Как выкупить квартиру у банка - De-Expert.ru
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как выкупить квартиру у банка

Как купить залоговую квартиру у банка?

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Покупка залоговой квартиры у должника

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП). В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает. Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику. Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку. В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов – http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Как купить конфискованную квартиру

Хотя в 2020 российский рынок недвижимости находится в стагнации, цены даже на бюджетное жилье остаются для большинства граждан заоблачными. В связи с этим россияне ищут другие пути приобретения квадратных метров, например, пытаются купить у банка квартиру-конфискат. Цены на эти квартиры значительно ниже, чем на рынке недвижимости, но и проблем, которые сопровождают такое жилье, предостаточно. Обсудим, как объект приобретает статус конфискованного, насколько ниже его цена и как его приобрести.

Конфискованная недвижимость: что это

Когда речь идет о покупке изъятого жилья, чаще всего под понятием «конфискованные квартиры» понимается два вида недвижимости:

В первом случае, квартиры – это залоговое имущество банков. Таковым оно становится, когда граждане приобретают квартиры в ипотеку или закладывают уже имеющееся жилье в качестве обеспечения своих обязательств по кредитному договору.

В результате, если заемщики не в состоянии погасить свои обязательства, кредиторы вправе отобрать у них предмет залога. Делается это двумя путями:

  • мирным урегулированием вопроса и передачей имущества самими заемщиками;
  • обращением взыскания на предмет залога в принудительном порядке через суд.

Продажа квартир, арестованных ФССП, – это реализация имущества должников. Ее осуществляет специализированная торгующая организация под контролем судебных приставов во исполнение вынесенных судебных решений.

Как правило, недвижимость по факту не является конфискованной, то есть находится в распоряжении у собственников, хотя они в обоих случаях являются должниками.

Возникает определенная специфика операций с таким объектом: если жильцы не заинтересованы в реализации, они могут препятствовать осмотру квартиры и возможному вселению новых собственников.

Почему арестовывают квартиры

Вся недвижимость, которая выставляется на реализацию под контролем ФССП, – это арестованная недвижимость. Арест накладывается приставами-исполнителями в процессе исполнения судебных решений по взысканию с владельцев указанного жилья задолженностей.

Обременение оформляется постановлением сотрудника ФССП и отображается в реестре недвижимости (ЕГРН), чтобы не позволить собственнику отчуждать жилье в пользу третьих лиц.

Арест судебными приставами на жилье налагается не только в пользу банков за просроченные кредиты. Это могут также быть:

  • коммунальные долги;
  • частные займы;
  • возмещение материального ущерба.

Более того, закон позволяет арестовывать жилье должника в качестве обеспечения исполнения его обязательств, причем иногда это происходит еще на этапе судебного разбирательства.

Не в каждом случае арестованное имущество выставляется на торги. Сам факт ареста жилья еще не говорит о том, что на него будет обращено взыскание, если речь не идет об ипотеке. Для этого долг должен соразмеряться со стоимостью объекта, а должник – располагать иным жильем, в которое он может переехать.

Преимущества и недостатки приобретения конфискованного жилья

Кем бы ни выставлялось арестованное жилье на продажу, главным плюсом его приобретения является цена. Как правило, снижение стоимости по сравнению с рыночной ценой составляет от 10 до 40% в зависимости от:

  • особенностей объекта;
  • стадии его реализации;
  • органа, который его продает, – банк или ФССП.

Снижение цены связано в первую очередь с особенностями оценки. Перед продажей любая квартира, особенно, если ее реализация проходит под контролем ФССП, подвергается оценке. Но поскольку продажа осуществляется не в рыночных условиях, а ее сроки максимально сокращены, оценочная стоимость объекта оказывается ниже рыночной.

Кроме того, реализация арестованного жилья, как и продажа залоговой недвижимости банками, осуществляется в несколько этапов. Если объект не продается с первого раза, производится переоценка. Например, в рамках исполнительного производства изначальная стоимость реализации может снизиться на 15%.

Существует и ряд ощутимых минусов, с которыми может столкнуться покупатель:

  1. Под покупку такого жилья не выдаются кредиты. Не считая вносимого заранее залога, средства, за которые приобретена квартира, нужно перечислить в предельно короткий срок.
  2. Осмотреть такую квартиру нельзя – только оценить ее состояние по фото в отчете об оценке. Покупатель может узнать лишь адрес и технические характеристики объекта.
  3. Несогласие владельцев с продажей станет поводом для судебных разбирательств, отказа выселиться из приобретенной квартиры и прочих проблем.
  4. Документальное оформление может затянуться. Конфискованное жилье находится под обременением, снятием которого придется заниматься покупателю. На это нужно время и дополнительные расходы.

Риски покупателя конфискованного жилья

Как следует из приведенных выше доводов, конфискованная недвижимость может создать дополнительные трудности новому владельцу:

  1. В случае ареста закон гарантирует сохранение жилья в том состоянии, в котором оно было передано нынешнему владельцу на хранение. Но поскольку процедура контроля за сохранностью объекта не предусмотрена, нельзя гарантировать, что приобретателю достанется достойное жилье.
  2. Если владельцы против продажи жилья и передачи его третьим лицам, выселять их придется через суд. В случае, если это их единственное жилье, суд может отменить продажу.
  3. К должникам могут иметь претензии и другие кредиторы, чьи интересы не учитывались при проведении торгов. Если это так, заинтересованные лица в судебном порядке инициируют отмену продажи.

Это далеко не все риски покупателя. Например, нельзя гарантировать, что на квартире нет других обременений вроде права пожизненного проживания или аренды. Нет также гарантий отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Хотя все это не отпугивает большинство потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под арестом у банка

Многие банки осуществляют продажу залоговой недвижимости с единственным возможным обременением – ипотекой. А вот арестованные квартиры банков, выставленные на продажу, – это уже прерогатива ФССП и специализированных торговых организаций.

Следовательно, банки продают залоговое, а не арестованное имущество. И для покупателя это даже лучше, поскольку:

  • имущество продается по согласию всех сторон, без претензий от прежних владельцев;
  • на нем отсутствуют иные обременения в виде арестов, аренды, права пожизненного проживания и так далее.

Распространено несколько вариантов продажи залогового имущества:

  1. Владельцы самостоятельно продают залоговую квартиру, согласовав процесс и цену с банком. В этом случае процедура похожа на покупку квартиры на рынке, с тем лишь отличием, что банк должен дать согласие на продажу. Схема выгодна и для должников, ведь позволяет продать квартиру в рыночных условиях и выручить максимальную цену.
  2. Квартиру продает банк через собственные ресурсы. На сайте каждого учреждения есть раздел «Залоговое имущество», где размещены объявления о продаже квартир. Несколько примеров: Банк Санкт-Петербург , Россельхозбанк , Росбанк .
  3. Продажа имущества с торгов, проводимых специализированной организацией. В интернете описано множество случаев, когда банк доверял продажу жилой недвижимости посредникам. Среди них Российский аукционный дом , iTender , РТС-Тенде р и так далее. Банк в этой ситуации выступает в качестве управляющего имуществом.

Аналогичная схема применяется и во время реализации арестованного приставами жилья. ФССП тоже привлекает для продажи торгующие организации. Рассмотрим подробнее, как купить арестованную квартиру у судебных приставов.

Покупка жилья с торгов

Продажа арестованного жилья производится на открытых торгах специализированной торгующей организацией. Участвовать в них могут все, кто отвечает требованиям к участникам торгов:

  • совершеннолетие,
  • дееспособность,
  • способность внести залог и так далее.
Читайте также:  Как оформляется переуступка прав на квартиру

Регулируется данный процесс положениями ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» . Покупка имущества должников с торгов доступна тому, кто предложит наиболее высокую цену, так что окончательная стоимость может быть выше первоначальной.

Информация о проведении торгов должна быть открытой, поэтому она публикуется на Официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов . Здесь находятся сведения обо всех процедурах реализации имущества должников, а также:

  • данные о местоположении объекта;
  • наименование торгующей организации;
  • первоначальная цена и так далее.

Информацию о торгах можно найти и на сайтах региональных представительств ФССП.

Сами приставы не участвуют в выборе торгующих организаций. В соответствии с Соглашением между ФССП и Росимуществом № 0001/13/01-12/65 от 30.04.2015 , продажу курирует Росимущество через привлекаемые им специализированные компании.

Учитывая возможность переоценки, покупка залоговой квартиры с торгов – реальный шанс сэкономить. Потому рассмотрим подробнее процесс участия в них.

Как принять участие в торгах

Гражданин не может спонтанно поучаствовать в торгах по продаже арестованной недвижимости – он должен быть признан в качестве участника. Для этого ему потребуется:

  • найти информацию о специализированной торгующей организации, которая продает интересующий объект;
  • подать заявку на участие в торгах;
  • заключить договор о залоге и внести необходимую сумму (5 – 10% в зависимости от объекта);
  • подать другие документы, которые требует торгующая организация;
  • представить запечатанное в конверте предложение о цене выше стартовой.

Решение о допуске принимается в день, когда проводится аукцион залогового имущества. При соблюдении всех условий соискатель получает положительный ответ и становится участником торгов.

Отказ в допуске может быть обусловлен, например, отсутствием необходимых документов или непоступлением залога на счет.

Пакет необходимых документов

Для участия в торгах потенциальный участник предоставляет пакет документов, включающий в себя:

    заявку установленной формы;

Порядок проведения аукциона

В день, на который назначен аукцион, все заявители собираются на месте проведения торгов. Как следует из сказанного выше, порядок проведения торгов арестованного недвижимого имущества не предполагает повышения ставки в процессе торгов.

В присутствии всех участников конверты вскрываются. Победителем становится тот, в чьем конверте заявлена самая высокая цена.

По результатам аукциона победителю выдается протокол. После подписания этого документа в течение срока, установленного условиями аукциона (10 дней, 1 месяц и так далее), покупатель обязан внести полную сумму, заявленную на торгах. После этого он может оформлять право собственности.

Заключение

Покупка конфискованной квартиры с торгов представляется весьма привлекательным, но довольно сложным способом приобретения недвижимости. Такое жилье дешевле аналогов, представленных на рынке, однако доступная цена не всегда компенсирует возможные риски. Да и сам процесс участия в аукционе связан с определенными трудностями. Но если квартира и цена действительно достойны внимания, стоит попробовать.

Видео: Какие существуют риски при покупке квартир должников, выставленных на торги банком

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка – это один из немногих способов сравнительно быстро и дешево обзавестись собственным жильем. Данная система постепенно набирает обороты за счет финансовых затруднений у заемщиков, а также постепенной популяризации продаж квартир на аукционе.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка

Да, приобрести такую квартиру можно, причем не слишком сложно и, что главное, условно дешево. Банки активно кредитуют людей на покупку недвижимости, однако далеко не все заемщики могут выплачивать кредит точно в срок. Причин может быть множество, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, где они работали, это в данном случае не важно.

Важно лишь то, что такое жилье рано или поздно банк забирает себе. Он всеми силами старается продать квартиру раньше, но, если не получается, приходится оформлять право собственности. Понятно, что просто так, сама по себе, квартира банку не нужна.

Как следствие, финансовая организация стремится ее продать, чтобы компенсировать понесенные убытки на выдачу кредита и, желательно, что-то заработать. Но просто так продавать квартиры банк не может. По закону, реализовывать такую недвижимость банк может только в процессе торгов по банкротству (на аукционе).

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы такой системы:

ПреимуществаНедостатки
Меньше стоимостьПлохое состояние
Повышенная надежностьВысокий риск
Можно купить жилье в кредитБолее сложная процедура покупки

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее:

  • Меньше стоимость. Квартиры, которые продаются на торгах (аукционе), реализуются преимущественно с целью закрыть задолженность (компенсировать все затраты банка). Как следствие, стоимость такого жилья, в среднем, на 20% ниже, чем на рынке. Но нужно учитывать тот факт, что, если желающих купить квартиру много, начинаются классические торги по принципу «кто даст больше». В результате жилье может обойтись существенно дороже, чем оно стоит на самом деле.
  • Повышенная надежность и высокий риск. Эти понятия не взаимоисключающие, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что право собственности гарантированно переходит новому владельцу, в этом банк заинтересован, так как не получит деньги. Но вот все остальное тот же Сбербанк, например, не интересует. И вот тут уже могут возникать риски. Подробнее о них см.ниже.
  • Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк, уже ранее выдавал деньги на покупку этой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, лишь бы избавиться от непрофильного актива и получить какой-то доход. Обычно условия ипотечных кредитов на покупку подобной недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако если жилье слишком долго не получается продать (к слову, нужно сначала понять, почему, возможно и клиенту его покупать не стоит), то банк может предлагать индивидуальные, более выгодные условия кредитования.
  • Плохое состояние. Как доказывает практика, если квартиру вообще можно продать за более или менее внятную цену, это делается еще на этапе переговоров с неблагонадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после выставления жилья на торги. За подобной недвижимостью специально «охотятся», так что найти реально хорошие предложения затруднительно. Остальные же объекты обычно находятся в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы привести их в достойный вид придется вкладываться отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался делать капитальный ремонт и все переделывать по-своему. Но это может стать проблемой тогда, когда покупатель планировал купить квартиру по принципу «заезжай и живи».
  • Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком уж простым и доступным каждому. Чаще всего обычным людям приходится обращаться за помощью и риэлтору, оценочной компании, нотариусу и юристу (особенно к последнему), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или вообще просто попасть на мошенников и потерять свои деньги. Процедура продажи квартиры с торгов – еще сложнее. Тут нет особых проблем с правом собственности, но вот действий тут существенно больше и разобраться во всем намного сложнее (подробнее об этом см.ниже).

Риски

Многие специалисты сходятся на том, что любое приобретение квартиры на торгах, это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье действительно будет адекватным и нормальным, без каких-то проблем. Из основных рисков следует выделить такие:

  • Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть квартир, продающихся с торгов, обычно уже на этапе их выставления на аукцион находится в не самом лучшем виде. В дальнейшем, пока они не продадутся, за такими квартирами практически никто не следит (банк проверяет только тот факт, что жилье фактически существует и даже если ему важно состояние жилья, никто в нем убирать не будет). Кроме того, нередко заемщики продолжают жить в этой квартире вплоть до того момента, пока они не будет продана с торгов. Разумеется, прекрасно сознавая тот факт, что рано или поздно появится новый собственник, никто из жильцов особо не следит за состоянием недвижимости.
  • Решение суда было оспорено. Иногда, уже после продажи квартиры на торгах, предыдущие собственники оспаривают решение суда, по которому банк получил право такую квартиру продавать на аукционе. Как следствие, если решение оспорено, то и продажа совершаться не могла. В результате покупатель теряет только что полученную недвижимость. К счастью, так как получателем средств был банк, вся сумма возвращается клиенту, но это все равно неприятно, особенно если прошло уже некоторое время и новый владелец вложился в ремонт. Решить данную проблему достаточно сложно. Самое идеальное решение – покупать только то жилье, которое продается на торгах уже сравнительно долго. Но это, обычно, самые неудачные предложения.
  • Неузаконенная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по собственному усмотрению, не оглядываясь на то, можно ли так вообще делать или нет. В результате сносить все – жалко, а узаконить – невозможно. Банки очень не любят такие квартиры, так как их сложнее всего продать. Но если это случилось, и покупатель приобрел подобное жилья, у него есть два варианта: вернуть квартиру к тому состоянию, которое показано в техпаспорте или все-таки попробовать узаконить перепланировку (если это вообще возможно). Нужно помнить, что за неузаконенную перепланировку положен штраф. Другое дело, что контролирующие данный процесс органы вряд ли об этом когда-то узнают, если им не указать на данную ситуацию прямо.
  • Задолженность за коммунальные услуги. Еще одна проблема – долг за коммунальные услуги. Исходя из сложившейся судебной практики, долги должен платить предыдущий собственник. Как следствие, или жилье будет дешевле на сумму долга или можно будет заявить в управляющей компании, что покупатель является новым владельцем и оплачивать долги за других людей не намерен. Тут нужно учитывать еще и тот факт, что к моменту приобретения жилья оно уже может быть отрезано от света, газа, канализации, водоснабжения и так далее. Все это придется подключать заново. Единственный нюанс – платежи за капремонт относятся не к человеку, а непосредственно к квартире. Как следствие, этот долг оплатить придется.

Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

  • Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
  • Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.
  • Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
  • Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Как купить залоговую квартиру, находящуюся в собственности у банка

Как было сказано ранее, процедура покупки жилья, которое находится в собственности у банка – это сравнительно сложная процедура. Однако даже несмотря на это, а также возможные риски, потенциальная выгода от приобретения таких квартир сполна компенсирует все существующие недостатки.

Порядок действий

  1. Зарегистрироваться на торгах.
  2. Выбрать подходящий лот-квартиру. Лучше подбирать сразу несколько, так как никто не может дать гарантии, что покупатель сможет приобрести именно это жилье.
  3. Дождаться, пока будут продавать ближайший из отобранных лотов.
  4. Заявить участие в торгах и внести указанную сумму депозита.
  5. Участвовать в торгах (иногда можно удаленно, иногда требуется исключительно личное присутствие).
  6. «Выиграть» лот и оплатить его. Если не «выиграли», вернутся к пункту 3.
  7. Оформить право собственности и получить все необходимые документы.

Документы

От покупателя особо не требуются никакие документы, помимо тех, которые запрашиваются на этапе регистрации: паспорт и выписка со счета. Однако если такая возможность есть, для проверки недвижимости относительно потенциальных рисков, у банка следует запросить следующие документы (обычно предоставляются не оригиналы, а заверенные копии):

  • Выписка из ЕГРН. Указывает на собственника, а также на наличие обременений.
  • Техпаспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.
  • Выписка из домовой книги. С помощью этого документа можно уточнить, кто именно прописан в квартире. Как было сказано выше, это может быть очень важно, если в жилье прописаны несовершеннолетние лица.
  • Справка о задолженности за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не обязателен по причинам, указанным выше. Чаще всего банк его даже не предоставляет, так как для финансовой организации не играет особой роли, если ли долги по квартплате или их нет.

Расходы

Покупатель несет следующие расходы:

  • Вложение на депозит, подтверждающий участие в торгах: около 200 тысяч рублей. Эти деньги вернут, если участник «проиграет» аукцион или данная сумма будет использоваться как часть платежа за квартиру, если «выиграет».
  • Сумма платежа за жилье. Варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать: 2000 рублей за каждого нового владельца.

Сроки

Сроки, связанные с процедурой покупки квартиры на аукционе:

  • Регистрация: до 1 дня.
  • Поиск подходящего жилья-лота: от 1 дня и более.
  • Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
  • Участие на торгах: от 1 до нескольких часов. Очень редко торги длятся больше 5-6 часов.
  • Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если за это время человек не выкупил квартиру, право на это переходит следующему участнику, который предложил вторую по размеру сумму.
  • Регистрация права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Покупка квартиры у банка или с торгов по банкротству: риски покупателя

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Во время кризиса совершать выгодные покупки вдвойне приятнее. В особенности это относится к крупным приобретениям – недвижимости, например. Многие граждане России покупают жильё на заёмные средства, но в последнее время население стало больше интересоваться покупкой жилплощади на аукционах, так как сумма экономии достаточно велика. Но такая сделка означает присутствие определенных рисков. Более подробно об этой процедуре и возможных последствиях рассказано далее.

Суть аукциона по банкротству

Торги, где на продажу выставляются объекты недвижимости, принадлежащие лицу-банкроту (физическому или юридическому), называются аукционом по банкротству. Полученные от реализации имущества средства передаются кредитору в счет погашения долга.

Справка: Для заёмщика подобные сделки крайне невыгодны, но позволяют покрыть задолженность перед кредитной организацией.

Торги осуществляются в три основных шага:

  1. Первичные на повышение. Этот этап означает, что сначала объект недвижимости попадает на аукцион по среднерыночной стоимости. Постепенно цена возрастает, но если покупателя не нашлось, то выполняется переход лота на следующую стадию.
  2. Повторные. В ходе данной процедуры стоимость имущества снижают на 10-20%, после чего начинается второй круг повышения. Но если и на этом этапе найти желающих купить объект не обнаружилось, то помещение переходит на завершающую ступень.
  3. Публичные. Для потенциальных покупателей эта фаза является самой привлекательной. Согласно условиям проведения такого аукциона лот продается с определенным шагом на снижение цены.

Риски покупки квартиры с торгов по банкроству перечислены ниже.

Кто продавец

Есть несколько типов лиц, которые реализуют имущество банкротов. К ним относятся:

  • госучреждения;
  • кредитно-финансовые организации;
  • коммерческие компании и предприятия.

Государственные учреждения

Для отделений недвижимого имущества регионов и населенных пунктов такой вариант продажи городских и муниципальных помещений является единственным законным способом. К примеру, можно рассмотреть Москву. Городские аукционы проводятся регулярно. Со списком выставленных на торги объектов и их стоимостью можно ознакомиться на веб-странице отдела московской недвижимости. Причем в аукционе участвуют помещения самых разных сегментов:

  • от элитного жилья до самого экономичного варианта;
  • вымороченные квартиры (когда владелец имущества умирает, а жилплощадь передается в собственного муниципалитета в связи с отсутствием наследников);
  • жилые помещения, на которые отсутствует спрос из-за отдаленного месторасположения.

Такая недвижимость не может рассматриваться в качестве жилья для граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий (в основном, по техническим характеристикам). Поэтому подобные квартиры реализуются с помощью аукциона.

ГУП «Моссоцгарантия» также продает недвижимость вторичного рынка посредством торгов. Это учреждение реализует недвижимое имущество, которое выкуплено у граждан преклонного возраста в обмен на предоставление финансовой поддержки государства. В данной ситуации заключается соглашение на проживание с иждивением до конца жизни человека или на проживание в социальном доме.

Кредитно-финансовые организации

Огромное число недвижимых объектов предлагаются на продажу банками. Подобные аукционы проводятся независимо от госвластей. К примеру, заемщик отказывается уплачивать ссуду и не хочет продавать жилья для погашения задолженности. Тогда кредитор инициирует процедуру объявления клиента банкротом путем подачи судебного иска и выставляет помещение на продажу.

Полезно: При этом неважно, из-за чего квартира считается залоговой: ипотека или целевой займ. Реализация недвижимости подобным образом является крайней мерой для должников.

Коммерческие компании и предприятия

Жилая недвижимость коммерческих организаций, объявленных банкротами, также является объектом продажи с торгов. Но доля вторжилья от обанкротившихся организаций относительно госструктур и банков относительно мала.

Стоимость

Аукционный тип продаж означает, что предлагаемые цены существенно ниже рыночных, но продавец не может предоставить такую гарантию. Новым собственником будет тот покупатель, предложение которого будет более выгодным, то есть с наибольшей стоимостью.

Факт: На основе анализа статистических данных выявлено, что цены на квартиры, купленные на открытых торгах, ниже среднерыночных примерно на 5-10%.

Наиболее выгодные лоты со стоимостью намного ниже рыночной продаются на аукционных продажах закрытого типа, куда допускается только ограниченный круг участников. На публичный аукцион, как правило, выставляется неликвидное жилье, т.е. проблемные помещения вторичного рынка. Поэтому такой вариант приобретения жилплощади не очень востребован обычными гражданами. На сегодня предложение недвижимого имущества намного выше потребительского спроса, то есть покупатели могут выбрать среди огромного множества квартир наиболее подходящую по всем параметрам (площади, месторасположению, цене и пр.). А с торгов недвижимость в основном приобретается инвесторами, которые затем перепродают ее с выгодой для себя.

Риски покупателя при покупке залоговой квартиры весьма существенны. Особое внимание следует уделить чистоте сделки с юридической стороны. Если жилье выставлено на торги, это не значит, что оно прошло проверку документации. С юридической точки зрения способ покупки жилья не имеет значения. Поэтому лучше обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который проконсультирует по всем необходимым вопросам и проведет сделку.

Интересно: При обычной купле-продаже в сделке участвует две стороны – продавец и покупатель. Если же жилье продается с аукциона, то добавляется третий участник – организатор торгов. При обнаружении нарушений проведения аукционной продажи есть возможность признания сделки недействительной.

Преимущества

Несмотря на то, что риски покупки квартиры в залоге у банка достаточно велики, существует и существенные плюсы подобной сделки:

  1. Приобретение жилплощади с торгов полностью освобождает продавца от возможности банкротства. В данной ситуации конкурсные управляющий не может обжаловать куплю-продажу в связи с заниженной стоимостью объекта. При обычной же сделке такой вариант развития событий вполне возможен.
  2. Более низкая стоимость по сравнению с рынком.

Недостатки

Минусов рассматриваемого варианта покупки жилья намного больше. Поэтому, прежде, чем купить жилплощадь на аукционе, следует учесть вероятность возникновения проблемных ситуаций. К недостаткам аукционного приобретения квартиры относятся нижеприведенные случаи.

Судебные разбирательства предыдущего владельца

Покупка квартиры в залоге у банка может повлечь столкновение с судебными тяжбами предыдущего собственника. Фактически покупатель приобрел свободное жилье, но прошлый владелец может не соглашаться со своими потерями и желает возвратить свою жилплощадь назад с помощью подачи заявления в суд и обжалования аукционной продажи. Решение суда предугадать невозможно – оно зависит от обстоятельств каждого конкретного случая.

Задолженность за ЖКХ

Немаловажным недостатком покупки жилья с аукциона является возможность получения вместе с квартирой большого долга за коммунальные услуги. К примеры, бывшие собственники не оплачивали ЖКХ, а обслуживающие организации отключили электроэнергию, газ, отопление и пр. Чтобы старые долги были списаны, новому собственнику потребуется немало времени, чтобы разобраться с управляющими компаниями или обратиться в суд.

Прописанные жильцы

Очень часто встречаются ситуации, когда в приобретенной квартире имеются зарегистрированные лица. В этом случае действовать можно только через суд. Но если среди прописанных жильцов есть несовершеннолетние, то выписать их невозможно.

Покупка муниципального помещения

Приобретение жилья у муниципалитета также рискованно. В данном случае может присутствовать лицо, которое отказалось приватизировать помещение. К примеру, жилплощадь была приватизирована своевременно. Но один из зарегистрированных жильцов в силу определенных причин не пожелал принять право приватизации. То есть, он не вправе проводить сделки с квартирой, но может проживать в ней и пользоваться. Это право остается неизменными даже при переходе права собственности.

Скрытое обременение

Еще одним риском покупки квартиры с торгов является возможность обнаружения скрытого обременения, когда жилплощадь приобретается у предприятия-банкрота. К примеру, организация предоставляла своим сотрудникам жилье по соглашению соцнайма, но после банкротства предприятие полностью ликвидируется, а его имущество выставляется на аукцион. В данном случае необходимо иметь ввиду, что те жильцы, которые поставлены в очередь на улучшение жилищных условий или получившие служебную жилплощадь до того, как был введен Жилищный кодекс РФ, не могут быть выселены без предоставления им иного помещения.

Состояние помещения

Обычно провести осмотр объекта недвижимости перед аукционом невозможно, то есть потенциальные покупатели не могут оценить его состояние перед покупкой. Впоследствии может быть обнаружено, что в квартире нет дверей, сантехники, плиты, имеется плесень и прочие недостатки.

Таким образом, рассмотрены потенциальные риски покупателя при покупке квартиры у банка, муниципалитета или коммерческой организации. Данный вариант приобретения жилья может повлечь множество последствий, о возможности появления которых следует задуматься заблаговременно.

Как купить квартиру у банка за долги

Как купить квартиру у банка за долги

Говорят, что залоговую квартиру можно купить у банка буквально за копейки. Причем в виде бонуса к отличному жилью получить бесплатную проверку документов. Разбирались, настолько ли выгодны такие покупки, как рисует их народная молва, и как выкупить квартиру у банка.

Насколько выгодна покупка залогового имущества у банка

Многие люди полагают, что купить конфискованную квартиру можно если не даром, то с огромной скидкой. Такое мнение не совсем соответствует действительности.

Дело в том, что банки не хотят связываться с нерентабельными квартирами в плохом состоянии. Самые выгодные кредиты можно получить под покупку жилья в новостройке, пользующейся спросом, соответственно, банк не выставит на продажу «убитую» хрущевку на окраине. Документы по таким квартирам уже проходили проверку, когда оформлялась ипотека, а значит шанс нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, достаточно невелик. При этом покупатели полагают, что могут приобрести такое жилье дешево, но это не так.

Шанс сэкономить есть, но экономия будет не столь большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных «беззалоговых» объектов, она, скорее всего, будет продаваться по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она окажется большой — обычно 5-6%.

При этом есть еще неснятое залоговое обременение, которое покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Снять его можно после перехода прав собственности, что создает лишние неудобства и сложности, ведь придется дополнительно учитывать интересы банка и бывшего владельца. К тому же это повлечет за собой дополнительные расходы и повысит общую сумму затрат на покупку.

Четких критериев, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья, не существует. Цена, как правило, зависит от способа продажи.

Например, банк может предложить должнику такой вариант:

  • банк заключает с должником соглашение о переходе прав на заложенное имущество;
  • затем выставляет квартиру на продажу;
  • после продажи погашает задолженность заемщика и штрафные санкции;
  • оставшиеся денежные средства направляет заемщику.

В этом случае квартира практически всегда продается по рыночной цене и никакой денежной выгоды покупатель не получает.

Покупка в ипотеку. Банк продает залоговую квартиру новому клиенту, который обратился за ипотечным кредитом. У некоторых банков даже есть подборка специальных предложений, привлекательных для покупателей, которые приобретают квартиры и одновременно становятся заемщиками. Дополнительным стимулом для совершения сделки и получения кредита служит сниженная на 1–2 пункта процентная ставка.

В этом случае новый собственник квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но выигрывает на ставке по ипотечному кредиту – если бы он просто обратился за займом, без приобретения заложенной недвижимости, ипотеку банк выдал бы ему на общих условиях, а не по сниженной ставке.

Покупка квартиры на открытом аукционе. Здесь есть нюанс – на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. И начальную ликвидационную стоимость тоже определяет суд, опираясь на мнение оценочной комиссии и банка-кредитора. Как правило, цена на такие квартиры может быть ниже рыночной стоимости в среднем на 25–30%. Это связано с тем, что банк заинтересован как можно скорее продать объект. Ведь в данном случае банку важнее не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть выданные в кредит деньги. Как раз этот способ позволяет приобрести хороший объект по цене ниже рыночной и, следовательно, наиболее выгоден для возможного покупателя. Именно про этот вариант ходят слухи, что буквально за копейки можно купить царские чертоги.

Где покупать

Квартиры, продаваемые банками за долги , можно приобретать на разных площадках.

На публичных торгах

Если заемщик давно не платит по кредиту, но при этом не готов продавать квартиру добровольно, чтобы выплатить банку сумму задолженности и набежавшие штрафные санкции, банк может обратиться в суд за принудительным взысканием.

Судебная практика по ипотечным спорам складывается в пользу кредиторов. В соответствии с требованиями закона, если квартиры куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, суд может вынести решение о принудительной продаже, даже если это жилье у семьи единственное.

Когда семья из Курганинска перестала платить ежемесячные платежи, банк подал исковое заявление, и суд вынес решение о продаже заложенного дома в счет погашения задолженности . Несмотря на то что этот дом был единственным жильем семьи с двумя несовершеннолетними детьми.

В случае когда суд выносит решение о реализации заложенного имущества, квартиру выставляют на публичные торги. Их проводят на персональных интернет-площадках кредитных организаций либо на специализированных платформах. Например, есть продажа залогового имущества по всей России. На торгах квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. Торги могут не состояться, тогда через какое-то время проводятся повторные. На них стоимость объекта снижается на 15%. И это как раз тот самый шанс купить недвижимость по сниженной цене.

Однако самые интересные и востребованные варианты уходят с молотка еще на первых торгах, поэтому если какой-то лот приглянулся, следует помнить, что претендентов достаточно много, и не стоит откладывать участие в надежде дождаться снижения цены. Чтобы действительно выгодно приобрести недвижимость на публичных торгах нужно постоянно отслеживать объявления.

Один из основных рисков в этой ситуации – если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов, и договор купли-продажи в результате могут признать недействительным, а вы останетесь без квартиры.

Чтобы подстраховаться и убедиться в том, что торги санкционированы, запросите у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, на основании которых имущество продается на торгах. Такую информацию организаторы обязаны дать по первому запросу участника. Изучите положение о порядке проведения торгов, чтобы понять, какие права и обязанности есть у участников.

На аукционе банка

Если должник согласен продать квартиру с торгов, чтобы рассчитаться с банком, залоговую недвижимость продают на аукционах. При наличии добровольного согласия должника банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. Информацию о предстоящих аукционах можно найти на официальных сайтах банка или на сторонних площадках — например, можно посмотреть на Залог24 .

Выкуп квартир, заложенных в банках, на аукционе происходит в таком порядке. Начальная цена лота определяется независимым оценщиком. Если оценка будет сильно ниже существующих на рынке цен, это повод для потенциальных участников насторожиться, поскольку может быть сигналом о рисках, связанных с выставленной на продажу недвижимостью, недвижимостью и организацией торгов. Все участники вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Задаток победителя аукциона идет в счет будущей покупки, а проигравшим внесенные деньги будут полностью возвращены. Побеждает в торгах лицо, предложившее самую высокую за продаваемую недвижимость.

По такой схеме вряд ли удастся купить недвижимость проблемных заемщиков с существенной скидкой. Такие объекты банки стараются реализовать по рыночным ценам, поэтому стартовая цена будет в рынке. А после, в процессе торгов и повышения стоимости участниками аукциона и вовсе может запросто превысить среднерыночные показатели.

На онлайн-витрине банка

Если какие-то квартиры не удалось реализовать в процессе торгов, банки их вносят в специальный раздел на своих официальных сайтах. Банк заинтересован в том, чтобы продать залоговое жилье в короткие сроки и закрыть долг, а также образовавшиеся убытки. Чаще всего эти объекты недвижимости выставляются на продажу по среднерыночной стоимости. Бонусом для желающих приобрести подобную квартиру служит гарантия банка юридической чистоты и прозрачности проведения сделки.

Имейте в виду — в этом случае есть шанс дождаться снижения стоимости. Если банк не сможет продать заложенную квартиру по заявленной рыночной цене, ему придется снизить цену и продать дешевле. При этом квартира — нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Непроданная квартира для банка дополнительный источник расходов, ведь на ее содержание уходят деньги. Так что банк заинтересован как можно скорее продать эту недвижимость — чтобы закрыть просроченный кредит и перестать тратить деньги на объект, не приносящий дохода. Поэтому изредка скидка может доходить в сумме до 50% от первоначальной заявленной цены.

Чтобы повысить шансы продать квартиру и привлечь больше покупателей, многие банки предлагают кредит базы с более выгодной процентной ставкой для покупки жилья из залоговой. Оплатить приобретенное имущество покупатель может за счет собственных средств или за счет кредитных средств банка, полученных на специальных льготных условиях.

Определившись, как купить залоговую квартиру у банка , следует выяснить, как участвовать в торгах. Тут все зависит от способа приобретения. Если хотите подобрать жилье на витрине банка, чтобы воспользоваться дополнительными преимуществами и получить ипотеку по сниженной ставке, вам нужно открыть соответствующий раздел на официальном сайте выбранного банка. Такие витрины есть практически у всех крупных банков: у Сбербанка , ВТБ , Россельхозбанка , Уралсиба и других.

Если вас больше интересует арестованная недвижимость , по которой есть решение суда, вам надо искать информацию о публичных торгах. В соответствии с нормами действующего законодательства, установленными Федеральным законом «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенного имущества организуют и проводят судебные приставы. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества – если заложенная квартира располагается в Москве, торги пройдут там же, если в Твери – участвовать в торгах придется в этом городе.

Как проходят торги

Организатор размещает информацию о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, которое служит официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Такое объявление публикуется не позднее чем за 30 дней, но не ранее, чем за 60 дней до проведения торгов. В нем указывается дата, время и место проведения публичных торгов, описывается предлагаемое в покупке имущество и его начальная продажная цена.

Торги могут не состояться. Оснований для признания их несостоявшимися два: если никто не предложит стартовую цену или на аукцион подадут заявку меньше двух участников. После этого через месяц проводят повторный аукцион, на котором цена лота снижается на 15%. Если покупка квартиры в собственности у банка для вас способ инвестирования, и вы хотите дождаться более низкой цены, не подавайте заявку при первом объявлении торгов. Отслеживайте судьбу заинтересовавшего вас лота и, если будет объявлен повторный аукцион, подавайте заявку на него.

Учтите, что осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, поэтому покупать объект придется почти наугад.

Чтобы принять участие в торгах, вам нужно будет получить электронную подпись, которая придаст электронному документу юридическую силу. Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Ее можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах по заявлению, к которому следует приложить паспорт, СНИЛС и ИНН. В среднем оформление обойдется в 1-3,5 тыс. рублей.

Электронно-цифровую подпись перед использованием надо будет настроить по приложенной инструкции, а после установить систему криптографической защиты информации.

Читайте также:  Как оформить согласие супруга на продажу квартиры
Ссылка на основную публикацию