам понравился конкретный дом, но цены на квартиры в нем высокие, а риелтор больше ничего не предлагает. Вы можете самостоятельно искать что-то похожее в других районах или месяцами ждать, пока агент позвонит с новым предложением. Закажите отчеты об оценке квартир в нескольких районах, чтобы быстрее выбрать лучшее предложение для себя.

Проверяет инфраструктуру: близость метро, банков, супермаркетов, школ, парков

Автоматически собирает информацию о квартире, доме и собственниках в Росреестре и ЕГРН

Анализирует документы о состоянии труб и проводки в доме, количество капитальных ремонтов, подъездов, лифтов, мусоропроводов и парковок

Анализирует похожие объявления в Интернете для более точной оценки

Всего три минуты займет подготовка отчета
Вы можете его распечатать, отправить на почту
и в мессенджеры

Оценка квартиры онлайн — калькулятор

Правильная оценка стоимости недвижимости – первый и немаловажный этап при продаже или сдаче квартиры в аренду. Как оценить квартиру онлайн в Москве самостоятельно?

Нужен ли калькулятор для определения реальной цены?

Чаще всего собственники неверно оценивают жилье — соседи подсказали, оценили с помощью интернета, онлайн сервисов или многочисленных калькуляторов. Очень распространенная ошибка — не стоит даже пробовать продать или сдать жилье по намного завышенной цене — можно потерять много времени. Квартира в дальнейшем примелькается потенциальным клиентам и на неё просто перестанут обращать внимание.

Цены на недвижимость зависит от спроса. Есть желающие купить или снять — стоимость повышается. От этого закона никуда не спрятаться. Цену устанавливает не собственник, а спрос.

Сейчас популярна оценка квартиры через ЦИАН. На этом онлайн ресурсе сильный разбег цен. Понять какова реальная стоимость, а где завышенная без практических действий тяжело.

Можно, конечно, ждать. Но это скорее житейский подход, а не профессиональный. Никто не купит и не снимет недвижимость по завышенной цене, если рядом предлагается аналогичная квартира, но на 10-20 % дешевле.

1. Опыт работы наших риэлторов в недвижимости не менее 5 лет
2. Основная задача риэлтора – максимум эффективности в короткие сроки
3. Безопасность — собственник работает только с 1 риэлтором. Утечка информации исключена

Консультации ведущих специалистов МГН*495.Ru:
8 (495) 504-86-79 или 8 (966) 159-44-33
Или введите номер телефона и мы вам БЕСПЛАТНО перезвоним 8 (- — -) — — —

Сдать квартиру — оценка

Заявка — знакомство с риэлтором

Размещаем рекламу на 55 площадках

Отбор подходящих кандидатов

Показы в удобное время

Составление договора найма

Гарантированная поддержка
на весь срок действия договора

На некоторых станциях (чаще в ЦАО и в пределах 3-го трансп. кольца) иногда выдаются некорректные значения

ВАЖНО! Калькулятор не учитывает много факторов – сезонность, спрос, тип дома, огороженные территории, дизайнерский ремонт, ЖК (жилые комплексы) и увеличенные площади, наличие парков и озер и т д.
ЦЕНА корректируется в процессе работы и может быть как выше, так и ниже

Оценить квартиру для сдачи в аренду достаточно просто (намного сложнее свыкнуться с рыночной стоимостью — именно поэтому мы рекомендуем обращаться к специалистам).

Много желающих снять (именно снять, а не просто посмотреть) – возможно, вы поскромничали. Нет просмотров – пора думать о снижении цены.

Процесс сдачи в аренду скоротечный и ошибки в оценке поправимы. Специалисты это понимают и могут корректировать стоимость в ходе показов. Схема сдачи в аренду тщательно продумана риэлторами и работает великолепно.

Мы советуем по возможности прислушиваться к советам специалистов — иногда стоит немного изменить рекламу и процесс пойдет. Оценить квартиру для сдачи может риэлтор по телефону или при личной встрече.

При сдаче в аренду есть и свои нюансы. Например, элитное и многокомнатное жилье сдается по времени намного дольше, чем комнаты или однокомнатные. Возможно, стоит немного подождать, прежде чем сбрасывать цену.

С другой стороны, отсутствие результата может возникнуть из — за неграмотной рекламы. Риэлтору достаточно нескольких часов анализа, чтобы понять какова максимальная рыночная стоимость.

Калькулятор он-лайн

Отдельно стоит сказать о многочисленных калькуляторах, способных за считанные секунды определить реальную стоимость квартиры бесплатно. Идея замечательная, но реализована она очень грубо .

В основном это очень — очень примерная оценка, которая не учитывает много факторов — состояние дома, подъезда, контингент проживающих, инфраструктуру, близость к магистралям и железной дороге, а также похожие предложения на рынке недвижимости.

Совет — считайте стоимость квартиры с помощью 3-5 разных калькуляторов и смело отнимайте 10% от среднего значения. Это очень актуально во время низкого спроса.

Продажа — узнать реальную стоимость

Примерно оценить квартиру для продажи просто. Цены условно делятся на 3 вида:

1. Стоимость продавца. Цена в 80% случаев, как правило, завышена. Это нормально;
2. Стоимость покупателя. Конечно же, покупатель пытается на всем сэкономить. И это тоже логично;
3. Реальная стоимость. Это цена, на которой сошлись продавец и покупатель.

Никому, кроме хозяина квартиры, агента и покупателя, неизвестна настоящая сумма, по которой она на самом деле реализовалось. Именно по этой причине, цена жилых объектов в интернете, различных базах и реальная довольно часто не совпадают.

Т.е. для приблизительной оценки достаточно от рекламируемых цен отнять 10% или найти самое дешевое предложение. Для того чтобы понять, какие примерные реальные цены на рынке недвижимости этого метода вполне достаточно.

Для более серьезной оценки стоимости для продажи, понадобятся уже другие действия. Подробный, сравнительный анализ по множеству параметров. Не лишним будет увидеть похожие варианты, однако это вопрос желания и времени.

Что влияет на стоимость

1. Условия продажи — альтернативная или свободная продажа, срок собственности (больше или меньше 5 лет), наличие обременений. Стоимость свободного жилья с прозрачными документами дороже на 10%;
2. Тип здания (панель, кирпич, монолит);
3. Общая площадь;
4. Территориальное расположение дома. Престиж района, удаленность от метро;
5. Планировка — изолированные либо смежные комнаты, размер кухни;
6. Этаж (если квартира находится на первом этаже, то ее стоимость становится меньшей на 10-20 процентов, а цена жилья, расположенного на последнем этаже, уменьшается на 5-10 процентов);
7. В каком состоянии подъезд, и какие соседи в доме (не стоит удивляться);
8. Домофон, консьерж и охрана — гороженная территория;
9. В какую сторону выходят окна (на улицу, во двор, на эстакаду, в тихий переулок, к железной дороге);
10. Наличие стоянки либо подземного гаража.
11. Лоджия либо балкон;
12. Состояние жилья, когда в нем проводились ремонтные работы — свежий ремонт не сильно повышает цену, зато помогает быстрее реализовать квартиру.

Особо нужно отметить тот факт, что во время самостоятельной оценки стоимости влияет фактора личного имущества. Наблюдения показывают, что любой из владельцев, в основном, очень любит свою недвижимость, из-за чего и не замечает его недостатков. Вот почему, в таком вопросе трудно мыслить объективно.

Как сдать квартиру Дорого?

Количество сдаваемых квартир через агентства с каждым годом только растет. Какие же выгоды от сотрудничества?

Как сдать жилье официально?

Что нужно для официальной сдачи своей квартиры в наем? Основные шаги для законопослушных наймодателей.

Налоги за сдачу квартиры

Вечный вопрос — платить или не платить? Какая ответственность за уклонение? Как поступают другие наймодатели

Страховой депозит не возвращается?

Страховой депозит — как один из способов сохранить имущество и добрые отношения. Что нужно знать о «последнем месяце»?

Можно ли сдавать квартиру?

В каком случае можно сдавать квартиру, а в каких даже не стоит пробовать — иначе неприятности найдут вас сами..

Какие вопросы НУЖНО задать арендатору?

Что нужно знать о потенциальных кандидатах на проживание?

Оценка

Укажите параметры квартиры для оценки:

• не первый этаж
• первый этаж

• не требуется ремонт
• требуется ремонт

О сервисе

Сервис «Оценка квартиры.ру» позволяет оценить квартиру используя сравнительный способ.

Стоимость квартиры зависит от расположения, этажа и необходимости в ремонте. Оценка рассчитывается на основе рыночных цен на подобные объекты, расположенные в ближайшем радиусе.

Для анализа используются актуальные объявления о продаже квартир за последние три месяца.

Оценено квартир	—
Оценок сегодня	—

Прямой эфир

Для актуальной оценки отслеживаются все объявления о продаже квартир в Москве.

Отслежено объявлений	—
Добавлено сегодня в базу	—

Подбор риелторов

Мы ежедневно общаемся с десятками частных риелторов. Просматриваем резюме, собираем рекомендации, проводим собеседования.

Те, кого мы считаем профессионалами — выводятся вместе с результатами оценки. С каждым из них вы можете связаться в переписке через сайт или позвонив напрямую.

Отчёт об оценке

Пользовательское соглашение

Данный отчёт носит ориентировочно-ознакомительный характер и не может быть использован как основание для будущих действий.

Результаты данного отчёта имеют динамичный характер, то есть в разные моменты времени возможны разные итоги.

Данные, используемые в отчёте получены из открытых источников.

Настоящий отчёт предназначен исключительно для личного и некоммерческого использования.

Объект оценки

Объектом данного анализа является квартира, площадью м 2 , расположенная по адресу:

Этаж

Состояние

Паспорт дома

Для точной оценки необходима информация по типу дома, материалу стен и другим параметрам.

Серия дома

Год постройки

Материал стен

Этажность

Балконы/лоджии

Количество квартир

Подъезды

Лифты пассажирские

Лифты грузовые

Кухонная плита

Мусоропровод

Предполагаемая планировка

Так как дом типовой застройки, то возможная планировка представлена ниже.

Общая	м 2
Жилая	м 2
Комнаты
Кухня	м 2
Санузел
Балкон/лоджия
Потолки	м

Город

Общая статистика продаж позволяет определить первоначальные рамки оценки.

Площадь	км 2
Население
В продаже
Средняя минимальная стоимость
Средняя стоимость м 2

Таким образом, средняя цена квартиры площадью м 2 в Москве составляет:

Необходимо заметить, что данная цена не учитывает какие-либо другие параметры, кроме площади. Дальнейшая оценка позволит конкретизировать стоимость.

Средняя стоимость (Москва, м 2 ):

Округ

Статистика округа помогает сузить границы максимальной и минимальной стоимости объекта.

Округ
Площадь	км 2
Население
В продаже
Средняя стоимость м 2

Квартира, площадью м 2 в административном округе города Москвы стоит примерно .

Данная цена не учитывает какие-либо другие параметры, кроме площади и округа. Дальнейшая оценка позволит конкретизировать стоимость.

Средняя стоимость ( , м 2 ):

Район

Статистика района помогает определить среднюю стоимость объекта с учётом статистики округа.

Район
Площадь	км 2
Население
В продаже
Средняя стоимость м 2

Данная статистика показывает, что средняя цена квартиры, площадью м 2 в районе составляет:

Данная цена не учитывает текущие конкурентные объявления о продаже. Дальнейшая оценка позволит конкретизировать стоимость.

Средняя стоимость (район , м 2 ):

Первичная и вторичная зоны

Определение ближайших конкурентных объявлений о продаже позволяет конкретизировать приблизительную стоимость объекта. Чем больше предложений — тем точнее оценка.

Первичная зона

Вторичная зона

Конкурентные предложения

Объявления рынка на карте.

Стоимость квадратного метра объектов первичной и вторичной зон находится в диапазоне: –

Средняя стоимость м 2 :

Источники

Предложения рынка, на основе которых был подготовлен данный отчёт.

Объявления отсортированы в порядке удалённости от оцениваемого объекта.

Средняя стоимость

Для качественной оценки необходимо проанализировать все объявления первичной зоны.

С учётом текущих предложений на рынке стоимость данной квартиры находится в пределах: –

Данная цена не учитывает транспортную доступность, инфраструктуру, конкурентные преимущества и другие факторы, которые будут рассмотрены далее.

Транспортная доступность

Первичный фактор оценки — расположение. Одним из ключевых факторов расположения является доступность метро.

Ближайшая станция метро

Удалённость

Расстояние

Инфраструктура

Несмотря на то что напрямую цена объекта не зависит от развитости района, положительный или отрицательный фактор инфраструктуры влияет на стоимость квартиры, а потому не может не учитываться при оценке.

Продуктовые магазины

Банкоматы

Аптеки

Поликлиники

Фитнес-клубы

Образовательные учреждения

Детские сады

Экология

Основной показатель экологии в городе — химический состав воздуха. Для оценки берутся данные ближайшей мобильной метеостанции.

Данные станции контроля загрязнения атмосферы .

Волатильность

Коэффициент волатильности необходим для более точной оценки стоимости и прогноза изменения цены в будущем.

Ликвидность

Расчёт ликвидности позволяет определить верхнюю границу стоимости квартиры, а также примерные сроки продажи.

Средний срок экспозиции, то есть количество дней в течение которых похожие предложения рекламируются, составляет: .

Аренда

Для расчёта окупаемости квартиры необходимо знать стоимость аренды подобных объектов.

С учётом текущих предложений на рынке стоимость аренды данной квартиры находится в пределах: –

Ориентировочная стоимость аренды: в месяц.

Окупаемость

Расчёт срока возврата инвестиций на покупку данного объекта рассчитывается на основе предполагаемой цены и арендной стоимости.

Рыночная стоимость объекта
Арендная стоимость	в месяц
Примерный срок окупаемости

Ипотека

Расчёт платежей по ипотеке на данный объект показывает сумму переплаты и помогает подобрать оптимальный срок кредита.

Стоимость объекта

Первоначальный взнос

Ставка ипотеки

Срок выплаты

Ежемесячный платёж

Если учесть уровень инфляции за следующие годы, то сумма переплаты за ипотечный кредит не является критичной.

Кадастровая стоимость и налог

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается на основе кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта
Кадастровая стоимость
Дата внесения в Росреестр
Налоговая ставка	%
Налоговый вычет	20 м 2
Ежегодный налог на недвижимость

Прогноз рынка

Прогноз является экстраполированием тренда изменения цены за последние годы на ближайшие шесть месяцев.

Прогноз стоимости объекта

Прогноз изменения стоимости объекта рассчитывается на основе прогноза рынка с учётом волатильности данного объекта.

Прогноз стоимости объекта: .

Заключение

С учётом описанных факторов рыночная цена выше средней по району. Если данный объект не выставлялся на продажу, то в первый месяц имеет смысл выставить несколько завышенную цену.

Как сэкономить на оценке квартиры

Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивают принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Люди исходят из вполне понятного, свойственного многим посыла: «Раз мое – значит, лучшее». Или – из соображений, что на решение квартирного вопроса им необходима конкретная сумма, которую почему-то должен выложить покупатель, вне зависимости от реальной рыночной стоимости квартиры. Нередко также в цену закладываются затраты на евроремонт, что вовсе не верно, ведь каждая семья отделывает квартиру в соответствии с собственным вкусом. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.

Квартиры с неоправданно взвинченным «прайсом» висят в листинге месяцами. В конце концов уставший от ожидания собственник идет на попятную и понемногу снижает цену. Но «залежалый товар» вызывает настороженность у потенциальных покупателей, которые начинают выискивать скрытые дефекты в самом объекте или подводные камни в истории его продаж.

Примерно в 5% случаев в базах данных появляются объявления о продаже объектов по цене ниже рыночной. Зачастую это не осознанный шаг собственника, которому по личным причинам необходимо поскорее сбыть с рук имущество, а результат все той же неправильной оценки. Квартира в таком случае продается влет, но у бывшего владельца остается неприятное ощущение, что он сильно продешевил.

В первом приближении

Интернет предоставляет сегодня самые широкие возможности для самостоятельного решения, казалось бы, любых вопросов. Сервисов онлайн-оценки стоимости квартир на его просторах тоже хватает. Но точность их весьма условна.

Для начала вспомним об информации об объектах недвижимости, представленной на сайте Росреестра. Вероятно, только глухой не слышал, что, в отличие от уходящей в прошлое инвентаризационной стоимости квартир, кадастровая максимально приближена к рыночной.

Риск покупки квартиры с «прописанным» Бывает, что предложенная покупателю квартира подходит ему по всем параметрам. Но когда-то в ней был прописан гражданин, за которым по закону сохраняется >> Однако, как выясняется, это верно только для жилья в домах последних лет постройки. Их цена по кадастру действительно не слишком отличается от рыночной. Правда, не учитывает такого фактора, как количество аналогичных предложений в новостройках данной локации. Ведь если поблизости от продаваемого жилья строят много новых домов, квартиры в которых выведены на рынок, процесс реализации объекта даже по «правильной» цене может сильно затянуться.

Со старыми домами все намного сложнее. Автор решила проверить соотношение кадастровой оценки и рыночной цены на примере конкретной квартиры в «брежневском» доме 1970-х годов постройки, расположенной в одном из спальных районов города. По данным Росреестра, кадастровая оценка скромной «двушки» площадью 42 кв. м составляет 2,6 млн руб. Но из-за расположения объекта в обжитом зеленом «спальнике», недалеко от метро, аналогичные квартиры, как подтвердили риэлторы, уходят за 3,7-3,9 млн руб.

Отметаем кадастровую оценку как мало пригодную и ищем иные инструменты. Агентства недвижимости и специализированные сайты нередко предлагают на своих сайтах виртуальные калькуляторы для определения приблизительной стоимости квартиры. В частности, на портале БН есть возможность провести экспресс-оценку. Результаты ее будут основаны на многолетней статистике, собранной Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».

Но, как правило, эти «экспресс-счетчики» учитывают минимум нюансов: количество комнат в квартире, площадь жилья, район расположения, иногда – год постройки или тип дома. Вне поля зрения остаются такие значимые для ценообразования критерии, как этаж, удаленность от метро, наличие ремонта в подъезде и пр. Поэтому виртуальные калькуляторы выдают в ответ на запрос не точную цену объекта, а весьма широкий ценовой диапазон, в рамках которого запрятана корректная цена. Например, для упомянутой выше квартиры был определен коридор от 3,8 до 4,4 млн руб. Верхняя ценовая граница, безусловно, лестная для собственника, но далекая от реальности.

Онлайн сервисы экпресс-оценки квартир на специализированных сайтах дают владельцу самое общее представление о диапазоне стоимости его недвижимости

Впрочем, это неудивительно. Цена объекта недвижимости складывается слишком из большого количества нюансов, просчитать которые простая компьютерная программа не в силах. В качестве альтернативы агентства и специализированные сайты предлагают более точно «продиагностировать» объект на предмет его стоимости, предоставив электронные копии свидетельства о собственности, техпаспорта и ответив на ряд уточняющих вопросов. Но это уже обойдется в 1,5-2 тыс. руб.

Арифметика в помощь

Итак, бесплатные электронные сервисы помогают слабо. Их рекомендации либо весьма расплывчаты, либо сильно отличаются от актуальных цен реализации. Следующую попытку правильно оценить квартиру для продажи сделаем с помощью элементарных познаний в арифметике и открытых сведений о ценах на предлагаемые собственниками объекты. В качестве «тренажера» вполне подойдет база данных продающейся недвижимости на портале БН. Но если подходить к вопросу серьезно, предупреждают профессионалы, следует провести аналогичные действия, основываясь на сведениях нескольких рекламных изданий.

Самому простому способу сориентироваться, за какую цену можно продать свою квартиру в обозримые сроки (за два-четыре месяца), автора обучил знакомый петербургский риэлтор. Задаем в поисковике специализированного сайта все параметры своей квартиры (район, количество комнат, площадь объекта и кухни, этаж, близость к метро) – и получаем выборку из аналогичных объектов, выставленных на продажу. В рассматриваемом случае поисковик выдал список из 18 квартир стоимостью от 3,5 до 4,6 млн руб. От разницы цен глаза разбегаются!

Далее отбрасываем верхнюю и нижнюю треть списка. Как правило, в них попадают квартиры, предлагаемые по завышенной цене, а также проблемные объекты, продающиеся по каким-то причинам ниже рынка. Остается скромный список из шести объектов, выставленных на продажу по цене 3,8-4,2 млн руб. Понимания относительно правильной рыночной стоимости «тестируемой» квартиры все равно не наступает.

Потому следующее действие – провести «разделительную линию» точно в середине ценовой шкалы и посмотреть на объекты чуть ниже нее. Находим значение 3,9 млн руб. Примерно на такую сумму, уверяет риэлтор, и следует ориентироваться, выставляя данный объект на продажу.

Несколько более сложную методику описывают специалисты московской корпорации «Оценка». Они тоже предлагают сформировать «шорт-лист» из пяти-шести позиций, выбрав по объявлениям объекты, максимально схожие по параметрам с вашим. Затем скорректировать цены предложения с учетом того, что в них изначально закладывается люфт для торга. Эксперты корпорации даже называют точную величину поправки: на растущем рынке она будет нулевой, на равновесном – 4%, на падающем – 8%, в кризис может доходить до 15%. (Дилетанту остается угадать, в каком состоянии находится рынок).

Следующий шаг – надо подсчитать цену квадратного метра для каждой квартиры. Если наименьшая или наибольшая цена будет сильно, процентов на двадцать, отличаться от ближайшего значения, ее следует вычеркнуть из списка. Она или сильно завышена, или сильно занижена по «нерыночным» причинам.

Жилье для молодых: как получить деньги у государства?

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи

Если владелец задумывается, как оценить квартиру для продажи, то он должен понимать, какие факторы влияют на ценообразование. Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра. Для установления продажной цены риелторы рекомендуют мониторить подобные предложения по недвижимости.

Как самостоятельно провести оценку квартиры?

Результат оценки должен быть объективным, сформированным без влияния эмоций. Грамотный подход – это не угадывание максимально точной стоимости, а установление ценового диапазона с разбросом значений до 5%. Оценка квартиры производится только методом сравнения:

• продавец выбирает недвижимость, похожую по основным параметрам;
• сравнивает цены и вычисляет среднюю рыночную стоимость;
• индивидуальные особенности квартиры увеличивают или снижают цену, поэтому вводится поправочный коэффициент к цене.

Стоит понимать, что продавец и риелтор высказывают ориентировочные значения. Точную цену всегда определяет покупатель.

Факторы для рыночной оценки квартиры

Стоимость недвижимости зависит от рыночных характеристик. Определяющие цену факторы можно увидеть в большинстве объявлений о продаже квартир.

Риелторы проводят экспресс-оценку по трем факторам: месторасположение, тип дома и площадь квартиры. Данные показатели в большей степени влияют на цену, остальные – ускоряют продажу, то есть делают недвижимость ликвидной.

Расположение	Городские районы или участки отличаются по престижу, развитости инфраструктуры, социальной среде и т.д. Например, если квартира в центре города, то сравнивать ее необходимо с аналогичными вариантами, расположенными в данном районе. Стоит учесть особенности расположения внутри района, например, рядом с парком, метро, торговым центром, шумными барами или психиатрической клиникой.
Тип недвижимости	класс недвижимости «эконом», «бизнес» или «элитный»; дом построен по типовому или уникальному проекту; основной материал – панель, монолит, кирпич; новый или устаревший.
Площадь и планировка	Значение имеет общая площадь и жилая, особенно площадь кухни. Учитывается количество комнат, их размер, расположение, высота потолков, наличие балкона и т.д.
Вид из окон	Уникальный пейзаж позволяет поднять ценник. Например, при наличии вида на море цена поднимается на 10-20%.
Этаж	Средние этажи домов, как правило, оцениваются одинаково. Снижение цены происходит при продаже жилья на первом и последнем этаже. Причем зависимость стоимости от этажа не прослеживается в цене элитной недвижимости.
Придомовая инфраструктура	Стоимость поднимается при наличии охраны, огороженной территории, поземной автостоянки, спортивного комплекса и т.д.
Ремонт и состояние	Если квартира «убита» и требует покраски, ремонта коммуникаций и сантехники, замены пола, то цену придется сильно сбросить. Прибавить к стоимости 5-10% позволит простой косметический ремонт.

Хороший ремонт — это дополнительный стимул для покупки. Но ремонтные затраты бессмысленно включать в цену. С помощью продажи не окупить дорогой дизайнерский ремонт. Но есть исключения, например, наличие встроенной кухни.

Кроме вышеперечисленных факторов, на ликвидность влияет сложность сделки и набор документов.

Инструкция по самостоятельной оценке квартиры

Выборка квартир

В первую очередь надо найти достоверные источники информации с данными о продаже квартир. Подойдут два-три качественных портала или ресурса с объявлениями.

Для сравнения берутся данные по квартирам, продаваемым в «нашем» районе и похожим по основным параметрам (месторасположение, тип дома, площадь и количество комнат). Если цена не указана, стоит позвонить и узнать. Выборка проводится по следующим правилам:

1. подходят объявления, выложенные в течение 2-3 месяцев;
2. рекомендуется брать от 15 до 30 квартир для сравнения;
3. если рынок маленький, включить похожие объекты из соседних близких по характеристикам районов.

Данные заносятся в таблицу, написанную от руки или сделанную в MS Excel. Это позволит упростить сбор информации и выполнить дальнейшие расчеты.

Анализ выборки и установление диапазона цен

На основе собранной выборки произвести следующие действия:

• вычислить среднеарифметическую стоимость жилья в данном районе (сложить цены на все объекты и поделить на их количество);
• по каждой квартире рассчитать среднюю цену за квадратный метр (стоимость поделить на площадь);
• выбрать характеристики нашей квартиры, которые увеличивают или снижают цену на 5-15%.

Например, просторная планировка, живописный вид из окон, высокие потолки, качественный ремонт позволяют поднять стоимость на 5-10%. Желательно брать факторы, которых нет у большинства конкурентов. И наоборот, цена снижается на 10-15% при отсутствии ремонта и наличии шумной магистрали, железной дороги за окном.

Расчетная таблица без учета индивидуальных характеристик квартиры (факторов) может выглядеть примерно так:

Показатели	Квартира 1	Кв. 2	Кв. 3	Кв. 4	Кв. 5
Цена квартиры, руб.	8599000	8163000	8755000	8571000	9194000
Состояние рынка на дату анализа	Умеренный рост
Поправка на уторговывание	2%
Цена предложения с учетом торга, руб.	8427000	8000000	8580000	8400000	9010000
Общая площадь, кв.м.	53	50	52	50	53
Стоимость 1 кв.м., руб.	159000	160000	165000	168000	170000
Среднее значение стоимости 1. кв.м. по всем квартирам, руб.	(159000+160000+165000+168000+170000)/5 = 164400
Общая площадь оцениваемой квартиры, кв.м.	50
Рыночная стоимость квартиры, руб.	164400×50=8220000

В таблицу включена поправка на уторговывание – это возможная скидка, которая дается в процессе торга. Самостоятельно установить ее достаточно сложно, но можно узнать у местных риэлторов. Размер скидки зависит от состояния рынка. Например, в кризисное время, когда ожидается еще большее падение цен, уступка в процессе торга может быть значительной 10-15%.

Рекомендуется, позвонить нескольким продавцам. Это позволит установить «реальные» ли это квартиры, а не реклама агентств. Кроме того, можно задать вопросы о характеристиках недвижимости, влияющих на цену. Личный осмотр нескольких квартир поможет понять, как формируются цены на рынке.

Контрольная проверка и корректировка цен

Для оценки достоверности полученного ценового диапазона выполняется проверка. Для этого надо выбрать 3-4 риэлтерских агентства. Проконсультироваться по телефону многие из них предлагают бесплатно. Назвать ключевые характеристики квартиры и попросить определить цену.

Стоимость не должна быть сильно завышена. Недобросовестные агенты так заманивают клиентов. Стоит помнить, что мнение риэлторов – это приблизительная оценка. Точную стоимость дает только рынок.

Для контрольной проверки можно использовать онлайн-калькуляторы для оценки квартир, но они имеют высокую погрешность до 1-2 миллионов рублей. Более достоверны средние статистические данные ценового анализа онлайн-сервисов по продаже недвижимости.

Корректировка стоимости проводится в процессе наблюдения за рынком. С учетом мнений покупателей, количества звонков, задаваемых вопросов можно снижать или увеличивать цену. При этом стоит учитывать состояние рынка.

Заключение

Самостоятельный анализ позволяет выявить приблизительный диапазон цен на квартиры, близкие по характеристикам. В процессе продажи рынок скорректирует все неточности оценки.