Как перевести апартаменты в квартиру

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

– Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение? А также какова схема перевода? Насколько это возможно с нашим законодательством?

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин. Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление. Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает. На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами. В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• проект переустройства или перепланировки помещения;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;
• заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН. Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру. Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения. Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

• заявление на процедуру перевода;
• технические документы на жилплощадь;
• поэтажные планы всего дома;
• проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
• оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам. Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию. К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

• выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
• заявление собственника с просьбой о переводе,
• кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
• поэтажный план многоквартирного дома,
• письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
4. Получение разрешения.
5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В 2020 году получило распространение введение в заблуждение покупателей недвижимости. Недобросовестные риелторы продают неосведомленным гражданам в качестве объекта для проживания помещения, зарегистрированные в качестве апартаментов. К сожалению, апартаменты не включены в жилой фонд. Поэтому в них нельзя зарегистрироваться. Причем, оспорить сделку практически невозможно. Рассмотрим, как осуществить перевод апартаментов в жилой фонд.

Можно ли перевести?

Для начала определимся с понятиями. Апартаменты – это помещение, не имеющее статуса жилого, но которое может использоваться для временного проживания граждан.

Зачастую апартаменты располагаются в новых бизнес-центрах, жилых комплексах, отелях. Они имеют свободную планировку, поэтому собственник может ее переоборудовать по собственному усмотрению.

Важно! На перепланировку апартаментов распространяются нормы перепланировки коммерческой недвижимости. Поэтому стоимость процесса значительно увеличивается.

Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов.

Критерии	Апартаменты	Жилое помещение
Соответствие требованиям закона	Нормы, установленные для нежилых помещений	Строгие требования к санитарным, пожарным и техническим нормативам
Перепланировка	По нормам для коммерческих помещений	По требованиям для жилых помещений
Стоимость	На 20 – 30% дешевле, чем жилье	Более высокая, чем апартаменты
Регистрация	Временная, на срок не более 5 лет	Постоянная или временная, на усмотрение собственника
Инфраструктура	В зависимости от места застройки	Застройщик обязан возвести детскую площадку, место для спорта, парковки. Территория должна быть приближена к поликлинике, детскому саду, школе.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, значительно увеличивается оплата коммунальных услуг и налогов.

Возможность перевода апартаментов в жилое помещение зависит от того, соответствует ли объект установленным нормам и требованиям СанПин. Поэтому гарантировать возможность перевода сложно.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Возможность перевода существует в следующих случаях:

1. Помещение соответствует всем требованиям закона для жилых помещений.
2. Объект можно переоборудовать под установленные требования.

Важно! Не рекомендуется осуществлять перепланировку до согласования с уполномоченными органами. В противном случае работы могут нанести вред сохранности здания в целом.

А при выявлении нарушений, уполномоченный орган не только не выдаст разрешение на перевод в жилое помещение, но и заставит вернуть помещение в исходный вид.

Нюансы

Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.

Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.

Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.

Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.

Важно! Не стоит соглашаться на сомнительные схемы, если вы нуждаетесь в единственном жилом помещении для вашей семьи. В случае проблем с переоформлением вы лишитесь возможности получения прописки. Вследствие чего возникнут сложности с оформлением ребенка в поликлинику, детский сад, школу.

Порядок действий

Покупка апартаментов больше подходит для вложения денежных средств. Стоимость объекта значительно дешевле, а при сдаче его в аренду можно получить даже больше, чем за квартиру.

Но для постоянного проживания целесообразно отдать предпочтение жилому фонду. Если вы уже стали собственником апартаментов, то существует возможность переоформления объекта.

Процедура перевода включает:

1. Предварительную подготовку.
2. Сбор документации.
3. Подачу заявления в уполномоченный орган.
4. Получение разрешения или отказа.
5. Регистрация изменений в ЕГРН.

Предварительная подготовка

В процессе подготовки к переоформлению необходимо:

1. Получить право собственности на помещение. Если речь идет о площади в новостройке, то нужно дождаться сдачи объекта и поставить его на учет в Росреестре.
2. Снять обременения. Помещение не должно быть под арестом, залогом или обременено правами третьих лиц.
3. Провести экспертизу по соответствию помещения установленным нормам и правилам. В случае выявления несоответствий, необходимо определить, являются ли они устранимыми.
4. Перепланировка. При наличии технической возможности, нужно провести перепланировку. Все работ предварительно согласовываются с уполномоченными органами (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом).

Сбор документов

Перечень документации для переоформления:

• гражданский паспорт собственника;
• документ, подтверждающий право собственности заявителя на объект;
• выписку из ЕГРН;
• проект переустройства или перепланировки;
• протокол собрания собственников всех помещений в здании;
• уведомление о проведении общего собрания;
• список собственников;
• технический план;
• поэтажный план;
• решения владельцев помещений;
• лист регистрации собственников на собрании;
• заключение специализированных организаций о возможности перевода.

Подача заявления в уполномоченный орган

Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:

• через Госуслуги;
• через МФЦ;
• в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.

Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:

• наименование жилищного отдела местной администрации;
• данные руководителя;
• сведения о заявителе;
• наименование заявления;
• просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
• информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
• сведения о правах на объект;
• данные об отсутствии обременений;
• перечень документации к заявлению;
• подпись и дата.

Образец заявления

Процесс одобрения

Процедура рассмотрения документов в законе носит весьма размытый характер. В связи с чем не существует единого подхода. Не установлены числовые параметры для безопасного расположения дверей, шумоизоляции, инсоляции, вибрации.

По сути, специалисты уполномоченного органа принимают решение на свое усмотрение. Поэтому оно не всегда бывает объективным.

В случае положительного решение, заключение органа местного самоуправления направляется собственнику и в ЕГРН.

При отрицательном решении, гражданин имеет право на обжалование в судебном порядке.

Важно! Популярной причиной отказа является наличие обременение объекта. Поэтому перед инициацией процесса погасите ипотеку.

Регистрация в ЕГРН

Для регистрации нового статуса в ЕГРН не требуется личное заявление собственника. Сведения передаются уполномоченным органом.

Процедура перерегистрации занимает не более 15 дней. После чего собственник может получить выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Стоимость

Рассмотрим, сколько стоит процедура перевода апартаментов в жилой фонд. Необходимо учесть следующие расходы:

1. Рассмотрение заявления о переводе уполномоченным органом – 20 000 р.
2. Проведение экспертизы о соответствии помещения нормам – от 20 000 до 70 000 р.
3. Перепланировка – от 200 000 р.

Таким образом, собственнику придется понести значительные расходы. Но даже в этом случае результат не гарантирован.

Изменения законодательства

В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.

Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.

Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.

На 2020 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.

Судебная практика

В 2020 году отсутствует сложившаяся судебная практика по вопросам перевода нежилого помещения в жилое. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.

Основной причиной отказа судов является наличие обременений, отсутствие права собственности на объект и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии помещения нормам жилого помещения.

Пример. В суд обратился собственник апартаментов в новостройке. При заключении договора долевого строительства застройщик убедил мужчину в том, что объект получит статус жилого. Но в процессе строительства возникли проблемы, застройщик разорился. Объект отдали на доработку другой компании. В результате помещение не получило статуса жилого. При обращении в уполномоченный орган, мужчина получил отказ, так как апартаменты не соответствуют требованиям к жилому помещению. Перепланировка также не представляется возможным. Суд изучил документы и назначил экспертизу. Но результаты подтвердили правомерность отказа. Суд вынес отрицательное решение.

Данный пример наглядно иллюстрирует сложности, которые могут возникнуть при покупке апартаментов на стадии долевого строительства. Хотя стоимость площади значительно ниже, гражданин подвергает себя необоснованному риску.

Если вы попали в сложную ситуацию при покупке апартаментов, целесообразно получить юридическую консультацию. Наши специалисты изучат документы и вынесут решение о перспективах перевода апартаментов в жилой фонд. Просто свяжитесь с дежурным юристом и получите исчерпывающую консультацию.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Перевод апартаментов в жилой фонд

Апартаменты обходятся, в среднем, примерно на 20-30% дешевле, чем обычная квартира. При этом, они во многом на нее похожи (хоть и не полностью). Как следствие, многие люди предпочитают приобретать именно такую недвижимость. Однако уже после покупки выясняется, что апартаменты является нежилой недвижимостью и перевести их в жилой статус невозможно или, как минимум, очень сложно. Рассмотрим данную проблему подробнее.

Можно ли перевести?

Формально – можно. Прямого запрета в законодательстве нет. Однако, чтобы это стало реальностью, апартаменты обязаны соответствовать требованиям, которые выдвигаются к квартирам. А это верно далеко не всегда. Более того, в большинстве случаев собственник не имеет физической возможности что-то изменить самостоятельно исключительно исходя из природы апартаментов как таковых.

Определение апартаментов

В отличие от обычной квартиры или жилого дома, апартаменты изначально предназначаются только для временного проживания людей. Самый ближайший аналог – это комнаты в гостиницах. Теоретически, жить тут можно. Более того, строения, в которых расположены апартаменты, обычно оснащены достаточно развитой инфраструктурой, начиная от всевозможных клининговых фирм и заканчивая столовыми или кафе прямо на территории.

Однако многие элементы, свойственные обычным квартирам, тут могут отсутствовать. Может не быть стоянки для машин, детской площадки, нужного озеленения территории и так далее. На все это собственник апартаментов повлиять не может.

В лучшем случае с территорией и сопутствующей инфраструктурой все будет в порядке, но внутри апартаментов не будет кухни, туалета, ванной и так далее. Подобное очень часто встречается в дешевых гостиницах. Такую проблему, теоретически, можно попробовать решить при помощи перепланировки и переустройства недвижимости. Но и это возможно далеко не всегда. Чаще всего из-за общей планировки дома и физического отсутствия нужных коммуникаций.

Зачем переводить нежилое помещение в жилой фонд?

Главная причина, по которой собственники стремятся перевести апартаменты в статус жилого помещения является прописка. В апартаментах невозможно зарегистрироваться на постоянной основе так как такие помещения не предназначаются для круглогодичного проживания. Однако это далеко не единственная причина:

• Дорогие коммунальные услуги. Если помещение считается нежилым, то тарифы за коммунальные услуги используется повышенные, как для коммерческих помещений. Как следствие, переплата будет очень внушительной.
• Повышенный налог на недвижимость. Налог на нежилую недвижимость, как и тарифы за коммунальные услуги, тоже выше, чем на жилые помещения. Переплата, сравнительно с обычной квартирой, составит примерно 50-200% (зависит от типа жилья и региона проживания).
• Нет налогового вычета. При приобретении нежилой недвижимости не получится оформить налоговый вычет. А это, при определенных условиях, очень значительная сумма.
• В ближайшем окружении нет требуемой инфраструктуры. Вокруг строения, в котором расположены апартаменты, может не быть нужной инфраструктуры: детского садика, двора, зеленой зоны, стоянки для машин и так далее. Данный фактор не всегда имеет значение, особенно для молодых семей или одиночек, однако он очень важен для семей с детьми.
• Не приспособлены для круглогодичного проживания. Чаще всего апартаменты используются только для проживания в летний период. Как следствие, они не имеют отопления и зимой в них будет очень холодно.

Условия для перевода апартаментов в статус жилого помещения

Для того, чтобы апартаменты получилось превратить в жилое помещение, они должны соответствовать определенным условиям. Как уже было сказано выше, вокруг должна присутствовать соответствующая инфраструктура. Этот параметр от собственника не зависит.

Однако и это еще не все. Временное жилье должно быть похоже по параметрам на квартиру и вот тут уже можно что-то сделать. Так, например, можно выполнить перепланировку и доказать, что апартаменты действительно подходят для постоянного проживания. Примерный список требований:

• Общая площадь. Для 1-к: от 28 кв.м., для 2-к: от 44 и так далее.
• Нужно предусмотреть наличие основной комнаты/комнат, а также подсобных помещений типа кухни, ванной и туалета.
• Уровень шума: не выше 75 дБ.
• Помещение не расположено на подвальном или цокольном этаже.
• Высота потолков: от 2,5 м.
• Наличие отопления.

Также есть и общие для всех правила:

• Апартаменты должны находиться в собственности заявителя.
• Апартаменты не должны быть переданы в залог.
• На апартаменты не должны быть наложены обременения.
• Строение, в котором находятся апартаменты, должно быть сдано в эксплуатацию.

Для апартаментов чаще всего проблемой становится отсутствие отопления, кухни и/или ванной. Туалет обычно есть везде, хотя это и не обязательное правило. Провести отопление, создать кухню и оснастить ее нужной вентиляцией – это очень непростая задача. С ванной немного полегче, но обычно приходиться довольствоваться душевой кабиной, так как площадь апартаментов редко позволяет выделять значительное место для подобных отдельных помещений.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Сама процедура перевода также не отличается простотой, особенно если требуется производить перепланировку.

Порядок действий

1. Проверить апартаменты на соответствие всем условиям и требованиям.
2. Если требования не выполняются, согласовать перепланировку.
3. Если перепланировка согласована в жилищном департаменте, произвести ее.
4. Оформить новый техпаспорт на апартаменты.
5. Подготовить остальные документы (подробнее см.ниже).
6. Составить заявление на перевод в жилой статус апартаментов и вместе с остальными документами направить его в местную администрацию.
7. Дождаться решения комиссии администрации (возможно будет проведена проверка помещения, но обычно комиссия удовольствуется данными техпаспорта и других документов).
8. Получить решение.
9. На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестр.
10. Заказать и получить новую выписку из ЕГРН (не обязательно).

Документы

Перечень документов, которые нужно собрать для перевода помещения в жилой статус:

• Заявление.
• Техпаспорт.
• Документы на право собственности.
• Выписка из ЕГРН.
• Нотариально заверенные согласия всех собственников на изменение статуса недвижимости.

Заявление на перевод нежилого помещения в жилой статус

Данный документ обычно заполняется уже прямо на месте. Его вид и форма могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Представленный ниже образец можно использовать только в ознакомительных целях.

Содержание

В заявлении должна фигурировать следующая информация:

• Данные о том, кто направляет заявление и куда.
• Информация об апартаментах (этажность, площадь, адрес и так далее).
• Требование на изменение статуса недвижимости.
• Информация о перепланировке (если нужно).
• Дата и подпись.

Образец

Сроки

Сроки на изменение статуса во многом зависят от заявителя. Только он решает, сколько времени уйдет на перепланировку, подготовку документов и так далее. Однако тогда, когда все сделано и подготовлено, придется уже ждать реакции соответствующих государственных структур:

• Решение о переводе апартаментов в жилой статус: до 48 рабочих дней.
• Внесение изменений в Росреестр: до 15 рабочих дней.
• Получение новой выписки из ЕГРН: до 5 дней.

Стоимость

О том, сколько стоит перевод апартаментов в жилой статус никто точно сказать не может. Называемые цифры варьируются от нескольких тысяч и до нескольких сотен тысяч рублей. Очень много денег может уйти на перепланировку и дооснащение помещения. Прогнозировать это невозможно, так как многое зависит от региона проживания и состояния недвижимости. Кроме того, могут возникать следующие расходы:

• Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей за каждое согласие.
• Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
• Внесение изменений в Росреестр: от 2 тысяч рублей.
• Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Судебная практика

При определенных условиях, даже если со стороны администрации последовал отказ признавать помещение жилым, можно обращаться в суд. Однако нужно помнить, что суд всегда опирается только на действующее законодательство. Как следствие, если апартаменты действительно не соответствуют требованиям, решение суда будет на стороне администрации.

С другой стороны, администрация крайне неохотно признает апартаменты жилыми и нередко отказывает по достаточно сомнительным поводам. Всегда следует требовать отказ в письменном виде с четким указанием причины. Опираясь на этом можно попробовать добиться своего в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Перевод апартаментов в жилой фонд

Застройщики могут предлагать покупателям не только квартиры, но и апартаменты. Обычно такое жилье располагается в высотных зданиях с развитой инфраструктурой. Апартаменты имеют выгодные отличия в сравнении с жилым помещением. Отсюда и высокий спрос на коммерческие объекты жилого типа. По подсчетам, около трети покупателей в Москве выбирают апартаменты, планируя перевести их в жилой статус.

Но на пути переоформления могут возникнуть сложности. Далеко не все апартаменты можно превратить в квартиру. Да и сам рынок апарт-недвижимости является молодым. Здания строятся с коммерческим уклоном, что усложняет техническую перепланировку объекта в будущем. Для тех, кто все же намерен перевести апартаменты в жилой фонд – наша инструкция в помощь.

Что такое апартаменты?

Первая мысль при слове «апартаменты» – презентабельная и дорогая жилплощадь со всеми удобствами. Де-факто ее можно назвать квартирой, но де-юре понятия «апартаменты» не существует. Мы можем определить параметры лишь предметно.

Апартаменты – это что-то среднее между гостиничным номером, офисом и жилой квартирой. Строение, где расположены апартаменты, может похвастаться развитой инфраструктурой, сервисом, услугами и удобной развязкой. Внешне апартаменты могут не отличаться от квартиры. Зачастую такие помещения даже лучше: идеальная планировка, новые материалы, евро-ремонт, мебель, техника и т.д.

Можно ли перевести?

Теоретически никаких запретов на перевод апартаментов в жилой фонд не предусмотрено. Практически – механизм требует тщательной подготовки и оценки ситуации. Ведь нужно придать апартаментам статус жилого помещения – квартиры. Процедура подчиняется нормам п. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Выделяют три основных условия для перевода:

1. Заявитель выступает собственником апартаментов.
2. Нежилой объект ничем не обременен – отсутствует арест, залог под кредит, притязания третьих лиц.
3. Недвижимость отвечает техническим требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям в МКД.

О требованиях подробнее:

Апартаменты пригодны для проживания, соответствуют Градостроительному регламенту (например, при двухъярусной планировке нельзя размещать кухню под санузлом).

Общая площадь не меньше стандартов: 1-комнатная – от 28 м², 2-комнатная – от 44 м². Число комнат не столь важно, куда важнее их назначение. Обязательное наличие кухни, туалета, ванной, жилой комнаты.

Допустимый уровень шума – не более 75 дБ.

Наличие канализации, отопления, вентиляции – инженерные узлы должны быть исправными.

Развитая инфраструктура важна, но по факту она не зависит от собственника. Современные ЖК и так имеют придомовую территорию, парковку, стоянку, «зеленые зоны», игровые/спортивные площадки, магазины и даже детские сады. Правда, бывает, что апартаменты выходят на промышленную площадку или магистраль. Вот тут могут быть проблемы с переводом в статус жилого фонда.

Еще один важный параметр – инсоляция. Окна помещения должны освещаться солнечными лучами. Согласно нормам СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1076-01, оптимальной можно считать инсоляцию кухни и жилого помещения. Временной отрезок, в течение которого лучи проникают в комнаты – 2 часа или 150 минут. Если апартаменты не имеют «выходов» на солнечную сторону, признать их жилым помещением крайне сложно. Но в законе есть «лазейки», которые позволяют обойти правило. Например, установить, что солнечные лучи проникают через окна не сразу, а в несколько «подходов» (допустим, в 10:00 и 13:00 дня).

Зачем переводить апартаменты в жилой фонд?

Недвижимость апарт-формата пользуется немалым спросом. Однако все чаще ее стараются перевести в разряд жилых помещений. Причины кроются в выгодах для собственника и его семьи:

• стоимость – апартаменты на 20-30% дешевле квартиры, и если превратить их в жилое помещение, можно выгадать в цене;
• регистрация (прописка) – владелец апартаментов может оформить лишь временную регистрацию сроком на 5 лет, а квартира – это возможность получить прописку на постоянной основе;
• налоговый вычет – доступен только в отношение жилого помещения, коим апартаменты не являются:

• налоги – апартаменты облагаются 2% налогом, а квартира – 0,5% от кадастровой стоимости;
• снижение коммунальных платежей – тариф за коммерческие помещения выше, чем за ЖКУ в обычной квартире:

Правообладатель апартаментов оплачивает за холодную и горячую воду – на 10% больше, за отопление – на 25% выше, за электроэнергию – на 27% больше, чем собственник обычной квартиры. Итого: ежемесячная квартплата за коммерческий объект в 100 м² примерно на 2 000 рублей выше, чем за квартиру аналогичного размера.

• развитая инфраструктура – застройщик возводит социальные объекты в пределах дома;
• месторасположение – после переоформления статуса апартаментов, можно жить в непосредственной близости от места работы или учебы.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Практика говорит о том, что процесс перевода лучше применять не для апартаментов, а дома в целом. Тем более, что современные комплекса имеют жилую планировку. Даже если нужно перестроить отдельные части, особых проблем не возникнет.

А вот случаи, когда из всего дома статус меняет лишь один собственник – очень редко. Причина в том, что, если здание соответствует СНИП и нормам СанПиНа, значит требованиям соответствуют и все квартиры. И обратная сторона – если объект коммерческий, под офисы и залы конференций, перевод в жилой статус невозможен.

Варианты перевода

Итак, что нужно сделать для переоборудования апартаментов в квартиру? Прежде всего оценить текущее состояние объекта:

• апартаменты соответствуют правилам – наилучший из вариантов, когда собственнику нужно лишь собрать документы и обратиться в администрацию;
• апартаменты не соответствуют требованиям – придется приводить жилье в нормальное состояние, менять инженерные узлы, делать перепланировку, ремонт и т.д.

Оба варианта встречаются на практике. Важно знать, что делать в таких ситуациях. Сразу скажем, что процедура не из легких. Возможно вам не обойтись без помощи юриста. Если требуется консультация – оставляйте заявки прямо на нашем сайте.

Пошаговое руководство

Примерный план действий:

Шаг 1.

Вначале нужно уточнить, можно ли производить технические изменения с апартаментами? От этого зависит дальнейший перевод в статус жилого помещения. Городские власти выдадут заключение лишь в случае соблюдения технических нормативов.

Обратитесь в государственную или частную проектную организацию, например – в БТИ. Эксперты осмотрят апартаменты, составят заключение и сообщат о дальнейших перспективах. Если перепланировка возможна без ущерба для жилплощади, вам предложат составить проект изменений.

Шаг 2.

Готовый проект нужно направить в один из отделов местной администрации. Например, в Москве – это Департамент жилищной политики. Обратно придет ответ от уполномоченного органа. Департамент либо разрешит перепланировку по проекту, либо откажет в ней. Чаще всего выдают согласие. Но при условии, что вы подготовили грамотный проект изменений в апартаментах.

Шаг 3.

Техническое переоснащение нежилого помещения. Перепланировку лучше поручить фирме из СРО – саморегулируемой организации. Специалисты очертят и выполнят фронт работ в рамках проекта.

Шаг 4.

Заказ и изготовление нового техплана на квартиру. За ним нужно обращаться в БТИ. Предварительно инженер посетит объект и проверит его на соответствие стандартам. Технический документ выдадут в том случае, если нет отклонений от намеченного плана. Потребуется также акт приемки апартаментов.

Шаг 5.

Передать заявку в орган местного самоуправления (в Москве – ДГИ или Департамент жилищной политики, в Санкт-Петербурге этим занимается Жилищный комитет). Заявку можно подавать через МФЦ «Мои документы» или в режиме онлайн – через Госуслуги.

Разрешать перевод или отказать заявителю – решает межведомственная комиссия. Эксперты надзорных ведомств выносят вердикт на основании технического заключения, расчета инсоляции и норм СанПиНа. Затем решение отправляется на подпись замглавы администрации.

Шаг 6.

Наконец, происходит регистрация изменений в ФКП «Росреестра». Для этого нужно получить постановление администрации, приложить к нему ряд документов и отправить пакет в Кадастровую палату города, например – все через тот же МФЦ.

Документы

Первичную заявку в Департамент нужно дополнить документами на апартаменты. Обычно проект перепланировки уже разработан. Его, а также техпаспорт + поэтажный план, гражданский паспорт и договор о долевом участии (ДДУ) включают в состав документов для ДЖП или ДГИ.

Далее, собственник готовит документы для перевода:

• оригинал паспорта;
• по апартаментам – правоустанавливающие и регистрационные документы из Росреестра;
• новый техплан или паспорт;
• протокол общего собрания владельцев апартаментов + уведомление о собрании, лист регистрации, списки участников собрания – только в том случае, если решение о переводе касается всего дома.

Отдельные документы в МФЦ запросят самостоятельно, без участия заявителей. Если справки уже имеются в базе, можно обойтись без бумажных экземпляров.

Образец заявления о переводе апартаментов в жилое помещение

Для оказания государственной услуги по переводу апартаментов в состав жилья, нужно подать заявление установленной формы.

Заявитель выбирает способ обращения: лично в МФЦ или ДГИ, через представителя (по доверенности) или с помощью электронного портала Госуслуги. После одобрения заявления останется ожидать решения администрации.

Примерный образец вы найдете по ссылке ниже:

Стоимость

Переоснащение апартаментов в жилой фонд потребует серьезных затрат. Основные из них приходятся на ремонт и перепланировку помещения. Ведь собственнику придется создать из нежилого объекта хотя бы 1-комнатную квартиру с минимальными удобствами. Ответить на вопрос, сколько стоит реконструкция – довольно сложно. Где-то расходы могут составить от 10 000 рублей, а кому-то придется заплатить от 200 000 рублей.

Новый техплан и паспорт обойдутся в 1 500 рублей и выше, в зависимости от региона проживания. Затраты могут дойти до 5-10 тысяч рублей.

Юридическое сопровождение процедуры перевода – около 350 000 рублей. Однако в ряде случаев можно обойтись консультацией юристов.

Сроки оформления

Особенность перевода нежилых помещений в жилые – индивидуальность в подходе. Сроки, как и стоимость, могут отличаться. Многое зависит от самого заявителя, ремонтных работ в апартаментах, загруженности в администрации и МФЦ. На сроки также влияют ошибки, допущенные в ходе процедуры (например – недействительные документы, нехватка бумаг, ошибки в личных данных, нарушения норм СанПиНа).

Обозначим приблизительные сроки:

• оказание государственной услуги по переводу – 45 дней;
• уведомление заявителя о решении – в течение 3 рабочих дней;
• запись в ЕГРН, переоформление документов – в течение 10 рабочих дней;
• выдача новой выписки из Росреестра – от 3 до 5 дней.

Обо всех действиях по рассмотрению заявки администрация должна информировать заявителя. Для этого используют письма, SMS-сообщения, уведомления в ЛК на сайте Госуслуг и т.д.

Судебная практика

Исходя из практики, перевод многоэтажных зданий из апартаментов в жилые квартиры не обходится без участия суда. Например, в Москве уже накоплен опыт успешных судебных дел по данному вопросу. Причем, не только в отношение одного собственника, но и сразу от группы владельцев недвижимости в многоэтажном доме (например: апелляционное определение Свердловского областного суда от 11 октября 2016 года по делу № 33-17810/2016).

Основная сложность в том, что законодательно этот вопрос урегулирован не до конца. Остаются спорные моменты, разночтения в нормативных актах и «решения» по усмотрению администрации. Последняя разновидность споров самая частая. Зачастую собственникам приходиться выступать в суде на стадии перепланировки апартаментов.

Пример:

Сергей обратился с иском против местной администрации г. Ростов-на-Дону. Мужчина имел в собственности апартаменты в центре города. За счет удобного расположения здания, объект рос в стоимости. Сергей решил увеличить ликвидность за счет перевода апартаментов в квартиру. Ему пришлось нанять ремонтную бригаду и привести объект в технический «идеал». Однако в переводе ему было отказано. Комиссия установила, что параметры межкомнатной двери не отвечают нормам СНИП. Фактически разница была 1-2 см, что и послужило поводом подать иск. Остальные критерии Сергей учёл, затратив на ремонт большие деньги. Суд встал на сторону собственника и обязал администрацию разрешить переоформление статуса апартаментов.

При наличии условий и желания собственник может сменить статус апартаментов на жилое помещение. Преимущества и выгоды очевидны. Но нужно понимать, что сложностей предостаточно. Одна из них – техническая невозможность переоборудования помещения. Именно поэтому лучше выбирать апартаменты, которые возводят по жилым стандартам СНИП (далее – их можно переводить в жилье без дополнительных затрат на ремонт). Обычно застройщик сразу ставит в известность дольщиков по ДДУ. Или же предлагает свои услуги.

Смотрите видео-ответ на актуальный вопрос, чем апартаменты отличаются от квартиры?

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Как перевести апартаменты в статус жилой недвижимости и получить право собственности

21435 Ирина Васильева

Что чаще всего мешает провести изменение статуса недвижимости – своеволие чиновников или технические параметры апартаментов? Перед многими собственниками возникает вопрос – возможно ли оформить апартаменты в статус жилой недвижимости, и если да — как это сделать.

Редакция портала Novostroev.ru предприняла попытку разобраться в том, зачем это может понадобиться обитателям жилья с «сомнительным» статусом и предлагает читателям ознакомиться с условиями проведения этой процедуры.

На российском рынке застройщики предлагают потенциальным покупателям не только квартиры, которые имеют статус жилой недвижимости, но и апартаменты – жилье, которое такого статуса не имеет. Несмотря на статус нежилой недвижимости, апартаменты пользуются популярностью, поскольку имеют некоторые преимущества перед квартирами.

Преимущества апартаментов

Апартаменты, несмотря на статус, продолжают оставаться популярными, и некоторые покупатели специально выбирают именно этот формат жилья. Главным образом, потому, что апартаменты дешевле квартир (при прочих равных параметрах). Снижение стоимости может достигать 20% и объясняется тем, что на такое жилье не распространяются общие законодательные правила , которые касаются параметров жилья, а также организации придомовой территории.

В таких жилых комплексах имеется множество полезных сервисов – за бытовыми услугами не придется ходить далеко. Часто в таких домах предлагается клининг, доставка продуктов, есть прачечная, кроме того, такие проекты, как правило, возводятся в удобных районах с качественной и устоявшейся социальной инфраструктурой.

Недостатки статуса «нежилой недвижимости»

Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:

• Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений), то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
• Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе, есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
• Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам, используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
• Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет, как в случае с обычными квартирами.
• При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.

Собственно, апартаменты – отличный вариант для тех, кто собирается использовать жилье этого формата непосредственно по прямому назначению , для периодического проживания. В этом случае собственник вряд ли будет обеспокоен невозможностью постановки на учет, да и не обеднеет при оплате коммунальных платежей, так как многие позиции рассчитываются по показаниям счетчиков.

Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства

В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья) на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.

Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют). Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.

Условия для изменения статуса жилья

Изменить статус апартаментов возможно исключительно при соблюдении следующих условии: жилье находится в собственности, не имеет каких-либо обременений и в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Речь идет о площади и конфигурации жилых и бытовых помещений (соблюдение минимального метража комнат, пр.), нормах естественного освещения (так, в жилой комнате должно присутствовать окно), звукоизоляции, о санитарных и противопожарных правилах.

Кроме того, поблизости должны присутствовать элементы социальной инфраструктуры, а на придомовой территории необходимо присутствие детских площадок, парковки, зоны для отдыха – в случае с апартаментами застройщик совершенно не обязан все это обеспечивать.

Собственно, апартаменты потому и дешевле обычных квартир по той причине, что требования к «временному» жилью ниже, чем к жилой недвижимости. Что, соответственно, определяет для застройщика некоторое поле для маневра, позволяющее удешевить стоимость возведения, и тем самым улучшить свои позиции на высоко конкурентном строительном рынке.

Таким образом, часто получается, что апартаменты по многим параметрам не соответствуют требуемому статусу, и в этом случае для его изменения сделать ничего нельзя.

Оценка ситуации: возможно ли изменение статуса?

Что требуется сделать для того, чтобы изменить статус недвижимости на «жилой»? В случае с апартаментами вариантов не так уж много:

Апартаменты могут уже соответствовать всем требуемым правилам , в этом случае остается лишь собрать необходимые документы, подать заявку в соответствующий орган и оплатить пошлину. Комиссия профильных специалистов проведет осмотр, и если у чиновников не возникнет возражений – статус жилья будет изменен. Однако даже в этой ситуации не все так просто, законодательство, описывающее параметры жилой недвижимости, является достаточно размытым, что дает чиновникам возможность принимать решения чуть ли не по своему усмотрению.

Естественно, отказ в изменении статуса оформляется соответствующим образом, например, комиссия может посчитать, что расположение дверного проема не может обеспечить безопасность передвижения по квартире. Впрочем, отказ чиновников можно обжаловать в судебном порядке, и если их решение оказалось неправомерным, будет проведена независимая экспертиза, на основании которой суд с большой вероятностью вынесет решения в пользу собственника. Однако, перед тем, как инициировать судебное разбирательство, стоит помнить, что все расходы несет собственник.

• Апартаменты не соответствуют требованиям. В этом случае необходимо привести жилье в соответствие всем нормативам, выполнив перепланировку (изменение конфигурации помещений, возможно, инженерную инфраструктуру). Однако необходимо понимать, что в ряде случаев это сделать невозможно, учитывая технические характеристики здания, планируемые изменения могут оказаться небезопасными для конструкции дома.

Соответственно, такой проект городские власти не одобрят, и не выдадут разрешения на перепланировку, а если работы будут проведены без разрешения и будут противоречить нормам безопасности, изменения нельзя будет зарегистрировать. Мало того, собственника обяжут оплатить штраф, и «вернуть все как было», если, конечно, самостоятельные работы, выполняемые без разрешения, не приведут к более серьезным последствиям.

К числу таковых можно отнести обрушение части здания по причине нарушения целостности конструкционных элементов (например, при попытках продолбить оконный проем в несущей внешней стене).

Современная практика перевода недвижимости в статус жилой говорит о том, что эта процедура обычно применяется к целому корпусу, для этого собирается собрание жильцов, проводится экспертиза и готовятся соответствующие документы. Случаи смены статуса для одной квартиры являются достаточно редкими, поскольку, если жилье соответствует нормам, то это относится и ко всем остальным квартирам, это правило распространяется и в обратную сторону. Хотя в законе и не указано, что нельзя сменить статус лишь одной квартиры.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

• Получить право собственности на жилье, если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик), а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.). Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики, однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс. рублей (по загадочным причинам, так и не установленным порталом Novostroev.ru, это намного выше официальной пошлины в 300 руб.). Это намного дороже самостоятельного оформления, поэтому мы не можем рекомендовать этот способ получения права собственности.

Снять обременения. Одним из таковых является ипотечная задолженность перед банком, которую следует погасить.

Если параметры жилья соответствуют новому статусу

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).

Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус

Теперь рассмотрим следующий вариант: апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка. Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам. Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию.

Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение. К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом), эти документы оформляются в БТИ, ДДУ (или другой правоустанавливающий документ), а также паспорт.

После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ. Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.

Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент). Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ), который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.

Оформление изменений в Росреестре

Завершающий этап – регистрация всех изменений в Росреестре, одновременно с регистрацией оформляется и решение о новом статусе жилья, которое принято Департаментом. В Росреестр можно подать заявление лично или отправить через МФЦ. Специалисты внесут в существующие записи необходимые изменения, после чего апартаменты официально получат статус жилой недвижимости. Право собственности дополнительно оформлять не нужно, эта процедура выполняется автоматически, соответствующий документ выдается собственнику по завершении всех действий в рамках регистрации нового статуса.

Заключение

Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости. Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.

Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.